基于機(jī)會成本的農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)研究

付文鳳+郭杰+歐名豪+易家林

摘要 測算農(nóng)村宅基地退出的合理補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，對保障農(nóng)民公平分享土地增值收益，具有重要意義。本文基于機(jī)會成本內(nèi)涵，從農(nóng)村宅基地退出的機(jī)會成本（宅基地直接經(jīng)濟(jì)價值、農(nóng)村生活方式保持價值及宅基地發(fā)展權(quán)價值）與其復(fù)墾的新增耕地經(jīng)濟(jì)價值（農(nóng)業(yè)生產(chǎn)價值）兩方面分析宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)成，并分別采用替代法、直接支出法、假設(shè)開發(fā)法、收益還原法等進(jìn)行分項價值核算，并以江蘇省揚(yáng)州市為例開展實證研究。結(jié)果表明：①宅基地退出的機(jī)會成本與其復(fù)墾耕地的經(jīng)濟(jì)價值差值即為宅基地退出的機(jī)會成本損失，據(jù)此確定的研究區(qū)宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)約為352.83元/m2，是現(xiàn)行補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的1.63倍；與現(xiàn)行補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相比，新的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不僅從住房保障功能、出租與畜禽養(yǎng)殖的經(jīng)濟(jì)收益功能測算宅基地直接經(jīng)濟(jì)價值，還估算了宅基地維持農(nóng)村生活方式的日常消費(fèi)節(jié)約價值和未來可能轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)建設(shè)用地的發(fā)展權(quán)價值，完善了宅基地退出的農(nóng)戶補(bǔ)償范圍。②由于基于機(jī)會成本的宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)低于研究區(qū)當(dāng)年國有建設(shè)用地供應(yīng)最低等級建設(shè)用地平均基準(zhǔn)地價和前一年土地出讓均價，該補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)具有較高經(jīng)濟(jì)可行性。因此，為推動農(nóng)村宅基地有序退出，應(yīng)基于農(nóng)戶全部利益損失科學(xué)建立農(nóng)村宅基地退出的“成本-收益”指標(biāo)核算體系，顯化其機(jī)會成本；同時，通過明確產(chǎn)權(quán)、健全農(nóng)村土地價格評估體系、探索多元補(bǔ)償形式等完善宅基地退出的市場化補(bǔ)償機(jī)制，內(nèi)化農(nóng)戶機(jī)會成本損失。

關(guān)鍵詞 機(jī)會成本；農(nóng)村宅基地；補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

中圖分類號 F301.1 文獻(xiàn)標(biāo)識碼 A 文章編號 1002-2104（2018）03-0060-07 DOI：10.12062/cpre.20171106

隨著我國城鎮(zhèn)化、工業(yè)化快速推進(jìn)，依靠新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)遠(yuǎn)不能滿足經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的用地需求[1]。而農(nóng)村建設(shè)用地擴(kuò)張、閑置及布局散亂問題突出，2008—2013年，全國宅基地面積從1.36億畝增加至1.7億畝[2]；農(nóng)村居民點用地面積是城鎮(zhèn)用地的四倍多[3]，人均農(nóng)村居民點用地達(dá)259 m2，遠(yuǎn)超人均150 m2的國家標(biāo)準(zhǔn)[4]。因此，農(nóng)村宅基地有序退出是推進(jìn)農(nóng)村土地節(jié)約集約利用，增加城鎮(zhèn)建設(shè)用地有效供給的重要途徑。目前重慶、四川、江蘇、浙江等地依托“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”試點在農(nóng)村宅基地退出政策方面開展了積極探索。但農(nóng)村宅基地退出在保障農(nóng)民權(quán)益方面缺乏有效的政策與制度規(guī)范[5]，尤其是農(nóng)戶補(bǔ)償缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，部分地區(qū)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低[6]，極大損害農(nóng)民合法權(quán)益，這是導(dǎo)致農(nóng)村宅基地退出進(jìn)程緩慢、農(nóng)民上訪等諸多問題的根源。如何確定農(nóng)村宅基地退出的合理補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，保障農(nóng)民共享土地增值收益，是亟待研究的科學(xué)問題。目前農(nóng)戶補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的研究一般采用直接市場法、生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)價值法、條件價值評估法（CVM）等評估資源的經(jīng)濟(jì)、社會及生態(tài)等綜合價值[7-10]。對宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的研究，與此研究思路基本一致，提出按照宅基地的住房保障價值、社會價值、生產(chǎn)要素價值等綜合價值確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)[11]。但社會和生態(tài)價值難以量化、易產(chǎn)生分歧[12]，而CVM評估易受到假想偏差、調(diào)查方式偏差等影響[13]，使得以資源綜合價值和非市場價值（外部效益）為基礎(chǔ)確定農(nóng)戶補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)比較困難，且結(jié)果差異較大[13-14]。而現(xiàn)階段，依據(jù)機(jī)會成本確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)比較客觀，具有較高的科學(xué)性和普遍適用性[15-16]。因此，本文以江蘇省揚(yáng)州市為實證區(qū)域，基于機(jī)會成本內(nèi)涵探討農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)成及其測算方法，據(jù)此測算宅基地退出合理補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并分析其經(jīng)濟(jì)可行性，為農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制定提供參考。

