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    開發(fā)商如何應(yīng)對(duì)成都住房租賃試點(diǎn)的開展

    2018-03-23 06:49:58張心玥鄭文武
    時(shí)代金融 2018年5期
    關(guān)鍵詞:經(jīng)營(yíng)模式開發(fā)商

    張心玥 鄭文武

    【摘要】《成都市開展住房租賃試點(diǎn)工作的實(shí)施方案》、人才公寓政策等等“新政”出臺(tái)后,絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)試水目前的房屋租賃市場(chǎng),為今后企業(yè)的轉(zhuǎn)型奠定基礎(chǔ)。房企進(jìn)軍房屋租賃市場(chǎng),與目前房地產(chǎn)企業(yè)以銷售為主進(jìn)行市場(chǎng)模式操作的實(shí)際情況不同,本文結(jié)合成都房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀簡(jiǎn)述了開發(fā)商應(yīng)該如何建立一套適合自己的新生存法則。

    【關(guān)鍵詞】住房租賃 開發(fā)商 經(jīng)營(yíng)模式 長(zhǎng)租公寓

    一、開發(fā)商住房租賃經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀

    (一)開發(fā)商紛紛進(jìn)駐長(zhǎng)租住宅業(yè)務(wù)

    在成都住房租賃試點(diǎn)工作開展政策的引導(dǎo)下,成都將會(huì)建立健全的住房租賃交易平臺(tái);培育具有規(guī)模的住房租賃企業(yè);推出更多的租賃用地等等,總之,通過各種渠道讓全體人民有房可居。在政府的大力推進(jìn)下,開發(fā)商們也將視線匯聚于此,租賃市場(chǎng)將成為銷售市場(chǎng)以外的新商機(jī),各路資本都開始投入租賃市場(chǎng)。保利、龍湖、萬科等知名地產(chǎn)商已進(jìn)入長(zhǎng)租市場(chǎng)。

    (二)成都長(zhǎng)租公寓現(xiàn)狀

    目前,長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)情況大都不好。長(zhǎng)租公寓的模式較重,要想形成規(guī)模,前期的成本投入非常大。政策對(duì)公寓的裝修造價(jià)有明確要求,這也就意味著裝修一套長(zhǎng)租公寓的基本費(fèi)用在6~12萬元左右,這使得資金的回收期長(zhǎng)。另一方面,長(zhǎng)租公寓有更規(guī)范的管理,更人性化的服務(wù),這使得公寓租金普遍高于周邊同類型的物業(yè)。例如成都的魔方公寓,一室一廳的租金在2950元/月左右,相比周邊普通的出租房貴了近三分之一,對(duì)于大部分租客來說,大多數(shù)會(huì)選擇傳統(tǒng)物業(yè)。

    雖然租金相對(duì)較高,但與傳統(tǒng)租房市場(chǎng)相比,長(zhǎng)租公寓提供的更加良好的居住品質(zhì)也是市場(chǎng)一部分都市青年租客所在意的地方。如龍湖在成都的長(zhǎng)租公寓——冠寓,它的每個(gè)房間都為精裝、家電齊全,每家店擁有將近一千平方米的公共區(qū)域配套,閱覽室、健身房、游泳池應(yīng)有盡有。冠寓的兩家店分別位于龍湖已經(jīng)開業(yè)的商業(yè)綜合體金楠天街和時(shí)代天街中,交通便利,商業(yè)配套完善。兩家店今年開業(yè)以來,在兩個(gè)月之內(nèi)出租率都達(dá)到了95%。

    目前進(jìn)駐成都的長(zhǎng)租公寓有龍湖冠寓、魔方公寓、優(yōu)客逸家、蜜柚、紅璞、you+國(guó)際社區(qū)等,分布在成都市的各個(gè)區(qū)域內(nèi),主要集中在二環(huán)至三環(huán)之間,以西和南兩個(gè)區(qū)域?yàn)橹鳌?/p>

