文昌市旅游房地產(chǎn)發(fā)展條件、現(xiàn)狀分析及對(duì)策研究

王勝偉

摘 要：旅游房地產(chǎn)業(yè)的興起，是我國(guó)旅游業(yè)發(fā)展成熟的標(biāo)志。近年來(lái)，海南引導(dǎo)開發(fā)了近600公里的沿東海岸線，文昌市的海岸線最長(zhǎng)，為其大力發(fā)展濱海觀光、濱海度假旅游奠定了雄厚的基礎(chǔ)。以文昌市旅游房地產(chǎn)為具體的研究對(duì)象，對(duì)文昌市旅游房地產(chǎn)的自然地理、交通區(qū)位、社會(huì)人文、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和政策等發(fā)展條件和發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析，指出文昌市旅游房地產(chǎn)存在的問(wèn)題和相應(yīng)的原因。在此基礎(chǔ)上提出文昌市旅游房地產(chǎn)的產(chǎn)品市場(chǎng)定位、銷售手段、政策保障、政府配套服務(wù)等相關(guān)發(fā)展方向、思路和策略，以期填補(bǔ)當(dāng)前文昌市旅游房地產(chǎn)的研究空白。

關(guān)鍵詞：文昌市；旅游房地產(chǎn)；發(fā)展條件；發(fā)展現(xiàn)狀；發(fā)展對(duì)策

中圖分類號(hào)：F299.23 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2017）31-0106-04

旅游地產(chǎn)是旅游與地產(chǎn)交叉的一個(gè)行業(yè)，近年來(lái)旅游熱的興起，使旅游地產(chǎn)正進(jìn)入一個(gè)快速擴(kuò)張的時(shí)期。目前約有近200多家大規(guī)模的公司都涉足了旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，其中包括萬(wàn)科、恒大、保利、世茂、碧桂園、中旅、中信、海航等大型企業(yè)，眾多房地產(chǎn)企業(yè)都將企業(yè)多元化發(fā)展的目標(biāo)指向旅游。在此背景下，出現(xiàn)了比如主題公園式、大型社區(qū)式等旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。以海南島為例，政府引導(dǎo)開發(fā)近600公里的沿東海岸線就吸引了上百億的旅游地產(chǎn)投資，海南島引發(fā)的旅游地產(chǎn)開發(fā)熱潮自此不斷。比如三亞亞龍灣、瓊海萬(wàn)寧近海等以旅游項(xiàng)目為先導(dǎo)或核心項(xiàng)目，就是政府招商引資建設(shè)龍頭旅游項(xiàng)目，使之帶來(lái)房地產(chǎn)的興盛的結(jié)果。

文昌市作為海南最新推出打造旅游房地產(chǎn)的處女地，隨著2007年落戶的文昌新航天發(fā)射中心的建設(shè)加上得天獨(dú)厚的旅游和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展后起優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)也造成了文昌旅游房地產(chǎn)的開發(fā)熱潮。

一、文昌市旅游地產(chǎn)的發(fā)展條件分析

（一）旅游資源條件

1.絕佳的自然地理。文昌市位于海南島的東北角，地理上三面環(huán)海，北面與瓊州海峽相望，東南面與南海為鄰，是海南省海岸線最長(zhǎng)的縣市，沿海有著極其豐富的自然資源和旅游資源，這為海南東線發(fā)展濱海觀光旅游的文昌提供了天時(shí)地利的獨(dú)一無(wú)二的條件。整個(gè)海南島的極北和極東也是在文昌，這正好是文昌發(fā)展天然探秘旅游優(yōu)勢(shì)。

2.優(yōu)越的氣候條件。文昌市位于北緣沿海地帶，三面環(huán)海，兼有熱帶與亞熱帶的氣候條件，同時(shí)受海洋氣候的影響。全年平均氣溫24℃，冬天沒(méi)有?？诶洌奶鞗](méi)有三亞熱。文昌市椰子種植面積占海南省的45%左右，使得光、水、濕、熱條件優(yōu)越，富含氧離子，造就了文昌“養(yǎng)人”的氣候環(huán)境，全年文昌市空氣質(zhì)量為“優(yōu)”的天數(shù)達(dá)到了96%以上。第六次人口普查的數(shù)據(jù)顯示，全市平均壽命高達(dá)81.85歲，享有“長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)”的美譽(yù)。

