舊房改造與共同締造

■ 本刊記者 葉昌元

負(fù)擔(dān)分?jǐn)?/h2>

上海逐步成為一個(gè)老齡化的城市。據(jù)悉，2018年上海60歲以上的老年人達(dá)到400多萬(wàn)，其中約70%的老年人居住在沒(méi)有電梯的老舊小區(qū)內(nèi)。這些老年人隨著年齡的增大，體力減弱，甚至患有各種疾病，上下樓梯力不從心。近年來(lái)，上海市政府及相關(guān)部門(mén)多次發(fā)文，提出結(jié)合老舊小區(qū)綜合改造加裝電梯，讓廣大老年人出行方便。在加裝電梯過(guò)程中，由市、區(qū)二級(jí)政府出一點(diǎn)—每部電梯財(cái)政補(bǔ)貼為24萬(wàn)元，小區(qū)居民出一點(diǎn)—每部電梯居民自籌資金36萬(wàn)元。

上海加裝電梯經(jīng)費(fèi)的住戶(hù)自籌部分，采取的是逐層遞加的方式。

按每部電梯政府出24萬(wàn)元、住戶(hù)自籌36萬(wàn)元計(jì)，各戶(hù)出資分配比例：一、二樓住戶(hù)不出錢(qián)；三樓住戶(hù)出資比例為17%，一共為6.12萬(wàn)元；四樓住戶(hù)出資比例為22%，一共為7.92萬(wàn)元；五樓出資比例為28%，一共為10.08萬(wàn)元；六樓出資比例為33%，11.88萬(wàn)元。按一梯兩戶(hù)計(jì)：三、四、五、六樓住戶(hù)每戶(hù)出資分別在3、4、5、6萬(wàn)元上下。如果是一梯三戶(hù)、四戶(hù)，每戶(hù)分?jǐn)倢⒏?。這對(duì)住戶(hù)來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)壓力不大。

如果有些居民收入低，一次性付款確實(shí)有些困難，上海相關(guān)方面正在促進(jìn)銀行或投資管理部門(mén)參與進(jìn)來(lái)，用分期按揭的方法，讓低收入居民也能裝上電梯。

2016年8月，北京市決定開(kāi)展住宅樓增設(shè)電梯試點(diǎn)，試點(diǎn)范圍在東城區(qū)、西城區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)和石景山區(qū)內(nèi)（簡(jiǎn)稱(chēng)城六區(qū)），選取對(duì)象為未列入棚戶(hù)區(qū)改造、房屋征收計(jì)劃，未設(shè)電梯的城鎮(zhèn)4層以上住宅樓。原則上每區(qū)選取一棟1990年前建成投入使用住宅樓，且總數(shù)不超過(guò)4個(gè)單元門(mén)。

上海市長(zhǎng)寧區(qū)一加梯住宅樓

電梯內(nèi)景

北京市既有多層住宅樓房增設(shè)電梯試點(diǎn)所需資金以房屋所有權(quán)人自籌為主，財(cái)政補(bǔ)貼為輔，鼓勵(lì)單位和社會(huì)其他資金積極參與。企業(yè)及與財(cái)政無(wú)繳撥關(guān)系的事業(yè)單位房改房原售房單位同意的，可以使用房改售房款。北京市規(guī)定：財(cái)政按照加裝電梯購(gòu)置及安裝費(fèi)用的40%，且最高不超過(guò)24萬(wàn)元/臺(tái)予以補(bǔ)貼。

多方協(xié)調(diào)

別以為裝一部電梯簡(jiǎn)單，這背后是政府各部門(mén)、利益各方的密切協(xié)調(diào)。

北京市規(guī)定：既有多層住宅樓房增設(shè)電梯試點(diǎn)工作由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委牽頭，市重大項(xiàng)目辦、市規(guī)劃委、市質(zhì)監(jiān)局、市公安局、市發(fā)展改革委、市國(guó)土資源局、市財(cái)政局、市民政局和市社會(huì)辦配合。城六區(qū)政府還要增設(shè)電梯試點(diǎn)工作管理部門(mén)，具體負(fù)責(zé)試點(diǎn)項(xiàng)目的組織實(shí)施。而市住房城鄉(xiāng)建設(shè)會(huì)同發(fā)展改革、國(guó)土資源、規(guī)劃、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、公安消防等部門(mén)按簡(jiǎn)政放權(quán)、放管結(jié)合、優(yōu)化服務(wù)的原則，簡(jiǎn)化相關(guān)報(bào)審流程。這牽涉10個(gè)政府部門(mén)和一個(gè)專(zhuān)設(shè)機(jī)構(gòu)。

