長租公寓生與死

長租公寓是過去一年最火熱的產(chǎn)業(yè)風(fēng)口之一。這個舞臺上，不斷有人上場，也不斷有人離場。地產(chǎn)系、創(chuàng)業(yè)公司系、酒店系、中介系，誰能唱到最后？

南方周末記者 石茹

發(fā)自深圳、佛山

南方周末實習(xí)生 陳曉君

這似乎是長租公寓行業(yè)最好的時候。

2018年2月26日，長租公寓公司蛋殼公寓對外稱已完成1億美元B輪融資；幾乎是同時，杭州的長租公寓品牌鼎寓宣布獲得千萬融資；更早時的1月16日，分散式長租公寓龍頭自如宣布完成40億人民幣的A輪融資，這是業(yè)內(nèi)所知最大規(guī)模的單筆融資。

不止于此。自2016年以來，在“房住不炒”的政策東風(fēng)下，已有約十家知名房企大舉進(jìn)入長租公寓市場，建立了自己的公寓品牌，耳熟能詳?shù)闹T如萬科的泊寓、旭輝的領(lǐng)寓、龍湖的冠寓，以及2017年年底才入場的碧桂園BIG+碧家國際社區(qū)。

但硬幣的另一面，卻是早期創(chuàng)業(yè)公司的相繼退出。深圳的Color公寓、V客青年公寓，西安的好熙家公寓等公司，紛紛在2017年退出市場。它們的離場，或因經(jīng)營不善，或是資金鏈斷裂，或被更大的玩家收購。

作為新興行業(yè)，長租公寓的舞臺上不斷有人進(jìn)場，也不斷有人離場。誰能唱到最后？

小創(chuàng)業(yè)公司之死

2018年2月2日，快到而立之年的朱金衡走進(jìn)中科大廈上班。

這里是深圳市南山區(qū)高新科技園。朱金衡在這座大廈的一家科技公司做產(chǎn)品研發(fā)。很少人知道，一年前的他，是在旁邊一棟樓里做公司老板。

這個現(xiàn)在已經(jīng)消失在深圳的長租公寓品牌叫“Color公寓”，隸屬于深圳市邁芒網(wǎng)絡(luò)科技有限公司。朱金衡和他的高中同學(xué)熊強，2015年共同投資創(chuàng)建Color公寓，2017年初因資金鏈斷裂關(guān)停。

朱金衡和熊強在進(jìn)入長租公寓行業(yè)前已經(jīng)有過一輪成功的創(chuàng)業(yè)經(jīng)驗。他們首次創(chuàng)業(yè)在武漢做手游，這個項目讓當(dāng)時的投資人獲得了收益。因此同一撥投資人迅速下注他們的第二次創(chuàng)業(yè)。

2015年Color公寓進(jìn)入市場的時候，長租公寓在深圳還是新鮮事物。“當(dāng)時深圳市場上長租公寓還比較少。”朱金衡說。

長租公寓是近年房地產(chǎn)三級市場的新興行業(yè)，運營公司通常要從業(yè)主處將房屋租賃過來，租期一般為6—8年，由運營公司對房子進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，以單間或者整租形式出租。有人將其生意模式稱為“二房東”模式。

Color的房子是從深圳南山科技園附近拿起。距離科技園只有一個街區(qū)坐落著三個小區(qū)，大沖城市花園、大沖都市花園和大沖新城花園，呈三角分布，將南山外國語學(xué)校包裹起來。這三個小區(qū)是由深圳的城中村改造而來。

通過小區(qū)里公開招租的電話或者原大沖村民的親戚朋友介紹，Color在這三個小區(qū)先后拿了三四百套房子。

由于經(jīng)過精心的裝修，并且主打年輕人社區(qū)和專業(yè)的保障服務(wù)，Color公寓的租金要高于周邊同類房屋。賺取價差，是目前長租公寓公司的主要毛利來源。

