房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道分析

劉為巖 吳濤

【摘要】隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，其在國民經(jīng)濟(jì)中扮演著越來越重要的角色，其發(fā)展壯大也離不開日益增長的資金需求。本文以恒大集團(tuán)為例，分析了其融資渠道的現(xiàn)狀以及存在的問題，構(gòu)建多渠道的房地產(chǎn)融資體系已經(jīng)迫在眉睫，在此基礎(chǔ)上本文提出了一些建議。

【關(guān)鍵詞】融資渠道 銀行貸款 股權(quán)融資 債務(wù)融資

一、恒大集團(tuán)融資渠道現(xiàn)狀

據(jù)恒大集團(tuán)2016年年報數(shù)據(jù)顯示，2016年，恒大集團(tuán)融資現(xiàn)金流入總計約為人民幣5725.68億元，比上年增長99.60%，其融資需求量的增加與近年恒大高速增長的土地儲備、房地產(chǎn)開發(fā)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展不可分。下面針對目前恒大集團(tuán)主要的融資渠道做具體分析。

（一）銀行貸款

通常，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都選擇銀行貸款作為主要的融資渠道，因為其成本相對較低。

由年報可以看到，2016年，恒大集團(tuán)的所有融資來源中，有抵押的銀行借款總額為人民幣2093.10億元，占融資總量比例高達(dá)36.32%，較上年增長91.91%，位居融資規(guī)模中第一位。銀行借款占融資比借款成本包括利息開支以及外幣借款所產(chǎn)生的匯兌差額。

（二）股權(quán)融資

上市房地產(chǎn)企業(yè)主要通過發(fā)行新股、配股等方式進(jìn)行股權(quán)融資。恒大集團(tuán)于2009年在香港成功上市，成為在港市值最高的內(nèi)房企。據(jù)2017年11月6日發(fā)布的公告顯示，中國恒大（03333.HK）其間接附屬公司恒大地產(chǎn)與正威集團(tuán)、蘇寧和山東高速等6家戰(zhàn)略投資者簽訂增資協(xié)議，合共引入投資600億人民幣。在不到一年時間內(nèi)，恒大就成功引入1300億戰(zhàn)略投資，完成了國內(nèi)房企史上最大規(guī)模的股權(quán)融資，不僅體現(xiàn)了一眾實力投資者對恒大發(fā)展前景的認(rèn)可，也體現(xiàn)了恒大增效益、降負(fù)債、去杠桿的決心。

（三）債券融資

由公司年報可以看到，恒大集團(tuán)2015年和2016年均發(fā)行了優(yōu)先票據(jù)。2015年2月17日，恒大按面值100%發(fā)行票面利率為12%、期限五年的優(yōu)先票據(jù)，本金總額約為人民幣61.33億元。2016年1月11日，恒大按面值100%發(fā)行票面利率為7.8%、期限三年的優(yōu)先票據(jù)，本金總額約為人民幣26.25億元。此外，當(dāng)年又按面值100%發(fā)行票面利率為8%、期限三年的優(yōu)先票據(jù)，本金總額約為人民幣19.69億元。

（四）傳統(tǒng)信托融資

恒大集團(tuán)的傳統(tǒng)信托融資為貸款型信托融資。2015年全年發(fā)行共計39款相關(guān)信托計劃，發(fā)行時募集的資金總規(guī)模約為85.10億元；2016年截至8月10日，恒大集團(tuán)已有45款相關(guān)的融資信托計劃，發(fā)行時募集的資金總額約為136.13億元。四川信托、中信信托、大業(yè)信托、光大信托、杭州工商信托、民生信托等諸多公司在內(nèi)的信托公司，均與恒大合作發(fā)行了相關(guān)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。2017上半年，恒大有多個集合資金信托計劃產(chǎn)品發(fā)布，大部分均已售罄。

（五）永續(xù)債

恒大集團(tuán)永續(xù)債的模式主要是對接基金子公司或者券商資管，通過銀行發(fā)放委托貸款，資金主要來源于境內(nèi)。2013年伊始，面臨資金壓力，恒大集團(tuán)率先試水永續(xù)債融資，全年合計發(fā)行250億元永續(xù)債，在短短兩三個月內(nèi)為其降低近40%的負(fù)債率做出了巨大貢獻(xiàn)，是地產(chǎn)永續(xù)債融資的領(lǐng)軍企業(yè)。以2016年年報為例，恒大共持有永續(xù)債1129億。

二、恒大集團(tuán)現(xiàn)行的融資渠道面臨的問題

（一）對銀行融資渠道過度依賴

2016年，恒大集團(tuán)的銀行借款占負(fù)債比達(dá)到36.32%，可見，恒大集團(tuán)仍大程度上依賴銀行渠道進(jìn)行融資。房地產(chǎn)企業(yè)對銀行借款的高度依賴一方面會導(dǎo)致較高的資產(chǎn)負(fù)債率，增加融資風(fēng)險；另一方面，大量借款也會產(chǎn)生高額利息費用，加大企業(yè)的融資成本。此外，國家的宏觀調(diào)控、銀行政策也會對房地產(chǎn)企業(yè)的融資帶來影響。