1 機(jī)會成本視角下農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)成及其核算

1.1 機(jī)會成本視角下農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)成

維塞爾在《自然價值》[17]中首次提出了“機(jī)會成本”的概念。之后，經(jīng)濟(jì)學(xué)家薩繆爾森、科斯、曼昆等從不同角度闡述了機(jī)會成本內(nèi)涵[18]。綜合來說，機(jī)會成本是指一種具有多種用途的有限資源置于特定用途時所放棄的其他用途最高收益[17-18]，是主體決策時應(yīng)考慮的關(guān)鍵要素之一[12，19-20]。農(nóng)戶退出宅基地則意味其放棄了該土地繼續(xù)保持宅基地用途的最大價值，考察宅基地退出的機(jī)會成本以確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，是促進(jìn)農(nóng)戶成本與收益均衡，調(diào)節(jié)和激勵農(nóng)戶退出宅基地行為的有效途徑。

鑒于我國農(nóng)村農(nóng)戶住宅條件差異明顯，且現(xiàn)階段房產(chǎn)估價理論與方法相對成熟，本文僅以宅基地為對象研究補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，不考慮其地上建筑物及附著物。一般來說，農(nóng)村宅基地退出成本包括直接投入成本和間接投入的機(jī)會成本。直接投入成本指實現(xiàn)宅基地退出直接投入的人力、物力及財力，包括房屋拆遷、土地復(fù)墾及安置區(qū)建設(shè)等直接支出，由各級政府承擔(dān)。機(jī)會成本指宅基地退出而放棄的該地塊作為宅基地的最大價值，由農(nóng)戶承擔(dān)。宅基地退出后復(fù)墾成耕地，則附著于宅基地上的各項權(quán)益永久喪失，權(quán)利人將失去對該權(quán)益的直接持有和發(fā)展，而且農(nóng)戶原有農(nóng)村生活方式被打破，日常消費(fèi)將增加。因此，宅基地退出的機(jī)會成本由宅基地直接經(jīng)濟(jì)價值、農(nóng)村生活方式保持價值及宅基地發(fā)展權(quán)價值構(gòu)成。而退出的宅基地復(fù)墾為耕地，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，原使用者有優(yōu)先承包經(jīng)營權(quán)，即新增耕地的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)收益一般歸原農(nóng)戶所有。農(nóng)村宅基地退出機(jī)會成本與宅基地復(fù)墾的新增耕地經(jīng)濟(jì)價值差值為農(nóng)戶退出宅基地的機(jī)會成本損失，據(jù)此可確定農(nóng)村宅基地退出的合理補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（見圖1）。

根據(jù)上述原理，可得農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)核算公式：

式中，Sc為單位宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，Co為單位宅基地退出機(jī)會成本，Vf為單位耕地經(jīng)濟(jì)價值；Ve為單位宅基地直接經(jīng)濟(jì)價值，Vl為單位宅基地農(nóng)村生活方式保持價值，Vd為單位宅基地發(fā)展權(quán)價值，Va為單位耕地農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)價值。

