關于房地產行業(yè)融資的思考

張媛妮

摘要：我國經濟的持續(xù)發(fā)展離不開房地產行業(yè)的支持，房地產行業(yè)發(fā)展的同時，間接帶動了裝修行業(yè)、建材行業(yè)等相關行業(yè)的發(fā)展，這一行業(yè)要想繼續(xù)擴大規(guī)模，在社會發(fā)展中貢獻積極力量，應創(chuàng)新融資方式，針對融資期間出現(xiàn)的問題有效解決，以此減少行業(yè)融資阻力，為行業(yè)發(fā)展獲得充足的資金支持。文章首先介紹了房地產行業(yè)融資意義，然后分析了常用融資手段，最后在探究常見融資問題的基礎上，提出了有效的解決對策。希望文章探究能為房地產企業(yè)在融資方面提供借鑒。

關鍵詞：房地產行業(yè)；融資；手段；問題；解決對策

現(xiàn)如今，房地產行業(yè)在市場中的競爭日趨激烈，該行業(yè)要想抓住發(fā)展機遇，在較大的競爭壓力中占據一席之位，應將發(fā)展重點放在融資方面，打破以往單一的融資模式，根據市場實際情況構建新型融資體制，從而提高房地產企業(yè)的經濟利潤空間，房地產行業(yè)才能夠穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展。

一、房地產行業(yè)融資意義

房地產行業(yè)具有資金密集型特點，即該行業(yè)發(fā)展的過程中需要充足資金，如果周轉資金數量不充足，那么房地產業(yè)的發(fā)展動力也會逐漸降低。我國大多數地產公司通過銀行貸款的方式進行融資活動，相對來講，債券融資的比重較小，創(chuàng)新原有融資方式，實現(xiàn)融資方式多元化十分迫切，與時俱進的實施行業(yè)融資具有一定現(xiàn)實意義，具體意義表現(xiàn)如下。

房地產業(yè)實施多元化融資活動，能夠不同程度的降低金融風險，這一金融風險主要針對金融機構來講，由于銀行作為信貸的主要提供者，銀行與房地產行業(yè)之間存在直接聯(lián)系，一旦房地產業(yè)出現(xiàn)運行阻力，以及其他變化，那么信貸主體——銀行則會被間接影響，從而加大金融風險。因此，多元化融資能夠適當減少金融機構的融資風險，有利于營造良好的行業(yè)發(fā)展關系，這對金融業(yè)、房地產業(yè)穩(wěn)健發(fā)展具有促進意義。與此同時，能夠促進金融機構平衡發(fā)展，投資任務平衡分配后，金融風險不會過度集中，這對金融市場是一種調整，能夠有效緩解機構失衡現(xiàn)象，促進金融市場均衡發(fā)展。除此之外，融資渠道豐富后，大大加快融資速度，進而能夠提高資金回報率，充分發(fā)揮閑散資金的利用價值，并且房地產業(yè)會逐漸降低對銀行的依賴程度，能夠主動的引進外來資金以及其他渠道資金，這對房地產業(yè)發(fā)展具有積極作用，房地產業(yè)同其他行業(yè)的合作關系也會隨之增多，有利于擴大投資規(guī)模，促進房地產業(yè)樹立良好形象。