但即使是回遷房，拿房的成本也不低，因而團隊一直在醞釀去做集中式租賃模式，通過整棟改造批量出租，“集中式相當(dāng)于批發(fā)零售”，朱金衡認(rèn)為這樣會利潤高一些。而舊廠房或者自建房是成本最低的一種房源。

2016年下旬，Color團隊在福田、南山等地管理的公寓規(guī)模達(dá)到約1000間。那是他們最好的時候。與此同時，他們以極低的價格談成了寶安區(qū)兩個造紙廠的五六千平方米的廠房，打算將之打造成Color公寓的旗艦店。

正在他們雄心勃勃準(zhǔn)備大干一場的時候，寶安區(qū)的一場大火澆滅了他們的希望。

2016年8月底，沙井街道的一個公寓樓里發(fā)生火災(zāi)，導(dǎo)致7死多傷。這場意外的直接后果是，2017年1月10日，深圳市寶安區(qū)安全管理委員會印發(fā)通知，規(guī)定“無論在用、在建、完工的廠房改公寓、酒店均堅決予以查封、恢復(fù)原功能或拆除”。所有的廠房改公寓項目全被叫停了。

而Color團隊的錢已全部投進(jìn)廠房項目。通知之后，廠房也無法轉(zhuǎn)租出去?！百Y金鏈就斷了，而且房子也轉(zhuǎn)不出去了。你想啊，這房子還能用來干嘛?！敝旖鸷饣貞?。此時距離他們最巔峰的時候，只有三四個月。

目前Color公寓的官方網(wǎng)站上漂著孤零零的幾行字，標(biāo)題為“也許今日的離別，是為了明日更好的相見”。

但Color公寓的租客們可能再也不會在長租公寓的市場上與這個團隊相見了。在中科大廈樓下的餐廳里，朱金衡告訴南方周末記者，以后即使再創(chuàng)業(yè)，也不會選擇公寓行業(yè)了。

房源困境

沒能撐到2017年的政策紅利期，又趕上寶安區(qū)禁止“廠改住”的政策調(diào)整，看上去Color團隊是運氣差了些，朱金衡并不否認(rèn)這點。但是在他看來，即使沒有這場意外導(dǎo)致的政策調(diào)整，長租公寓的創(chuàng)業(yè)公司也依然有更深層的困境——房源。

拿房的困難超出朱金衡最初的預(yù)想。由于目前創(chuàng)業(yè)公司的主要毛利來源就是租金價差，所以能夠拿到成本低、位置好、交通便利的房子幾乎是一個團隊首先應(yīng)該具備的能力。

“拿房是第一位的。其實做包租，在拿到房源，簽訂合同的時候，這個項目賺不賺錢就已經(jīng)注定了?！蔽⒓夜?chuàng)始人李樹德告訴南方周末記者。

與Color團隊不同，微家團隊對于房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗要更豐富。在創(chuàng)辦微家公寓之前，李樹德曾經(jīng)在深圳做了六年房屋代理，為一些大公司找寫字樓、員工宿舍等房源。

這樣的從業(yè)經(jīng)歷使李樹德在開始做公寓的時候，不僅在房源上的資源更勝一籌，其做生意的直覺也更加靈敏，“廠房項目我們不太敢拿?！崩顦涞卤荛_了朱金衡團隊遭遇的意外。

微家的規(guī)模與巔峰時期的Color類似。據(jù)李樹德介紹，微家目前也管理深圳市場約1000間房源，一直到目前，微家依然在靠租金差的毛利平穩(wěn)前進(jìn)。

一般而言，只要能比較好地解決房源問題，小型創(chuàng)業(yè)公司依然可以慢慢發(fā)展下去。

能活下來的創(chuàng)業(yè)型公司都是能夠解決房源問題的。一位業(yè)內(nèi)人士告訴南方周末記者，深圳另一家發(fā)展態(tài)勢良好的品牌公寓Warm+也是通過本地資源來解決房源問題的。