1.2 農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)核算

1.2.1 宅基地退出機(jī)會成本測算

（1）宅基地直接經(jīng)濟(jì)價值。宅基地是農(nóng)民依法無償取得的用于建造住宅及輔助用房的可以無期限使用的集體建設(shè)用地，宅基地使用權(quán)是農(nóng)戶對其宅基地享有占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利[11，21]。宅基地作為國家為保護(hù)農(nóng)民基本生活居住權(quán)利而分配的居住用地，住房保障價值是其直接經(jīng)濟(jì)價值的重要組成之一；同時，評估宅基地直接經(jīng)濟(jì)價值，還應(yīng)考慮宅基地作為用益物權(quán)的經(jīng)濟(jì)收益價值。本文主要從農(nóng)民出租宅基地（房屋）及農(nóng)民在宅基地上畜禽養(yǎng)殖兩方面考量宅基地經(jīng)濟(jì)收益價值[11，22]，公式如下：endprint

式中，Ve為單位宅基地直接經(jīng)濟(jì)價值，Ve1為單位宅基地住房保障價值，Ve2為單位宅基地出租收益價值，Ve3為單位宅基地畜禽養(yǎng)殖收益價值，Rp為研究區(qū)居民家庭居住房屋租賃比例。

宅基地的住房保障功能與城鎮(zhèn)最低住房保障政策相當(dāng)，是提供一種基本的居住保障權(quán)，采用替代法，參照國家城鎮(zhèn)居民住房保障政策來測算宅基地住房保障價值[11]，根據(jù)城鎮(zhèn)低收入家庭住房購買補(bǔ)貼進(jìn)行估算。

公式為：

式中，Ve1為單位宅基地住房保障價值，Cs為研究區(qū)戶均購房補(bǔ)貼，Hn為研究區(qū)農(nóng)村總戶數(shù)，St為研究區(qū)宅基地總面積。

出租宅基地及其房屋可獲得長期穩(wěn)定的租金收益，根據(jù)收益還原法評估宅基地出租收益價值，公式為：

式中，Ve2為單位宅基地出租收益價值，R為單位宅基地及房屋年平均租金，r為土地還原利率。

農(nóng)戶普遍依托宅基地從事小型分散式畜禽養(yǎng)殖，宅基地退出后使之失去養(yǎng)殖經(jīng)營基地，收入降低[22]。通過考察當(dāng)?shù)匦竽翗I(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，根據(jù)收益還原法評估宅基地畜禽養(yǎng)殖收益價值，公式為：

式中，Ve3為單位宅基地畜禽養(yǎng)殖收益價值，If為研究區(qū)畜牧業(yè)年產(chǎn)值，Cf為研究區(qū)畜牧業(yè)年中間消耗，ps為研究區(qū)規(guī)模化畜禽養(yǎng)殖比例，St為研究區(qū)宅基地總面積，r為土地還原利率。

（2）農(nóng)村生活方式保持價值。退出宅基地的農(nóng)戶搬遷到城鎮(zhèn)或中心村集中居住，改變了傳統(tǒng)土灶做飯、河（井）水洗衣等生活方式，繳納物業(yè)費(fèi)的情況也較為普遍，生活成本上升明顯[23]。采用直接支出法[24]，通過實地調(diào)研了解農(nóng)戶宅基地退出前后的家庭日常水、電、煤氣、物業(yè)費(fèi)等消費(fèi)情況，比較宅基地退出前后農(nóng)戶生活成本變化，測算農(nóng)村生活方式保持價值。

同時，考慮日常消費(fèi)正常增速影響，根據(jù)歷年農(nóng)村家庭人均水電燃料等消費(fèi)支出數(shù)據(jù)的正常漲幅進(jìn)行第一次修正。還考慮到部分農(nóng)戶愿意轉(zhuǎn)變農(nóng)村生活方式，接受和適應(yīng)日常消費(fèi)上升，擬調(diào)查研究區(qū)受消費(fèi)支出增長負(fù)面影響的農(nóng)戶比例，進(jìn)行第二次修正。公式如下：