二、常用融資手段

現(xiàn)階段我國房地產企業(yè)的資金來源渠道包括：自由資金、售房預收款、銀行貸款、股權融資、債券融資、信托融資等，雖然我國房地產企業(yè)擁有多元化的融資渠道，但是大多數融資渠道在房地產企業(yè)融資實踐中不能充分發(fā)揮作用，導致我國房地產企業(yè)融資渠道過分依賴銀行貸款和自有資金，然而隨著經濟形勢的不斷變化，過分依賴銀行貸款不能支撐房地產業(yè)的發(fā)展，為了在激烈的競爭環(huán)境中穩(wěn)定快速的發(fā)展，必須采取多元化融資渠道，實踐中選擇融資渠道時必注意需求性、成本、抵押物、負債結構、靈活性、擔保情況以及負債率等影響因素，在全面考慮上述因素的基礎上，選擇最適合的融資方式。從上述介紹可知，房地產業(yè)多元化融資對行業(yè)自身、社會發(fā)展有積極意義，企業(yè)發(fā)展一般會經歷生存期、發(fā)展期、穩(wěn)定期、衰敗期等四個階段，其中，生存期適用的融資方式主要為民間借貸、合作開發(fā)類的非金融機構融資方式；發(fā)展期選用融資方式時，往往要結合當前已有資源和正在開發(fā)的項目，并根據企業(yè)融資需要選用適合的融資方式；穩(wěn)定期適用的融資方式多以證券融資為主，必要時還可以考慮股權融資；衰退期應確保所選的融資方式具有較低的資金壓力。在社會發(fā)展的不同階段，所選的融資方式存在差異，優(yōu)選適合的融資方式能夠提高資金使用效率，避免資金浪費，這對房地產行業(yè)持續(xù)發(fā)展具有促進作用。

三、常見問題

近年來，隨著國家調控政策日趨嚴厲，房地產市場并不是十分景氣，銷量呈明顯的下降趨勢，與此同時，融資能力也逐漸降低，這在一定程度上減少融資數量，弱化資金配置效率，并且企業(yè)融資風險也會相應增加，常見問題介紹如下。

（一）信貸資金少

房地產業(yè)融資的過程中，應用銀行住房信貸資金這一方式不僅會弱化銀行積極性，而且還會獲得較小利差，再加上，這種信貸方式期限較長，為了避免出現(xiàn)信貸危機，務必要有大量資金為其提供保障。但目前我國存在較多信貸資產問題，受大量貸款金額影響，銀行并無多余資金扶持房地產抵押貸款，從中能夠看出，金融融資渠道現(xiàn)已限制了房地產業(yè)的發(fā)展。

（二）融資方式存在局限性

銀行提供貸款的要求不斷增多，房地產業(yè)要想成功借貸于商業(yè)銀行，應充分滿足其提出的借貸條件，但能夠達到要求的企業(yè)少之又少，大部分企業(yè)達不到銀行的借貸標準，除了金融機構這一融資方式外，其他融資方式同樣存在局限性。債券融資的適用對象較固定，即建設時間較短的房地產項目，但貸款利息相對較高，進而發(fā)行成功率相對較低；信托融資雖然較靈活，所受政策約束相對較少，但其流通壓力相對較大。

（三）直接融資比例較小

我國直接融資發(fā)展步伐加快得益于政策引導，提供發(fā)展市場的政策即改革開放，取得進步的同時，直接融資未能改變原有的融資格局，仍以非直接融資方式為主，因此，仍主要依靠金融機構提供所需資金。近年來，金融機構提供的借貸數量和借貸次數隨之增多，并且這一趨勢仍持續(xù)增加，房地產企業(yè)2/3的資金來自銀行，并且個別年份還會超過2/3，這在一定程度上加劇了非合理融資態(tài)勢。

（四）法律法規(guī)不夠健全

西方個別國家在房地產融資方面提供了政策支持，并對這方面已有的法律法規(guī)不斷補充、完善，以便為融資渠道選擇提供正確引導和全面保障，但我國融資方面已有的法律法規(guī)缺乏完善性，并且操作性相對較差，并不能為房地產業(yè)融資提供有效引導，一旦房地產業(yè)遇到融資阻力，并不能從法律法規(guī)方面獲取解決思路或者支持，這在一定程度上會制約融資活動?，F(xiàn)已發(fā)展的房地產企業(yè)，其投資基金多以三種形式呈現(xiàn)，第一種即合作式，第二種即公司式，第三種即信托式，受當前政策環(huán)境影響，投資基金未能持續(xù)發(fā)展，其發(fā)展狀態(tài)多以間歇式為主，同時，大部分企業(yè)根據公司法予以引導，由于二者間的運作形式非一致，最終會影響投資基金發(fā)展效果。endprint

