西北地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與新型城鎮(zhèn)化發(fā)展關(guān)系的動(dòng)態(tài)計(jì)量研究

羅福周，李 娜

(西安建筑科技大學(xué) 管理學(xué)院， 陜西 西安 710055)

新型城鎮(zhèn)化是由傳統(tǒng)的土地城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)換為以人為核心的人口城鎮(zhèn)化,在這個(gè)轉(zhuǎn)換過(guò)程中，無(wú)論是住房供求數(shù)量還是住房供求結(jié)構(gòu)都會(huì)產(chǎn)生變化．城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，城鎮(zhèn)人口數(shù)量的增加和人口綜合素質(zhì)的提升，不僅是住宅需求增加的重要成因，還是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)(諸如商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等)需求增加的動(dòng)力源泉.隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入水平提高和城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，大量本地自主性、改善性和投資投機(jī)性住房需求不斷釋放[1]．作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展對(duì)推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程具有重要意義.城市更新建設(shè)的過(guò)程引致大量房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求的同時(shí)，也為城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施帶來(lái)改善，為城市房地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ).隨著經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、轉(zhuǎn)型升級(jí)和在十八大之后全國(guó)范圍內(nèi)的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐加快，對(duì)西北地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)和新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的動(dòng)態(tài)關(guān)系的研究，為促進(jìn)西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)具有深遠(yuǎn)的影響，對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)具有深刻的意義.

一些研究者從城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)發(fā)展之間的關(guān)系[2-4]、城鎮(zhèn)化發(fā)展和房?jī)r(jià)之間的關(guān)系[5-7]、城鎮(zhèn)化水平對(duì)房地產(chǎn)的影響[8]等方面展開(kāi)討論，且多是從全國(guó)層面出發(fā)進(jìn)行的較為宏觀的研究，其中城鎮(zhèn)化的衡量指標(biāo)多以城鎮(zhèn)化率為主．也有研究者立足于某個(gè)省份[9]或者城市[10-12]，就房地產(chǎn)發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化之間的關(guān)系進(jìn)行了分析，但是對(duì)西北地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)和新型城鎮(zhèn)化關(guān)系的研究較少.由于我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)化水平皆存在較大的地區(qū)差異，城鎮(zhèn)化衡量指標(biāo)也不應(yīng)局限于僅能反應(yīng)數(shù)量型城鎮(zhèn)化的城鎮(zhèn)化率，還應(yīng)全面考慮以人為核心、協(xié)同五位一體綜合發(fā)展的新型城鎮(zhèn)化，充分考慮經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)城鎮(zhèn)化過(guò)程以及社會(huì)保障和生活水平等的城鎮(zhèn)化過(guò)程，進(jìn)而研究新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系.故本文以西北五省為例，引入物理學(xué)中的耦合模型對(duì)西北地區(qū)新型城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平和動(dòng)態(tài)關(guān)系進(jìn)行定性和定量的分析，為進(jìn)一步推進(jìn)西北地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)起到參考作用.

1 西北地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與新型城鎮(zhèn)化評(píng)價(jià)體系

1.1 評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取

1.1.1 房地產(chǎn)業(yè)評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取

房地產(chǎn)業(yè)評(píng)價(jià)指標(biāo)以頻度分析法為主，通過(guò)文獻(xiàn)研究的方法，挑選出對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平運(yùn)用次數(shù)較多的指標(biāo)，同時(shí)參考了“資源型城市房地產(chǎn)業(yè)與主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系的動(dòng)態(tài)計(jì)量研究[13]”，結(jié)合西北地區(qū)城市發(fā)展的區(qū)域特性，建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展指標(biāo)體系，如表1所示.

1.1.2 新型城鎮(zhèn)化評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取

新型城鎮(zhèn)化的重要轉(zhuǎn)變?cè)谟趶倪^(guò)去土地城鎮(zhèn)化的數(shù)量型指標(biāo)到現(xiàn)在人口城鎮(zhèn)化協(xié)同五位一體的綜合考慮，本文新型城鎮(zhèn)化指標(biāo)的選取和構(gòu)建借鑒了“中國(guó)縣域城鎮(zhèn)化水平的綜合評(píng)價(jià)及類型區(qū)劃分[14]”，如表2所示.

