加油站租賃合同存在的法律風(fēng)險(xiǎn)及防控

陳大偉

〔中國石化河南石油分公司 河南鄭州 450016〕

1 加油站租賃業(yè)務(wù)背景分析

近年成品油零售市場的全面放開和成品油消費(fèi)的不斷增長，成品油批零價(jià)差不斷上升且長期維持高位，加油站網(wǎng)點(diǎn)的價(jià)值也水漲船高。國有石油投資主體及社會(huì)經(jīng)營單位對(duì)加油站網(wǎng)絡(luò)發(fā)展的競爭日趨激烈。經(jīng)營租賃是指出租人將租賃物交付給承租人使用（含經(jīng)營所得收益），而承租人支付租金給出租人的一種發(fā)展方式。因其發(fā)展快捷、法律關(guān)系相對(duì)簡單，已成為各經(jīng)營主體拓展銷售網(wǎng)絡(luò)的一種主要方式，也是各石油銷售企業(yè)對(duì)外拓展零售經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)所采取的有效途徑。與此同時(shí)，在加油站網(wǎng)絡(luò)發(fā)展相關(guān)合同糾紛中，加油站租賃合同引起的相關(guān)糾紛所占比重最大。為此，加油站在租賃過程中進(jìn)行法律風(fēng)險(xiǎn)防控顯得尤為重要。

2 租賃合同存在的法律風(fēng)險(xiǎn)分析

2.1 合同法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)業(yè)務(wù)拓展部門及人員來講，多數(shù)在租賃項(xiàng)目發(fā)展時(shí)，著重強(qiáng)調(diào)的是對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目的位置、銷量等表象，容易忽略的是對(duì)租賃業(yè)務(wù)法律風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和防控。眾所周知，從本質(zhì)上來講，市場經(jīng)濟(jì)是一種法治經(jīng)濟(jì)，是一種契約經(jīng)濟(jì)。合同體現(xiàn)了一種民事法律關(guān)系，倘若合同是合法的，那么合同雙方的權(quán)利與義務(wù)就會(huì)受到法律的保護(hù)，具有法律效力。如果合同法律意識(shí)淡薄，就很容易招致風(fēng)險(xiǎn)。這種合同法律風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面是不能自覺地依法經(jīng)營，而多從自身的利益角度考慮，突破法律法規(guī)的制約，做一些違反法律法規(guī)的事情，比如，作假與法規(guī)打擦邊球等；另一方面是不能夠積極主動(dòng)地進(jìn)行事前預(yù)防和事中控制，不具備審查合同法律的能力，在遇到問題的時(shí)候，不善于應(yīng)用法律維護(hù)自己的合法權(quán)利。

2.2 簽訂租賃合同過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)我國《合同法》規(guī)定，合同不僅內(nèi)容要合法，簽訂主體要合格，簽訂程序也要合法，若合同主體不合格將可能導(dǎo)致合同被撤銷或合同效力待定。

簽訂租賃合同存在風(fēng)險(xiǎn)的原因，一是沒有做好充分的準(zhǔn)備，比如對(duì)合同租賃方的年檢情況、資質(zhì)證明、準(zhǔn)入許可、信用狀況、履約能力、資信情況和主體資格等調(diào)查不力，或者是沒有認(rèn)真核對(duì)經(jīng)辦人的授權(quán)委托書；二是合同條款的內(nèi)容欠缺。一般加油站租賃合同的條款包含但不限于：租賃物、租賃用途、租賃期限、租金及支付方式、租賃期間的稅金及相關(guān)費(fèi)用、租賃物的交付、有關(guān)手續(xù)的移交及辦證事宜，租賃物的使用、管理、裝修與修繕，租賃物的轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓和續(xù)租，合同雙方的權(quán)利及義務(wù)、違約責(zé)任等，如果約定不具體，用詞不標(biāo)準(zhǔn)，容易引起歧義等。審查合同不到位或者是沒有進(jìn)行法律上的審查，就會(huì)使合同不具備全面性與合法性，最終導(dǎo)致合同無效，合同亦可能隨時(shí)終止，由此產(chǎn)生法律糾紛，給公司或企業(yè)帶來不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

2.3 租賃合同履行過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)