（五）融資創(chuàng)新風險較高

由于當前我國市場條件不夠完善，監(jiān)管體系不夠健全，因此，融資創(chuàng)新期間存在較大阻力，并面臨一定風險，已有風險在短時間內不會及時消除，進而風險不斷累積后會對房地產行業(yè)產生消極影響，進而會波及銀行，金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性會大大降低。各個國家在此方面的研究學者對金融創(chuàng)新高風險這一問題高度關注，在分析風險因素的基礎上，制定合理的控制措施。

除了上述已有的多元化融資問題外，房地產行業(yè)融資的過程中極易受融資環(huán)境影響，即房地產企業(yè)受傳統(tǒng)項目建設思想影響，高度重視資金來源，進而忽視了融資環(huán)境的具體分析工作，進而房地產項目開發(fā)、建設的過程中，極易出現(xiàn)逃稅、延時交稅等現(xiàn)象，從而降低了與之合作的房地產企業(yè)的信用度。此外，房地產行業(yè)融資人才較少，即現(xiàn)有人才只能制定形式化的融資策略，并不能結合當前實施的融資政策，并且融資模式不能全面預測，這在一定程度上會增加資金風險，不利于提高資金利用率，企業(yè)償還能力也會隨之降低。

之所以房地產行業(yè)在融資過程中存在上述問題，主要是因為融資環(huán)境缺乏規(guī)范性，企業(yè)領導者的信用度相對較低，進而不利于優(yōu)化市場開發(fā)環(huán)境。此外，融資人才缺乏專業(yè)性，融資人才的基礎知識不夠豐富，專業(yè)素質相對較低，因此，所構建的融資體系未能發(fā)揮應用價值，所創(chuàng)新的融資模式不足以應對資金危機?？偨Y上述已有問題，大體歸納為兩方面，第一方面即企業(yè)自身，第二方面即市場環(huán)境，前者具體包括企業(yè)管理效果、財務管理人員、信用度以及財務狀況等，這些問題會不同程度的影響房地產業(yè)融資速度和數量，再加上，企業(yè)財務信息傳遞速度較慢，財務管理制度不夠健全，進而會大大弱化融資效果。后者具體包括政府部門，即政府為其提供的優(yōu)惠政策較少、扶持力度不強，還包括土地成本因素和擔保公司，其中擔保公司自身能力有限，費用相對較高，進而會弱化資金配置合理性，降低資金使用效率。在掌握常見融資問題以及問題發(fā)生原因的基礎上，提出有效措施予以解決，能夠實現(xiàn)融資渠道拓展，能夠降低房地產業(yè)融資風險，同時，還能為相關房地產業(yè)提供借鑒，有利于促進我國房地產業(yè)持續(xù)進步，房地產業(yè)發(fā)展的同時，我國社會經濟發(fā)展水平會大大提高，我國在國際市場中的競爭實力會隨之增強，具體解決措施如下。

四、解決對策

我國房地產業(yè)要想不斷發(fā)展，獲得良好的融資效果，應針對上述已有融資問題具體解決，以此降低融資阻力，為房地產業(yè)發(fā)展提供充足資金，以此突破房地產業(yè)發(fā)展瓶頸，深化房地產業(yè)改革。

（一）實施房地產證券化

對于陸續(xù)上市的房地產企業(yè)，我國證券監(jiān)管部門應制定相關制度，針對這類企業(yè)運行過程、注意事項具體規(guī)定，同時，適當推進抵押貸款證券化，借此吸引投資主體。現(xiàn)如今，大部分房地產企業(yè)不具備上市資格，基于此，發(fā)行低利率、長時間融資的債券具有可行性，這也能為企業(yè)融資提供機會，除此之外，發(fā)行主體還可以適當轉移到信托機構，最終實現(xiàn)資金籌集目標，提高分散資金利用率，這對房地產業(yè)穩(wěn)健發(fā)展具有促進作用。其中，上述提到的房地產信托，即指房地產企業(yè)通過專業(yè)化、權威化責任單位完成資金整合、分配工作，在此期間，制定合理的信托計劃，形成規(guī)模化、規(guī)范化的資金組合，以此提高房地產項目的經濟效益。

