我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度改革探究

高璋晨

摘要：房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其能否健康發(fā)展，對(duì)于整個(gè)國(guó)家來(lái)說(shuō)意義重大。房地產(chǎn)稅收制度作為調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的重要杠桿，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著重要作用。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步稍晚，房地產(chǎn)稅制體系尚未完善，現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)稅制明顯滯后于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，改革迫在眉睫?；诖?，文章首先概括了我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度發(fā)揮的積極作用，并針對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度存在的問(wèn)題，提出了一些改革措施，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅收制度；積極作用；問(wèn)題；改革措施

引言

伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)稅逐漸進(jìn)入了人們的視線(xiàn)并成為政府、百姓以及學(xué)術(shù)界關(guān)注的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)稅，指的是以房地產(chǎn)或與房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)行為作為征稅對(duì)象的一類(lèi)稅收，涵蓋了在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)的所有環(huán)節(jié)中必須要繳納的全部相關(guān)稅收。當(dāng)下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，同時(shí)，房地產(chǎn)稅收制度也逐漸凸顯出諸多的問(wèn)題。因此，相關(guān)部門(mén)需要及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)稅收制度進(jìn)行改革，這樣才能使其適應(yīng)瞬息萬(wàn)變的社會(huì)發(fā)展。

1我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度發(fā)揮的積極作用

1.1有利于維護(hù)房?jī)r(jià)合理穩(wěn)定和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)有序發(fā)展

一是房地產(chǎn)稅收制度通過(guò)增加持有房屋成本，能夠?qū)ν顿Y者投機(jī)炒房行為起到遏制作用，減少市場(chǎng)住房需求的同時(shí)，又能夠增加住房供給，有利于促進(jìn)消費(fèi)者理性購(gòu)房；二是針對(duì)房地產(chǎn)商為追求房?jī)r(jià)上漲對(duì)竣工房屋暫停對(duì)外銷(xiāo)售的情況，實(shí)施房地產(chǎn)稅收制度有利于遏制開(kāi)發(fā)商對(duì)已竣工的商品房“捂盤(pán)”不賣(mài)現(xiàn)象，增加住房供應(yīng)量；三是房地產(chǎn)稅收制度給予公眾保障性公租房稅收優(yōu)惠減免，可促進(jìn)保障性公租房體系的健康發(fā)展，有利于住房保障與市場(chǎng)供給。

1.2有利于提高土地資源利用效率

首先，鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大量囤地的現(xiàn)狀，實(shí)施房地產(chǎn)稅收制度可促進(jìn)其及時(shí)使用所拍購(gòu)的土地，遏制“囤地”牟取暴利行為；其次，隨著房地產(chǎn)稅收制度的介入，地方財(cái)政收入將會(huì)有所增加，進(jìn)而減少地方財(cái)政對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)，逐漸緩解地方政府賣(mài)地的沖動(dòng)，有利于提高土地資源利用效率，起到保護(hù)耕地的作用。

2當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)稅制度存在的問(wèn)題

2.1稅、租、費(fèi)相互混淆

目前我國(guó)的房地產(chǎn)稅收制度中存在稅、租、費(fèi)相互混淆的問(wèn)題，從根本上并沒(méi)有發(fā)揮土地稅種的調(diào)控作用。如城鎮(zhèn)土地使用稅就帶有明顯的地租性質(zhì)。而土地閑置費(fèi)其實(shí)就是一種稅，而以費(fèi)的形式出現(xiàn)，降低了其嚴(yán)肅性和規(guī)范性。此外，稅務(wù)機(jī)關(guān)向土地使用者征收城鎮(zhèn)土地使用稅，同時(shí)土地管理部門(mén)又對(duì)土地使用者征收一定比例的土地使用費(fèi)，稅費(fèi)并存的情況，增加了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。

2.2房地產(chǎn)稅稅收立法權(quán)歸屬問(wèn)題

稅收立法權(quán)通常涵蓋稅法制定權(quán)、審議權(quán)、表決權(quán)、批準(zhǔn)權(quán)和公布權(quán)，而我國(guó)稅收立法權(quán)大都?xì)w屬于中央政府，這對(duì)于有效地調(diào)動(dòng)地方政府的積極性和建立完善的地方稅體系十分不利。我國(guó)各省市地區(qū)貧富差距較大，各個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也有較大的差異，若實(shí)行與自己本地區(qū)實(shí)際情況不適應(yīng)的稅收配套制度，不僅對(duì)當(dāng)?shù)氐亩愂照鞴芷鸩坏郊訌?qiáng)的作用，而且還會(huì)成為其地區(qū)發(fā)展的阻礙之一。

