蘇州：周期性少 趨勢性強

宋慧芳

蘇州市場的周期性相對不明顯，趨勢性將會更加強勁。

文化是根基，富強是目的，如何在全力推進城市現(xiàn)代化建設的同時又能將文化新陳交替推上新的臺階，始終是城市發(fā)展的核心命題之一。如果要在中國找一個典型城市加以論證，蘇州恐怕是最合適不過的了。論財力，蘇州古有“風物雄麗為東南冠”的贊譽，現(xiàn)有江蘇第一、全國第七的GDP占位。蘇州是同等經濟條件下，房價最低的城市，大幅低于南京、杭州等城市。不少業(yè)內人士認為，其正常的價位可能要比現(xiàn)在高15%-20%左右。

回顧蘇州歷年的調控歷史，2011年限購后，4年的盤整期直到2015年。自2016年全面實施限購之后，蘇州房價呈現(xiàn)波動著緩慢向前的狀態(tài)，整體走勢相對平穩(wěn)?；仡?017年，蘇州迎來最強調控年，三個月四次的利率上調讓人心有余悸。

中國城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示，此輪蘇州市樓市限購政策在非戶籍居民有1年納稅或社保，戶籍居民限購3套，提高首付比例和降低公積金貸款額度等幾個方面的要求。從蘇州市土地供應來看，2017年共出讓111宗土地共計930億元，較2016年總量下降明顯，住宅用地樓面地價略有下降。蘇州市2017年房價走勢整體區(qū)域平穩(wěn)，尤其二手房市場均價波動幅度小于3%。蘇州市非戶籍常住人口數(shù)量龐大，是蘇州樓市常年有效購買力之一。2017年蘇州（含吳江）商品住宅的成交均價為19054元/平方米，同比上漲9.52%。蘇州制造業(yè)吸納就業(yè)人口的能力是判斷蘇州樓市走向的先導指標，2017年蘇州市GDP依然保持7%以上增速，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長超過8%，反映出蘇州產業(yè)發(fā)展持續(xù)向好，持續(xù)穩(wěn)定地提供就業(yè)崗位吸納外來人員。

2017年，蘇州樓市就已是熱鬧非凡。但誰也沒想到的是，進入2018年，兩場土拍共攬金450.24億元，最高樓面價43167元/平方米，刷新了蘇州地王歷史記錄。土地市場的火熱、價格上漲，以及全國性地產大鱷的競相競逐，都論證著蘇州的一線城市價值和巨大的發(fā)展?jié)摿?。然而?jù)蘇州2018年首月的樓市成交數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，量價出現(xiàn)雙降。住宅成交5474套，環(huán)比減少16.17%，商品住宅成交均價約17459元/平方米，降幅2.91%。不過，隨著地王項在今年的陸續(xù)入市，新的價格天花板或將形成。

有專家分析，過去兩年蘇州限購政策極大限制了市場供應和置換剛改需求的平衡，長此以往，不利于整個城市長期的經濟發(fā)展。因此，在2018年蘇州或將出現(xiàn)針對部分首套房和二套房認定、普通住房和非普通住房認定等政策進行微調。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示，蘇州比杭州的住房市場更為成熟，因為蘇州距離上海只有84公里，高鐵車程只有半個小時，與一線城市上海在地理上的接近，讓蘇州享受到了很多的“外溢作用”。蘇州、昆山帶動的后續(xù)軌道交通建設逐漸使兩者之間的粘性增強。蘇州房地產市場的活力比較明顯，尤其是蘇州工業(yè)園區(qū)、吳江區(qū)的帶動，其成長性非常高，所以蘇州比杭州市場的周期性調整較少，相較于杭州存在的上漲下跌的周期調整，蘇州市場的周期性相對不明顯，趨勢性將會更加強勁。endprint