表1 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的綜合指標(biāo)體系

表2 新型城鎮(zhèn)化發(fā)展水平的綜合指標(biāo)體系

1.2 熵值法確定每個(gè)主因子的權(quán)重

1.3 系統(tǒng)時(shí)空耦合協(xié)同測(cè)度模型

目前，國(guó)內(nèi)外關(guān)于協(xié)調(diào)度的計(jì)算方法主要有耦合協(xié)調(diào)度模型、灰色關(guān)聯(lián)模型、熵變方程法、區(qū)間值判斷法等[15]．耦合是指兩個(gè)或多個(gè)系統(tǒng)(要素)利用各種交互作用而產(chǎn)生彼此影響的物理現(xiàn)象，研究者們[16-17]將“耦合”這一物理學(xué)的概念引入對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和新型城鎮(zhèn)化之間交互關(guān)系的測(cè)度，可以直觀反映二者動(dòng)態(tài)變化的過(guò)程．本研究在2005～2015年這一時(shí)間序列上，對(duì)西北地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)和新型城鎮(zhèn)化的關(guān)系用系統(tǒng)時(shí)空耦合測(cè)度模型進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，將兩個(gè)系統(tǒng)相互作用、彼此影響的動(dòng)態(tài)化過(guò)程定義為“房地產(chǎn)業(yè)——新型城鎮(zhèn)化發(fā)展”系統(tǒng)耦合協(xié)同.“房地產(chǎn)業(yè)——新型城鎮(zhèn)化發(fā)展”系統(tǒng)時(shí)空耦合協(xié)同測(cè)度由耦合度、協(xié)調(diào)度、同步發(fā)展指數(shù)3個(gè)模型構(gòu)成，耦合度模型僅能度量西北地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)和新型城鎮(zhèn)化發(fā)展之間的相關(guān)程度，兩個(gè)系統(tǒng)之間相關(guān)程度高但不一定協(xié)同發(fā)展，因此引入?yún)f(xié)調(diào)度模型和同步發(fā)展指數(shù)模型以度量?jī)蓚€(gè)系統(tǒng)的協(xié)同性和其在時(shí)間序列上的同步性.總體而言，“房地產(chǎn)業(yè)——新型城鎮(zhèn)化”系統(tǒng)耦合協(xié)同模型，從時(shí)間和空間的維度綜合考慮，客觀的衡量了西北地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)和新型城鎮(zhèn)化發(fā)展之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系．

1.3.1 耦合度模型

式中：Ci為耦合度，i=1,2,3,4,5，i分別表示陜西、甘肅、寧夏、青海、新疆，ui1，ui2分別表示i省的房地產(chǎn)業(yè)和新型城鎮(zhèn)化發(fā)展水平標(biāo)準(zhǔn)化序列.Ci∈(0，1)，C值越大說(shuō)明新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的耦合程度越高.當(dāng)Ci=0時(shí)，表示處于無(wú)關(guān)狀態(tài);Ci∈(0,0.3)，西北地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)和新型城鎮(zhèn)化發(fā)展開(kāi)始出現(xiàn)較低水平的交互作用，總體仍處于無(wú)序狀態(tài);Ci∈(0.3,0.5)，表示兩個(gè)系統(tǒng)進(jìn)入中度耦合的交互階段,產(chǎn)生了一定的互相影響作用;Ci∈(0.5,0.8)，表示兩個(gè)系統(tǒng)產(chǎn)生較為明顯的交互作用，處于良性耦合階段;Ci∈(0.8,1.0),表示兩個(gè)系統(tǒng)進(jìn)入高度耦合階段;Ci=1表示系統(tǒng)達(dá)到良性共振耦合且趨向新的有序結(jié)構(gòu)[18].

1.3.2 協(xié)調(diào)度模型

Di=Ci×Ti

Ti=αui1+βui2

1.3.3 同步發(fā)展模型

Si=ui1-ui2

式中：Si表示同步發(fā)展指數(shù).當(dāng)Si=0，表示西北地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)和新型城鎮(zhèn)化發(fā)展完全同步協(xié)調(diào).結(jié)合相關(guān)文獻(xiàn)[18]，當(dāng)|Si|≤0.1，表示西北地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)和新型城鎮(zhèn)化系統(tǒng)發(fā)展基本同步.|Si|>0.1表示兩系統(tǒng)存在偏離，其中，Si>0.1表明西北地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展超前于新型城鎮(zhèn)化發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展超前型；反之，Si<-0.1,表明房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后型.

2 實(shí)證研究

取分別代表西北五省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平和新型城鎮(zhèn)化發(fā)展水平的指標(biāo)數(shù)據(jù)為樣本，運(yùn)用熵權(quán)法對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理并對(duì)相應(yīng)的指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)處理，最終得出同一量綱下代表西北五省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平和新型城鎮(zhèn)化發(fā)展水平的加權(quán)標(biāo)準(zhǔn)化序列.本節(jié)以2015年西北五省的數(shù)據(jù)為例，將特定時(shí)間節(jié)點(diǎn)下代表西北五省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平和新型城鎮(zhèn)化發(fā)展水平的加權(quán)標(biāo)準(zhǔn)化序列進(jìn)行比較,結(jié)果如圖1所示．