（二）組建投資基金組織

由于投資基金從某種程度上來講，包含于股權投資，這種投資方式能夠通過分散投資的形式降低投資風險，這不僅能夠集中分散資金，而且還能豐富融資種類，最終房地產企業(yè)能夠從中獲得所需資金，這也是對社會資金的再分配，有利于優(yōu)化投資結構。與此同時，我國相關部門還應結合當前投資基金發(fā)展狀況制定相應的投資基金法，確保投資基金活動能夠得到法律保障，并且這一活動能夠合法化、有效化進行。投資基金工作者還應主動學習西方先進的運作模式，總結豐富經驗，并對我國現(xiàn)有運作機制適當調整、完善，這不僅能夠為信托企業(yè)提供充足的資金來源，而且還可以通過信托聯(lián)合的方式整合分散資金，確保房地產業(yè)發(fā)展得到資金供應。此外，我國還可以在法律法規(guī)方面有效借鑒，進而我國此方面的法律能夠越來越健全，投資基金組織期間遇到的多樣性問題可被及時解決，這對我國投資基金法律阻力剔除具有重要作用。

（三）健全個人融資體系

房地產企業(yè)開展建設施工項目主要以擴大建筑物銷量為基本目標，通過提高建筑物銷量獲取經濟效益，因此，房地產業(yè)會將關注點投放到購房者，如果購房者具有一定購買意愿和購買能力，那么房地產市場會間接活躍。應用個人住宅抵押貸款進行個人融資，在此期間，務必健全個人融資體系。現(xiàn)如今，個人消費貸款的市場尚未完善打開，參與的人數較少，貸款數量不多，面對這一現(xiàn)實問題，銀行應適當增加業(yè)務量，針對原有業(yè)務細化，創(chuàng)造新型項目，同時，適當簡化貸款程序，降低貸款程序的繁瑣性。

（四）改變融資手段

房地產企業(yè)組織融資活動時，再結合當前發(fā)展現(xiàn)狀的基礎上，適當改變融資手段，根據市場變化情況制定多元化發(fā)展戰(zhàn)略，通過內部融資和外部融資同步發(fā)展的形式籌資建設資金，與此同時，實施企業(yè)融資和個人融資有機統(tǒng)一的融資方法，以此降低融資成本，分散融資風險。以往相對單一的融資手段不能滿足房地產企業(yè)資金周轉需要，再加上，我國經濟持續(xù)發(fā)展，民間借貸的發(fā)展空間得以拓展，所謂民間借貸，指的是無需通過金融監(jiān)管部門，自然人之間或者其他組織間開展的融資行為，它作為靈活、高效的融資手段，能夠緩解金融機構信貸資金匱乏這一問題，有利于促進經濟發(fā)展。因此，房地產企業(yè)可以嘗試與民間借貸聯(lián)合，這不僅是對以往融資方式的豐富，而且還能有效利用民間資金，確保房地產項目在民間資金的提供下持續(xù)建設，這種新型民間融資手段值得被關注，并且應用前景相對廣闊，應用這種融資方式的過程中，還應加強相關部門的監(jiān)管，以免產生不必要的經濟糾紛。此外，適時發(fā)展融資租賃這一融資方式，這種融資方式主要以變動所有權進行資金獲取，待房地產項目完工后，所有權能夠回歸，與此同時，成立抵押資產管理機構，借助該機構完成資產處理任務，這種融資方式的有效實行能夠妥善解決融資問題，大大加快融資速度。endprint