3.豐富的人文條件。文昌極度重視文化，也出了很多偉人，教育發(fā)達(dá)，擁有文化之鄉(xiāng)的美譽(yù)。擁有近120萬(wàn)海外文昌籍僑胞，被稱為“華僑之鄉(xiāng)”。文昌同時(shí)也名流輩出，有張?jiān)埔莸榷噙_(dá)205位將軍，號(hào)為“將軍之鄉(xiāng)”。也有對(duì)中國(guó)影響長(zhǎng)達(dá)半個(gè)世紀(jì)之久的宋慶齡、宋美齡和相關(guān)的宋氏家族，成為名人之鄉(xiāng)。還有，椰子樹占到整個(gè)海南省的45%，被稱為“椰子之鄉(xiāng)”。文昌將新建航天發(fā)射中心，被冠以“航天之鄉(xiāng)”。如此等等，還有“排球之鄉(xiāng)”“教育之鄉(xiāng)”等九鄉(xiāng)美譽(yù)的稱號(hào)。華僑眾多，風(fēng)情淳樸，文化發(fā)達(dá)，這成為了文昌的寫照，這類豐富的資源極大地推動(dòng)了旅游產(chǎn)業(yè)的興起。

（二）交通區(qū)位條件

作為海南海岸線最長(zhǎng)的縣市，文昌為其發(fā)展旅游打造了濱海旅游快速干道。東北方向準(zhǔn)備架起了文昌鋪前跨海大橋，極大地縮短了與?？诘木嚯x，文昌東面到達(dá)?？谝仓恍?小時(shí)，真正和?？趯?shí)現(xiàn)了1小時(shí)生活圈。三沙市后勤保障基地——清瀾港，是國(guó)家一級(jí)對(duì)外開放口岸和南中國(guó)海重要的港口樞紐。文昌的公路星羅棋布，文昌動(dòng)車站連接美蘭國(guó)際機(jī)場(chǎng)20分鐘，到達(dá)三亞1小時(shí)30分。海文高速串通海口文昌，1小時(shí)便可到達(dá)。全市公路密度達(dá)到0.88公里/平方公里，居全省之首。兩橋一路讓文昌成為?？诤蠡▓@，也推動(dòng)了文昌沿海一帶近15萬(wàn)畝的土地快速開發(fā)，極大地推動(dòng)了旅游房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

（三）產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件

1.旅游業(yè)。在旅游業(yè)方面，文昌城市戰(zhàn)略發(fā)展的重點(diǎn)落在文化娛樂(lè)高爾夫休閑、金融保險(xiǎn)、房地產(chǎn)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，努力打造成為?？诘暮蠡▓@。文昌最近打造的東海岸濱海旅游快速干道已經(jīng)建設(shè)了2/3，旅游資源如高隆灣、月亮灣、宋氏故居、東郊椰林等將被珍珠般地串連起來(lái)。持續(xù)升溫的旅游發(fā)展態(tài)勢(shì)，結(jié)合文昌市日益增長(zhǎng)的消費(fèi)觀光旅游度假群體加上前來(lái)文昌投資建設(shè)的旅游地產(chǎn)開發(fā)商，使得文昌旅游發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新的階段。文昌市重點(diǎn)打造了八大旅游資源：空氣、海水、沙灘、陽(yáng)光、風(fēng)情、植被、海島、田園。天然的旅游資源使得文昌的椰風(fēng)海韻、田園風(fēng)情游、東線海岸觀光、溫泉休閑等特色旅游熱風(fēng)生水起，旅游景點(diǎn)諸如八門灣紅樹林、銅鼓嶺、宋氏祖居、石頭公園等近20多家，如此眾多旅游資源加上文昌航天城和文昌航天主題公園的打造，極大地推動(dòng)了旅游人數(shù)的增長(zhǎng)。