圖1 特定時(shí)點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化序列比較Fig.1 Comparison of standardized sequences at specific time points

由于兩個(gè)特定的加權(quán)標(biāo)準(zhǔn)化序列來(lái)源于不同的系統(tǒng)，先將特定時(shí)點(diǎn)下不同序列的發(fā)展特征分別表示出來(lái)，可以更加直觀的對(duì)兩個(gè)序列進(jìn)行比較分析．從圖中可以看出，在特定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)下就房地產(chǎn)發(fā)展水平而言，陜西>甘肅>寧夏>新疆>青海，而新型城鎮(zhèn)化發(fā)展水平的順序和各省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平排序具有一致性．

由于特定時(shí)間節(jié)點(diǎn)上加權(quán)標(biāo)準(zhǔn)化序列具有時(shí)點(diǎn)個(gè)性，西北五省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平和新型城鎮(zhèn)化發(fā)展水平是否具有穩(wěn)定的一致性還有待論證．因此取2005～2015年的指標(biāo)數(shù)據(jù)作為樣本，對(duì)西北五省房地產(chǎn)業(yè)和新型城鎮(zhèn)化的關(guān)系用系統(tǒng)時(shí)空耦合測(cè)度模型進(jìn)行實(shí)證分析．

2.1 耦合協(xié)調(diào)的動(dòng)態(tài)計(jì)量分析

在2005～2015年這一時(shí)間序列上,西北五省房地產(chǎn)業(yè)和新型城鎮(zhèn)化發(fā)展水平的耦合度均在(0.3,0.5)，如表3所示.系統(tǒng)顯示出中度耦合的特性，說(shuō)明西北五省的房地產(chǎn)業(yè)和新型城鎮(zhèn)化發(fā)展具有一定程度的交互作用.受到資源稟賦等因素的影響，在同一區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)和新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的耦合度具有較強(qiáng)的相似性．

表3 房地產(chǎn)業(yè)和新型城鎮(zhèn)化發(fā)展耦合度和協(xié)調(diào)度

2007年以前，陜西省房地產(chǎn)業(yè)和新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的協(xié)調(diào)度小于0.4，處于拮抗階段，系統(tǒng)的協(xié)同性較弱.2008年起，陜西省房地產(chǎn)業(yè)和新型城鎮(zhèn)化發(fā)展步入?yún)f(xié)同磨合的階段.青海省緊隨其后，在2009年進(jìn)入磨合階段.陜西省處于西北五省的戰(zhàn)略核心地位,在西北五省中,陜西省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步較早,發(fā)展水平領(lǐng)先于其他四個(gè)省份、受戰(zhàn)略規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、地區(qū)經(jīng)濟(jì)等因素影響,陜西省的新型城鎮(zhèn)化水平也相對(duì)較高,因此是西北五省中最早步入?yún)f(xié)同磨合階段的省份.其他四個(gè)省份處于拮抗階段的時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng),進(jìn)入?yún)f(xié)同磨合階段的時(shí)間比陜西省晚1～2年.甘肅、寧夏、新疆進(jìn)入?yún)f(xié)同磨合階段的時(shí)間在五個(gè)省份中最晚,然而這三個(gè)省份均只用了3年的時(shí)間，和陜西省同一年進(jìn)入系統(tǒng)協(xié)調(diào)發(fā)展階段，完成了從磨合階段到協(xié)調(diào)發(fā)展階段的過(guò)度.這一現(xiàn)象說(shuō)明,無(wú)論是房地產(chǎn)業(yè)、新型城鎮(zhèn)化發(fā)展還是這兩個(gè)系統(tǒng)的動(dòng)態(tài)協(xié)調(diào)發(fā)展，起步越晚，發(fā)展?jié)摿驮酱?、發(fā)展動(dòng)力就越充足、發(fā)展勢(shì)頭就越強(qiáng)勁.

2013年起，陜西、甘肅、寧夏、新疆房地產(chǎn)業(yè)和新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的協(xié)調(diào)度均大于0.6，系統(tǒng)進(jìn)入?yún)f(xié)同發(fā)展的階段.隨后一年，青海省也由磨合階段進(jìn)入到協(xié)同發(fā)展階段.縱觀整個(gè)時(shí)間序列，西北五省房地產(chǎn)業(yè)和新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的協(xié)調(diào)程度均從無(wú)序發(fā)展的拮抗階段，經(jīng)過(guò)協(xié)同磨合階段的過(guò)渡,最終達(dá)到系統(tǒng)協(xié)同發(fā)展.不可忽視的是，到2015年截止,西北五省的房地產(chǎn)業(yè)和新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的協(xié)調(diào)度均小于0.7，也就是說(shuō),西北五省的房地產(chǎn)業(yè)和新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的系統(tǒng)協(xié)調(diào)性還存在很大的發(fā)展?jié)摿吞嵘臻g．