式中，VI為單位宅基地農(nóng)村生活方式保持價值，CI1、CI2分別為研究區(qū)農(nóng)戶宅基地退出前后戶均日常水、電、煤氣等消費(fèi)成本，r為土地還原利率，P為研究區(qū)農(nóng)村戶均人口，s為研究區(qū)人均宅基地面積，R0為宅基地退出前5年農(nóng)村居民日常消費(fèi)支出年均增速，P1為研究區(qū)受消費(fèi)支出增長負(fù)面影響的受訪農(nóng)戶數(shù)量，Pt為研究區(qū)受訪農(nóng)戶總量。

（3）宅基地發(fā)展權(quán)價值。宅基地退出后復(fù)墾成耕地僅用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，農(nóng)戶不僅損失了宅基地使用權(quán)，也放棄了其未來轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)建設(shè)用地的發(fā)展權(quán)。基于假設(shè)開發(fā)法，借鑒國外土地發(fā)展權(quán)定價模型[25]，結(jié)合國內(nèi)土地發(fā)展權(quán)研究經(jīng)驗[26-28]，根據(jù)宅基地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移過程，確定其公式：

式中，Vd為單位宅基地發(fā)展權(quán)價值，Vs為單位城鎮(zhèn)建設(shè)用地出讓價值；Ce為單位土地征地成本，Cd為單位土地開發(fā)成本，Cr為宅基地復(fù)墾成本，Ci為資金的時間成本，即利息，土地開發(fā)周期一般設(shè)為一年[28]。同時，參考已有研究[29]，設(shè)定農(nóng)民可得宅基地發(fā)展權(quán)價值的比例為90%。

1.2.2 新增耕地經(jīng)濟(jì)價值測算

宅基地復(fù)墾成耕地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。耕地產(chǎn)出農(nóng)產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)價值采用收益還原法進(jìn)行測算，公式為：

式中，Va表示單位耕地農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)價值，a表示耕地年純收益（為耕地年總收益減去總成本），r表示土地還原利率，n表示土地使用年限。鑒于現(xiàn)階段農(nóng)村土地承包關(guān)系長久不變，并且正常耕作下其生產(chǎn)能力是永久性的，則n為近似無窮大，公式簡化為：

2 揚(yáng)州市農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)核算

2.1 研究區(qū)域和數(shù)據(jù)來源

2.1.1 研究區(qū)域

揚(yáng)州市位于江蘇省中部。1996—2014年揚(yáng)州市建設(shè)用地面積凈增38 065.5 hm2，耕地減少36 288.6 hm2。揚(yáng)州市人均宅基地面積約為220 m2/人，引導(dǎo)和推進(jìn)農(nóng)村宅基地退出，有助于保護(hù)有限的耕地資源、緩解用地矛盾。本研究調(diào)研區(qū)域為劉集鎮(zhèn)，2010—2015年劉集鎮(zhèn)共拆遷退出2 400余戶宅基地，凈增耕地214 hm2，是揚(yáng)州市推行農(nóng)村宅基地退出的典型鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一，本研究可為制定合理的農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提供參考。

2.1.2 數(shù)據(jù)來源及處理

資料收集及農(nóng)戶調(diào)查：2015年7—8月進(jìn)行外業(yè)調(diào)研，資料收集包括研究區(qū)掛鉤規(guī)劃、拆遷補(bǔ)償文件等；考慮規(guī)模、安置時間等因素，選定劉集鎮(zhèn)黃營、百壽等8個行政村開展農(nóng)戶調(diào)研，最終選取有效問卷223份，調(diào)研內(nèi)容包括農(nóng)戶退出宅基地前后的日常消費(fèi)、收入變化等。

社會經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)：人口、資源、社會、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來源于《揚(yáng)州統(tǒng)計年鑒（2012—2016）》《2016年全國農(nóng)產(chǎn)品成本收益資料匯編》等資料。

土地還原率確定：通過安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法確定土地還原率。安全利率取2015年我國一年期平均存款利率2.125%，風(fēng)險調(diào)整值用我國銀行的一年期貸款利率扣除銀行經(jīng)營成本率和經(jīng)營利潤率的余額[12]。2015年一年期平均貸款利率為 4.975%，商業(yè)銀行平均資本利潤率為14.98%，經(jīng)營利潤率是2.125% 的14.98%為0.32%。不計其他影響，余下差額就是資本經(jīng)營風(fēng)險，為2.53%。因此，2015年土地還原利率r為4.655%。

