重慶房地產(chǎn)發(fā)展驅(qū)動力研究

■ 謝宇婷 向 微

王兵攝

厘清房地產(chǎn)業(yè)影響因素，明確驅(qū)動力影響因素重要程度，對于保障宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)運行以及房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展都具有重要的現(xiàn)實意義。本研究對發(fā)展重慶市房地產(chǎn)業(yè)評價具有理論價值，更對指導(dǎo)重慶市房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展具有現(xiàn)實意義。

重慶經(jīng)濟結(jié)構(gòu)向好的主要原因，主要得力于“三駕馬車”均在協(xié)同發(fā)力，2015年，社會消費品零售總額達到5096億元、增長13%，完成固定資產(chǎn)投資1．32萬億元、增長18%，實現(xiàn)進出口總額955億美元、增長39%，進出口的增速是投資增速的2倍，說明全市經(jīng)濟動力結(jié)構(gòu)日趨協(xié)調(diào)?；诖?，本文選取能夠體現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟協(xié)調(diào)性的指標進行評價，并考慮到房地產(chǎn)的商品屬性，運用在經(jīng)濟學(xué)上最能表現(xiàn)商品供求關(guān)系和銷售價格的指標進行對比分析。

一、房地產(chǎn)投資水平與經(jīng)濟增長協(xié)調(diào)性分析

房地產(chǎn)投資增長速度和GDP增長速度之比是衡量房地產(chǎn)業(yè)相對實體經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的動態(tài)指標，比值越大，表明產(chǎn)業(yè)偏離實體經(jīng)濟越遠，認為房地產(chǎn)市場開發(fā)過熱，與經(jīng)濟發(fā)展之間不協(xié)調(diào)。用近三年的數(shù)據(jù)與其他城市對比發(fā)現(xiàn)，重慶市以及主城房地產(chǎn)開發(fā)投資的協(xié)調(diào)性較好，投資增長速度與GDP增長速度之比維持在0．30～1．88之間浮動，雖波動較大，但均未超過預(yù)警值2。通過近三年各城市房地產(chǎn)投資增長率與GDP增長率的比值可知，房地產(chǎn)與經(jīng)濟協(xié)調(diào)性較好的城市有北京、重慶；房地產(chǎn)開發(fā)過熱現(xiàn)象嚴重的城市有上海、深圳、貴陽，其中貴陽主要是因為不合理開發(fā)導(dǎo)致；西安、武漢、成都幾個二線城市表現(xiàn)出房地產(chǎn)與經(jīng)濟的不穩(wěn)定，協(xié)調(diào)性差。重慶的房地產(chǎn)投資占比一直維持在1/4左右，在2015年全市固定資產(chǎn)投資中，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、制造業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)和其他產(chǎn)業(yè)的投資比重分別為 28．1%、26．8%、24．2% 和 20．9%，全市固定資產(chǎn)投資比例分配相對均衡合理。

表1 各城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率與GDP增長率的比值

表2 各城市商品房銷售面積與竣工房屋面積的比值

二、房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)關(guān)系

商品房實際銷售面積/竣工房屋面積是能夠反映房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的重要指標。數(shù)值越大說明當期銷售情況越好，需求越旺盛，越有助于消化之前的存量房。通過對比分析可知，供求關(guān)系較好的城市有重慶、武漢、深圳、西安、成都。重慶及主城房地產(chǎn)供需長期平衡，商品房銷售面積與竣工房屋面積的比值穩(wěn)定在1．1～1．4，與全國水平基本吻合。而武漢、西安市場供需情況較不穩(wěn)定，北京、上海的銷售狀況不佳，可能是高房價導(dǎo)致的銷售不暢，而貴陽銷售面積持續(xù)小于竣工面積，將進一步加大庫存壓力。

丁雄飛配圖

三、房地產(chǎn)價格走勢

房地產(chǎn)銷售價格增長率與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長率的比值反映房地產(chǎn)價格的可接受程度，由于國內(nèi)關(guān)于房價收入比的爭議較多，以商品房均價增長率與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長率的比值來衡量房地產(chǎn)價格與國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)關(guān)系。房地產(chǎn)價格與居民可支配收入之間的關(guān)系反映了房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟發(fā)展水平之間的深層次內(nèi)在聯(lián)系。因此房價的變化率與收入的變化率之間的比值越接近于1，則協(xié)調(diào)性越好；反之，協(xié)調(diào)性越差。對比分析發(fā)現(xiàn)，重慶市商品房銷售價格的增長水平與北京、深圳基本一致，銷售價格與收入增長的協(xié)調(diào)性較好，說明房地產(chǎn)價格穩(wěn)步增長，具有一定的可持續(xù)性，而武漢、西安等城市的房價增長動力不足，成都的房價在2015年增長過快，協(xié)調(diào)性相對較差。

表3 各城市房地產(chǎn)銷售價格增長率與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長率的比值

