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    關(guān)于房產(chǎn)交易法律問題的探討

    2018-03-05 04:46賈福興
    法制博覽 2018年11期
    關(guān)鍵詞:房產(chǎn)交易風(fēng)險法律

    摘要:隨著人們生活水平的不斷提升,對房屋的需求量也在持續(xù)增加,隨之而來的房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)也出現(xiàn)了各種各樣的問題,解決現(xiàn)有問題成為了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵所在。本文主要以現(xiàn)階段房產(chǎn)交易中存在的法律問題為例,在介紹常見法律問題的基礎(chǔ)上,對相關(guān)的防范措施進(jìn)行探討,以此來為日后房產(chǎn)交易的順利開展提供參考,更好的推動房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

    關(guān)鍵詞:房產(chǎn)交易;法律;風(fēng)險;措施

    中圖分類號:D923.6文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:2095-4379-(2018)32-0201-01

    作者簡介:賈福興(1984-),男,漢族,北京人,中國政法大學(xué),法學(xué)碩士在讀,任職于北京市建誠律師事務(wù)所,研究方向:民商法。

    近年來,隨著房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)數(shù)量的持續(xù)增加,由此衍生出來的房產(chǎn)交易法律問題也越來越多,使得房產(chǎn)交易領(lǐng)域面臨著巨大的法律風(fēng)險。由于房產(chǎn)交易本身涉及的環(huán)節(jié)較多,又涉及了很多相關(guān)的法律條款,所以,我們需要提高對房產(chǎn)交易法律問題的重視程度,并結(jié)合自身情況做好必要的防范措施。一、房產(chǎn)交易中存在的法律問題(一)非法交易問題

    在進(jìn)行房產(chǎn)交易時,當(dāng)事人需要提供身份證、產(chǎn)權(quán)證、購買合同等必要資料,這些資料都是在房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程中不可缺少的。此外,還有一些資料是在特殊情況下必須提供的,比如公證文書和委托書等。這些資料相對而言都是比較私密的,除非與當(dāng)事人關(guān)系非同一般,否則其他人很難獲取到。但就目前房產(chǎn)交易的實(shí)際情況來看,一些不法分子往往會通過特殊渠道,制造虛假證件或資料來用于房產(chǎn)交易,受理人稍有疏忽,就會造成非法交易。(二)房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確問題

    標(biāo)的物的權(quán)屬法律關(guān)系是房產(chǎn)交易中的一個重要環(huán)節(jié),進(jìn)行房產(chǎn)交易時必須有充足的證據(jù)來證實(shí)交易中簽訂合同所具有的法律效力。就目前房產(chǎn)交易開展的現(xiàn)狀來看,房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系方面需要注意的內(nèi)容有很多,其中最關(guān)鍵的一項就是合同簽訂者是否具備相應(yīng)權(quán)利,比如說,合同簽訂者是否是產(chǎn)權(quán)所有者,除了簽訂者之外,是否還有共有者,如果有,那么房產(chǎn)共有者是否同意由合同簽訂者行使相關(guān)權(quán)利。如果合同簽訂者不是房屋產(chǎn)權(quán)所有者,那么其是否具備相關(guān)的委托公證書,在委托過程中其可以行使的權(quán)利有哪些等等。這些都是房產(chǎn)交易過程中必須明確的內(nèi)容,如果不能達(dá)到上述要求,那么就很可能給交易雙方造成不必要的糾紛和損失。(三)房屋質(zhì)量不合格問題

    從法律角度來看,房屋所有權(quán)的有效轉(zhuǎn)移必須是建立在合法的基礎(chǔ)上,需要嚴(yán)格遵守法定程序。在此過程中,不動產(chǎn)交付是最關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié),也是當(dāng)前房屋買賣過程中出現(xiàn)問題最多的環(huán)節(jié)。所謂商品房現(xiàn)售,就是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工且驗收合格的商品房出售給買家,由買家支付相應(yīng)費(fèi)用的一種交易行為。在現(xiàn)售交易過程中,最關(guān)鍵的就是“竣工驗收”環(huán)節(jié),但就現(xiàn)行相關(guān)法律的內(nèi)容來看,對商品房現(xiàn)售的驗收并未給出一個明確的規(guī)范,只是由建設(shè)部給出一些要求而已。由于驗收質(zhì)量缺少統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),因此經(jīng)常會出現(xiàn)商品房交付使用后購房者發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量不合格,繼而引發(fā)法律糾紛。二、房產(chǎn)交易中法律問題的防范措施

    雖然在房產(chǎn)交易過程中會出現(xiàn)很多法律問題,但這些問題大多是可以通過有效的防范措施避免的。因此,針對目前房產(chǎn)交易活動,我們需要注意以下幾點(diǎn):

    (一)出賣方如未盡告知義務(wù)需承擔(dān)違約責(zé)任

    按照相關(guān)法律規(guī)定,買受方有權(quán)利知悉房屋權(quán)利方面的相關(guān)事項,如果因為出賣方未盡告知義務(wù)而造成買受方的損失,那么出賣方除了要補(bǔ)償買受方的損失之外,還要依法承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。此外,房屋出賣方還應(yīng)當(dāng)確保房屋的權(quán)利不存在瑕疵,保證出賣房屋的合法性,如果不能做到這一點(diǎn),也將依法承擔(dān)法律責(zé)任。(二)房屋買賣合同應(yīng)盡量約定完備

    簽訂房屋買賣合同的目的是規(guī)范買賣雙方在房產(chǎn)交易中的行為,防范房產(chǎn)買賣過程中的風(fēng)險,所以,合同中一些必備條款一定要約定明確,比如付款時間及方式、交房時間及條件、承擔(dān)違約責(zé)任的形式等等,應(yīng)盡量避免合同條款產(chǎn)生歧義,一些特殊事項可通過特別約定或簽訂補(bǔ)充協(xié)議的方式加以明確和完善。(三)房產(chǎn)交易后要及時辦理權(quán)屬變更

    房屋買賣合同簽訂之后,買受方應(yīng)及時到相關(guān)部門辦理權(quán)屬登記或轉(zhuǎn)移,這主要是為了防止出賣方在買受方還未進(jìn)行房屋所有權(quán)變更登記之前,將其作為抵押物再次抵押給第三人,甚至出賣給善意第三人,而在出賣方無法按時歸還抵押貸款,或者將房產(chǎn)過戶給了善意第三人,那么買受方就無法按時取得房屋,從而給買受方造成經(jīng)濟(jì)損失。(四)認(rèn)真對待商品房的驗收工作

    對于一手房的買受方來說,當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交房時,要對所購房屋進(jìn)行相關(guān)的驗收,在驗收過程中須注意以下幾點(diǎn),一是檢查房屋質(zhì)量;二是檢查房屋附屬設(shè)備;三是檢查是否按設(shè)計圖紙施工,房屋面積是否符合合同約定,必要時可以委托第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行輔助驗收。三、結(jié)語

    總而言之,為了有效避免房產(chǎn)交易中各類法律糾紛的發(fā)生,交易各方需要綜合考慮交易過程中的各個環(huán)節(jié),對交易中涉及的法律進(jìn)行全方位的了解,以此來保證房產(chǎn)交易的順利進(jìn)行,從而更好的促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的長久發(fā)展。[參考文獻(xiàn)]

    [1]王術(shù)亮.關(guān)于房產(chǎn)交易法律問題的探討[J].環(huán)球市場,2017(26).

    [2]馮薈芹.淺談房產(chǎn)交易中法律問題及對策[J].城市建設(shè)理論研究:電子版,2015.

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