（五）引進外來資金

據相關資料顯示，境外資金在房地產業(yè)的投資率逐漸降低，然而這會間接影響融資渠道的豐富性，不利于融資渠道拓展，因此，我國應采取有效措施吸引外來資金，并許可規(guī)范性外資金融機構走進我國金融市場，外資金融機構的管理方式、運作體系能夠對我國金融機構起到借鑒、引導作用，這對金融系統(tǒng)健全、金融體系完善具有重要作用，并且我國房地產企業(yè)的融資渠道會再次拓展，金融資產規(guī)模也會隨之擴大。融資活動執(zhí)行的過程中，我國金融市場能夠創(chuàng)新資金分配方式，以此優(yōu)化資源配置效率，金融創(chuàng)新機會能夠大大增加，這對資產質量優(yōu)化具有積極的促進作用。此外，外來資金參與融資期間，金融業(yè)務內容會越來越豐富，金融產品數量也會不斷增加，能夠加快房地產業(yè)轉型速度，優(yōu)化該產業(yè)發(fā)展效果。外資金融機構同國內金融機構合作發(fā)展的過程中，共同支配已有資金，在此期間還可以成立互助發(fā)展協(xié)會，該協(xié)會所起到的作用主要為資金后補，這不僅能夠現(xiàn)有資金利用率，而且還能縮短資金的支配時間。提供外來資金于房地產業(yè)運轉，這不僅能夠優(yōu)化企業(yè)發(fā)展效果，還能為企業(yè)制定合理的發(fā)展戰(zhàn)略。

（六）加強服務創(chuàng)新

房地產業(yè)發(fā)展的過程中，要想實現(xiàn)融資渠道拓展這一目標，務必加強服務創(chuàng)新，即有效創(chuàng)新服務模式，優(yōu)化服務質量，進而房地產業(yè)的融資合作機會能夠增多，同時，分散資金也能被大量吸引。房地產企業(yè)應全面掌握自身發(fā)展特色以及不足，充分發(fā)揮原有的資源優(yōu)勢，選優(yōu)優(yōu)選適合的融資渠道后，適當創(chuàng)新服務方式，構建特色化服務模式，這對企業(yè)良好形象樹立具有重要影響，同時，有利于優(yōu)化融資效果，大大提高企業(yè)的社會效益和經濟效益。房地產企業(yè)還應提高市場服務水平，即針對金融市場進行分級處理，劃分后的市場等級主要有兩種，第一等級主要負責認購發(fā)行，第二等級主要負責資金流通，現(xiàn)如今，我國房地產業(yè)正處于第二等級，要想拓展融資渠道，務必提高金融市場創(chuàng)新能力，即促進第一等級市場和第二等級市場同步發(fā)展，避免出現(xiàn)金融市場失衡發(fā)展現(xiàn)象；針對渠道創(chuàng)新中常見風險和潛在風險合理控制、強化管理，避免風險擴大，影響房地產企業(yè)進步速度；明確房地產企業(yè)發(fā)展方向，針對性發(fā)展第二級市場；為房地產企業(yè)營造良好的融資環(huán)境。

除了上述已有的解決對策外，房地產企業(yè)構建融資模式的過程中，還應明確總體思路，充分彰顯融資價值，這對融資制度成立、融資結構優(yōu)化具有重要作用。融資方式選定后，合理規(guī)劃其融資模式，同時，房地產企業(yè)還應公布資金使用途徑，鼓勵消費者參與融資項目，企業(yè)內部員工參與投資活動的過程中，在資金規(guī)劃方面貢獻積極力量。除此之外，房地產業(yè)還應主動和銀行金融機構溝通，掌握最新的市場動態(tài)和行情，構建良好的發(fā)展關系，并通過宣傳的方式提升房地產企業(yè)實力，采取有效措施提高融資效率、優(yōu)化融資質量。

五、結語

綜上所述，在掌握房地產業(yè)行業(yè)多元化融資意義的基礎上，了解常用融資手段——金融機構融資、單位墊款、非金融機構融資、房屋銷售回款等，針對實際融資期間存在的融資數量相對匱乏、融資方式不足、直接融資比例較小等問題通過實施房地產證券化、改變融資手段、健全個人融資體系等措施有效解決，這不僅會降低融資風險，而且還會促進融資活動順利進行。除此之外，房地產行業(yè)領導者拓展融資渠道的過程中，還應及時關注市場變化，根據自身實際選用適合的融資方式和結合融資方式，全面應對融資風險，充分發(fā)揮多元化融資渠道的應用優(yōu)勢，這對我國房地產行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展具有重要作用，有利于促進房地產行業(yè)邁向新的發(fā)展臺階，增加房地產業(yè)經濟效益。

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（作者單位：北京未來科技城置業(yè)有限公司）endprint