佛山市低效工業(yè)用地再開發(fā)規(guī)劃指引

劉楊楊沈陽(yáng)建筑大學(xué)GS研究中心 遼寧 沈陽(yáng) 110168

正文：

一、規(guī)劃背景

佛山作為珠三角重要中心城市，主動(dòng)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)，以經(jīng)濟(jì)提質(zhì)增效升級(jí)為中心，以創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)為總抓手，率先探索“深度城市化”的方向和路徑，推動(dòng)佛山城市升級(jí)向城市升值轉(zhuǎn)變。在整個(gè)發(fā)展過(guò)程中，佛山產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了低效發(fā)展，城市土地資源日趨緊張，工業(yè)用地發(fā)展不均勻等顯著問(wèn)題，導(dǎo)致出現(xiàn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不能完全適應(yīng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，土地結(jié)構(gòu)及存儲(chǔ)量不能滿足城市總體發(fā)展需要。

二、概念界定

通過(guò)分析整理，提出佛山市內(nèi)五區(qū)中面積在2公頃或以上的成片集體工業(yè)用地為村級(jí)工業(yè)園，本文將村級(jí)工業(yè)用地應(yīng)該作為佛山市未來(lái)建設(shè)用地提質(zhì)增效的關(guān)鍵區(qū)域。同時(shí)根據(jù)佛山市目前積極推進(jìn)“工改工”方向的背景下，本規(guī)劃確定劃入產(chǎn)業(yè)保護(hù)區(qū)內(nèi)的村級(jí)工業(yè)園用地作為本次佛山市低效工業(yè)用地再開發(fā)規(guī)劃的研究對(duì)象。

三、現(xiàn)狀分析

1.空間分布零散

受到早期粗放式發(fā)展的影響，現(xiàn)狀佛山市低效工業(yè)用地布局破碎化，呈“大分散、小集聚”的空間趨向特征。

2.建設(shè)強(qiáng)度標(biāo)準(zhǔn)低、安全隱患問(wèn)題突出

現(xiàn)狀佛山市低效工業(yè)用地缺乏規(guī)劃統(tǒng)籌，由私營(yíng)企業(yè)或村集體自行建設(shè)，普遍存在建設(shè)強(qiáng)度較低、建筑標(biāo)準(zhǔn)低的現(xiàn)象。同時(shí)用地上現(xiàn)狀村級(jí)企業(yè)以低矮的簡(jiǎn)易廠房、臨建為主，廠房標(biāo)準(zhǔn)低，環(huán)保安全生產(chǎn)問(wèn)題突出。

3.土地權(quán)屬?gòu)?fù)雜、平衡各方利益難度大

現(xiàn)狀佛山市低效工業(yè)用地土地所有權(quán)屬于多個(gè)村集體經(jīng)濟(jì)組織共有。不同土地所有權(quán)主體間、以及土地所有權(quán)主體與政府之間的利益博弈始終難以平衡，給土地整合工作帶來(lái)障礙，極大地制約了工業(yè)用地再開發(fā)進(jìn)程。

4.歷史遺留問(wèn)題嚴(yán)重

由于早期集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，“三來(lái)一補(bǔ)”等產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，不少工業(yè)用地手續(xù)不全，需要既依法依規(guī)的加以解決。

5.產(chǎn)業(yè)低端化日趨嚴(yán)重

現(xiàn)狀佛山市低效工業(yè)用地上產(chǎn)業(yè)多以有色金屬加工、五金、紡織、家具、服裝、陶瓷等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)層次不高，園內(nèi)企業(yè)規(guī)模普遍小、大企業(yè)外流嚴(yán)重、產(chǎn)業(yè)附加值低。村集體為保障集體和農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)收入，招商引資的門檻越來(lái)越低，短期行為越來(lái)越嚴(yán)重。

6.激勵(lì)措施不夠

在土地取得方式、獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制、審批程序、資金獲得等方面缺少鼓勵(lì)優(yōu)惠政策，導(dǎo)致各方參與積極性不高。

四、佛山市低效工業(yè)用地再開發(fā)策略

（一）提升低效工業(yè)用地品質(zhì)保障

強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)集群綠色創(chuàng)新的生態(tài)布局構(gòu)建，推進(jìn)區(qū)域市場(chǎng)一體化，鼓勵(lì)中小企業(yè)的綠色創(chuàng)新，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)集群綠色技術(shù)創(chuàng)新。利用舊工業(yè)園區(qū)發(fā)展創(chuàng)新創(chuàng)造新產(chǎn)業(yè)的，園區(qū)工業(yè)技術(shù)改造、完善服務(wù)配套、發(fā)展新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)，可實(shí)行繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型使用土地的過(guò)渡期政策，免予辦理使用功能臨時(shí)變更手續(xù)。

