公共租賃住房運營管理機制研究

任書娟

孝義市房地產(chǎn)管理服務中心 山西 孝義 032300

正文：

引言

隨著當前我國各個城市的不斷發(fā)展，房價的提高導致越來越多的城市居民買不起房，如此也就必然會帶來一定的社會問題，需要圍繞著該方面問題進行有效防治和優(yōu)化解決。公共租賃住房就是解決該方面問題的一項重要舉措，應該在當前各個城市發(fā)展中予以高度重視，盡量確保公共租賃住房能夠在運營管理中更為高效可靠，針對以往常見的各個不公平現(xiàn)象或者是運營混亂問題進行優(yōu)化控制，該方面的研究具備較強必要性。

一、公共租賃住房及其運營管理現(xiàn)狀分析

公共租賃住房，是指限定建設標準和租金水平，面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員出租的保障性住房。公共租賃住房是當前城市發(fā)展中比較特殊的一類住房，其在建設以及運營過程中政府的參與度較高，一般都需要政府相關部門進行積極統(tǒng)籌規(guī)劃，確保公共租賃住房的規(guī)劃較為合理，能夠符合城市目前發(fā)展的具體要求，相關建設也能夠較為高效可靠，后續(xù)運營管理更是需要提高關注度，確保其能夠服務于更為適宜的對象。

在當前公共租賃住房運營管理中，雖然該方面的受重視程度確實越來越高，整體規(guī)劃建設以及運營管理水平同樣也得到了較好提升，但是在多個方面依然存在著較為明顯的問題和缺陷。比如從相關公共租賃住房運營管理的依據(jù)方面來看，當前尚未形成較為完善的管理規(guī)范、法律體系及實施細則，無法對公共租賃住房運營管理工作形成全面指導，同時也很可能導致相應運營管理中容易產(chǎn)生較多的隱患和漏洞，徇私舞弊現(xiàn)象隨之出現(xiàn)。此外，從公共租賃住房運營管理的具體應用方面來看，分配的合理性以及相關標準的審查同樣也面臨著較高的難度，這也是以往公共租賃住房運營管理中糾紛問題較多的一個環(huán)節(jié)，對于相關運營管理人員同樣也提出了較高要求。如在實際操作中，隨著保障范圍的不斷擴大，由于城鎮(zhèn)低收入、住房困難家庭信息的搜索、核實和動態(tài)管理缺乏一套比較客觀、科學的體系和實施細則，家庭經(jīng)濟收入調(diào)查核實難度大，人員力量嚴重不足（大量基礎性工作需要依靠街道、社區(qū)承擔），這給公租房的分配準入和退出帶來了相當大的工作難度。同時，因為公共租賃住房運營管理缺乏必要的監(jiān)管和有效審查機制，同樣也不利于該方面的健康有序發(fā)展，最終容易導致較多問題和缺陷的產(chǎn)生。

二、公共租賃住房運營管理機制完善措施

（一）完善法律規(guī)范

在未來公共租賃住房運營管理機制運行中，為了保障各項工作的開展更為合理可行，必然需要首先從依據(jù)方面進行完善，這也就需要重點圍繞著相關法律規(guī)范進行完善，促使相應立法工作更為有序，盡量避免該方面的缺陷。結(jié)合這種法律規(guī)范方面的完善進行分析，立法必然需要作為關鍵的核心目標，但是以目前實際發(fā)展狀況來看，短時間內(nèi)很難構(gòu)建較為完善的《公共租賃住房管理法》，因此，為了較好實現(xiàn)對于公共租賃住房運營管理工作的有序管理和維系，借助于《公共租賃住房管理辦法》的完善是比較可行的途徑和舉措，應該在未來予以高度重視。

結(jié)合相關規(guī)范的完善和推行，除了要重點圍繞著以往常見的各個違規(guī)問題進行嚴厲打擊外，還需要注重整個公共租賃住房運營管理流程的全面優(yōu)化，為各項工作樹立較為理想的依據(jù)和標準，提高法律規(guī)范實用性。比如去年北京市住建委就重點針對違規(guī)轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借問題進行了明確規(guī)定，限制該類住戶5年內(nèi)再次申請公租房。