在租賃合同的履行過程中存在兩方面的法律風(fēng)險(xiǎn)，一方面是合同相對(duì)方的主觀違約，找各種理由和借口拒絕履行合同，直接或間接的違約，另一方面是由不可抗力的客觀因素而導(dǎo)致的合同無法繼續(xù)履行，致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)。所以會(huì)產(chǎn)生這樣的風(fēng)險(xiǎn)，一方面是企業(yè)在履行合同的過程中缺少管理，沒有注意到合同方的一些變化，不能盡早地發(fā)現(xiàn)問題，并加以解決，導(dǎo)致出現(xiàn)了一些不應(yīng)有的損失與糾紛；另一方面是對(duì)違約沒有快速地做出反應(yīng)，決策延誤，策略不當(dāng)或者是追究不力致使企業(yè)經(jīng)濟(jì)受損。

2.4 租賃合同簽訂后證據(jù)缺失存在的風(fēng)險(xiǎn)

法律是重視證據(jù)的。合同法律的證據(jù)有合同正本、質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告、談判記錄和經(jīng)濟(jì)往來的一些憑據(jù)等等。倘若企業(yè)保留證據(jù)缺失或者是沒有保留證據(jù)，那么在發(fā)生糾紛的時(shí)候會(huì)使企業(yè)陷入被動(dòng)局面，甚至承擔(dān)敗訴的不利后果。

3 加油站租賃合同風(fēng)險(xiǎn)的防控辦法

3.1 增強(qiáng)合同法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

一方面需要提高管理者對(duì)合同法律的認(rèn)識(shí)程度，另一方面要使管理者積極主動(dòng)地學(xué)法、用法和維法。因此，企業(yè)需要大力宣傳合同法律法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)防控知識(shí)，應(yīng)用經(jīng)驗(yàn)交流、案例教學(xué)和集中講課的方式，使各個(gè)部門的管理者，尤其是基層的業(yè)務(wù)主管，讓他們認(rèn)識(shí)合同法律風(fēng)險(xiǎn)和危害，增強(qiáng)管理者的責(zé)任感與防控意識(shí)。與此同時(shí)，還須傳授合同的起草、簽訂時(shí)需要注意的問題和談判技巧等知識(shí)，不斷提高業(yè)務(wù)能力，避免出現(xiàn)錯(cuò)漏現(xiàn)象。對(duì)于租賃合同還要做好包括但不限于以下方面的審查，即對(duì)相對(duì)人資質(zhì)的審查，明了對(duì)方是否具有合法的主體身份；對(duì)合同相對(duì)方資質(zhì)、履約能力、信用狀況等方面的審查；對(duì)合同標(biāo)的存繼狀況的了解，以保證標(biāo)的物的所有權(quán)狀態(tài)是否存在“一物兩租”及合同標(biāo)的物是否已經(jīng)被抵押或被有關(guān)機(jī)關(guān)查封的情況，這是確保合同有效、不被終止、不被撤銷并規(guī)避相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)的前提。如租賃加油站，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)；收購加油站股權(quán)，若未弄清加油站對(duì)外擔(dān)保及其他涉訴事項(xiàng)，將面臨承擔(dān)合同違約風(fēng)險(xiǎn)；現(xiàn)實(shí)生活中，由于資信調(diào)查涉及面多、廣，而且有些資料的取得也存在很大難度，“簽約人不具有合法身份”、“擬收購資產(chǎn)存在抵押”等糾紛都多有發(fā)生。因此，在資信調(diào)查資料難以取得情況下，至少也應(yīng)讓對(duì)方做出真實(shí)性承諾并約定承諾不實(shí)如何懲罰、約束對(duì)方。

