既有住宅加裝電梯難點分析

陳祥卓

摘 要：既有住宅加裝電梯呼聲不斷，成為民生大事，可是成功者卻是不多，反而成了民生難事。難點集中在安裝流程復(fù)雜，費用籌集困難分?jǐn)傠y以達成一致，安裝基礎(chǔ)和井道規(guī)劃審批難手續(xù)繁雜，日常維護管理責(zé)任重大。

關(guān)鍵詞：加裝電梯；安裝流程；費用分擔(dān)；規(guī)劃審批

中圖分類號：TU857 文獻標(biāo)志碼：A 文章編號：2095-2945（2018）35-0069-02

Abstract： The voice of adding elevators to existing residential buildings has become a major issue in the people's livelihood. However， there are not many successful people. On the contrary， it has become a difficult matter for the people's livelihood. The difficulties include the complexity of installation process and approval process of installation basis and well path planning， the difficulty in raising funds andreaching agreement upon cost sharing， and the heavy responsibility for daily maintenance and management.

Keywords： installation of elevators； installation process； cost sharing； planning approval

1 既有住宅加裝電梯背景

既有住宅加裝電梯既解決了老年人出行難問題，又可以提升老舊小區(qū)價值，得到各級政府高度重視。國務(wù)院也出臺相關(guān)文件，促進既有住宅加裝電梯工作，加大規(guī)范既有住宅加裝電梯相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)制修訂力度。隨著老齡化社會的到來，老年居民生活出行對電梯的需求日漸突顯。六層以上未安裝電梯的住宅數(shù)量多，舊樓加裝電梯與老百姓的生活息息相關(guān)，是營造共建共治共享社會治理格局的難題。

2 既有住宅加裝電梯流程

第一步，協(xié)調(diào)業(yè)主意愿。（1）確認(rèn)住宅是否符合加裝電梯的條件，應(yīng)不侵占市政建設(shè)道路，安裝完電梯后占用通道剩余寬度不小于1.5米。（2）選出三至五名業(yè)主作為業(yè)主代表簽屬授權(quán)委托書和加建電梯同意書，應(yīng)不少于三分之二以上業(yè)主同意簽字，簽字業(yè)主房屋面積占總面積的三分之二以上。（3）其他事項達成大概統(tǒng)一意見，應(yīng)確立電梯的使用者與管理者、費用的預(yù)算方案和籌集、后期電梯的維護和分?jǐn)偡桨浮?/p>

第二步，簽約電梯公司。先要到所在縣級行政規(guī)劃局調(diào)樓宇檔案，聯(lián)系電梯公司，確定加裝電梯類型。常見的有三類：混凝土式電梯是當(dāng)前主流形式性能比較穩(wěn)定；觀光電梯需考慮井道內(nèi)通風(fēng)、散熱功能；積木式一體化電梯屬于新型產(chǎn)品需考慮維修零配件是否可以及時供應(yīng)。接下來要明確所需費用，參考范圍55萬至80萬。明確設(shè)計加裝方案，確定后簽訂合作協(xié)議。

第三步，報建審批。對需增設(shè)電梯井道的要到街道辦提交業(yè)主代表手寫《增設(shè)電梯證明》并簽字。再到規(guī)劃局申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，需備齊以下資料：（1）申請函及立案申請表；（2）申請人的身份證明文件；（3）電梯公司提供的設(shè)計圖紙及相關(guān)安全規(guī)范證明；（4）“雙2/3”業(yè)主的身份證復(fù)印件和房產(chǎn)證等證明材料，以及同意增設(shè)電梯和送審方案的書面文件；（5）與相關(guān)業(yè)主進行協(xié)商的書面材料；（6）其他法定資料。審批前公示一般需要20天時間。取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，經(jīng)街道辦、消防部門驗收后辦理開工備案。

第四步，施工安裝。將施工內(nèi)容施工時間進行公示，施工期間做好各項安全防護措施。辦理電梯使用登記證，工程交付驗收，投入運行使用。

3 資金籌集及費用分?jǐn)?/p>

資金籌集應(yīng)由業(yè)主充分協(xié)商，結(jié)合各自小區(qū)住戶經(jīng)濟條件、樓層分布情況、小區(qū)性質(zhì)等因素，協(xié)商出資比例。費用分?jǐn)倯?yīng)采取自愿、公開、透明的方法。設(shè)立加裝電梯專項帳戶統(tǒng)籌使用籌集的資金，接受全體業(yè)主監(jiān)督定期將資金使用情況進行公布。并及時簽定加裝電梯協(xié)議書，全體業(yè)主簽字蓋章確認(rèn)，明確該電梯加裝工程出資總額、各方出資比例方式、所增加面積的分配方案、電梯日維護保養(yǎng)使用產(chǎn)生的費用分?jǐn)偡桨?，低層業(yè)主受影響補償方案。資金來源主要有以下幾種方式：用戶自籌、申請財政補貼、后期廣告運營收入、房屋增值額收益。各地根據(jù)相關(guān)的政策，業(yè)主可以申請?zhí)崛∽》抗e金進行使用，有條件的小區(qū)可以提取住宅專項維修資金進行使用?；蚨计渌鞣N合法合規(guī)的政策性資金。

