從融資模式角度淺談完善安徽省公租房運(yùn)營管理

趙成瑋

摘要：本文通過介紹公租房體系發(fā)展背景，比較分析國內(nèi)外公租房融資與運(yùn)營模式突出特點(diǎn)，從融資與監(jiān)管方面對安徽省公租房市場運(yùn)營管理提出建議，以完善安徽省住房保障體系。

關(guān)鍵詞：公租房；融資；運(yùn)營模式；過程監(jiān)管

引言

公共租賃住房是指限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平、面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員出租的保障性住房。其余其他保障性住房最大的區(qū)別在于產(chǎn)權(quán)歸屬。公共租賃住房的產(chǎn)權(quán)歸政府或相關(guān)機(jī)構(gòu)、企業(yè)所有，不歸居民個人所有，目的是以低于市場價或者承租者承受得起的價格，向保障對象出租住房，以改善這部分群體的住房困難狀況。

一、我國公租房市場發(fā)展的背景

住房保障是民生工程，判斷一個國家發(fā)展進(jìn)步的標(biāo)準(zhǔn)之一就是該國居民生活質(zhì)量是否隨著國家經(jīng)濟(jì)與文明建設(shè)的推進(jìn)而不斷提高。居民生活質(zhì)量的度量，通常著重從兩個方面來評價，即社會提高居民生活的充分程度以及居民生活需求的滿足程度。居民生活需求得到滿足中最基本也是最重要的條件：“民定有所居”。國家針對“中低收入家庭住房困難戶”，于1994年發(fā)布的《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)管理辦法》開啟了我國建設(shè)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的征程，然而隨著經(jīng)適房等進(jìn)入大規(guī)模運(yùn)行階段，接踵而至出現(xiàn)了許多漏洞與問題。

經(jīng)適房在運(yùn)行過程中存在制度性缺陷，在分配中并不能真正讓需要的困難人群享有，而是在現(xiàn)實(shí)操作中被本地戶籍、被拆遷群眾、甚至是“福利單位”削弱“保障功能”，且經(jīng)適房5年后可進(jìn)入市場買賣使其變相成為了尋租者與投機(jī)者的“可牟利固定資產(chǎn)”。廉租房無論是前期投資還是后期繼續(xù)補(bǔ)貼運(yùn)營維護(hù)的費(fèi)用，對于政府部門來說資金負(fù)擔(dān)很重，且無法吸引社會投資參與。

除此之外，有部分收入比廉租房保障對象收入標(biāo)準(zhǔn)稍高一些，但依然處于無力通過市場租賃或購買住房的階段，加上新入職的員工、大學(xué)畢業(yè)生、外來工作人員等，使得城市出現(xiàn)相當(dāng)一部分“夾心層”群體，公租房的適時出現(xiàn)，便是能夠惠利“夾心層”的一項(xiàng)工程。

二、國內(nèi)外公租房籌建運(yùn)營模式帶來的啟示

（一）國內(nèi)代表性地區(qū)公租房融資運(yùn)營模式簡單比較

重慶市公租房建設(shè)融資模式：建設(shè)資金由財政支出+社會融資構(gòu)成。二者占比較為平均。其中社會融資本質(zhì)是以政府信用為貸款基礎(chǔ)，比如利用社?；鹦庞卯a(chǎn)品及住房公積金貸款。重慶市公租房建設(shè)運(yùn)營最大的特點(diǎn)就是“封閉運(yùn)行”的原則，不參與市場資本運(yùn)作，不得轉(zhuǎn)租，且即便是租房戶按成本價購買自住也不能進(jìn)行二手轉(zhuǎn)賣他人，而是只能由公租房管理局回購，這就消除了投機(jī)行為。

京津滬地區(qū)由于經(jīng)濟(jì)水平、土地價格與重慶不同，所以公租房建設(shè)運(yùn)營模式有所不同：為緩解建設(shè)資金緊張，土地供應(yīng)方入股形成建設(shè)公租房的“共有產(chǎn)權(quán)”。在融資模式上，除了國內(nèi)普遍做法外，私募債券已經(jīng)在上海公租房建設(shè)的部分項(xiàng)目試行了。未來可能在京津滬地區(qū)推廣開來。運(yùn)行方式也是如同重慶公租房保證“公有公管”的形式，有效的防止公租房可能無限修建而產(chǎn)生的資金缺口。

（二）美國與德國公共福利住宅的融資運(yùn)營模式分析與啟示

美國公租房市場包含三類形式，一類是政府出資建設(shè)的廉租房，制定準(zhǔn)入機(jī)制與低價租金；一類是政府鼓勵發(fā)展商建造并給予建造補(bǔ)貼；還有一類，是開發(fā)商在相應(yīng)住宅區(qū)域附近配建的不少于總開發(fā)面積20%的公共住房。此外，美國聯(lián)邦政府還提供住房補(bǔ)貼以直接應(yīng)對困難群體面臨的租金支付問題。值得一提的是，開發(fā)商配建公共住房的優(yōu)勢在于大大減輕政府資金壓力，同時能夠保證公租房房源及良好的配套設(shè)施與居住環(huán)境，同時，運(yùn)營維護(hù)也可以由開發(fā)商統(tǒng)一進(jìn)行。