3.2 開展盡職調(diào)查和法律意見審核

在對(duì)擬租賃加油站正式談判前，務(wù)必進(jìn)行盡職調(diào)查。重點(diǎn)對(duì)擬租賃加油站的對(duì)方主體情況、締約資格、權(quán)屬關(guān)系、履約能力、誠信狀況、資產(chǎn)運(yùn)行狀況、經(jīng)營債權(quán)債務(wù)關(guān)系、有無進(jìn)行質(zhì)押、是否面臨規(guī)劃拆除風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行法律盡職調(diào)查，并對(duì)土地證、房產(chǎn)權(quán)證、成品油零售經(jīng)營許可證、營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、危險(xiǎn)化學(xué)品經(jīng)營許可證及相應(yīng)的法律手續(xù)原件進(jìn)行查證，并主動(dòng)到土地局、房管局、規(guī)劃局等相關(guān)部門進(jìn)行查詢核實(shí)，對(duì)留存的復(fù)印件必須與原件核對(duì)并加蓋對(duì)方印章，最終形成詳盡的盡職調(diào)查報(bào)告。通過嚴(yán)謹(jǐn)、詳實(shí)的盡職調(diào)查報(bào)告，清楚實(shí)施租賃可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)和法律問題，并分析存在的風(fēng)險(xiǎn)是否在可控和可承擔(dān)范圍內(nèi)，確保租賃加油站建設(shè)和經(jīng)營的合法、規(guī)范，避免形成租賃后造成潛在的損失。通過盡職調(diào)查，可摸準(zhǔn)談判對(duì)手，制定相應(yīng)談判方案。在談判過程中，要力爭對(duì)租賃合同主要控制條款進(jìn)行約束，并采取規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)租賃文本。同時(shí)，在談判過程中，相關(guān)協(xié)議要形成書面意見，避免口頭承諾。在合同正式簽訂前，盡可能提請(qǐng)法律人員參與，由法律專業(yè)人員對(duì)合同擬定相應(yīng)條款進(jìn)行審核把關(guān)。

3.3 租賃合同履行過程要跟蹤監(jiān)控

由于加油站租賃合同履行期限較長，期間會(huì)有各種情勢(shì)變化，所以發(fā)生違約風(fēng)險(xiǎn)的概率較高。一種情況是合同相對(duì)方受利益驅(qū)動(dòng)，采取拖延甚至拒絕支付租金等方式惡意違約，以寧愿支付違約金也要解除合同為要挾，要求降低租金、稅金及各項(xiàng)管理費(fèi)用等。這主要集中在與個(gè)人、私營企業(yè)等社會(huì)單位簽訂的租賃合同中。另種情況是，由于政府規(guī)劃變更使得加油站不再具備經(jīng)營條件，或者加油站主要設(shè)備損毀后使企業(yè)無法按約定履行租賃合同的相關(guān)義務(wù)，或者繼續(xù)履行已不可能出現(xiàn)解除合同條件，使企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金。在實(shí)踐中易發(fā)的糾紛是，解除條件出現(xiàn)時(shí)未及時(shí)書面通知對(duì)方或者僅口頭通知而沒有留下書證，自認(rèn)為合同已解除，實(shí)際解除時(shí)間嚴(yán)重滯后，在合同實(shí)際解除前不得不繼續(xù)支付租金，蒙受不應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)損失。教訓(xùn)是無法提供合法有效證據(jù)，承擔(dān)舉證不能的后果。

與私營企業(yè)等單位簽訂的租賃合同，所以有故意違約情況，主要在于違約后預(yù)期收益大于違約金。有的合同僅簡單約定雙方有一方違約應(yīng)支付對(duì)方多少違約金，且有的合同違約金數(shù)額約定的較低，沒有充分考慮到違約金對(duì)相對(duì)方具有懲戒與遏制作用。關(guān)于違約金我國《合同法》第一百一十四條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢~數(shù)的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法；約定的違約金低于造成損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金高于造成損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。所以即使約定較高的違約金也得不到法律支持。但是租賃合同必須約定懲罰措施的條款。這是合同雙方應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，若承諾不實(shí)或違約應(yīng)當(dāng)付出一定的經(jīng)濟(jì)成本。

值得注意的是，加油站租賃合同，因加油站經(jīng)營受油品價(jià)差影響因素較大，很容易出現(xiàn)原業(yè)主見利惡意違約行為，租賃方應(yīng)對(duì)合同約定的租賃期限、支付方式、改造修繕等條款履約情況進(jìn)行跟蹤，并在租賃合同到期前及早介入商談續(xù)租事宜。企業(yè)可運(yùn)用先進(jìn)的合同管理信息軟件，借助信息化手段創(chuàng)建企業(yè)合同法律風(fēng)險(xiǎn)防控預(yù)警機(jī)制，通過應(yīng)用信息化平臺(tái)展現(xiàn)企業(yè)合同財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)，以做出迅速地反應(yīng)，實(shí)時(shí)地應(yīng)對(duì)。