上海加裝電梯的審批原來(lái)需加蓋36個(gè)章，后改為15個(gè)章。由此可見(jiàn)牽涉部門(mén)之廣。

試點(diǎn)項(xiàng)目最終落在所在地街道辦事處及社區(qū)組織。他們要配合有關(guān)部門(mén)組織做好試點(diǎn)項(xiàng)目居民協(xié)調(diào)工作，動(dòng)員鼓勵(lì)居民按物權(quán)法要求，通過(guò)深入?yún)f(xié)商，就投資、管理和平衡業(yè)主利益，特別是受影響較大業(yè)主的利益等問(wèn)題統(tǒng)一思想，達(dá)成一致意見(jiàn)并簽署書(shū)面協(xié)議后，有序開(kāi)展增設(shè)電梯的工作。

據(jù)上海寧居置業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理殳金榮稱(chēng)：加裝電梯工作量最大的就是與住戶(hù)溝通，堪與拆遷相比。一是需要取得小區(qū)2/3以上業(yè)主的同意，同時(shí)，每幢樓（門(mén)洞）要得到90%以上的業(yè)主簽字認(rèn)可，方能履行后續(xù)手續(xù)。工作組需挨家拜訪、逐一溝通，往往唇焦舌燥也未必能說(shuō)服對(duì)方。二是在溝通過(guò)程中，遇到形形色色的訴求。往往是一層的住戶(hù)抵制加裝電梯，因?yàn)椴荒軓募友b電梯中受益，還要遭受施工的煩擾。曾經(jīng)有一對(duì)住在一層的老倆口，向開(kāi)發(fā)公司提出更換他們家所有的家用電器，才同意簽字。開(kāi)發(fā)公司考慮到對(duì)方收入確實(shí)很低，以對(duì)方不泄漏此事為前提，滿(mǎn)足其要求。

在取得業(yè)主同意方面，北京市也有類(lèi)似規(guī)定：增設(shè)電梯應(yīng)征得所在樓棟專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意，同時(shí)應(yīng)征得因增設(shè)電梯后受到采光、通風(fēng)和噪聲直接影響的本單元業(yè)主的同意，并應(yīng)當(dāng)妥善處理好住宅周邊相鄰關(guān)系。

如果是樓房加層，事情就更復(fù)雜了。

對(duì)于樓房加層，上海市出臺(tái)政策：經(jīng)本樓和本小區(qū)絕大部分業(yè)主同意、經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)、經(jīng)勘察設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)認(rèn)定樓房的地基和結(jié)構(gòu)強(qiáng)度允許加層的，可以加層。加層的施工、材料等費(fèi)用從賣(mài)房所得中出。賣(mài)房所剩費(fèi)用，還要用于小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的改善，如修建停車(chē)設(shè)施等，另外給予本樓、本小區(qū)現(xiàn)有住戶(hù)適當(dāng)補(bǔ)償。施工過(guò)程不可避免地影響住戶(hù)的正常生活，必須接受住戶(hù)的監(jiān)督、干預(yù)。竣工后，本樓、本小區(qū)住戶(hù)購(gòu)買(mǎi)加層住房有優(yōu)先權(quán)。這意味著，樓房加層的事先、事中、事后都要聽(tīng)取廣大業(yè)主意見(jiàn)。工作量非常大。

不僅如此，舊房改造的主體也是多元的。以加裝電梯為例，實(shí)施主體可能是業(yè)主委員會(huì)、原房改售房單位、房屋產(chǎn)權(quán)單位，也可能是同意增設(shè)電梯的專(zhuān)有部分業(yè)主。他們要負(fù)責(zé)增設(shè)電梯的項(xiàng)目報(bào)建、資金籌集、組織實(shí)施等工作。