    二、成都住房租賃政策對(duì)開發(fā)商的影響

    (一)土地出讓政策向鼓勵(lì)租賃用地傾斜

    在土地市場(chǎng)經(jīng)過一系列限制措施后,拍地難度不斷加大,房企已經(jīng)開始在限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上在保障房面積或者自持面積等方面進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。[1]也就是說,將來將有更多租賃用地被政府推出,而目前大部分開發(fā)商在住宅方面以銷售市場(chǎng)為主,要想在房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期更好的存活下去就得向住宅租賃市場(chǎng)進(jìn)軍,這必將帶來房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變,對(duì)開發(fā)商將是一次挑戰(zhàn)。

    (二)住房租賃政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響

    成都住宅租賃政策的推出將在一定程度上削弱部分居民購(gòu)買產(chǎn)權(quán)房的緊迫心理,在平衡住房供給方和需求方之間能夠起到良好的調(diào)節(jié)作用,但對(duì)于中心城區(qū),特別是學(xué)區(qū)房的房?jī)r(jià)影響并不大。

    房子附加了很多隱形的福利,因此也不就是僅僅用于“住”。成都的學(xué)區(qū)房之所以比普通區(qū)域住房貴許多但仍然有那么多人趨之如騖,是因?yàn)榇蠹屹I的不僅僅是房子,而是孩子讀上好學(xué)校的資格。相比起高額的房?jī)r(jià),孩子的未來是無價(jià)的。成都中心城區(qū)的房?jī)r(jià)比周圍城區(qū)的高不僅僅是因?yàn)樗纳虡I(yè)更加繁榮,更在于其更加優(yōu)質(zhì)的教育資源。就分析已經(jīng)推出相關(guān)“租售同權(quán)”政策的北京來說,“租售同權(quán)”就是個(gè)夸大的偽“同權(quán)”。對(duì)于北京市,只有當(dāng)教育資源充足的時(shí)候,才會(huì)考慮給予租戶子女入學(xué)資格,且需要辦理多達(dá)26種證明材料。[2]租房子和買房子的地位之差被獲得的公共服務(wù)所放大。

    其他的原因,比如租房者的權(quán)益相對(duì)于購(gòu)房者來說難以得到保障,隨時(shí)都有被掃地出門的風(fēng)險(xiǎn);消費(fèi)者對(duì)買房的熱烈追捧;大部分國(guó)人結(jié)婚必須買房的傳統(tǒng)習(xí)慣,也是住房租賃政策對(duì)房?jī)r(jià)影響并不大的原因。

    三、針對(duì)該政策開發(fā)商需考慮的事項(xiàng)

    (一)住房租賃政策影響下的房企經(jīng)營(yíng)新模式

    絕大多數(shù)開發(fā)商不會(huì)選擇持有住宅地產(chǎn)用以租賃經(jīng)營(yíng),因?yàn)槌钟匈Y產(chǎn)這一低周轉(zhuǎn)、重資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式無法實(shí)現(xiàn)企業(yè)的高速增長(zhǎng),但在政策的引導(dǎo)下,特別是在成都一些地方掛牌土地明確要求只能長(zhǎng)期持有、租賃經(jīng)營(yíng)的情況下,住宅地產(chǎn)的租賃經(jīng)營(yíng)會(huì)成為一些房地產(chǎn)企業(yè)特別是一些大型房企的必然選擇,只有這樣,才能分享到發(fā)展租賃市場(chǎng)政策的紅利。[3]

    根據(jù)建房〔2017〕153號(hào)文的要求,鼓勵(lì)開發(fā)性金融等銀行金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下,加大對(duì)租賃住房項(xiàng)目的信貸支持力度。[3]這項(xiàng)要求其實(shí)是要金融機(jī)構(gòu)從金融政策上向發(fā)展租賃業(yè)務(wù)的房企傾斜。另外,在租賃企業(yè)審批上,也要求鼓勵(lì)這類企業(yè)的發(fā)展,統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)范圍為“住宅租賃經(jīng)營(yíng)”,是要求這類企業(yè)在治安管理上參考酒店業(yè)管理模式。

    參考酒店業(yè)管理模式長(zhǎng)租公寓將提供更規(guī)范的管理,公共區(qū)域的完善配套能有效促進(jìn)社群活動(dòng)的開展,豐富業(yè)余生活的同時(shí)能夠拓寬租客的交友圈,這些與眾不同的亮點(diǎn)都是傳統(tǒng)租賃沒有的。共享經(jīng)濟(jì)之下,未來住宅將不僅用于居住,不僅僅是院子,更多的是一種圈子,一種社區(qū)。[4]