3.4 實(shí)時(shí)處理租賃合同法律糾紛

在產(chǎn)生糾紛時(shí)，要及時(shí)地站在法律角度看待和分析問題，這是必要且十分有效的。如針對(duì)租賃合同相對(duì)方直接違約時(shí)，應(yīng)積極主動(dòng)的用法律來保護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益。當(dāng)由于情勢(shì)變更等一些不可抗力因素導(dǎo)致租賃合同無法繼續(xù)履行時(shí)，要及時(shí)有效地搜集并保存對(duì)已方有利的證據(jù)，以備對(duì)方起訴時(shí)應(yīng)訴，以避免損失擴(kuò)大甚至避免損失。企業(yè)針對(duì)一些潛在的合同法律糾紛，需要評(píng)估它的影響，提出一些應(yīng)急解決方案，以盡早地防控合同法律風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)在面對(duì)合同糾紛的時(shí)候，需要迅速地反應(yīng)與積極地應(yīng)對(duì)，提出一些處理糾紛的建議。根據(jù)我國有關(guān)合同法的要求，當(dāng)事人可通過和解、調(diào)解、仲裁與訴訟的方式來處理合同法律糾紛。

3.5 建立完善加油站租賃項(xiàng)目管理制度

建立和完善合同組織管理體系是加強(qiáng)合同管理和防控合同法律風(fēng)險(xiǎn)的保障。根據(jù)我國法律的有關(guān)規(guī)定，只能由企業(yè)法人代表和授權(quán)的委托代理人簽訂企業(yè)的合同和行使合同的訴訟權(quán)。因此，企業(yè)需要遵循大力協(xié)同、合理分工和統(tǒng)一管理的原則，建立一套法人代表主管，法律事務(wù)部門、業(yè)務(wù)主管部門、使用部門等分工合理、相互協(xié)作的組織管理體系，各盡其責(zé)，各司其職，確保落實(shí)。對(duì)于牽涉到的一些數(shù)額較大的租賃合同、重大技術(shù)的引進(jìn)、對(duì)外擔(dān)保、投資融資和企業(yè)的兼并重組等合同，需要特殊對(duì)待。加大收集與企業(yè)經(jīng)營和行業(yè)發(fā)展有關(guān)聯(lián)的法律、法規(guī)、司法解釋等資料，跟蹤與分析和企業(yè)合同法律有關(guān)聯(lián)的立法傾向，創(chuàng)建信息數(shù)據(jù)庫，并不斷地加以更新，以更加有效地防控合同法律風(fēng)險(xiǎn)。收集與整理合同檔案也是非常重要的一項(xiàng)內(nèi)容，在履行租賃合同的過程中，在合同之外的一些往來憑證，比如匯款單、發(fā)票復(fù)印件、簽收單、到貨驗(yàn)收證明、合同正本、談判記錄、對(duì)賬單等有關(guān)聯(lián)的材料，以及合同雙方在履行合同過程中的函件和往來傳真都是有力的證據(jù)，實(shí)時(shí)地收集與整理這些證據(jù)，可以把履行合同的整個(gè)過程完整地記錄下來，以明確合同雙方的責(zé)任，便于在出現(xiàn)糾紛的時(shí)候提供有力的證據(jù)，維護(hù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益與合法權(quán)益。

4 結(jié)語

綜上所述，加油站租賃與其他資產(chǎn)租賃一樣，所面臨的合同法律風(fēng)險(xiǎn)防控是一個(gè)系統(tǒng)、動(dòng)態(tài)和長期的工作，既需要業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員的專業(yè)法律法規(guī)知識(shí)，又需要企業(yè)各相關(guān)職能部門的互相配合與協(xié)調(diào)。只有以組織管理體系為依托，在實(shí)踐當(dāng)中不斷地積累經(jīng)驗(yàn)，才可以更好地防控企業(yè)合同法律風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)的利益得到最大程度的保障。

[1]王生.加油站租賃合同主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析與防控[J].石油化工管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)，2015，（2）：17－20.

[2]李中華.融資租賃運(yùn)作實(shí)務(wù)與法律風(fēng)險(xiǎn)防范[M].北京：法律出版社，2012.

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