田春曉 吳強(qiáng)
數(shù)年來(lái),我國(guó)的房?jī)r(jià)持續(xù)不斷地上漲,給消費(fèi)者及房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了諸多的問(wèn)題。為了調(diào)控房?jī)r(jià),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展,我國(guó)相繼出臺(tái)了多項(xiàng)調(diào)控政策。本文從稅率設(shè)計(jì)、計(jì)稅依據(jù)、征收環(huán)節(jié)、稅費(fèi)種類、征稅范圍、法律規(guī)范等方面論述了目前房產(chǎn)稅政策面臨的問(wèn)題,并為完善我國(guó)房產(chǎn)稅政策提出可行性建議。
近幾年,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)異常迅猛,但目前我國(guó)房產(chǎn)稅政策及相關(guān)法律法規(guī)的制定卻是相對(duì)滯后,正是因?yàn)橄嚓P(guān)法律法規(guī)的欠缺,才引發(fā)了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一系列問(wèn)題。房?jī)r(jià)的持續(xù)攀升會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)泡沫,嚴(yán)重的時(shí)候甚至?xí)?dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系的癱瘓。近幾年,我國(guó)房產(chǎn)稅政策的欠缺已經(jīng)引發(fā)了一系列嚴(yán)重的問(wèn)題,如今的房地產(chǎn)行業(yè)泡沫化十分嚴(yán)重,投機(jī)性購(gòu)房多,房?jī)r(jià)攀升過(guò)快。而房?jī)r(jià)的高速增長(zhǎng)又進(jìn)一步引起富人將購(gòu)房作為一種投資性活動(dòng),將房產(chǎn)囤積起來(lái),待價(jià)而沽;低收入者則因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高而買不起房。這樣的惡性循環(huán)最終會(huì)導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系和社會(huì)福利體系的崩潰。另外,現(xiàn)在的地方財(cái)政收入主要依靠土地出讓金維持,這樣的模式已經(jīng)不適合如今的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀。為了解決與民生息息相關(guān)的房?jī)r(jià)、社會(huì)福利、地方財(cái)政等問(wèn)題,有關(guān)房產(chǎn)稅政策問(wèn)題及對(duì)策的研究非常必要。
一、國(guó)外房產(chǎn)稅政策綜述
(一)調(diào)整科學(xué)的美國(guó)房產(chǎn)稅政策
美國(guó)的房產(chǎn)稅法律制度比較完善和系統(tǒng),在美國(guó),房財(cái)稅稅收收入是地方政府稅收收入的主要來(lái)源之一,政府征收房產(chǎn)稅主要是為了滿足實(shí)現(xiàn)公共需要的目的,其中,地方政府的稅收收入中財(cái)產(chǎn)稅稅收收入占到了中收入的70%左右,政府利用這一部分收入可以服務(wù)于地方公共事業(yè),比如地方教育,醫(yī)療、安全等公共資金。因此,在美國(guó),房產(chǎn)稅稅收收入的規(guī)模高低直接影響著地方政府的職能的實(shí)施及提供公共產(chǎn)品、滿足公共需要的規(guī)模和質(zhì)量水平。美國(guó)的房產(chǎn)稅的稅收額度決定于房產(chǎn)評(píng)估和稅率水平。房產(chǎn)稅按評(píng)估價(jià)格征稅,也就是房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)即稅基也是按照當(dāng)前房?jī)r(jià)的公允價(jià)值同方向來(lái)回波動(dòng)調(diào)整。同時(shí),稅率會(huì)隨經(jīng)濟(jì)景氣度呈反向運(yùn)動(dòng):在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期政府會(huì)適時(shí)的降低稅率,因?yàn)樵诜睒s的房地產(chǎn)行業(yè),房?jī)r(jià)的上升會(huì)使得地方政府的稅源變得相對(duì)充裕;相反的在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)期,由于稅源變得相對(duì)匱乏,提高稅率可以使得地方政府財(cái)政收入增加以彌補(bǔ)財(cái)政赤字,這些做法有力地推動(dòng)了房產(chǎn)稅的管理和征收工作。
(二)穩(wěn)定的德國(guó)房產(chǎn)稅政策
德國(guó)房產(chǎn)稅屬于地方稅,該國(guó)的房產(chǎn)稅計(jì)算方法相對(duì)比較簡(jiǎn)單,并有明文的法律依據(jù)。德國(guó)的房產(chǎn)稅征收是以不動(dòng)產(chǎn)交易稅為主,并按“統(tǒng)一的征稅值”乘以3.5%后,再乘以當(dāng)?shù)卮_定的稅率計(jì)算的。在德國(guó),房產(chǎn)稅增收主要分為交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)。德國(guó)的房產(chǎn)稅在交易環(huán)節(jié)稅負(fù)重,而持有環(huán)節(jié)稅負(fù)相對(duì)較輕,這對(duì)于抑制投資者利用房?jī)r(jià)投機(jī)的行為具有明顯的效果。另外,德國(guó)又將良好的住房規(guī)劃與穩(wěn)定的房貸政策相結(jié)合,專門規(guī)劃福利房用地,并要求開發(fā)商開發(fā)后以低價(jià)供給低收入家庭。德國(guó)還專門設(shè)立了住房?jī)?chǔ)蓄銀行,為廣大購(gòu)房者提供固定利率貸款。德國(guó)政府還鼓勵(lì)合作建房、自建房,為它們提供大量的稅收優(yōu)惠。這些都解決了低收入人群的住房問(wèn)題,保障了社會(huì)的福利。