2.房地產(chǎn)業(yè)。在房地產(chǎn)方面，全市房地產(chǎn)開發(fā)穩(wěn)步推進(jìn)，呈現(xiàn)出增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，開發(fā)資金供應(yīng)充裕，房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)力明顯增強(qiáng)，近來(lái)銷售平均價(jià)格基本保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，使文昌房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)發(fā)展壯大，進(jìn)而為旅游房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。隨著航天發(fā)射中心與航天主題公園的建設(shè)與啟用，銅鼓嶺月亮灣國(guó)際旅游度假區(qū)的配套完成，文昌成為海南第三極來(lái)發(fā)展旅游的城市毋庸置疑。文昌房地產(chǎn)隨著航天城、輕軌繼續(xù)升溫，加上最后才開發(fā)的稀缺海景資源是使房地產(chǎn)價(jià)值提升到新的高度，投資型、度假型以及養(yǎng)老型客戶日趨增長(zhǎng)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高速發(fā)展期。

（四）政策條件

2009年國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》，海南省被定位為國(guó)際旅游島，文昌市在發(fā)展東部濱海觀光旅游中，得到眾多受益政策。航天發(fā)射中心和“兩橋一路”工程成為了文昌推動(dòng)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的推動(dòng)力。2012年8月，《海南省文昌市旅游發(fā)展總體規(guī)劃（2011—2030年）》正式發(fā)布，利于文昌市旅游進(jìn)一步在規(guī)劃中穩(wěn)步發(fā)展。endprint

隨著2007年落戶的文昌新航天發(fā)射中心的建設(shè)，使文昌處于國(guó)家戰(zhàn)略之下，所配套的航天主題公園、航天城成為了海南國(guó)際旅游島建設(shè)中的重要旅游項(xiàng)目，而這產(chǎn)生的市場(chǎng)效應(yīng)，必將造成文昌旅游房地產(chǎn)的開發(fā)熱潮。同時(shí)出于國(guó)家戰(zhàn)略層次的考慮，文昌也將因國(guó)家大量資金投入，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，打造旅游設(shè)施，進(jìn)而吸引人氣，促進(jìn)文昌旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。

文昌市政府為了加快刺激旅游房地產(chǎn)和規(guī)范旅游房地產(chǎn)發(fā)展，已經(jīng)開始規(guī)劃旅游房地產(chǎn)的未來(lái)，在其《海南省文昌市旅游發(fā)展總體規(guī)劃（2011—2030年）》中講到，文昌將會(huì)通過(guò)旅游業(yè)的發(fā)展來(lái)帶動(dòng)旅游房地產(chǎn)業(yè)，全面利用高爾夫球場(chǎng)資源，融合高爾夫休閑運(yùn)動(dòng)游與房地產(chǎn)，通過(guò)建設(shè)高水平的旅游住宅區(qū)，進(jìn)一步發(fā)展高爾夫旅游地產(chǎn)；利用文昌市具有的紅樹林生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)，開展生態(tài)旅游，發(fā)展紅樹林旅游高端地產(chǎn)業(yè)；利用文昌市具有清瀾港、浦前港、木蘭灣、淇水灣等資源優(yōu)勢(shì)發(fā)展游艇產(chǎn)業(yè)，發(fā)展游艇旅游地產(chǎn)。

二、文昌市旅游房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

（一）文昌市旅游房地產(chǎn)歷史發(fā)展情況

2004年年9月，位于文昌高隆灣的白金海岸度假公寓項(xiàng)目立項(xiàng)，2005年3月1日，文昌白金海岸度假酒店式公寓開盤，一期白公寓1 400套已售出800多套。作為文昌市的第一家產(chǎn)權(quán)酒店，具備代表性的旅游地產(chǎn)，白金海岸標(biāo)志著文昌市市旅游房地產(chǎn)興起。就在這一年，文昌高隆灣9公里的海岸線基本被投資商瓜分完畢，中南集團(tuán)、農(nóng)業(yè)部、上海昂立集團(tuán)、平海投資實(shí)業(yè)等開發(fā)商開始規(guī)劃著文昌旅游房地產(chǎn)的未來(lái)。