(二）鼓勵(lì)各層面政策創(chuàng)新要求

各級(jí)人民政府應(yīng)鼓勵(lì)土地利用、規(guī)劃建設(shè)、環(huán)境容量、產(chǎn)業(yè)扶持、招商獎(jiǎng)勵(lì)等配套政策的創(chuàng)新，可選擇條件成熟的產(chǎn)業(yè)用地，通過(guò)依法收回、承租改造、政府收購(gòu)、股份合作、空間置換、指標(biāo)交易等方式，統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，進(jìn)行連片改造，為高端制造業(yè)、高成長(zhǎng)性企業(yè)和重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目提供用地保障。

（三）建立低效用地統(tǒng)一管理機(jī)制

低效工業(yè)用地再開發(fā)中，允許土地以協(xié)議出讓方式辦理供地手續(xù)?？捎烧闪ｉT的投資公司，與管理區(qū)、村或經(jīng)濟(jì)社達(dá)成協(xié)議，通過(guò)集聚來(lái)提高土地利用率，統(tǒng)一規(guī)劃、連片開發(fā)、統(tǒng)一招商，通過(guò)共享公共配套降低綜合成本，提升效能。

（四）保障土地開發(fā)供給要求

市年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃要充分保障產(chǎn)業(yè)用地供給，城市更新土地優(yōu)先保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求。創(chuàng)造條件優(yōu)先完善城市棕線內(nèi)產(chǎn)業(yè)歷史用地手續(xù)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間布局，提高建設(shè)用地效能。鼓勵(lì)根據(jù)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)類型、生命周期、項(xiàng)目規(guī)模等因素，靈活選擇彈性年期出讓或先租后讓的方式，降低企業(yè)用地成本和持有成本。

（五）強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任

明確各級(jí)政府的主要責(zé)任，搭建“市統(tǒng)籌、區(qū)組織、鎮(zhèn)街落實(shí)”的工作機(jī)制，由市負(fù)責(zé)任務(wù)分派、組織驗(yàn)收、工作考核等統(tǒng)籌工作；各區(qū)負(fù)責(zé)在市的統(tǒng)籌領(lǐng)導(dǎo)下，嚴(yán)格依據(jù)市下達(dá)的任務(wù)，制定具體工作計(jì)劃、明確具體負(fù)責(zé)人、定期跟進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)展、完善相關(guān)政策配套、促進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施落地，將佛山市低效用地再開發(fā)工作向基層推進(jìn)；各鎮(zhèn)街為本項(xiàng)工作的執(zhí)行實(shí)施主體，貫徹落實(shí)市、區(qū)要求，負(fù)責(zé)推動(dòng)具體項(xiàng)目的改造建設(shè)與實(shí)施落地。

（六）建立督察考核機(jī)制

建立佛山市低效用地再開發(fā)實(shí)施監(jiān)督、考核和調(diào)整機(jī)制，將整治提升建設(shè)年度任務(wù)完成情況納入領(lǐng)導(dǎo)干部考核指標(biāo)體系和市績(jī)效管理體系，建立以季度為單位的完成情況通報(bào)機(jī)制，對(duì)未完成任務(wù)的項(xiàng)目責(zé)令改正和限期完成目標(biāo)任務(wù)。

（七）建立資金投入和長(zhǎng)效運(yùn)行機(jī)制

各區(qū)要根據(jù)工作方案的目標(biāo)任務(wù)，認(rèn)真測(cè)算，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)目資金計(jì)劃，并納入本級(jí)年度財(cái)政預(yù)算安排，建立完善資金投入機(jī)制。鼓勵(lì)社會(huì)投資主體以多種形式參與低效用地再開發(fā)中，逐步建立起政府主導(dǎo)、社會(huì)籌資、市場(chǎng)運(yùn)作、企業(yè)參與的運(yùn)行機(jī)制。按照“以獎(jiǎng)代補(bǔ)”的原則，對(duì)完成建設(shè)任務(wù)、建設(shè)成效好的區(qū)、鎮(zhèn)給予專項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)，在市級(jí)財(cái)政的專項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)資金中安排。