二、我國(guó)房產(chǎn)稅政策面臨的問(wèn)題
(一)稅率設(shè)計(jì)不靈活及征稅保有環(huán)節(jié)缺失
目前,我國(guó)房產(chǎn)稅的立法權(quán)力主要集中在中央的全國(guó)人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì),地方政府雖然可以對(duì)本地方房產(chǎn)稅的扣除比例進(jìn)行因地制宜地確定,但當(dāng)前的房產(chǎn)稅的稅率設(shè)計(jì)在中央設(shè)定統(tǒng)一的基準(zhǔn)利率時(shí),并沒有給地方政府一個(gè)確定的可浮動(dòng)的稅率空間,因此,稅率設(shè)計(jì)的靈活性不高。這樣統(tǒng)一的稅率征收辦法會(huì)抑制地方政府征管的主動(dòng)性和積極性,各地方政府也無(wú)法根據(jù)各地方的特殊性而采取因地制宜的方法做出適時(shí)的調(diào)整,也無(wú)法彰顯稅收的征收的效率和公平性。另外,我國(guó)房產(chǎn)稅征收時(shí)具有流通環(huán)節(jié)稅種多、稅負(fù)重等特點(diǎn)。我國(guó)的房產(chǎn)稅征收環(huán)節(jié)少,但房產(chǎn)流通的環(huán)節(jié)多,導(dǎo)致房產(chǎn)稅所有的稅負(fù)都轉(zhuǎn)移到了最后購(gòu)買者的身上,但是,在房產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)征收時(shí)稅負(fù)卻比較輕。這種持有環(huán)節(jié)與購(gòu)買環(huán)節(jié)分擔(dān)的稅負(fù)不公平不合理,會(huì)直接導(dǎo)致新建商品房的房?jī)r(jià),刺激投資者的投機(jī)動(dòng)機(jī)。因此,我國(guó)房產(chǎn)稅的增收并沒有抑制房?jī)r(jià)居高臨下的不斷攀升,反而加重了購(gòu)房者的剛性需求的負(fù)擔(dān)。因此,稅率設(shè)計(jì)不靈活及征稅保有環(huán)節(jié)缺失,這種不公平性也是我國(guó)近幾年來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)不斷攀升的一個(gè)重要的原因。
(二)計(jì)稅依據(jù)不合理以及配套設(shè)施不完善
我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅主要包括從價(jià)計(jì)稅和從租計(jì)稅這兩類征收方式。近年來(lái),隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮,房地產(chǎn)商的哄抬,房?jī)r(jià)日益增高。在我國(guó)房產(chǎn)的增值率日益遞增,房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值越高,房屋的租金收入也會(huì)升高。所以,無(wú)論是從價(jià)計(jì)征還是從租計(jì)征,房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)都應(yīng)改為房屋市場(chǎng)價(jià)而非房產(chǎn)原值。而要解決這一問(wèn)題,清晰明了的房產(chǎn)登記必不可少,近幾年,政府也一直在推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的,然而當(dāng)前房產(chǎn)稅征收并沒有建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度,這也是房產(chǎn)稅征收時(shí)的一大難題,為持有多處房產(chǎn)者提供了逃稅空間。另一方面,我國(guó)房產(chǎn)稅也缺少專業(yè)、健全的評(píng)估機(jī)制,給應(yīng)納稅者隱瞞房?jī)r(jià)的進(jìn)行逃稅的機(jī)會(huì),給房產(chǎn)稅的征收和管理帶來(lái)危害,造成國(guó)家稅收的無(wú)形流失。
(三)稅費(fèi)種類繁雜并且存在重復(fù)征稅問(wèn)題
我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅征收辦法包括十幾種稅種,稅目繁多,很多已經(jīng)不適合當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。例如1994年開始征收土地增值稅,當(dāng)前我國(guó)土地留占的頻率大大的降低,又如土地出讓金的征收,使得地方政府極力熱衷于賣地,追求短期效益,目前實(shí)行的這種“批租制”制度也會(huì)阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和繁榮。要使這種狀況得到改善,必須調(diào)整房產(chǎn)稅的政策。除此之外,重復(fù)征稅的問(wèn)題也影響國(guó)家稅收體系的完善。對(duì)于普通老百姓來(lái)講,如今的稅收政策并沒有起到公平稅負(fù),合理負(fù)擔(dān)稅收的實(shí)質(zhì)性作用。
(四)法律法規(guī)欠缺