2007年，文昌市人民政府工作報(bào)告中首次講到重點(diǎn)發(fā)展打造中南森海灣項(xiàng)目。事實(shí)證明，中南森海灣的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目也起到了推動(dòng)文昌樓市的作用，2007年銷售業(yè)績(jī)最好的時(shí)候，10個(gè)月銷售了1 080套，標(biāo)志著文昌市度假、旅游、休閑房產(chǎn)的發(fā)展。此后，以養(yǎng)生度假、天然氧吧、原生態(tài)為名的各路開發(fā)商打造的高層、產(chǎn)權(quán)酒店公寓、花園洋房、別墅遍地開花，逐步形成了文昌市旅游房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展的局面。

2007年中央軍委批準(zhǔn)文昌市建設(shè)航天發(fā)射中心，文昌因擁有國(guó)際旅游島、中國(guó)航天城這兩張王牌使文昌的旅游和地產(chǎn)進(jìn)入了國(guó)內(nèi)開發(fā)商的視線，加上文昌積極利用豐富的旅游資源進(jìn)行相關(guān)宣傳，相關(guān)如中南森海灣、百萊瑪度假酒店、同業(yè)華庭、同創(chuàng)碧海城、宇昌月亮城等旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)用而生并掀起了眾多開發(fā)商的建設(shè)投資熱潮。

2012年，文昌華僑星城以高爾夫別墅性質(zhì)的旅游房地產(chǎn)，落戶于海南文昌高爾夫球會(huì)內(nèi)，并于2012年開盤亮相文昌。華僑星城是文昌當(dāng)時(shí)唯一的高爾夫房產(chǎn)，其打造的提供購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)為一體的生活度假區(qū)成為了文昌旅游房地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展的標(biāo)志。

2012年3月，雅居樂(lè)在文昌月亮灣拿地，隨后相繼世茂、富力等大型開發(fā)商進(jìn)駐月亮灣，引發(fā)了文昌月亮灣置業(yè)潮流。自此，以市區(qū)、高隆灣、清瀾港、銅鼓嶺和月亮灣國(guó)際旅游度假區(qū)這五大板塊為代表的旅游房地產(chǎn)興起，文昌吸引了富力、雅居樂(lè)、中南、世茂、碧桂園、中信泰富、合景泰富、利樂(lè)、魯能等知名房地產(chǎn)公司來(lái)打造旅游地產(chǎn)。

現(xiàn)今的文昌，成交總量基本占據(jù)海南縣市成交前三，表現(xiàn)出了今后在?？?、三亞后第三極的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

（二）文昌市旅游房地產(chǎn)發(fā)展的特點(diǎn)

1.主要分布在沿海地帶，靠近旅游風(fēng)景區(qū)。文昌的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目主要成帶團(tuán)狀分布在東南、東部沿海地帶，在旅游風(fēng)景區(qū)或者旅游風(fēng)景區(qū)內(nèi)。其中，以高隆灣濱海板塊、清瀾港板塊、銅鼓嶺旅游開發(fā)區(qū)、月亮灣國(guó)際旅游度假區(qū)板塊為代表，高隆灣利用其天然的海灣發(fā)展環(huán)海圍繞狀發(fā)展地產(chǎn)，清瀾港以其獨(dú)特的港口條件發(fā)展較為原生態(tài)的房產(chǎn)，銅鼓嶺月亮灣區(qū)域利用原生態(tài)環(huán)境大力發(fā)展度假、休閑、養(yǎng)老、旅游發(fā)展。其他分布在市區(qū)城郊，多為小開發(fā)商。

2.打造產(chǎn)品，第二居所為主要類型。目前文昌的旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品主要是以第二居所為主，中南森海灣、清瀾半島為代表的高隆灣區(qū)域，雅居樂(lè)、世茂為代表的月亮灣組團(tuán)主要就是打造第二居所的。文昌旅游地產(chǎn)主要是服務(wù)于候鳥類人群，冬季時(shí)段來(lái)文昌居住的比例遠(yuǎn)大于90%，近年來(lái)重慶人已成為文昌購(gòu)房第一主力，先后有上萬(wàn)人選擇到文昌購(gòu)房度假和養(yǎng)老。據(jù)2007—2013年的統(tǒng)計(jì)，文昌旅游地產(chǎn)成交中有近一半的買家來(lái)自重慶，而重慶人在文昌置業(yè)的金額近48億元。在實(shí)際銷售過(guò)程中，把文昌作為第二故鄉(xiāng)的這類房產(chǎn)銷售說(shuō)辭也屢見(jiàn)不鮮。

