不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與不動產(chǎn)權(quán)登記的關(guān)系初探

郭金華 曾昭然

摘 要：一般不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)第一次登記的，需要開展不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查。目前我國不動產(chǎn)登記不是很集中，給不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查造成困難，其實(shí)是有辦法可以解決的，就是建立不動產(chǎn)測繪指標(biāo)，這樣既讓調(diào)查項(xiàng)目更全面，也讓結(jié)果更精準(zhǔn)。在推動城鄉(xiāng)一體化的大目標(biāo)上，土地調(diào)查工作是基礎(chǔ)。本文主要對不動產(chǎn)權(quán)籍的調(diào)查與不動產(chǎn)權(quán)登記的關(guān)系做簡要分析，盡量使不動產(chǎn)權(quán)登記效率更高。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)權(quán)籍;產(chǎn)權(quán)登記;探究關(guān)系

城鄉(xiāng)一體化目前是我國城市化發(fā)展的主要內(nèi)容，而關(guān)于農(nóng)村宅基地的建設(shè)以及使用權(quán)需要進(jìn)行不動產(chǎn)權(quán)登記，登記包括土地所有權(quán)、林木所有權(quán)、宅基地所有權(quán)等等。要進(jìn)行不動產(chǎn)權(quán)登記，就需要對不動產(chǎn)權(quán)籍進(jìn)行調(diào)查，確保城鄉(xiāng)土地使用權(quán)更快落實(shí)到位。

一、不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查流程

不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是對不動產(chǎn)的所有種類進(jìn)行登記調(diào)查，主要查房屋、林木的不動產(chǎn)單元狀況。流程具體如下：

先由申請人咨詢，如果需要進(jìn)行權(quán)籍調(diào)查，則依次序進(jìn)行“權(quán)籍調(diào)查、資料審核、數(shù)據(jù)入庫、編制不動產(chǎn)單元號”，完成后到窗口受理。如果在一開始不需要權(quán)籍調(diào)查，則需要提供新版不動產(chǎn)權(quán)證書，有證書直接到窗口受理，沒有證書需要去編織不動產(chǎn)單元號，再到窗口受理。不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是為了后面的不動產(chǎn)權(quán)登記而準(zhǔn)備的。在《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》里指出，在登記調(diào)查時(shí)，要詳細(xì)記錄權(quán)屬、界址、面積等數(shù)據(jù)，要保證數(shù)據(jù)無誤。

二、不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查方案

不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的實(shí)行是為了給后面不動產(chǎn)權(quán)登記做準(zhǔn)備，先進(jìn)行不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查，可以有效避免權(quán)利重疊等問題，是為了保障權(quán)利人合法權(quán)益的。為了更好地進(jìn)行調(diào)查而不出現(xiàn)差錯，可以參考以下方法。

1.部門工作的完善。不動產(chǎn)權(quán)登記的內(nèi)容很多很雜，需要記錄的有房屋、林木、土地、耕地、海域等，這就需要工作人員的認(rèn)真負(fù)責(zé)，除此之外，還需要上級部門的合理調(diào)度與配合。部門之間的側(cè)重點(diǎn)不同，很難真正做到工作統(tǒng)一。很多時(shí)候在調(diào)查過程中，部門之間的不協(xié)調(diào)造成了調(diào)查結(jié)果的誤差，填報(bào)信息錯誤，后面可能會造成損失。因此在調(diào)查前，上級有關(guān)部門應(yīng)及時(shí)做好調(diào)度工作，確保調(diào)查工作的共同進(jìn)行，把誤差降到最小。而且有關(guān)部門需要對已經(jīng)調(diào)查過的方面進(jìn)行檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)錯誤及時(shí)通知工作人員改正。還可以把調(diào)查工作交由一個(gè)部門統(tǒng)一指導(dǎo)進(jìn)行。不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是要避免有嚴(yán)重誤差的，因?yàn)橐坏┯辛苏`差，可能會導(dǎo)致其他部門的工作由于信息不對稱而對不動產(chǎn)權(quán)所有人造成損失。因此為了保證工作的準(zhǔn)確無誤并高效地進(jìn)行，要對現(xiàn)有的制度進(jìn)行改革，不斷優(yōu)化方案，使不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作順利實(shí)行。

2.信息化調(diào)查。就不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查來說，其中主要的工作室測量房屋面積。在測量房屋面積的時(shí)候，要嚴(yán)格遵守《房產(chǎn)測量規(guī)范》來進(jìn)行。在進(jìn)行調(diào)查時(shí)，由于可能會有誤差，在調(diào)查完成時(shí)，可以用信息化手段來對結(jié)果進(jìn)行規(guī)整處理，用以存儲，在后面進(jìn)行不動產(chǎn)權(quán)登記的時(shí)候，可以使用二維碼對信息進(jìn)行提取查詢。對測量結(jié)果有疑問的也可以盡快發(fā)現(xiàn)并通知有關(guān)部門，利用信息化軟件進(jìn)行數(shù)據(jù)更正，確保測量結(jié)果正確無誤，這也是對后面的不動產(chǎn)權(quán)登記負(fù)責(zé)，如果出現(xiàn)錯誤，那么登記工作也就失去了意義。