如今的社會(huì)是法治社會(huì),國(guó)家一直號(hào)召要做到有法可依,有法必依。但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展,房產(chǎn)稅政策已經(jīng)不能滿足該行業(yè)的需求。由于相關(guān)政策及法規(guī)的欠缺和不合理,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了很多問(wèn)題。不僅如此,現(xiàn)在好多納稅人法律意識(shí)淡薄,偷逃稅手段層出不窮,直接造成了稅收的流失,嚴(yán)重?fù)p害了國(guó)家及人民的利益。endprint
三、我國(guó)房產(chǎn)稅政策的出路探討
(一)合理設(shè)計(jì)稅率同時(shí)增加保有環(huán)節(jié)征稅
我國(guó)房產(chǎn)稅稅率改革的方向可以根據(jù)不同地區(qū)、不同用途以及持有面積的大小的做出因地制宜的調(diào)整和浮動(dòng)。例如,對(duì)于居民所擁有的普通居住房及企業(yè)一般的用于組織生產(chǎn)的房屋建筑物可以設(shè)置低檔的稅率,而對(duì)于用于投機(jī)及高級(jí)住宅的房產(chǎn)應(yīng)設(shè)置較高的稅率,對(duì)擁有多處房產(chǎn)的所有人可采取遞增累進(jìn)稅率,增加其持有成本,減少投機(jī)者惡意炒高房?jī)r(jià)的投機(jī)行為。另外,房產(chǎn)稅稅率可以在中央統(tǒng)一的制定規(guī)劃下給予地方政府一定的浮動(dòng)空間,地方政府可依據(jù)本地的具體發(fā)展現(xiàn)狀,適時(shí)的做出調(diào)整,使得稅率設(shè)計(jì)更適應(yīng)當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展,促進(jìn)地方房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的繁榮和穩(wěn)定。
(二)合理設(shè)計(jì)稅基并完善房產(chǎn)稅配套設(shè)施
一是客觀合理的評(píng)估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。為了準(zhǔn)確確定房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值,要綜合考慮各種因素,例如房屋的地理位置、升值空間、物業(yè)服務(wù)等,而要確定這些,完善的房產(chǎn)登記制度和評(píng)估體系必不可少。二是建立全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度,降低征稅成本,從源頭遏制納稅人逃稅漏稅的行為動(dòng)機(jī)。三是完善房產(chǎn)稅評(píng)估機(jī)制的配套設(shè)置。例如,建立和完善房產(chǎn)評(píng)估制度,培養(yǎng)一批專業(yè)化,高素質(zhì)的評(píng)估人才隊(duì)伍等,為公允并客觀的評(píng)估房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值儲(chǔ)備骨干型的人才。四是利用互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)信息,建立財(cái)產(chǎn)信息管理系統(tǒng)和信用評(píng)價(jià)系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)信息和資源的互通和共享,從而有效的遏制偷稅漏稅行為,保障稅收收入的征收和管理。
(三)合理規(guī)整稅費(fèi)避免重復(fù)征稅
目前我國(guó)房產(chǎn)稅改革的重要方向就是規(guī)范統(tǒng)一的稅種,把名目繁多稅目進(jìn)行歸類整合。依據(jù)房產(chǎn)稅征收時(shí)不同環(huán)節(jié),不同稅種,并結(jié)合當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)行適時(shí)的調(diào)整,在制度上加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì),統(tǒng)一規(guī)劃歸類各項(xiàng)名目繁多的稅費(fèi)改為單一稅種。同時(shí)在同一環(huán)節(jié)也應(yīng)該避免重復(fù)征稅??傮w上說(shuō),在稅種設(shè)計(jì)和征收環(huán)節(jié)上都要有合理而有限的制衡。
(四)完善相關(guān)的法律法規(guī)
深度分析如今的房產(chǎn)稅政策法規(guī),把相矛盾的規(guī)定予以調(diào)整,使之更適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。同時(shí)要堅(jiān)持法規(guī)政策的與時(shí)俱進(jìn),廢舊立新,補(bǔ)充完善,逐步調(diào)整,使房產(chǎn)稅改革真正做到規(guī)避趨利。另外,加快推進(jìn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè),采取全國(guó)統(tǒng)一實(shí)名制的登記方式防范漏稅逃稅問(wèn)題。對(duì)個(gè)人非營(yíng)業(yè)用住房房產(chǎn)稅的征收也要加快立法,做到有法可依,有法必依,執(zhí)法必嚴(yán),違法必究。
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(作者單位:蘭州理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院)endprint