3.開發(fā)規(guī)模大，開發(fā)商具備強(qiáng)大實(shí)力。文昌旅游房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模一般都比較大，像較早開發(fā)的中南森海灣項(xiàng)目，近來(lái)月亮灣片區(qū)的世茂雅居樂(lè)富力月亮灣項(xiàng)目，這些項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)模都比較大。進(jìn)駐文昌的開發(fā)商，比如世茂房地產(chǎn)、碧桂園、雅居樂(lè)、富力、魯能、合景泰富等，都是具有實(shí)力強(qiáng)的大型房地產(chǎn)企業(yè)。

4.小開發(fā)商眾多，項(xiàng)目遍地開花。這類以高隆灣濱海板塊、清瀾港板塊以及城郊板塊為代表，集齊了大大小小的近百家開發(fā)商，都在打造旅游產(chǎn)品，這類開放商拿地規(guī)模小，資金迅速投入，產(chǎn)品迅速開發(fā)投入市場(chǎng)，其價(jià)格也偏低。

5.起步較晚，但擁有較高的發(fā)展平臺(tái)。文昌市的旅游房地產(chǎn)發(fā)展起步比較晚，在2000年之前幾乎不存在有真正意識(shí)的旅游地產(chǎn)開發(fā)，2004年開發(fā)商開始對(duì)高隆灣9公里海岸線的投資建設(shè)，開始了文昌旅游房地產(chǎn)的萌芽起步。真正意義上文昌市旅游房地產(chǎn)的發(fā)展是伴隨著2007年“國(guó)際旅游島”與“中國(guó)航天城”的政策，以其憑借卓越的自然資源和社會(huì)文化條件，使其迅速發(fā)展。當(dāng)前，文昌市利用大好機(jī)會(huì)整合當(dāng)?shù)芈糜钨Y源，推動(dòng)著房地產(chǎn)開發(fā)與發(fā)展。

6.旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目門類較多。文昌旅游房地產(chǎn)不僅僅是在打造景區(qū)住宅，其旅游休閑、養(yǎng)生、康體醫(yī)療類的房地產(chǎn)項(xiàng)目也受當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)熱潮的影響，進(jìn)入了一個(gè)打造大型居住社區(qū)的階段。清瀾地區(qū)、月亮灣區(qū)域的高檔酒店及產(chǎn)權(quán)式酒店逐步開發(fā)，根據(jù)開發(fā)商規(guī)劃說(shuō)辭的五星級(jí)酒店就有十多家，現(xiàn)銅鼓嶺月亮灣片區(qū)的希爾頓酒店、清瀾地區(qū)紅樹灣度假酒店正在成為旅游發(fā)展的助力軍。endprint

（三）文昌市旅游房地產(chǎn)存在的問(wèn)題

1.政策法規(guī)不健全，旅游房地產(chǎn)開發(fā)與環(huán)境保護(hù)沖突。根據(jù)百度新聞搜索：文昌房地產(chǎn)or環(huán)境破壞，相關(guān)新聞549篇。中國(guó)青年報(bào)報(bào)道的“海南東郊椰林圍海造島引爭(zhēng)議 村民擔(dān)憂破壞生態(tài)環(huán)境”和文昌房產(chǎn)網(wǎng)報(bào)道的“文昌填海造地被指威脅生態(tài)環(huán)境地產(chǎn)商成為推手”均指向旅游房地產(chǎn)開發(fā)中與環(huán)境保護(hù)的矛盾，位于東郊椰林的項(xiàng)目椰林灣和位于清瀾的項(xiàng)目清瀾半島就是填海造陸建房過(guò)程中對(duì)環(huán)境的破壞；人民網(wǎng)2012年報(bào)道“文昌銅鼓嶺生態(tài)環(huán)境遭開發(fā)項(xiàng)目威脅 開發(fā)商打‘太極”指向魯能房地產(chǎn)破壞銅鼓嶺生態(tài)環(huán)境，關(guān)于類似的報(bào)道就達(dá)到20多條，報(bào)道稱當(dāng)?shù)乩习傩諏?duì)魯能的項(xiàng)目非常反感，暗指政府與魯能集團(tuán)“同穿一條褲子”，忽視環(huán)境；天涯社區(qū)對(duì)文昌旅游房地產(chǎn)開發(fā)中環(huán)境也抱怨頗多，“是誰(shuí)在破壞文昌的投資環(huán)境？”“文昌地產(chǎn)之殤 違規(guī)開發(fā)背后的環(huán)境代價(jià)”等文昌劍指文昌政策法規(guī)不健全，在推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展中，實(shí)際開發(fā)中沒(méi)有去對(duì)其開發(fā)行為進(jìn)行約束。政府在旅游房地產(chǎn)方面政策的缺失，是旅游房地產(chǎn)的拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大效應(yīng)讓政府為了吸引投資給開發(fā)商在審批上大開綠燈，使得某些不良地產(chǎn)商大打旅游地產(chǎn)的旗號(hào)開發(fā)房地產(chǎn)，造成環(huán)境破壞，高隆灣和銅鼓嶺一帶地產(chǎn)商在開發(fā)中未對(duì)環(huán)境進(jìn)行保護(hù)、引起民眾不滿是對(duì)今后文昌發(fā)展健康旅游房地產(chǎn)的考驗(yàn)。