2.3房地產(chǎn)評(píng)估單位職權(quán)不規(guī)范

對(duì)于房地產(chǎn)而言，其市場(chǎng)價(jià)值是既合理又頗為準(zhǔn)確的計(jì)稅依據(jù)，其市場(chǎng)價(jià)值需要通過(guò)特定的方法進(jìn)行評(píng)價(jià)而獲得的。就目前而言，我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域還處在發(fā)展的初級(jí)階段，大都流于表面的形式，缺少規(guī)范的房地產(chǎn)評(píng)估流程以及完善的制度。這就導(dǎo)致在評(píng)估單位資質(zhì)參差不齊的情況下，一些房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)為了追逐經(jīng)濟(jì)利益而放棄行業(yè)的道德操守，做假現(xiàn)象嚴(yán)重。此外，我國(guó)現(xiàn)在對(duì)于評(píng)估人員及機(jī)構(gòu)尚沒(méi)有建立起統(tǒng)一有效的監(jiān)督機(jī)制，導(dǎo)致房地產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果大幅度縮水，權(quán)威性喪失。

3我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度改革措施

3.1理順稅、租、費(fèi)關(guān)系

現(xiàn)在我國(guó)財(cái)政收入的主要來(lái)源就是稅收、租金和收費(fèi)。稅，指的是通過(guò)宏觀調(diào)控來(lái)增加財(cái)政收入；租，指的是通過(guò)區(qū)域性的調(diào)控來(lái)增加財(cái)政收入；費(fèi)，可以達(dá)到擴(kuò)大財(cái)政收入的目的。若要將稅、租、費(fèi)順利進(jìn)行分割，正稅、明租和少費(fèi)是不可或缺的。正稅，其內(nèi)涵是嚴(yán)格執(zhí)行我國(guó)稅法已經(jīng)明確做出的規(guī)定，堅(jiān)決按照已經(jīng)制定好的征管程序進(jìn)行收繳稅收；明租，其內(nèi)涵是在土地使用者已經(jīng)取得土地使用權(quán)時(shí)即向土地所有者交付或繳納的土地出讓金。少費(fèi)，其內(nèi)涵是在減少收費(fèi)項(xiàng)目數(shù)量的同時(shí)最大限度減少一些不必要、不合理的收費(fèi)成本?？傊眄樁?、租、費(fèi)的關(guān)系，在降低政府收費(fèi)成本基礎(chǔ)上，更加有效地收繳稅收和租費(fèi)，能夠最大程度上減少不必要的浪費(fèi)和損耗，也使得我國(guó)的房地產(chǎn)收繳費(fèi)用流程更加高效。

3.2整合現(xiàn)行的稅種并入物業(yè)稅

首先，把房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅并入物業(yè)稅。房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅從本質(zhì)說(shuō)是一樣的，都是對(duì)房屋保有環(huán)節(jié)征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，其區(qū)別僅僅是納稅人國(guó)籍的不同。從法理上講，財(cái)產(chǎn)稅不應(yīng)有兩套稅制，兩稅制已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，所以相關(guān)部門(mén)應(yīng)該研究出一套合理的房產(chǎn)稅來(lái)代替現(xiàn)行的兩稅制；其次，取消城鎮(zhèn)土地使用稅。當(dāng)前，隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立和發(fā)展完善，城鎮(zhèn)土地使用已經(jīng)變成了公開(kāi)的市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)。原來(lái)的征收背景已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，征收城鎮(zhèn)土地使用稅已經(jīng)不符合稅收的基本原理，相關(guān)部門(mén)應(yīng)該果斷予以取消；再次，對(duì)耕地占用稅和土地增值稅實(shí)行從價(jià)征稅。目前我國(guó)的耕地占用稅實(shí)行從量稅，不能反映土地的真實(shí)價(jià)值，所以計(jì)算出來(lái)的應(yīng)繳納的耕地占用稅不合理，不能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。而現(xiàn)行的土地增值稅征收也存在諸多的問(wèn)題，征收程序煩瑣，征收力度不夠，名義稅率與實(shí)際征收的稅率差別較大，沒(méi)有能夠起到規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。改革的方向是簡(jiǎn)化征收程序、降低名義稅、加強(qiáng)征收力度。

3.3建立健全配套制度

根據(jù)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度現(xiàn)狀，急需建立健全相關(guān)的配套制度。因此，相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)積極學(xué)習(xí)、引進(jìn)發(fā)達(dá)國(guó)家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)結(jié)合我國(guó)的具體國(guó)情，制定出更加高效、合理、適合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)稅減免政策。制度制定的過(guò)程中，應(yīng)堅(jiān)持稅收的公平、公正原則，以此為導(dǎo)向，一定程度減免經(jīng)濟(jì)上著實(shí)存在困難的群體或個(gè)人的稅款；對(duì)于宗教、教育等非營(yíng)利組織的自用房產(chǎn)給予免征。另外，考慮到我國(guó)現(xiàn)行的法律制度在房地產(chǎn)稅收管理方面尚有諸多的漏洞和缺陷，相關(guān)部門(mén)應(yīng)強(qiáng)化房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度：一是要清查土地，建立土地位置、權(quán)屬及面積臺(tái)賬；二是相對(duì)于以往的分塊管理，要實(shí)行房屋和土地產(chǎn)權(quán)證書(shū)合一制度，理清管理關(guān)系，避免房地產(chǎn)私下交易，增強(qiáng)課稅的有效性和嚴(yán)肅性。另外，根據(jù)我國(guó)國(guó)情，建議推行以由房產(chǎn)管理部門(mén)代扣代繳、物業(yè)管理部門(mén)代收代繳的繳費(fèi)方式為主，同時(shí)個(gè)人自主申報(bào)為輔，再融合稅務(wù)部門(mén)定期上門(mén)抽查的房地產(chǎn)稅收收繳策略，規(guī)避多頭管理的弊端，建立“精簡(jiǎn)、高效、權(quán)威、統(tǒng)一”的房地產(chǎn)管理體制，為房地產(chǎn)稅收的改革創(chuàng)造有利的條件。