據(jù)說Warm+的創(chuàng)始人里有寶安西鄉(xiāng)本地人，“這樣他們就能夠通過親戚朋友去拿房，既能拿到優(yōu)質(zhì)的房源，而且成本也低?！钡沁@種渠道也有地域局限性，“他們向?qū)毎餐鈹U張的話，就面臨同樣的困難?！?/p>

盈利迷局

讓一眾創(chuàng)業(yè)公司耿耿于懷的房源問題，似乎對于接二連三進(jìn)場的開發(fā)商來說是迎刃而解的。畢竟不管是租還是賣，房地產(chǎn)生意怎么看都是開發(fā)商的地盤。

但事實可能并非如此。開發(fā)商的優(yōu)勢是自持的重資產(chǎn)物業(yè)，但租賃的行業(yè)共識是前期投入大而回報周期漫長。對于追求快周轉(zhuǎn)的大型開發(fā)商來說，這筆賬應(yīng)該怎么算？

龍湖地產(chǎn)上海冠寓發(fā)展部負(fù)責(zé)人張日芳非?？隙ǖ馗嬖V南方周末記者，龍湖不會大比例用自持的重資產(chǎn)去做冠寓。這也就意味著，龍湖冠寓的運營模式和市面上品牌公寓公司的“二房東”模式并無不同。

不動用自己的優(yōu)勢重資產(chǎn)，那么房企的租賃怎么干？“作為開發(fā)商我們有很多社區(qū)，未來也會有很多冠寓。所有這些都是人的入口?！睆埲辗颊f。換句話說，開發(fā)商更多是把租賃看作是入口級的生意。

碧桂園也有這樣的考量。碧桂園長租公寓公司總經(jīng)理楊鵬對南方周末記者說，租賃是一個生活場景，可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，像裝修、金融、鳳凰優(yōu)選、鳳鳴空間等。這里有一系列未來盈利模式可以去探索和期待。

盈利空間低是運營長租公寓企業(yè)難以回避的問題，目前業(yè)態(tài)普遍是前期投入都較高，融資成本高，盈利周期長，資產(chǎn)收益率低。

盡管盈利模式尚有待探索，但做大規(guī)模似乎是房企目前的一致思路。

2017年底，后來者碧桂園一出場就語驚四座。碧桂園總裁莫斌在長租公寓項目發(fā)布會上宣布，碧桂園要在未來三年內(nèi)完成一百萬間目標(biāo)。

不過，日前剛剛獲得40億融資的自如，用了快七年時間也不過管理約50萬間房源。作為租賃行業(yè)布局較早的房企，郁亮在2018年的第一次萬科股東大會上稱，萬科泊寓目前也僅僅開業(yè)3萬間。

正是因為資本雄厚，房企才會認(rèn)為未來的盈利模式想象空間很大。一家地產(chǎn)系長租公寓公司負(fù)責(zé)人告訴南方周末記者，土地價格仍是限制長租盈利模式的重要因素。碧桂園等地產(chǎn)商在探索舊村改造、舊城改造等多種模式。

但李樹德對此比較悲觀，他認(rèn)為目前整個市場還沒有看到真正有超出租金差之外的毛利。

在這個新興的市場，充滿挑戰(zhàn)的不僅是未來各家的玩法，更是人才的戰(zhàn)爭。這個行業(yè)迎來了前所未有的人才流動。

魔方生活服務(wù)集團副總裁金喆告訴南方周末記者，由于魔方是行業(yè)內(nèi)相對成熟的公寓公司，最近不斷有房企試圖挖人，“他們在找我們的一些人?！?/p>

朱金衡也提及，在這次創(chuàng)業(yè)結(jié)束之后，有深圳一家知名房企找他去做公寓項目，不過他還是拒絕了。

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輕重之辯

做輕生意還是做重生意？

從2015年1月住建部發(fā)文首次提出租購并舉，2017年7月中旬，住建部、發(fā)改委等九部委發(fā)文要求加快大中城市住房租賃市場的發(fā)展，到2017年10月租購并舉寫入十九大報告，這些相繼出臺的文件都表明發(fā)展住房租賃市場是未來解決房地產(chǎn)供需問題的重要手段。