2.產(chǎn)品混亂開發(fā)，市場(chǎng)定位不明。文昌高隆灣、清瀾片區(qū)，打造基本上是高層、花園洋房、酒店公寓這幾類產(chǎn)品，建筑的風(fēng)格也是大同小異，整體表現(xiàn)出都是以度假產(chǎn)品為主，以自然資源為賣點(diǎn)，小戶型公寓為主流；月亮灣地區(qū)以高層和別墅為主，高端別墅基本在300平方米以上。由于文昌開發(fā)商眾多，開發(fā)市場(chǎng)基本處于無(wú)序開發(fā)，基本上是靠賣自然資源，賣航天城“名氣”。當(dāng)前文昌也未出臺(tái)相應(yīng)監(jiān)管措施，導(dǎo)致開發(fā)商蜂擁而至，在缺乏科學(xué)的規(guī)劃下，瘋狂地掠奪資源，造成對(duì)資源的過(guò)度開發(fā)和對(duì)景區(qū)的過(guò)度依賴，破壞生態(tài)資源。一些開發(fā)商在其開發(fā)過(guò)程中為了獲得較高經(jīng)濟(jì)效益，隨意建造景點(diǎn)，犧牲景區(qū)和諧生態(tài)環(huán)境為代價(jià)，修建過(guò)多的人造景觀，造成景區(qū)自然生態(tài)資源嚴(yán)重破壞。如此的開發(fā)行為反反復(fù)復(fù)，形成了無(wú)為而治的市場(chǎng)亂序。

3.房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)水平低，囤房較多。文昌的一些房地產(chǎn)商在設(shè)計(jì)和建設(shè)中，過(guò)度追逐經(jīng)濟(jì)利益導(dǎo)致?lián)p壞景區(qū)環(huán)境，造成了旅游土地開發(fā)混亂、開發(fā)失控，在開發(fā)過(guò)程中，理論水平、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和管理水平等次較低，不經(jīng)嚴(yán)格科學(xué)論證，就進(jìn)行盲目開發(fā)，大多數(shù)開放商只重視經(jīng)濟(jì)利益，視建設(shè)布局和生態(tài)和諧于不顧，使得項(xiàng)目基本是人工商業(yè)化、項(xiàng)目同質(zhì)化，浪費(fèi)了原本生態(tài)景區(qū)的自然環(huán)境。越來(lái)越多的這樣盲目開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目基本是低水平重復(fù)，缺少文化品位。在此背景下，出現(xiàn)越來(lái)越多的同質(zhì)化房源，和海南其他縣市比較，缺乏相應(yīng)的置業(yè)優(yōu)勢(shì)，房子售不出去的情況下房屋仍在開工建設(shè)，最后的結(jié)果是房產(chǎn)項(xiàng)目和相應(yīng)房源越來(lái)越多。低水平的房產(chǎn)項(xiàng)目重復(fù)，也導(dǎo)致游客買房買哪里都覺(jué)得一樣，造成各類開發(fā)商競(jìng)相拉客，使文昌旅游品位變低。