2.2 揚(yáng)州市宅基地退出機(jī)會成本測算

2.2.1 宅基地直接經(jīng)濟(jì)價值確定

根據(jù)揚(yáng)州市《2015年度市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房保障實施細(xì)則》，對于符合購房貨幣補(bǔ)貼保障條件的家庭，揚(yáng)州市戶均購房補(bǔ)貼約為17萬元/戶。2015年揚(yáng)州城鎮(zhèn)戶均人口3.03人，農(nóng)村戶均人口3.25人，農(nóng)村總戶數(shù)101.18萬戶，農(nóng)村總?cè)丝?27.95萬人，人均宅基地面積約220 m2，根據(jù)式（3），可得單位宅基地住房保障價值約為238.40元/m2。endprint

據(jù)統(tǒng)計，2015年揚(yáng)州市農(nóng)村地區(qū)出租房屋財產(chǎn)性收入為53.65元/人·a，r為4.655%，根據(jù)式（4），單位宅基地的經(jīng)濟(jì)收益價值約為5.24元/m2。并且，統(tǒng)計顯示揚(yáng)州居民家庭居住房屋以自建或自購住房為主，房屋租賃比例僅為3.40%，可見，揚(yáng)州市宅基地及其房屋租賃市場并不發(fā)達(dá)。此外，2015年揚(yáng)州市畜牧業(yè)產(chǎn)值約768 871萬元，中間消耗約為460 914萬元，當(dāng)?shù)匾?guī)?；B(yǎng)殖比例約為86.94%[30]，則根據(jù)式（5），宅基地畜禽養(yǎng)殖收益價值約為11.98元/m2。

運(yùn)用式（2），可得宅基地直接經(jīng)濟(jì)價值約為242.45元/m2。

2.2.2 農(nóng)村生活方式保持價值確定

農(nóng)戶調(diào)查結(jié)果顯示90%的農(nóng)戶日常支出費(fèi)用明顯提高。農(nóng)戶家庭消費(fèi)約增加330元/戶·月，則年增加3 960元/戶；目前揚(yáng)州市農(nóng)村家庭人均日常消費(fèi)支出年均增速約為8.9%，同時，調(diào)查顯示67.71%的受訪農(nóng)戶表示日常消費(fèi)支出上升對家庭經(jīng)濟(jì)和生活造成較大負(fù)面影響，運(yùn)用式（6），可得單位宅基地農(nóng)村生活方式保持價值約為73.39元/m2。

2.2.3 宅基地發(fā)展權(quán)價值確定

根據(jù)阿朗索競租理論[29]，地租地價從市中心向郊外逐漸下降，遠(yuǎn)離市中心的一般是工業(yè)用地和其他用地。工業(yè)用地等級越低，距離市中心越遠(yuǎn)，價格也越低。因此，以最低等級工業(yè)用地基準(zhǔn)地價代替遠(yuǎn)郊宅基地轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)建設(shè)用地出讓的價值較為可行。

目前，揚(yáng)州市最低等級工業(yè)用地基準(zhǔn)地價為260元/m2，“六通一平”的土地開發(fā)成本約為120元/ m2，土地補(bǔ)償費(fèi)31.5萬元/hm2，安置補(bǔ)助費(fèi)2.3萬元/人，青苗補(bǔ)償2.25萬元/hm2，揚(yáng)州市農(nóng)民人均耕地0.09 hm2，建設(shè)用地復(fù)墾費(fèi)用9萬元/hm2。宅基地復(fù)墾成本及征地成本以整個開發(fā)期（1年）為計息期，土地開發(fā)成本按均勻投入計息，即半個開發(fā)期，利率取2015年1年期平均貸款利率4.975%。則通過式（7），可得單位宅基地發(fā)展權(quán)價值約為65.35元/m2，農(nóng)民可得的單位宅基地發(fā)展權(quán)價值約為58.81元/ m2。