（二）完善準入退出機制

在公共租賃住房運營管理中，相關問題的出現(xiàn)比較容易表現(xiàn)在準入退出機制方面，這也是較多糾紛問題出現(xiàn)以及影響公共租賃住房應用價值的關鍵點。結(jié)合這種公共租賃住房運營管理中準入退出機制的有效完善，需要促使相關運營管理人員具體明確相關準入退出機制，能夠在后續(xù)審查執(zhí)行中進行嚴格把關，盡量避免可能出現(xiàn)的任何違規(guī)現(xiàn)象。針對現(xiàn)階段常見的一些情理勝于法理的問題同樣也需要進行嚴格控制，要求相關審查人員能夠嚴格按照具體標準貫徹執(zhí)行，對于濫用職權(quán)的現(xiàn)象進行嚴厲打擊。當然，為了更好保障相應申請人可以較好參與其中，還需要在信息共享方面加大力度，要求符合條件的申請對象能夠較好獲悉相應信息，進而才能夠較好進行申請，避免因為信息方面的不暢影響到保障性住房的可靠運用。在退出機制方面同樣也需要嚴格管控，實時審查先入人群的基本狀況，對于符合退出條件的公共租賃住房使用者進行及時協(xié)調(diào)退出，避免占用他人資源。

（三）構(gòu)建專業(yè)化運營管理機構(gòu)

因為公共租賃住房在運營管理中往往面臨著較高的難度，對于相應管理機構(gòu)同樣也提出了較高的要求，傳統(tǒng)管理機構(gòu)因為自身能力不強，專業(yè)度不夠，就很容易表現(xiàn)出各種問題和缺陷。目前，由于公租房項目的不同，實際運營管理和服務者也多有不同。有的項目由區(qū)級住保部門負責，有的則由市級住保部門管理，而部分地產(chǎn)項目所配建的公租房，其服務管理則由所屬項目開發(fā)商負責，同時，一些企事業(yè)單位自建的公租房，入住后的服務管理則由本單位負責，服務管理體系頗為復雜?；诖?，在未來公共租賃住房運營管理中注重專業(yè)化運營管理機構(gòu)的有效構(gòu)建也就顯得至關重要。相應公共租賃住房的運營管理機構(gòu)需要設置專門的部門，要求其能夠?qū)τ诠沧赓U住房的規(guī)劃、建設、審核以及物業(yè)管理等進行全方位關注，基于全過程管理理念，更好服務于公共租賃住房建設以及應用流程，如此才能夠體現(xiàn)更強實際效益。在專業(yè)化運營管理機構(gòu)的構(gòu)建中，同樣也需要注重動態(tài)化發(fā)展和及時調(diào)整，力求更好優(yōu)化公共租賃住房實際應用效益。

當然，即使有專業(yè)化運營管理機構(gòu)負責相應事務，也應該首先利用試點進行逐步推廣，比如去年我國就決定在浙江、安徽、山東、湖北、廣西、四川、云南、陜西等8個省份開展政府購買公租房運營管理服務試點工作。通過試點，在試點地區(qū)建立健全公租房運營管理機制，完善政府購買公租房運營管理服務的管理制度與流程，形成一批可復制、可推廣的試點成果，為提升公租房運營管理能力提供支撐。

（四）加大監(jiān)督力度

在公共租賃住房運營管理中，為了較好促使各項工作較為公平合理，注重社會監(jiān)督同樣也是比較關鍵的手段，利用社會資源對于公共租賃住房的運營管理全過程進行詳細監(jiān)督審查，必然也就能夠及時發(fā)現(xiàn)各類問題，對于違規(guī)行為進行有效打擊，逐步規(guī)范公共租賃住房運營管理流程，如設立公租房服務熱線，開通微信、微博、電子郵箱等網(wǎng)絡媒介，暢通群眾意見表達和反饋的渠道，主動聽取保障對象意見建議，及時解決保障對象合理訴求。當然，為了更好促使社會監(jiān)督工作可以積極參與其中，除了要提高社會力量的監(jiān)督管理意識外，還需要切實加大公共租賃住房運營管理工作的透明度，促使相關信息資源可以更好公開，進而也就可以有效接受社會力量的監(jiān)督管理，這也就對于公共租賃住房運營管理工作提出了更高的要求。

此外，從公共租賃住房自身入手進行有效監(jiān)督也是必要手段，比如北京市級公租房都安裝了“人臉識別”系統(tǒng)，如果有非住戶頻繁進入則會預警處理，進而也就可以打擊一些“轉(zhuǎn)租”行為，有助于規(guī)范公共租賃住房應用。

三、結(jié)束語

綜上所述，公共租賃住房運營管理工作在當前面臨著更高的要求，相應運營管理的難度也比較大，容易在很多方面出現(xiàn)問題和缺陷，這也就需要在未來不斷加大法律規(guī)范的完善力度，注重針對公共租賃住房運營管理各個流程的詳細監(jiān)管控制，綜合提升公共租賃住房的應用價值。