上海仙霞街仙逸、芙二小區(qū)加層、加梯綜合改造示意圖。項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)單位是華東建筑設(shè)計(jì)研究總院、上海寧居置業(yè)發(fā)展有限公司

城市更新

上海的老舊小區(qū)主要建造于上個(gè)世紀(jì)50年代至90年代，年代長(zhǎng)、房型、結(jié)構(gòu)情況復(fù)雜，有些房屋因多年失修，房屋沉降傾斜，甚至接近危房。能加裝電梯的舊房，只是其中的一小部分。

為舊房加裝電梯是城市更新的縮影。

從新中國(guó)成立后依托大型廠礦的城市萌生，到上世紀(jì)90年代興起的開(kāi)發(fā)區(qū)熱，一批城市或城區(qū)在山野中崛起?？梢哉f(shuō)，它們是在一張白紙上畫(huà)出的圖畫(huà)。但是，我國(guó)更多的城市都有悠久的歷史，在不間斷地演變、發(fā)展。城市里的基礎(chǔ)設(shè)施和房屋總是要新陳代謝。

有人愛(ài)拿歐洲建筑壽命與我國(guó)的相比，以此說(shuō)明歐洲重視歷史文化街區(qū)或古建筑的保護(hù)、碳排量低，而中國(guó)則相反，喜歡大拆大建，碳排量高；或者拿古代城墻、下水道的壽命與今天的建筑和基礎(chǔ)設(shè)施相比，厚古薄今。這些批評(píng)不是沒(méi)有道理，但事實(shí)上，這還與城市發(fā)展速度有關(guān)—發(fā)展速度低的，建筑與設(shè)施的壽命相對(duì)較長(zhǎng)。新中國(guó)成立后，廠礦職工所住的工棚、“干打壘”、簡(jiǎn)易樓、小戶(hù)型成套住宅、現(xiàn)代化的住宅，每一“新版本”房屋的崛起往往要建立在“老版本”房屋的廢墟上。這其實(shí)是我國(guó)發(fā)展速度的見(jiàn)證。

現(xiàn)在，我們要擔(dān)當(dāng)起大國(guó)對(duì)環(huán)境保護(hù)的責(zé)任，因此要避免大拆大建，又要滿(mǎn)足人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要，城市發(fā)展必然鎖定老舊小區(qū)改造、加裝電梯這類(lèi)工程。

2017年12月1日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在福建省廈門(mén)市召開(kāi)老舊小區(qū)改造試點(diǎn)工作座談會(huì)。會(huì)上，王蒙徽部長(zhǎng)指出：老舊小區(qū)改造是貫徹落實(shí)黨的十九大精神，解決城市發(fā)展不平衡不充分問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)人民群眾對(duì)美好生活向往的重要舉措。推進(jìn)老舊小區(qū)改造，有利于改善居民的居住條件和生活品質(zhì)，提高群眾獲得感、幸福感、安全感；有利于改善小區(qū)環(huán)境，延續(xù)歷史文脈，實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展；有利于加強(qiáng)和創(chuàng)新基層社會(huì)治理，打造共建共治共享的社會(huì)治理格局。

廈門(mén)市思明區(qū)先鋒營(yíng)社區(qū)是老舊小區(qū)，沒(méi)有配套公共變壓器，用電容量不足，導(dǎo)致用電可靠性較低。而且小區(qū)內(nèi)通訊線、電力線縱橫交錯(cuò)，如同“蜘蛛網(wǎng)”，影響了小區(qū)的美觀。2016年1月，先鋒營(yíng)社區(qū)投入380萬(wàn)元，對(duì)供電設(shè)施進(jìn)行徹底改造

為更好地推進(jìn)老舊小區(qū)改造，住戶(hù)城鄉(xiāng)建設(shè)部在15個(gè)城市開(kāi)展老舊小區(qū)改造試點(diǎn)，目的是探索城市老舊小區(qū)改造的新模式，為推進(jìn)全國(guó)老舊小區(qū)改造，提供可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)?？梢?jiàn)，城市更新在今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)是一支重要旋律。