4.營(yíng)銷手段滯后，市場(chǎng)銷售不明朗。文昌市旅游房地產(chǎn)的客戶群體主要是大陸人士，營(yíng)銷手段、營(yíng)銷方法和普通的剛需房銷售有很大的區(qū)別。所銷售的客戶主要是中高收入以上人群，營(yíng)銷主體主要由開發(fā)商銷售部門和房屋代理商來(lái)做相關(guān)的銷售、后續(xù)維護(hù)。目前最重要的銷售渠道就是分銷，有“坐銷”“老客戶帶新客戶”“分銷商”這三種，銷售爭(zhēng)搶分銷商帶來(lái)的客戶，各分銷商上演搶客戶大戰(zhàn)，開發(fā)商與分銷商、老客戶因傭金糾紛不斷等等現(xiàn)象不斷上演。除此之外，購(gòu)房者也出現(xiàn)分流，在文昌無(wú)法完全展示其自身獨(dú)特價(jià)格優(yōu)勢(shì)時(shí)，分流了大部分的度假客戶。

三、文昌市旅游房地產(chǎn)發(fā)展的對(duì)策

（一）總體發(fā)展策略

要根據(jù)文昌市旅游城市角色深入分析當(dāng)前旅游客源和消費(fèi)類型，來(lái)定位其發(fā)展的方向。走可持續(xù)發(fā)展的道路發(fā)展旅游房產(chǎn)業(yè)并以其為賣點(diǎn)來(lái)帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，在優(yōu)先發(fā)展旅游業(yè)的同時(shí)，兼顧旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。

（二）文昌市旅游房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展具體策略

文昌大多景點(diǎn)處于開發(fā)半開發(fā)狀態(tài)，旅游的功能還沒(méi)有充分發(fā)掘，當(dāng)然也還不存在各景點(diǎn)之間的集聚與互動(dòng)。因此，要從旅游資源、旅游產(chǎn)品、基礎(chǔ)設(shè)施等多點(diǎn)發(fā)力，推動(dòng)旅游資源與房地產(chǎn)業(yè)相融合發(fā)展的新型旅游地產(chǎn)。

1.打造五星級(jí)酒店，提升旅游服務(wù)水平。目前文昌市在營(yíng)業(yè)的五星級(jí)酒店維嘉國(guó)際大酒店還不能滿足正在上升中的旅游消費(fèi)居住人群，月亮灣片區(qū)和高隆灣地段規(guī)劃的將近十大五星級(jí)酒店的配套還只是動(dòng)了冰山一角，五星級(jí)酒店作為旅游城市形象的代表，需要有能力接待并滿足大批高端消費(fèi)者的需求。

2.多方位進(jìn)行旅游產(chǎn)業(yè)體系與空間布局。需要合理規(guī)劃文昌市旅游產(chǎn)業(yè)，可以通過(guò)打造航天旅游產(chǎn)業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)、健康旅游產(chǎn)業(yè)、休閑運(yùn)動(dòng)產(chǎn)業(yè)、節(jié)慶會(huì)展產(chǎn)業(yè)、海洋旅游產(chǎn)業(yè)、游艇旅游產(chǎn)業(yè)促進(jìn)文昌旅游房地產(chǎn)的發(fā)展，以相應(yīng)項(xiàng)目吸引人置業(yè)，以相應(yīng)產(chǎn)業(yè)保障經(jīng)濟(jì)發(fā)展。結(jié)合當(dāng)前國(guó)際旅游島和文昌航天城建設(shè)，推動(dòng)以航天科普、文化旅游、自然觀光、濱海度假、森林生態(tài)、康體養(yǎng)生、節(jié)慶會(huì)展、休閑運(yùn)動(dòng)為主要功能的旅游地產(chǎn)發(fā)展。

3.政府提供必要的配套服務(wù)。政府對(duì)于旅游房地產(chǎn)的招商引資之后還要給予開發(fā)商在金融、路政等相關(guān)配套服務(wù)，提高旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的知名度、可信度。同時(shí)，還應(yīng)采取相關(guān)措施積極引導(dǎo)并進(jìn)行旅游房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)管理，保障消費(fèi)者的合法權(quán)益。要加強(qiáng)旅游房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的人才培養(yǎng)和管理，市內(nèi)大專院?？稍鲈O(shè)房地產(chǎn)相關(guān)課程，通過(guò)專業(yè)化的學(xué)習(xí)來(lái)適應(yīng)市場(chǎng)人才的需要。