3.4選擇市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)

依據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)稅收主要以包括市場(chǎng)價(jià)值、租金價(jià)值，樓場(chǎng)的價(jià)值來(lái)作為計(jì)稅依據(jù)，按評(píng)估價(jià)值征稅是西方國(guó)家房地產(chǎn)稅法中一條非常重要的原則，能客觀地反映房地產(chǎn)稅制存在的計(jì)稅依據(jù)不合理的問(wèn)題，使多占有不動(dòng)產(chǎn)的納稅人多繳稅，少占有不動(dòng)產(chǎn)的人少繳稅。從而改變現(xiàn)有的房產(chǎn)稅從價(jià)、從租、從量計(jì)算計(jì)稅依據(jù)的混亂局面，一律從價(jià)計(jì)征，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)確定為評(píng)估價(jià)值，以確保稅負(fù)公平，也與國(guó)際上先進(jìn)做法接軌。這樣納稅人的稅負(fù)就完全以市場(chǎng)計(jì)價(jià)為計(jì)稅依據(jù)，更加公平和公正，也充分體現(xiàn)了所謂的量能納稅原則。然而我國(guó)現(xiàn)在卻沒(méi)有采用市場(chǎng)價(jià)值作為房地產(chǎn)計(jì)稅的依據(jù)，建立在以合法、合理的評(píng)估程序上的市場(chǎng)價(jià)值是成為我國(guó)房地產(chǎn)稅收計(jì)稅依據(jù)的發(fā)展趨勢(shì)。因此，國(guó)家應(yīng)建立健全房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)管理機(jī)構(gòu)，實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)人員資格認(rèn)證制度，以最快的速度打造出一支理論和實(shí)踐過(guò)硬的房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)人才隊(duì)伍。同時(shí)還要確立定期評(píng)估制度，可以借鑒以美國(guó)為首的西方國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的成功做法，即每5年為一個(gè)周期，每年對(duì)全部房地產(chǎn)的20%進(jìn)行評(píng)估，以確保評(píng)估的精確性和公平性。

3.5對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)商品稅及所得稅進(jìn)行調(diào)整

首先是改革房地產(chǎn)商品稅。一是加強(qiáng)“營(yíng)改增”后續(xù)管理。相關(guān)部門(mén)應(yīng)認(rèn)真分析“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的影響，加強(qiáng)相關(guān)稅收管理，確保穩(wěn)步推進(jìn)財(cái)政稅收政策。二是改革城市維護(hù)建設(shè)稅。將城市維護(hù)建設(shè)稅更名為城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅，擴(kuò)大征稅范圍，使得所有享有城鄉(xiāng)公用設(shè)施而又具有納稅能力的單位和個(gè)人均適用城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅。同時(shí)，直接以納稅人的銷(xiāo)售收入或營(yíng)業(yè)收入為計(jì)稅依據(jù)，改變?cè)摱惙N依附于商品稅的狀況；其次是改革房地產(chǎn)所得稅。房地產(chǎn)所得稅的改革，主要是不斷完善企業(yè)所得稅。為倡導(dǎo)綠色消費(fèi)和強(qiáng)化節(jié)能減排意識(shí)，抑制高耗能、高排放及產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)過(guò)快增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)“三去一降一補(bǔ)”，我國(guó)已相繼出臺(tái)了支持節(jié)能減排技術(shù)研發(fā)與轉(zhuǎn)讓、鼓勵(lì)企業(yè)使用節(jié)能減排專(zhuān)用設(shè)備等一系列相關(guān)“綠色”稅收優(yōu)惠政策。建議不斷完善“綠色稅制”，探索增加鼓勵(lì)環(huán)保節(jié)能型住房、環(huán)保節(jié)能型裝飾等方面的稅收優(yōu)惠，通過(guò)鼓勵(lì)節(jié)能減耗貫徹可持續(xù)發(fā)展思想，改善建筑環(huán)境質(zhì)量，打造健康住宅。

結(jié)束語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)稅制是國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)專(zhuān)門(mén)制定的、由若干稅種共同構(gòu)成的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)體系。健全完善的房地產(chǎn)稅收制度不僅可以增加財(cái)政收入，促進(jìn)資源的有效配置，而且通過(guò)稅收這個(gè)經(jīng)濟(jì)杠桿可以有效地調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，合理分配收入。但目前我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度不夠完善，有效調(diào)節(jié)供給明顯不足。因此，國(guó)家相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)立足于我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，對(duì)各環(huán)節(jié)不同稅種進(jìn)行調(diào)整、簡(jiǎn)化，形成更為完善的房地產(chǎn)稅收體系。

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