3.選擇科學(xué)方法。在測量不動產(chǎn)時(shí)，需對不動產(chǎn)單位的位置、構(gòu)成以及類型進(jìn)行全面檢測，對檢測結(jié)果要做好詳細(xì)記錄，必要時(shí)可以利用信息化技術(shù)存于云端，對每一片土地進(jìn)行詳細(xì)的測量與嚴(yán)謹(jǐn)?shù)挠涗?。在測量時(shí)，首先要確保不動產(chǎn)權(quán)益安全，因地制宜使用科學(xué)的方法進(jìn)行測量。不同的類型有不同的測量的方式。比如城鎮(zhèn)與村莊，可以使用解析法測量坐標(biāo)，然后計(jì)算面積，對于房屋邊長要使用幾何方法去計(jì)算;對比較分散的土地，同樣可以使用解析法測量界址點(diǎn)坐標(biāo)，也可以用圖解法來測量;而對于林地、海域、耕地等，可以把解析法和圖解法配合使用，從而測量界址點(diǎn)坐標(biāo)，算出面積。使用比較科學(xué)的方法來測量，可以有效地減少誤差，對人民財(cái)產(chǎn)也是一種保護(hù)。

三、兩者關(guān)系探究

在進(jìn)行不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查時(shí)，為了使調(diào)查結(jié)果真實(shí)有效，可以先對要調(diào)查區(qū)域進(jìn)行先前探測，在基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，對區(qū)域進(jìn)行再測量，確保工作的嚴(yán)謹(jǐn)性。不動產(chǎn)權(quán)籍的調(diào)查是為了后面不動產(chǎn)權(quán)登記工作的順利進(jìn)行，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面。

1.提供依據(jù)。在前期的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查時(shí)，對初步數(shù)據(jù)做記錄，在二次調(diào)查時(shí)要對數(shù)據(jù)做分析研究。在不動產(chǎn)權(quán)登記工作開始前，要把地籍圖材料整理歸類，并且錄入權(quán)籍調(diào)查系統(tǒng)，為后面不動產(chǎn)權(quán)登記提供依據(jù)，打下基礎(chǔ)，確保不動產(chǎn)權(quán)登記能夠順利進(jìn)行。

2.完善編碼。在對宗地進(jìn)行測量調(diào)查時(shí)，要對測量過的每一塊宗地進(jìn)行編碼整理歸類，在不動產(chǎn)權(quán)登記工作開始前，要對每一個(gè)單位內(nèi)的宗地編碼進(jìn)行梳理，嚴(yán)格檢查編碼、土地證書等。

3.宗地圖屬。要嚴(yán)格調(diào)查宗地坐標(biāo)更新，對所有宗地都要有明確的編號以及坐標(biāo)，并且要在權(quán)籍調(diào)查系統(tǒng)及時(shí)更新宗地影像，確保宗地圖屬一致。如果不一致，則會給調(diào)查工作帶來困境，嚴(yán)重的會導(dǎo)致調(diào)查出現(xiàn)錯誤，資源分配不合理等情況，不利于不動產(chǎn)登記工作的順利進(jìn)行。

四、兩者異同點(diǎn)

1.相同點(diǎn)。兩者的相同點(diǎn)主要體現(xiàn)在土地權(quán)屬的調(diào)查中，因?yàn)閮烧卟还苁侨绾握{(diào)查，都需要按照《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)調(diào)查規(guī)程》對地籍進(jìn)行測量，并且測量技術(shù)與方法都必須相同。體現(xiàn)了不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查的相同點(diǎn)。

2.不同點(diǎn)。關(guān)于不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作與地籍調(diào)查工作的不同點(diǎn)，可以從編碼方法的不同使用來體現(xiàn)，前者是用七層28位層次碼，而后者使用19位宗地代碼。并且兩者的調(diào)查表格也有不同，地籍調(diào)查表中增加了不動產(chǎn)涉及到的種類以及不動產(chǎn)單元號、價(jià)格等內(nèi)容。在地籍圖件方面，加了不動產(chǎn)單元圖。在坐標(biāo)方面兩者也有不同之處，地籍調(diào)查坐標(biāo)一般用1980西安坐標(biāo)系，不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查則用地籍圖的坐標(biāo)系。

五、結(jié)語

綜上所述，本文主要是對不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與不動產(chǎn)權(quán)登記二者的聯(lián)系以及調(diào)查方法做簡要研究，在信息化時(shí)代背景下，運(yùn)用信息化技術(shù)手段對開展調(diào)查工作有著不小的幫助。工作人員對不動產(chǎn)權(quán)籍的調(diào)查需要做到認(rèn)真細(xì)心做好記錄，嚴(yán)格把控每一項(xiàng)調(diào)查，盡量把誤差降到最小。完善部門工作和合理使用信息化調(diào)查是當(dāng)前調(diào)查工作的優(yōu)化，更是對城鄉(xiāng)一體化的推動。

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