業(yè)主費用分?jǐn)傇瓌t：（1）總費用=每戶分擔(dān)費用之和。

（2）每戶分擔(dān)費用=每平方費用×建筑面積×樓層系數(shù)。常見的可行性樓層系數(shù)分配方案：方案一：以第三層為參數(shù)1，第二層為0.5，第一層為0，從第四層開始，每增加一個樓層提高0.1個系數(shù)。例如一棟舊樓7層，每層2戶，電梯費用總額為60萬元。1至7樓各層樓層系數(shù)分別為0、0.5、1、1.1、1.2、1.3、1.4，每戶需承擔(dān)費用為0、2.3、4.6、5.1、5.5、6.0、6.5（萬元/戶）。方案二：以5樓為基準(zhǔn)點，往上每層增加20%的費用，往下每層減少20%的費用。例如一棟舊樓7層，每層2戶電梯費用總額為60萬元。1至7樓每層樓層系數(shù)分別為0.2、0.4、0.6、0.8、1.0、1.2、1.4，每戶需承擔(dān)費用為1.0、2.1、3.2、4.3、5.4、6.4、7.5（萬元/戶）。

加裝電梯需支付的費用可分為工程建設(shè)費和業(yè)主損失補償費用兩類。（1）工程建設(shè)費包括：前期規(guī)劃審批、小區(qū)公共設(shè)施移位排水管道、煤氣管道、電線、網(wǎng)線遷移、井道基礎(chǔ)工程施工及裝修、連廊工程及裝修、樓層開門口及樓梯修改工程、電梯設(shè)備及安裝電梯施工，380V供電線路、防雷接地、電梯驗收、規(guī)劃驗收測量、施工期間家庭財產(chǎn)、人身意外保險等。（2）業(yè)主損失補償費：低層業(yè)主專有部份的采光、通風(fēng)受加裝電梯影響的，低層受損業(yè)主可以申請進行補償。常見補償費計算方案：Q=S×A÷H，Q：補償總額，S：受電梯井道或連廊遮擋的陽臺（窗戶）的垂直投影面積，A：每平方米房價，H：電梯與受遮擋的陽臺（窗戶）的距離。

例如：業(yè)主窗戶在受遮擋方向總寬度為1.8米，高度為1.6米，所加裝電梯的井道垂直投影到該窗戶上遮擋的寬度有1.3米，另外0.5米不計入遮擋，房價為每平方12000元，所加裝電梯井道距離受遮擋窗戶為0.8米，補償總額=1.3米寬×1.6米高×12000元÷0.8米=31200元。如果電梯井道距離受遮擋窗戶為2米，補償總額=1.3米寬×1.6米高×12000元÷2米=12480元。

4 規(guī)劃審批辦理

原住宅建筑物未預(yù)留有現(xiàn)成電梯井道的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)辦理規(guī)劃審批手續(xù)。建設(shè)單位將完整的資料提供給規(guī)劃主管部門，符合要求的按法定程序進行審批核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。所需資料有：（1）業(yè)主簽定的加裝電梯協(xié)議書，需滿足雙三分之二條件。（2）公證處或者小區(qū)所在地社區(qū)出具的加裝電梯公示情況書面證明。（3）有爭議的要補充提交業(yè)主協(xié)商、調(diào)解、或司法裁決文件。（4）建筑結(jié)構(gòu)安全性備案證明。（5）擬加裝電梯設(shè)計圖紙，含設(shè)計總圖、各樓層平面布置圖、A、B剖面視圖。（6）土地使用證明文件。（7）各業(yè)主房產(chǎn)證復(fù)印件。（8）業(yè)主代表證明及各業(yè)主身份證復(fù)印件。（9）規(guī)劃行政審批事項委托書等。

既有住宅加裝電梯，其井道及基礎(chǔ)均需要單獨重新加裝的。對加裝電梯的井道及基礎(chǔ)的設(shè)計、施工、監(jiān)理、檢測、驗收等均有要求。因此，要按照住建部門和規(guī)劃部門的相關(guān)規(guī)定提供電梯井道及基礎(chǔ)的施工技術(shù)文件資料。若當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門、規(guī)劃部門沒有規(guī)定的，可參照以下提供資料：（1）經(jīng)電梯所在地規(guī)劃部門出具同意增設(shè)電梯意見的規(guī)劃審批文件。（2）經(jīng)有資質(zhì)的設(shè)計單位設(shè)計的電梯井道及基礎(chǔ)施工設(shè)計圖。（3）經(jīng)有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計圖紙審查機構(gòu)出具的審查合格的施工設(shè)計圖審查報告。（4）井道及基礎(chǔ)施工資質(zhì)證書。（5）經(jīng)有相應(yīng)資質(zhì)的施工監(jiān)理單位出具的電梯井道及基礎(chǔ)施工過程監(jiān)理報告，帶鋼結(jié)構(gòu)一體化電梯的監(jiān)理報告也應(yīng)提供。（6）經(jīng)建設(shè)單位或者業(yè)主代表、設(shè)計單位、工程施工單位、監(jiān)理單位、電梯施工單位共同驗收合格的電梯井道及基礎(chǔ)的施工質(zhì)量驗收文件。