    (二)開拓新的的融資模式

    REITs不可否認(rèn)的是開發(fā)商融資的最佳選擇。REITs是一種能讓企業(yè)快速回收資金,同時(shí)又能讓投資者獲得較穩(wěn)定的收益的融資產(chǎn)品,它和持有運(yùn)營(yíng)商業(yè)模式是極佳的拍檔。

    房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)的獲利不能夠僅僅依靠租金,假如一般的租金資產(chǎn)比為3.5%,把很多房子買來使用金融工具打包做成證券化的產(chǎn)品,用REITs模式上市,資產(chǎn)證券化之后的回報(bào)就能達(dá)到7%。直接購(gòu)買樓房做租賃經(jīng)營(yíng)難以長(zhǎng)期維持生計(jì),但REITs把流動(dòng)性較低的房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)化成證券化的產(chǎn)品賣給大家,再讓專業(yè)人士來管理運(yùn)營(yíng)資產(chǎn),讓資產(chǎn)擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流和物業(yè)的增值。證券化是房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)的動(dòng)力所在,REITs可以不停地復(fù)制這一模式來擴(kuò)大規(guī)模,從而增大獲利。

    (三)精細(xì)化經(jīng)營(yíng)管理帶來更多的挑戰(zhàn)

    REITs只是一種融資工具,做好經(jīng)營(yíng)管理才能從中獲利。三年來,新派公寓的良好運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)?yōu)槠浣窈竽軌虺蔀橹袊?guó)第一只真正的公寓類REITs打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。新派公寓最初只是一棟破舊的老樓,周邊環(huán)境差,以至于三年都沒有被人買走。但裝修完后,新派公寓以嶄新的時(shí)尚面孔迎來租客并迅速滿租。

    新派公寓的大放異彩在于其精細(xì)化的管理,除了租客房間的細(xì)節(jié)處理細(xì)致、品質(zhì)化的物業(yè)服務(wù)外,還在于公寓和租客之間是雙向選擇的關(guān)系,如公寓拒絕50歲以上依然單身的大叔;拒絕帶小baby的爸爸媽媽;拒絕學(xué)歷低于本科的小伙伴等,當(dāng)大多數(shù)長(zhǎng)租公寓難以運(yùn)行的時(shí)候這家公寓卻3年賺了3倍!

    四、未來展望

    成都住房租賃試點(diǎn)的開展是一次房地產(chǎn)變革的開端,租賃市場(chǎng)仍然處于自發(fā)狀態(tài),用于出租的住房供給只可以通過二手房交易市場(chǎng)獲得,鮮有用新房租賃的規(guī)范機(jī)構(gòu),因此致使住房租賃市場(chǎng)存在許多的供給與需求不平衡,市場(chǎng)不規(guī)范等問題。[5]

    開發(fā)商現(xiàn)在進(jìn)入是搶占先機(jī),提前布局,雖然在未來也會(huì)像電商、共享單車一樣,最終只剩下幾家實(shí)力雄厚的,但即便是現(xiàn)在賠錢也應(yīng)該去嘗試,不然即使現(xiàn)在做的再好,未來也將被時(shí)代淘汰。

    參考文獻(xiàn)

    [1]華夏,朱啟兵.“租售同權(quán)”影響幾何[J].中國(guó)經(jīng)濟(jì)報(bào)告,2017,(10):63-66.

    [2]于光遠(yuǎn).租售同權(quán)”會(huì)成為壓倒房?jī)r(jià)的最后稻草嗎?[J].上海企業(yè),2017,(10):70.

    [3]宋安成.“租售同權(quán)”對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響分析[J].上海房地,2017,(10):56-57.

    [4]余英.行業(yè)未來已來?——房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)與保利的思考[J].城市開發(fā),2017,(16):80-82.

    [5]2016年中國(guó)房屋租賃行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析[EB].中國(guó)產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng).2016.6.12.

    作者簡(jiǎn)介:張心玥(1998-),女,漢族,四川成都人,西華大學(xué)本科生在讀,研究方向:工程造價(jià);鄭文武(1996-),男,漢族,四川眉山人,西華大學(xué)本科生在讀,研究方向:工程造價(jià)。

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