幾乎與上述政策同步，開發(fā)商、機構(gòu)投資者、創(chuàng)業(yè)團隊等在這些時間節(jié)點上開始在租賃項目上布局。目前長租公寓市場上大致有幾個流派：地產(chǎn)系，以知名房企為代表；創(chuàng)業(yè)公司系，以魔方、優(yōu)客逸家為代表；酒店系，以雅詩閣為代表；中介系，以自如為代表。

此前各個市場主體幾乎都是輕資產(chǎn)運營，而由于房企入局，天然攜帶重資產(chǎn)資源，那么是否要做重資產(chǎn)生意就成為行業(yè)內(nèi)的重要問題。

據(jù)楊鵬介紹，以美國市場為例，做公寓行業(yè)利潤最好的是做自持的企業(yè)，排名前十的公寓企業(yè)里超過一半是地產(chǎn)商，前三里面有兩家是地產(chǎn)商。

但自如CEO熊林認(rèn)為，輕、重資產(chǎn)模式都可能跑通，關(guān)鍵看運營。租賃行業(yè)的核心競爭力是運營能力。

正因為如此，自如始終將自己定位為一家注重運營能力的科技公司，“自如是一家提供居住產(chǎn)品，同時也是提供生活服務(wù)的科技公司?！毙芰址磸?fù)跟南方周末記者強調(diào)，自如最強大的是自己的運營能力。

熊林不認(rèn)為房企入局會與自如產(chǎn)生競爭，相反他認(rèn)為未來的合作機會可能更多?！拔覀兎e累運營能力，是未來可以為這個行業(yè)更好更快的發(fā)展起到一定作用。不是說有絕對的競爭關(guān)系。未來肯定是合作大于競爭?！?/p>

但開發(fā)商做租賃也確實有自己的無奈。一些業(yè)內(nèi)人士告訴南方周末記者，近期各家房企都面臨拿地困難的處境，或者一些拍賣的地塊一般都要求自持一部分。

隨著城鎮(zhèn)化的演進(jìn)，中國房地產(chǎn)市場規(guī)模將持續(xù)增長，但受宏觀經(jīng)濟整體增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整及房地產(chǎn)調(diào)控政策趨向繼續(xù)從緊的影響，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨戰(zhàn)略抉擇或發(fā)展模式抉擇。

租賃很可能是房企轉(zhuǎn)型的第一塊敲門磚。咨詢公司羅蘭貝格的一份研究報告顯示，未來房企的轉(zhuǎn)型方向無非兩種，一種是與地方政府合作，參與城市的開發(fā)、建設(shè)、運營等，做城市綜合運營商，另外一種則是根據(jù)自身規(guī)模，做細(xì)分領(lǐng)域的領(lǐng)頭羊。

開發(fā)商都在這樣的轉(zhuǎn)型中尋找自己的定位。

龍湖選擇了尋求與地方政府的合作。龍湖地產(chǎn)上海冠寓發(fā)展部負(fù)責(zé)人張日芳告訴南方周末記者，未來的冠寓希望能夠更多與國企或者地方政府合作。據(jù)她介紹，由于武漢出臺了百萬人才計劃，武漢一個區(qū)政府已經(jīng)從武漢冠寓預(yù)訂了九百多套房源，用做當(dāng)?shù)氐娜瞬殴ⅰ?/p>

此前也有報道稱，旭輝集團與華東師范大學(xué)合作推出長租公寓項目，共同建設(shè)留學(xué)生公寓和教師公寓。

在2018年2月底的萬科股東大會上，萬科董事會主席郁亮說，萬科泊寓已經(jīng)與深圳人才安居集團簽訂合作協(xié)議。隨后，深圳市人才安居集團總經(jīng)理包四明向南方周末記者證實了這一說法。