加裝電梯設(shè)計方案應(yīng)聘請住宅原設(shè)計單位或其他具有相應(yīng)設(shè)計資質(zhì)的單位實施。建設(shè)方可以先征求規(guī)劃主管部門進行咨詢，以避免不必要的損失。設(shè)計方案完成后公示應(yīng)符合相關(guān)法律程序規(guī)定。在小區(qū)出入口公示欄和擬加裝電梯樓棟的樓梯出入口明顯位置進行張貼公示，期限不少于十天。公示內(nèi)容至少應(yīng)包含以下幾點：擬加裝電梯所在樓棟編號單元編號；設(shè)計總圖、各樓層平面布置圖、A、B剖面視圖、備案公證單位名稱、聯(lián)系方式電話地址等、建設(shè)資金分擔(dān)比例、公示起止時間等。對于該單元業(yè)主但未在該單元居住的直接利益方，建設(shè)單位應(yīng)郵寄送達公示內(nèi)容。建設(shè)單位或代建單位，需請公證處或者小區(qū)所在地社區(qū)作為見證備案單位對其公示情況進行見證并收集反饋意見。公證處或者小區(qū)所在地社區(qū)在公示期間接到群眾的意見應(yīng)填寫記錄反映人姓名電話反映問題內(nèi)容等，并及時轉(zhuǎn)告建設(shè)單位。有異議的各方友好協(xié)商溝通解決。若各方難以自行協(xié)商解決，或協(xié)商后仍有較大爭議的，可由所在地的街道辦事處、社區(qū)、基層人民調(diào)解組織幫助調(diào)解處理。經(jīng)自行協(xié)商或調(diào)解仍無法達成一致意見的，建設(shè)單位可通過民事法律途徑裁決認(rèn)定。

5 加裝電梯常見問題

既有住宅加裝電梯作為一個工程項目，要成立一個建設(shè)單位。對項目資金籌集管理、開工籌建方案、電梯主體設(shè)備采購、井道基礎(chǔ)及配套工程管理實施、后期投入使用管理移交等相關(guān)事宜進行管理。建設(shè)單位可以由該樓棟加裝電梯的產(chǎn)權(quán)業(yè)主擔(dān)任，或者委托第三方公司作為代建單位。小區(qū)原開發(fā)商，小區(qū)物業(yè)公司，電梯安裝銷售公司，土建施工企業(yè)，均可作為代建單位?；蛘咭砸粋€公司為主體，聯(lián)合其他公司的相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)加裝電梯相關(guān)事宜，業(yè)主選出代表進行監(jiān)督跟蹤。資金籌集還是由業(yè)主方出面籌措管理。代建單位申請相關(guān)手續(xù)時可以由其他專業(yè)公司代理，但是代建單位應(yīng)確保申報材料真實不弄虛作假。

加裝電梯規(guī)劃審批嚴(yán)格，辦理環(huán)節(jié)較多，提供業(yè)主房產(chǎn)證原件就是一個不容忽視的問題。辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證前要征求所有業(yè)主意見，避免出現(xiàn)滿足兩個“2/3”的要求卻難以開工的僵局。加裝電梯的施工過程中，還會牽扯到舊樓原本的水管、電路、通訊線路、燃?xì)夤艿馈⒐┡€路等，而這些問題的解決都需要各個職能機構(gòu)的共同協(xié)作才能夠完成。加裝電梯的連廊施工質(zhì)量的把關(guān)，處于一種監(jiān)管空白狀態(tài)，業(yè)主宜自行組織驗收。施工過程井道滲水、鋼化玻璃碎裂等意外問題也可能導(dǎo)致工程停工。

電梯安裝完成后管理問題：電梯安裝應(yīng)當(dāng)符合特種設(shè)備安全法規(guī)定和相關(guān)電梯安全技術(shù)規(guī)范的要求，應(yīng)及時向質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門告知電梯安裝過程的監(jiān)督檢驗，經(jīng)特種設(shè)備檢驗檢測機構(gòu)檢驗合格，電梯投入使用前要注冊登記，需要明確電梯主體責(zé)任。電梯可由業(yè)主自管，也可由物業(yè)公司托管。數(shù)量較多應(yīng)配備電梯安全管理員。需聘用有資質(zhì)的電梯公司進行維保。一般較多選擇原廠維保，保養(yǎng)合同類型有全包、半包、清包方式，使用過程中出現(xiàn)故障應(yīng)及時排除，配件出現(xiàn)問題應(yīng)及時更換。老舊小區(qū)如果無物業(yè)管理，應(yīng)對用戶普及電梯使用常識，以防電梯投入使用后無人管理互相推諉。

6 結(jié)束語

既有住宅加裝電梯是一大便民工程。各地各級政府相繼出臺政策支持，要求各相關(guān)部門簡化審批安裝流程，這也是未來電梯行業(yè)發(fā)展的一個亮點。

參考文獻：

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