與美國有相似做法的就是德國，初始公租房的來源除了新建以外，就是以開發(fā)商配建的方式來快速積累房源。而當(dāng)住房總量充足后，則轉(zhuǎn)為依靠收購、翻建舊住宅為主。等到住房供求矛盾緩和，就改為以房租補(bǔ)貼為主進(jìn)行住房保障。其中，德國政府通過低息貸款和房租補(bǔ)貼政策，鼓勵私人開發(fā)商投資興建公共社會福利住宅的做法值得借鑒。這樣一方面調(diào)動了社會私人力量的積極性，另一方面也為政府減輕了財政負(fù)擔(dān)。

三、完善安徽省公租房運(yùn)營管理

（一）安徽省公租房發(fā)展現(xiàn)狀

2011年以來，安徽省一直努力建設(shè)公共租賃住房?！笆濉逼陂g，全省建設(shè)公租房（含廉租房）、經(jīng)濟(jì)適用房約100萬套。棚戶區(qū)改造165萬套。從整體的規(guī)模來看，安徽省在公共租賃住房乃至整個保障性民生工程建設(shè)過程中是取得一定成果和明顯進(jìn)展。

但相較于重慶、京津滬地區(qū)，安徽省公共租賃住房發(fā)展還是較為緩慢。在建過程中，依然出現(xiàn)了全國公租房市場運(yùn)營管理普遍出現(xiàn)的問題：準(zhǔn)入機(jī)制的科學(xué)性問題以及監(jiān)管過程的缺失。此外，社會資本參與不積極也給政府財政資金產(chǎn)生壓力。因?yàn)槊駹I企業(yè)普遍對于公租房以及其后續(xù)管理持有懷疑甚至不看好的態(tài)度，所以除去少量國有企業(yè)資本進(jìn)入，剩余社會資本依舊對于公租房項(xiàng)目發(fā)展沒有熱情。

（二）相關(guān)建議

數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明“十三五”時期安徽省城鎮(zhèn)新增常住人口約700萬人、新增就業(yè)約400萬人，未來會有越來越多的新就業(yè)職工和外來工作人員將納入公租房保障范圍。為了盡快適應(yīng)保障人口的需求增加，安徽省政府需進(jìn)一步完善本省公租房市場體系。

第一、拓寬公租房建設(shè)融資渠道，讓參與資本多樣化。

政府除了通過直接財政投資與專項(xiàng)基金撥款、房租補(bǔ)助、貸款貼息等方式加大對公租房項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營投入，也需要不斷鼓勵民營企業(yè)和社會私有資本共建公共租賃住房。充分利用社會資金，運(yùn)用金融政策手段支持民營企業(yè)低息貸款籌建公租房，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，鼓勵金融機(jī)構(gòu)發(fā)放公共租賃住房中長期債權(quán)等。同時，鼓勵大中型企業(yè)對于企業(yè)內(nèi)外來困難員工及新入職員工等符合公租房保障對象條件的企業(yè)職工采取自籌自建或集體租用私人住房的形式予以福利支持，政府可對于此類房屋建設(shè)減免相關(guān)稅費(fèi)，對于集體租住私人住宅的，可對企業(yè)給予一定比例的房租補(bǔ)貼。這樣，受保障員工支付的市場租金=企業(yè)自支補(bǔ)貼+財政補(bǔ)貼+員工自付。

第二、建立完善的過程監(jiān)管機(jī)制。

近年來，安徽省公租房市場在準(zhǔn)入機(jī)制建設(shè)上不斷完善，以省會合肥市為例，合房〔2016〕55號文件里列出了城鎮(zhèn)戶籍家庭收入困難及租金標(biāo)準(zhǔn)的最新調(diào)整數(shù)額，同時列出的還包括詳細(xì)明確的準(zhǔn)入條件。合政﹝2015﹞126號文件以及合房〔2015〕155號文件也分別對住房困難標(biāo)準(zhǔn)和城區(qū)新就業(yè)無房職工、穩(wěn)定就業(yè)外來務(wù)工人員申請條件以及公租房管理細(xì)則、退出條件提出了明確的規(guī)定。

需要與日漸完善的準(zhǔn)入退出機(jī)制相匹配的是關(guān)于公租房后續(xù)持有與管理過程中的監(jiān)控體系。政府可組建國資、民資混合的股份制公租房運(yùn)營公司，進(jìn)行公租房市場化服務(wù)。保證公租住房供需匹配且住房區(qū)域周邊配套設(shè)施完善、物業(yè)管理規(guī)范。此外，公租房市場數(shù)據(jù)收集需及時準(zhǔn)確，如受保障人員信息3年進(jìn)行一次更新統(tǒng)計，房屋租住與退租情況制作季度報告等。做到每一套公租房都有需要的又滿足租住條件的人愿意租住以達(dá)到資源優(yōu)化配置。避免出現(xiàn)空置公租房與困難家庭無房可居同時存在的情形。

四、結(jié)語

公租房是未來保障性住房的主要趨勢，建立一個良性循環(huán)、持續(xù)運(yùn)營的公租房長效運(yùn)營模式是促進(jìn)安徽省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展乃至社會和諧的重要力量。目前，安徽省仍需加大對于公租房市場的探索與研究力度，建立科學(xué)公共租賃住房體系。

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