四、重慶房地產(chǎn)發(fā)展驅(qū)動力實證分析

根據(jù)宏觀經(jīng)濟對產(chǎn)業(yè)的影響，結(jié)合房地產(chǎn)作為商品的屬性，選取六個指標作為驅(qū)動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響因素。首先，運用格蘭杰因果檢驗計算2005～2015年的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)對于重慶而言，在6個影響要素中，GDP增加才是驅(qū)動重慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最主要因素，而投資作為驅(qū)動因素之一，只排名第五?；谟嘘P(guān)聯(lián)的影響因素，再運用最小二乘法計算出了具體驅(qū)動力的大小。

表4 房地產(chǎn)發(fā)展動力的影響因素

表5 房地產(chǎn)發(fā)展動力的影響因素排名表

（1）GDP每增加1個百分點，房地產(chǎn)銷售量就增加0．391個百分點。國民經(jīng)濟的高速發(fā)展會增加住房需求量，主要體現(xiàn)在：一方面國民收入提高導(dǎo)致購買力的增多；另一方面國家財富的增加，固定資產(chǎn)投資的增加，房地產(chǎn)可帶動建筑業(yè)、建材工業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

（2）第二產(chǎn)業(yè)增加值每增加1個百分點，房地產(chǎn)銷售量就增加0．385個百分點。房屋作為載體，所有產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都離不開地產(chǎn)建設(shè)，說明重慶市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化升級，極大地帶動了全市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，重慶市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要還是歸因于第二產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展。

（3）城鎮(zhèn)人口增量每增加1個百分點，房地產(chǎn)銷售量就增加0．341個百分點。城市化加劇帶來了城市人口的膨脹，更多的農(nóng)村人口進入或遷入城市就業(yè)及生活對住房需求的影響更加明顯和直接快速，因此城鎮(zhèn)人口的劇增與住宅房地產(chǎn)市場的需求量的關(guān)系越來越密切。全市城鎮(zhèn)化率從1996年的29．5%上升至2015年的60．9%，年均增長1．6個百分點，2003～2015年，是重慶城鎮(zhèn)化迅速發(fā)展的12年，年均新增城鎮(zhèn)人口55．3萬人，累計增加城鎮(zhèn)人口663．7萬人，按人均35m2的住房面積計算，全市累計新增剛需住房23231萬平方米，批準預(yù)售商品住房35020萬平方米中，其中約70%的商品房供應(yīng)給剛需，說明房地產(chǎn)發(fā)展在很大程度上受城鎮(zhèn)化進程的影響。

（4）存款余額每增加1個百分點，房地產(chǎn)銷售量就增加0．341個百分點。由于房地產(chǎn)有良好的保值和升值性能，居民存儲能力的增加，會帶來房地產(chǎn)市場需求的增加，無論是剛需還是改善性需求，都是基于居民存款余額的增加帶來了房屋銷售量的增加，從而形成房地產(chǎn)開發(fā)動力。

（5）房地產(chǎn)開發(fā)投資額每增加1個百分點，房地產(chǎn)銷售量就增加0．302個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資是政府對市場調(diào)控的指示牌以及房地產(chǎn)開發(fā)者對房地產(chǎn)預(yù)期的晴雨表。當投資增長快速的時候，有效增加了市場商品房的供給，然后經(jīng)過價格傳遞給消費者，這種傳導(dǎo)作用間接影響著房地產(chǎn)市場的需求。此項指標主要是從供給角度來分析住房市場的需求狀況。

（6）城鎮(zhèn)常住人口人均可支配收入每增加1個百分點，房地產(chǎn)銷售量就增加0．106個百分點。城鎮(zhèn)居民人均收入不斷提高，就能夠改善自己的居住環(huán)境。同時商品房具有增值保值的功能，更多的富余資金會流向房地產(chǎn)市場，極大影響著住宅的有效需求。

研究發(fā)現(xiàn)，重慶市房地產(chǎn)與經(jīng)濟的協(xié)調(diào)關(guān)系良好，不存在開發(fā)過量、過熱的情況，在供求關(guān)系方面，也符合市場規(guī)律，基本滿足供需平衡，銷售價格持續(xù)穩(wěn)步增長，與收入?yún)f(xié)調(diào)發(fā)展，具有良好的房地產(chǎn)秩序。重慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最主要因素是GDP，第二產(chǎn)業(yè)增加值，城鎮(zhèn)人口增量，存款余額，房地產(chǎn)開發(fā)投資，城鎮(zhèn)人均可支配收入，其中GDP增加是驅(qū)動重慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最主要因素。其次是第二產(chǎn)業(yè)，說明重慶經(jīng)濟的發(fā)展得益于工業(yè)化的發(fā)展，而投資作為驅(qū)動因素之一，只排名第五，表明房地產(chǎn)是重慶的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟發(fā)展中的地位明顯，但與經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展并不說明其是唯一的增長點，重慶市經(jīng)濟發(fā)展對投資的依賴程度不高。重慶市作為中國首個提出建設(shè)內(nèi)陸開放高地的省市，順應(yīng)了新一輪全球產(chǎn)業(yè)大轉(zhuǎn)移的趨勢，培育10大戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，為經(jīng)濟可持續(xù)增長奠定了基礎(chǔ)。