（二）債務(wù)融資比例過高

恒大集團(tuán)2009年到2016年七年來，資產(chǎn)負(fù)債率均在75%上，穩(wěn)居不下。債務(wù)融資只能作為企業(yè)的補充性資本來源，不能形成企業(yè)穩(wěn)定的資本基礎(chǔ)。企業(yè)過多地依賴債務(wù)融資，會面臨較高的財務(wù)風(fēng)險，此外，還要產(chǎn)生利息支出，增加融資成本。過高的債務(wù)成本不利于企業(yè)凈收益的增加，有可能使企業(yè)陷入財務(wù)困境。

（三）流動負(fù)債占總比過高

由年報整理得，從2012年到2016年這五年來，恒大集團(tuán)的流動負(fù)債占負(fù)債總額的比例都高于75%。說明恒大集團(tuán)過多依靠流動負(fù)債進(jìn)行債務(wù)融資，帶來較大的短期償債風(fēng)險。倘若市場不景氣，集團(tuán)后續(xù)資金補入不及時，就會造成資金鏈斷裂，使企業(yè)陷入破產(chǎn)倒閉的危險中。

（四）融資成本較高

據(jù)年報知，2016年恒大集團(tuán)的銀行及其他借款實際利率為7.74%，同比2015年下降0.24個百分點；優(yōu)先票據(jù)的實際利率為9.81%，同比2015年下降0.37個百分點；發(fā)行債券的實際利率為7.04%，同比2015年上升0.3個百分點，利息費用較多，財務(wù)費用支出較大，融資成本較高。恒大對融資成本的控制獲得了一定成果，但與其他房地產(chǎn)企業(yè)相比，總體融資成本仍較高。

三、恒大集團(tuán)優(yōu)化融資渠道選擇的建議

（一）進(jìn)一步提高盈利水平

更強的盈利能力可以為企業(yè)帶來更多的留存收益，進(jìn)而優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)、降低財務(wù)風(fēng)險。恒大集團(tuán)應(yīng)做好戰(zhàn)略布局，規(guī)范經(jīng)營管理，提高品牌競爭力，嚴(yán)格把控房產(chǎn)質(zhì)量，提高經(jīng)營效益，加快銷售回籠資金。

（二）通過海外融資平臺，發(fā)展融資國際化

在境內(nèi)融資渠道日趨收窄的形勢下，海外融資逐漸成為房企融資的新趨勢。一般來說，海外債券融資限制較少，成本較低，資金使用期長，因此受青睞。企業(yè)可通過海外上市、境外商業(yè)信貸等方式為企業(yè)融得較多資金，改善融資結(jié)構(gòu)。

（三）繼續(xù)開展房地產(chǎn)信托融資

與傳統(tǒng)的融資方式相比，信托融資限制條件少，融資負(fù)擔(dān)小，時間短、見效快，可以為房地產(chǎn)企業(yè)提供更及時、更靈活及更個性化的融資服務(wù)。通過用益信托的統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在2015年1月1日至2016年8月8日這段時期，市場上共有84款集合信托計劃是為恒大的地產(chǎn)項目進(jìn)行融資，規(guī)?？傆嫾s為221.23億元。

（四）發(fā)展房地產(chǎn)投資基金融資

房地產(chǎn)籌資基金具有門檻低、籌資快等優(yōu)勢，不僅能滿足企業(yè)的融資需求，還能為中小投資者提供較為收益穩(wěn)定的理財工具。投資基金介入房地產(chǎn)，可以促進(jìn)企業(yè)規(guī)范管理和運營，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。作為高度專業(yè)化的融資渠道，不僅需要專業(yè)的投資公司和優(yōu)秀的人員，還需要配合房產(chǎn)中介的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

（五）發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款證券化融資

住房抵押債券證券化，有利于盤活低流動性的資產(chǎn)，促進(jìn)資金循環(huán)，加速資金回籠，能夠拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資來源。此外，該種融資模式還具備發(fā)行價格低的優(yōu)勢，可以在一定程度上降低融資成本，同時還能增強銀行資金流動性，分散房貸風(fēng)險。

四、結(jié)語

中國恒大集團(tuán)要充分考慮自身的條件與環(huán)境，審慎選擇最適合自己發(fā)展需求的融資方式。若恒大集團(tuán)積極拓展多元化的融資渠道，則能夠極大地緩解融資難的局面。當(dāng)然，要想徹底改善集團(tuán)的融資環(huán)境，還需要做出更多的努力和探索。

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