目前，越來(lái)越多的城市居民對(duì)舊房改造表示配合支持。上海市長(zhǎng)寧區(qū)仙霞街道水城小區(qū)的居民在征詢(xún)意見(jiàn)時(shí)表示：“加裝電梯利國(guó)利民，感謝政府的關(guān)懷?！边€有居民談到，現(xiàn)在居住的房屋大部分屬私房，政府貼錢(qián)加裝電梯，這是難得的好機(jī)會(huì)，我們要珍惜這種機(jī)會(huì)。

共同締造

北京、上海等地舊房改造的實(shí)踐，向世人表明，事關(guān)若干政府部門(mén)的權(quán)力，又牽連若干人群的利益。這些人群包括居民、開(kāi)發(fā)商、勘察設(shè)計(jì)單位、施工單位、電梯生產(chǎn)廠家、材料商等。而在居民這個(gè)人群里，一層住戶(hù)與六層住戶(hù)、緊挨電梯的住戶(hù)與遠(yuǎn)離電梯的住戶(hù)又有不同的利益訴求。一項(xiàng)改造可能牽扯千百人，推進(jìn)的難度可想而知。如同現(xiàn)階段的各類(lèi)改革進(jìn)入深水區(qū)，城市更新也進(jìn)入深入?yún)^(qū)。

如果說(shuō)建新城是在白紙上作畫(huà)，城市更新則是修改前人的畫(huà)作，難度更大。怎么辦？

十九大報(bào)告正好給予明確的方向—堅(jiān)持以人民為中心：“人民是歷史的創(chuàng)造者，是決定黨和國(guó)家前途命運(yùn)的根本力量?！薄鞍腰h的群眾路線貫徹到治國(guó)理政全部活動(dòng)之中，把人民對(duì)美好生活的向往作為目標(biāo)，依靠人民創(chuàng)造歷史偉業(yè)?！薄坝惺潞蒙塘?，眾人的事情由眾人商量，是民主的真諦?！薄氨Ｕ先嗣裨谌粘Ｕ紊钪杏袕V泛持續(xù)深入?yún)⑴c的權(quán)利?！?/p>

因此，王蒙徽要求，充分運(yùn)用“共同締造”理念，激發(fā)居民群眾熱情，調(diào)動(dòng)小區(qū)相關(guān)聯(lián)單位的積極性。

他還提出，老舊小區(qū)改造試點(diǎn)要探索四個(gè)機(jī)制：一是探索政府統(tǒng)籌組織、社區(qū)具體實(shí)施、居民全程參與的工作機(jī)制。充分發(fā)揮街道、社區(qū)黨組織的作用，在老舊小區(qū)改造各環(huán)節(jié)充分反映居民需求。二是探索居民、市場(chǎng)、政府多方共同籌措資金機(jī)制。按照“誰(shuí)受益、誰(shuí)出資”原則，采取居民、原產(chǎn)權(quán)單位出資、政府補(bǔ)助的方式實(shí)施老舊小區(qū)改造。三是探索因地制宜的項(xiàng)目建設(shè)管理機(jī)制。強(qiáng)化統(tǒng)籌，完善老舊小區(qū)改造有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，建立社區(qū)工程師、社區(qū)規(guī)劃師等制度，發(fā)揮專(zhuān)業(yè)人員作用。四是探索健全一次改造、長(zhǎng)期保持的管理機(jī)制。加強(qiáng)基層黨組織建設(shè)，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主自治管理組織，實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)長(zhǎng)效管理。

“幸福沈陽(yáng) 共同締造”行動(dòng)啟動(dòng)以來(lái)，沈陽(yáng)已持續(xù)推進(jìn)數(shù)十個(gè)試點(diǎn)社區(qū)建設(shè)，廣泛動(dòng)員群眾參與，積極創(chuàng)新治理體系，讓老百姓有更多的認(rèn)同感、獲得感和幸福感

相信這種探索不僅僅讓城市更美好，也是對(duì)健全人民當(dāng)家作主制度體系、發(fā)展社會(huì)主義民主政治的探索。