長沙市商品房價(jià)格時(shí)間演變及影響因素分析

羅鵬

[提要] 房價(jià)一直是政府實(shí)施土地宏觀調(diào)控政策的依據(jù)與學(xué)界研究關(guān)注的焦點(diǎn)。本文以長沙市為研究區(qū)域，以2005～2015年區(qū)內(nèi)商品房資料為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)分析方法以及多元回歸模型，從供給、需求、政策三個(gè)維度構(gòu)建指標(biāo)體系，分析長沙市商品房價(jià)格的時(shí)間演變以及影響因素。結(jié)果表明：總體而言，長沙市商品房價(jià)格呈現(xiàn)不斷上升趨勢，且不同時(shí)期商品房價(jià)格變動(dòng)幅度明顯不同；商品房價(jià)格的主要影響因素依次為城市人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資額。

關(guān)鍵詞：商品房價(jià)格；時(shí)間演變；影響因素；長沙

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2018年1月29日

一、引言

隨著我國城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和快速城市化進(jìn)程的推進(jìn)，住房價(jià)格變化及其政策制定成為政府和學(xué)術(shù)研究的熱點(diǎn)問題。政府為推動(dòng)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，出臺(tái)了一系列有針對(duì)性的政策措施。學(xué)術(shù)界研究也重點(diǎn)關(guān)注房價(jià)，研究內(nèi)容上，主要涉及城市住宅價(jià)格時(shí)空分異格局、變化規(guī)律以及造成住房價(jià)格時(shí)空間異質(zhì)性的動(dòng)力機(jī)制和驅(qū)動(dòng)因素等方面。學(xué)者以中國286個(gè)地級(jí)以上城市住宅均價(jià)為藍(lán)本，研究其空間分異格局、總體趨勢、空間異質(zhì)性和相關(guān)性，研究尺度也不甚相同，經(jīng)歷了由國家、省域、市域、縣域的變化。

1998年城鎮(zhèn)住房制度改革以來，住房價(jià)格，尤其是商品房價(jià)格處于不斷變動(dòng)中?；诖耍饰鲎》績r(jià)格的時(shí)空演變以外，無論是經(jīng)濟(jì)學(xué)者還是地理學(xué)者，還重點(diǎn)研究關(guān)注不同因素對(duì)房價(jià)波動(dòng)的影響，分別研究分析土地價(jià)格和居民收入、公共投資、供需因素、城市宜居性特征、軌道交通對(duì)城市房價(jià)的影響。而關(guān)于住房價(jià)格影響因素的研究方法上，一是住房價(jià)格模型，研究思路是基于固定參數(shù)模型考察各種經(jīng)濟(jì)社會(huì)等變量對(duì)住房價(jià)格的影響，主要有Hedonic價(jià)格特征模型、DUST模型和存量-流量（S-F）模型；二是傳統(tǒng)研究方法，包括多元回歸分析方法、灰色關(guān)聯(lián)分析法等。綜上所述，對(duì)于不同地區(qū)、不同城市，其房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r不盡相同。因此，選取符合區(qū)域?qū)嶋H的指標(biāo)來研究住房價(jià)格的影響因素仍具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

本文以長沙市為研究區(qū)域，以2005～2015年商品房均價(jià)為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)分析方法以及多元回歸分析方法，從供給、需求、政策3個(gè)維度構(gòu)建指標(biāo)體系，分析長沙市商品房價(jià)格的時(shí)間演變及其影響因素。以期為長沙市商品房政策措施提供一定的理論依據(jù)。

二、數(shù)據(jù)來源及研究方法

（一）研究方法。本文運(yùn)用統(tǒng)計(jì)分析方法分析長沙市2005～2015年商品房價(jià)格水平以及變化情況。

回歸分析是通過規(guī)定因變量和自變量來確定變量之間的因果關(guān)系，建立一個(gè)因變量和自變量之間的相關(guān)數(shù)學(xué)表達(dá)式，并根據(jù)已知數(shù)據(jù)來求解模型的各個(gè)參數(shù)，確定回歸方程，然后評(píng)價(jià)回歸模型是否能夠很好地?cái)M合實(shí)測數(shù)據(jù)。多元統(tǒng)計(jì)分析是：在方程式中有兩個(gè)或兩個(gè)以上自變量的回歸模型。假設(shè)多元線性回歸模型為：

Y=b0+b1X1+b2X2+…+bnXn+e

式中，b0為常數(shù)項(xiàng)；b1、b2、…、bn為偏回歸系數(shù)，其表示的統(tǒng)計(jì)學(xué)意義是在其他所有自變量不變的情況下，某一自變量每變化一個(gè)單位，因變量平均變化的單位數(shù)；e表示殘差。

（二）指標(biāo)選擇。綜合本文綜述以及學(xué)者關(guān)于住房價(jià)格影響因素的研究，本文供給、需求、政策三個(gè)維度構(gòu)建指標(biāo)體系。其中，供給方面，選取房地產(chǎn)投資額（X1）、房屋竣工面積（X2）、固定資產(chǎn)投資（X3）3個(gè)指標(biāo)；需求方面，選取人均GDP（X4）、房屋銷售面積（X5）、城鎮(zhèn)人均可支配收入（X6）、城鎮(zhèn)人口（X7）4個(gè)指標(biāo)；政策方面，選取5年以上貸款利率（X8）、總的貨幣供應(yīng)量（X9）2個(gè)指標(biāo)。（表1）