4.加大普及宣傳力度。政府應(yīng)通過(guò)相關(guān)渠道展示文昌相關(guān)項(xiàng)目，給外界提供旅游房地產(chǎn)的相關(guān)信息和資料，通過(guò)舉辦相關(guān)活動(dòng)展示文昌旅游房地產(chǎn)的優(yōu)越性，傳達(dá)出文昌市的良好形象。同時(shí)，相應(yīng)地普及文昌市針對(duì)旅游房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)，切實(shí)保證消費(fèi)者對(duì)旅游房地產(chǎn)的投資或者其他用途。結(jié)合開發(fā)商所做出的旅游宣傳活動(dòng)，替開發(fā)商爭(zhēng)取到外地展示文昌旅游景點(diǎn)、旅游房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)，利用政府優(yōu)勢(shì)推動(dòng)旅游房地產(chǎn)開發(fā)商的宣傳，進(jìn)一步全面推動(dòng)旅游和房地產(chǎn)、地方政府與開發(fā)商的雙贏。endprint

5.強(qiáng)化法規(guī)保障。根據(jù)旅游發(fā)展規(guī)劃和市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)來(lái)制定屬于本地健康持續(xù)發(fā)展的相關(guān)政策，進(jìn)行對(duì)開發(fā)商的相關(guān)法律法規(guī)引導(dǎo)，在審查旅游地產(chǎn)開發(fā)商的市場(chǎng)準(zhǔn)入時(shí)要全面把關(guān)，嚴(yán)格篩選，進(jìn)一步規(guī)范開發(fā)商企業(yè)的市場(chǎng)行為。在銷售的過(guò)程中，進(jìn)行日常的消費(fèi)監(jiān)督和把控，建立相應(yīng)的懲罰措施，全面保障消費(fèi)者的合法權(quán)益，保證文昌旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范穩(wěn)定，進(jìn)而促進(jìn)文昌旅游房地產(chǎn)的健康穩(wěn)步又好又快發(fā)展。

（三）旅游房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取的相關(guān)策略

1.做好產(chǎn)品市場(chǎng)定位。開放商企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目之前，要做好相關(guān)市場(chǎng)調(diào)查，全面分析定位，考慮相關(guān)的目標(biāo)市場(chǎng)，根據(jù)不同市場(chǎng)不同消費(fèi)群體來(lái)打造不同產(chǎn)品，從高級(jí)度假別墅到主題公園等旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目依照市場(chǎng)而定。

2.加強(qiáng)營(yíng)銷管理創(chuàng)新。在項(xiàng)目建成后，應(yīng)該加強(qiáng)宣傳促銷，采取靈活多樣的銷售方式，傳統(tǒng)的媒體廣告、設(shè)點(diǎn)宣傳、散發(fā)資料手冊(cè)、贈(zèng)送紀(jì)念品等促銷手段要綜合應(yīng)用，擴(kuò)大影響力。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷、關(guān)系營(yíng)銷、體驗(yàn)營(yíng)銷等手段促進(jìn)銷售，銷售過(guò)程中要突出旅游的功能、旅游的賣點(diǎn)，展示與其他同類產(chǎn)品的不同之處，占領(lǐng)消費(fèi)先機(jī)，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

3.選擇合適的發(fā)展模式。因地制宜，綜合航天和旅游噱頭，打造項(xiàng)目特色。比如文昌月亮灣區(qū)域的開發(fā)項(xiàng)目要與整個(gè)月亮灣國(guó)際旅游度假區(qū)的規(guī)劃相結(jié)合，在項(xiàng)目中導(dǎo)入度假養(yǎng)生、康體醫(yī)療以及相關(guān)的商業(yè)配套，增加區(qū)域內(nèi)的度假休閑生活氛圍，進(jìn)而開發(fā)出屬于月亮灣區(qū)域作為?？诤蠡▓@的發(fā)展項(xiàng)目。

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[責(zé)任編輯 吳明宇]endprint