2.3 揚(yáng)州市新增耕地經(jīng)濟(jì)價值測算

由于缺乏揚(yáng)州市主要農(nóng)作物成本與收益統(tǒng)計資料，本文參照《2016年全國農(nóng)產(chǎn)品成本收益資料匯編》中2015年江蘇省主要農(nóng)作物成本收益數(shù)據(jù)，計算揚(yáng)州市單位面積耕地農(nóng)業(yè)生產(chǎn)純收益。鑒于耕地承包經(jīng)營權(quán)歸農(nóng)民所有，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本暫不考慮土地流轉(zhuǎn)租金、自營地折租等。

選取稻谷（秈稻、粳稻）、小麥、大豆、棉花、花生及蔬菜等主要農(nóng)作物，測算單位面積耕地平均年純收益時以揚(yáng)州市2015年實際播種面積賦予權(quán)重，計算得出2015年揚(yáng)州市耕地農(nóng)業(yè)生產(chǎn)純收益為10 157.75元/hm2（表1）。根據(jù)式（9），單位耕地經(jīng)濟(jì)價值約為21.82元/m2。

2.4 揚(yáng)州市宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定

綜上所述，2015年揚(yáng)州市宅基地直接經(jīng)濟(jì)價值為242.45元/m2，農(nóng)村生活方式保持價值為73.39元/m2，農(nóng)民可得的宅基地發(fā)展權(quán)價值為58.81元/m2，新增耕地經(jīng)濟(jì)價值為21.82元/m2。根據(jù)式（1）可得，2015年揚(yáng)州市農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為352.83元/m2。

3 揚(yáng)州市農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)分析

3.1 基于機(jī)會成本的宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)行補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)比較

本文研究區(qū)域目前僅對宅基地上房屋按建筑面積補(bǔ)償：樓房280元/m2，平房200元/m2，附屬用房100元/m2，拆遷面積比例約為0.41∶0.43∶0.16，通過加權(quán)計算可得研究區(qū)宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)約為216.80元/m2。

基于機(jī)會成本的宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)352.83元/m2明顯高于現(xiàn)行補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，約為其1.63倍?，F(xiàn)行宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以農(nóng)戶被拆遷房屋價值為主要依據(jù)；而基于機(jī)會成本的宅基地退出補(bǔ)償綜合考慮了農(nóng)戶對其宅基地使用和收益的多項權(quán)利價值。不僅從住房保障功能、出租與畜禽養(yǎng)殖的經(jīng)濟(jì)收益功能等方面測算宅基地直接經(jīng)濟(jì)價值，還估算了宅基地維持農(nóng)村生活方式的日常消費(fèi)節(jié)約價值和未來可能轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)建設(shè)用地的發(fā)展權(quán)價值；基于機(jī)會成本的宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)能合理界定農(nóng)戶退出宅基地的利益損失，有效維護(hù)農(nóng)戶合法權(quán)益，符合十八屆三中全會提出的“保障農(nóng)民公平分享土地增值收益”“合理提高個人收益”等政策價值導(dǎo)向。

3.2 基于機(jī)會成本的宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與基準(zhǔn)地價比較

根據(jù)機(jī)會成本確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，能更好維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益，但如果補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)高于其潛在經(jīng)濟(jì)收益，則不具有現(xiàn)實操作性。因此，將新的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)行建設(shè)用地基準(zhǔn)地價進(jìn)行比較，判斷其經(jīng)濟(jì)可行性。