2.2 同步發(fā)展的動(dòng)態(tài)計(jì)量分析

由圖2可知，西北五省房地產(chǎn)業(yè)和新型城鎮(zhèn)化發(fā)展基本處于同步狀態(tài)，絕大多數(shù)點(diǎn)都在|S|≤0.1的范圍內(nèi).在|S|>0.1的12個(gè)點(diǎn)中，有11個(gè)點(diǎn)|S|<0.2,有9個(gè)點(diǎn)是S<-0.1的情況．說(shuō)明在近十年的時(shí)間序列上,西北五省房地產(chǎn)業(yè)和新型城鎮(zhèn)化發(fā)展基本處于同步狀態(tài),即使存在突發(fā)的偏離，也是在合理的范圍內(nèi).值得注意的是,除寧夏外各省均存在2～3年的偏離狀況，且在偏離狀態(tài)中，新疆呈現(xiàn)出房地產(chǎn)業(yè)超前發(fā)展?fàn)顟B(tài)，其他四省以房地產(chǎn)業(yè)滯后發(fā)展為主.從圖中可以看出，2015年開(kāi)始西北五省房地產(chǎn)業(yè)均顯現(xiàn)出滯后發(fā)展的趨勢(shì)，一方面因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展速度減緩、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)步伐加快，另一方面是因?yàn)槭舜笠詠?lái)，無(wú)論是人口的城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟(jì)的城鎮(zhèn)化還是社會(huì)的城鎮(zhèn)化都得到良好的發(fā)展，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展速度加快、成果日益凸顯.由于房地產(chǎn)業(yè)和新型城鎮(zhèn)化發(fā)展存在協(xié)調(diào)性，因此對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)滯后發(fā)展的情況，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有拉動(dòng)性，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)超前發(fā)展的情況，新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展速度能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生一定的抑制作用.

圖2 房地產(chǎn)業(yè)和新型城鎮(zhèn)化發(fā)展同步發(fā)展情況Fig.2 Real estate and new urbanization development simultaneously

3 結(jié)語(yǔ)

從西北五省的耦合協(xié)調(diào)度來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與新型城鎮(zhèn)化發(fā)展在近十年的時(shí)間序列上顯現(xiàn)出中度耦合協(xié)同的關(guān)系，并存在向高度耦合協(xié)同發(fā)展的趨勢(shì)，兩個(gè)系統(tǒng)相互作用，彼此影響.從五省的同步發(fā)展情況來(lái)看，各省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平和新型城鎮(zhèn)化水平顯現(xiàn)出較強(qiáng)的一致性．這是由于房地產(chǎn)業(yè)和新型城鎮(zhèn)化發(fā)展存在中度耦合的關(guān)系，這種耦合關(guān)系的協(xié)調(diào)度越大則房地產(chǎn)業(yè)和新型城鎮(zhèn)化發(fā)展水平的一致性就越穩(wěn)定．

此外，研究發(fā)現(xiàn)進(jìn)入磨合協(xié)調(diào)階段的時(shí)間較早的省份協(xié)調(diào)磨合時(shí)間較長(zhǎng)，進(jìn)入磨合協(xié)調(diào)階段的時(shí)間相對(duì)較晚的省份，系統(tǒng)協(xié)同發(fā)展的潛力更大、發(fā)展動(dòng)力更充足，磨合時(shí)間相對(duì)較短.對(duì)于某一系統(tǒng)滯后發(fā)展的情形，另一個(gè)系統(tǒng)可以起到拉動(dòng)的作用;對(duì)于某一系統(tǒng)超前發(fā)展的情形，另一個(gè)系統(tǒng)可以起到抑制的作用.一方面，房地產(chǎn)業(yè)作為新型城鎮(zhèn)化的重要物質(zhì)載體，其發(fā)展為新型城鎮(zhèn)化提供了生產(chǎn)和生活要素，改善了城鎮(zhèn)居民居住、生活和工作環(huán)境.另一方面，新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展促進(jìn)了住宅需求的增加，給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了持續(xù)增長(zhǎng)的機(jī)會(huì).

伴隨著國(guó)家新型城鎮(zhèn)化的全面推進(jìn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)化調(diào)控思路的逐步確立，城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略選擇和房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型發(fā)展問(wèn)題依舊是研究熱點(diǎn)．本研究結(jié)果為進(jìn)一步認(rèn)清房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)提供了定量和定性結(jié)合的參考依據(jù)，達(dá)到了預(yù)期的研究目的.希望本文能對(duì)分析房地產(chǎn)業(yè)和新型城鎮(zhèn)化的關(guān)系起到一定的參考和借鑒作用.