（三）數(shù)據(jù)來源。本文數(shù)據(jù)主要來源于《2006-2016年長沙市統(tǒng)計(jì)年鑒》、《長沙市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)預(yù)警預(yù)報(bào)信用信息系統(tǒng)》、中國人民銀行官方網(wǎng)站等。

三、結(jié)果分析

（一）商品房價(jià)格時(shí)間演變分析。根據(jù)長沙市房產(chǎn)局2005～2015年商品房均價(jià)，采用統(tǒng)計(jì)分析方法形成各年商品房均價(jià)趨勢圖，并計(jì)算出各年商品房價(jià)格的同比增長率，見圖1。

圖1顯示，總體而言，長沙市商品房價(jià)格呈現(xiàn)不斷上升趨勢，且不同時(shí)期，商品房價(jià)格變動(dòng)幅度明顯不同。大致分為三個(gè)階段：（1）2005～2007年，為商品房價(jià)格平穩(wěn)增長期，平均增長率為6.1%；（2）2007～2013年，為商品房價(jià)格快速上漲期，平均增長率為17.6%；（3）2013～2015年，為商品房價(jià)格的波動(dòng)期，略有起伏，平均增長率為2.3%。

（二）回歸結(jié)果分析。通過對(duì)因變量和自變量的回歸分析，得出結(jié)果如表2所示。（表2）

由表2可以得出：

Y=-22.2186-0.0764X1-0.6007X2-1.3875X3+2.7311X4+0.6237X5+2.3691X6+3.2966X7-0.2533X8-2.4498X9

R2較大且接近于1表明模型線性擬合程度較高，F(xiàn)0.05（9，1）=241

（三）逐步回歸。逐步回歸法是指利用被解釋變量Y對(duì)每一個(gè)解釋變量構(gòu)建一個(gè)回歸方程，將其他解釋變量分別導(dǎo)入初始模型，對(duì)所有解釋變量的回歸系數(shù)進(jìn)行檢驗(yàn)以尋找最佳回歸方程?；贓views8.0計(jì)算逐步回歸結(jié)果，在模型第一、四、五、七、八步中分別引入的變量X2、X6、X8、X9擬合優(yōu)度不斷提高（引入X5的模型修正后擬合優(yōu)度下降），且參數(shù)符號(hào)合理，但其參數(shù)都未能通過t檢驗(yàn)。說明由于自變量共線性特征，以上變量是多余的，達(dá)不到以X1、X3、X4、X7為解釋變量的回歸效果。（表4）

因此，最終的商品房價(jià)格函數(shù)應(yīng)以Y=f（X1，X3，X4，X7）為最優(yōu)，模型方程為：

Y=26.5029+0.0038X1-1.0618X3+1.5531X4+3.9942X7

（四）模型回歸結(jié)果解釋。筆者最初從供給、需求、政策3個(gè)維度構(gòu)建商品房價(jià)格影響因素的指標(biāo)體系，主要有9個(gè)，即房地產(chǎn)投資額、商品房竣工面積、固定資產(chǎn)投資、人均GDP、商品房銷售面積、城鎮(zhèn)人均可支配收入、城市人口、5年以上貸款利率、總的貨幣供應(yīng)量。但經(jīng)過建立模型、顯著性檢驗(yàn)以及考慮變量間共線性等問題發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資額、固定資產(chǎn)投資、人均GDP、城市人口4個(gè)變量的解釋能力較其他變量更合理有效，說明商品房價(jià)格與這4個(gè)解釋變量存在某種線性關(guān)系。因此，最終選取房地產(chǎn)投資額、固定資產(chǎn)投資、人均GDP、城市人口4個(gè)變量去構(gòu)建商品房價(jià)格回歸模型。

四、結(jié)論與討論

（一）結(jié)論。從運(yùn)行結(jié)果來看，房地產(chǎn)投資額、固定資產(chǎn)投資、人均GDP、城市人口對(duì)商品房價(jià)格的影響程度各不相同。從回歸系數(shù)看，對(duì)商品房價(jià)格的影響程度排序應(yīng)該是：城市人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資額。而諸如商品房竣工與銷售面積、5年以上貸款利率等也一定程度上對(duì)商品房價(jià)格有影響。但可能受到某些其他因素的影響，如黃安永等分析利率對(duì)房價(jià)的影響中提出雖然利率對(duì)房價(jià)有一定影響，但利率調(diào)整的作用存在滯后性問題，從而導(dǎo)致房價(jià)變動(dòng)對(duì)利率的敏感性有限。

（二）討論。本文基于長沙市商品房價(jià)格以及與商品房價(jià)格有關(guān)的實(shí)際數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，一定程度上反映了長沙市2005～2015年商品房價(jià)格變動(dòng)的實(shí)際情況，這對(duì)解釋長沙市商品房價(jià)格情況提供了一定的理論依據(jù)，具有一定的參考價(jià)值。

影響商品房價(jià)格的因素很多，包括經(jīng)濟(jì)因素、政治因素、自然環(huán)境因素等。本文在綜合考量數(shù)據(jù)獲取性、模型的合理程度等基礎(chǔ)上，選取其中9個(gè)指標(biāo)進(jìn)行模型構(gòu)建，而諸如建材價(jià)格等其他因素對(duì)商品房價(jià)格的影響有待日后深入研究。

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