根據(jù)2015年揚(yáng)州市國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃，商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、工礦倉儲用地、住宅用地、交通運(yùn)輸及公共管理與公共服務(wù)用地供應(yīng)面積分別為85 hm2、365 hm2、269.01 hm2、166.67 hm2及60 hm2。考慮揚(yáng)州市現(xiàn)行征地主要集中于邗江區(qū)楊壽鎮(zhèn)、廣陵區(qū)頭橋鎮(zhèn)等地價較低的城市郊區(qū)，基準(zhǔn)地價取揚(yáng)州市商業(yè)、住宅、工業(yè)用地的最低等級基準(zhǔn)地價分別為1 750元/ m2、1 400元/m2、260元/m2，通過各類用地供應(yīng)面積比例加權(quán)計算得到揚(yáng)州市商業(yè)、住宅、工業(yè)3類用地供應(yīng)平均基準(zhǔn)地價為862.66元/m2；即使考慮到交通運(yùn)輸及公共管理與公共服務(wù)用地供應(yīng)影響（設(shè)這兩類用地供應(yīng)價格為0），揚(yáng)州市最低等級建設(shè)用地平均基準(zhǔn)地價也達(dá)到655元/m2；此外，根據(jù)《揚(yáng)州市2014年度國土資源公報》，2014年全市土地出讓平均價格達(dá)1 695元/m2，均遠(yuǎn)高于基于機(jī)會成本的宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。因此，基于機(jī)會成本的宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)具有較高的經(jīng)濟(jì)可行性。

4 結(jié)論與政策建議

4.1 結(jié)論

（1）確定農(nóng)村宅基地退出的合理補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，對保障農(nóng)民共享土地增值收益，規(guī)范與激勵農(nóng)戶宅基地退出行為具有重要意義。宅基地退出的機(jī)會成本由農(nóng)戶自身承擔(dān)，由宅基地直接經(jīng)濟(jì)價值、農(nóng)村生活方式保持價值及宅基地發(fā)展權(quán)價值構(gòu)成；應(yīng)根據(jù)農(nóng)村宅基地退出機(jī)會成本與其復(fù)墾耕地的經(jīng)濟(jì)價值差值測算宅基地退出機(jī)會成本損失，據(jù)此確定宅基地退出的合理補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。endprint

（2）基于機(jī)會成本測算的揚(yáng)州宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)約為352.83元/m2，是現(xiàn)行補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的1.63倍。該補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不僅從住房保障功能、出租與畜禽養(yǎng)殖的經(jīng)濟(jì)收益功能等方面測算宅基地直接經(jīng)濟(jì)價值，還估算了宅基地維持農(nóng)村生活方式的日常消費(fèi)節(jié)約價值和未來可能轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)建設(shè)用地的發(fā)展權(quán)價值，完善了宅基地退出的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)價值構(gòu)成和農(nóng)戶補(bǔ)償范圍；同時，基于機(jī)會成本的宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)低于研究區(qū)當(dāng)年國有建設(shè)用地供應(yīng)最低等級建設(shè)用地平均基準(zhǔn)地價和前一年土地出讓平均價格，該補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)具有較高的經(jīng)濟(jì)可行性。

4.2 政策建議

（1）科學(xué)建立農(nóng)村宅基地退出“成本-收益”價值核算體系，顯化農(nóng)戶機(jī)會成本。由于機(jī)會成本并非實際“支出”，而是潛在利益減少，現(xiàn)行補(bǔ)償政策中往往缺乏對機(jī)會成本的考量，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理導(dǎo)致農(nóng)戶成本與收益難以均衡，成為制約宅基地退出有序推進(jìn)的關(guān)鍵。因此，應(yīng)關(guān)注農(nóng)村宅基地退出過程中農(nóng)戶利益損失，科學(xué)建立農(nóng)村宅基地退出的“成本-收益”核算體系，顯化機(jī)會成本，為合理確定農(nóng)戶補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提供定量依據(jù)。

（2）構(gòu)建農(nóng)村宅基地退出的市場化補(bǔ)償機(jī)制，內(nèi)化農(nóng)戶機(jī)會成本損失。完善的市場化補(bǔ)償機(jī)制是實現(xiàn)農(nóng)戶權(quán)益保護(hù)的重要保障。首先，有效配置資源依賴于明確的產(chǎn)權(quán)安排，應(yīng)明晰農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)主體并完善產(chǎn)權(quán)權(quán)能，顯化宅基地潛在收益和資產(chǎn)價值。其次，應(yīng)健全農(nóng)村土地價格評估體系，重視提高宅基地退出的農(nóng)戶補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，從貨幣補(bǔ)償、工作安置、社保提高等方面探索多元的補(bǔ)償形式，通過完善宅基地退出的市場化補(bǔ)償機(jī)制，內(nèi)化農(nóng)戶機(jī)會成本損失。

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