房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管控淺析

章曉清

【摘 要】房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管控是房地產(chǎn)開發(fā)管理中的重要部分，貫穿于房地產(chǎn)項目開發(fā)建設的全過程。論文通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的敏感性分析，提出了成本管控的具體措施與建議。

【Abstract】Cost control of real estate development project is an important part in real estate development management， which runs through the whole process of real estate project operation. Based on the sensitivity analysis of the cost of real estate development project， this paper puts forward specific measures and suggestions for cost control.

【關鍵詞】房地產(chǎn);成本管控;措施

【Keywords】real estate; cost control; measures

【中圖分類號】F275.3? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文獻標志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文章編號】1673-1069（2018）12-0068-02

1 引言

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，其蓬勃發(fā)展對國民經(jīng)濟的增長具有極大的促進作用，同時由于房地產(chǎn)業(yè)的建設周期長，投入資金大，受政策、市場等不穩(wěn)定因素的影響大，又是一個高風險、高回報行業(yè)，要在高風險和激烈的市場競爭中實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化，就必須對開發(fā)項目的成本進行有效管控，實施集約與效益并重開發(fā)。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本敏感性分析

對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本進行管控，首先要清楚開發(fā)項目成本構成。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本通常由七大部分構成：土地費、前期工程費、建安工程費、基礎設施費、建設單位管理費、財務費用及營銷費用[1]。

土地費即土地開發(fā)成本，包括土地出讓金、拆遷補償費、拆遷安置費、耕地占用費、青苗賠償費、土地稅費等，在整個房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構成中約占21%，并呈上升趨勢。其中，土地出讓金是影響成本的敏感性因素，因其投入比重大，會給開發(fā)商的啟動資金造成較大壓力。

前期工程費主要指房屋開發(fā)的勘察、規(guī)劃設計費、報批報建費、三通一平費、建設方臨時設施費等，在整個房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構成中約占5%。其中，規(guī)劃設計費、三通一平費由于對項目總成本及銷售影響較大，屬于影響項目總成本的敏感性因素;勘察、報批報建、建設方臨時設施等由于產(chǎn)生的費用較小，對總成本及銷售影響較小，屬于影響成本的非敏感性因素。

建安工程費即建筑安裝工程費，包括建筑工程費、安裝工程費、設備安裝費及室外工程費等，在整個成本構成中占比約41%。由于工程涉及面廣量大，建安工程費受到的影響因素較多，可壓縮性強，所以是影響項目總成本的敏感性因素。

基礎設施費即公共設施費用，包含基礎服務設施配套費及公共配套費。其中，基礎服務設施配套費包含供水工程費、供電工程費、燃氣工程費、電視、電話、網(wǎng)絡弱電工程費及其他基礎服務設施配套費;公共配套費包含學校、幼兒園、社區(qū)醫(yī)院用房、自行車停車棚、社區(qū)、物管用房等公共配套設施建設產(chǎn)生的費用?；A設施成本在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構成中占比約30%，是影響項目總成本的敏感性因素。

建設單位管理費即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目籌建、建設、竣工驗收前的生產(chǎn)準備等工作中所發(fā)生的費用，包含管理人員辦公費、差旅費、工資及附加費、勞保費、保險費等，在項目總成本構成中占比較小，約占2%。由于此部分投資多，獲得的效益就會更多，所以是影響項目總成本的敏感性因素。

財務費用指房地產(chǎn)企業(yè)為籌集項目建設資金等發(fā)生的費用，包括資金成本和稅務成本兩部分，在整個房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構成中占比約20%。由于資金鏈的持續(xù)良性循環(huán)是項目投資成功的關鍵，所以財務費用是影響項目總成本的敏感性因素。

營銷費用指由于廣告與推廣、售樓處和樣板房裝修產(chǎn)生的費用，在整個成本構成中占比約2%。由于其受營銷方式、市場環(huán)境因素的影響較大，成本控制伸縮性強，所以是影響成本的敏感性因素。

由上可知，土地出讓金、規(guī)劃設計費、三通一平費、建安工程費、基礎設施費、建設單位管理費、資金成本、營銷費用等八個方面是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控的關鍵點。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管控措施

針對房地產(chǎn)開發(fā)項目的各類成本費用，根據(jù)其對總成本或銷售效益影響的敏感性，采取積極有效的措施進行控制，實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟效益最大化[2]。

3.1 強化項目成本控制觀念，完善管控體系

提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控觀念，做好項目開發(fā)成本定位，充分考慮各種成本風險因素。樹立全面控制成本觀念，重視重點階段（如設計與施工階段）的成本管控，加強項目開發(fā)前的組織控制與成本預測，提高開發(fā)項目成本管控的可操作性，大力倡導全員與全過程的成本控制方法，將不同類型專業(yè)人員的智慧凝聚到技術層面的決策中。

3.2 立項階段，做好可行性研究與投資預算

項目立項階段，要做好詳盡的市場調(diào)研，充分考慮影響房地產(chǎn)價格的因素，如最佳區(qū)位、環(huán)境配套、市場競爭力與購買力等，同時要考慮政府與金融部門的政策變化。在目標定位上充分考慮各種因素，根據(jù)市場價格擬訂項目的目標利潤，并在此基礎上推算出項目的目標成本，再對目標成本及費用進行分解，并擬定開支范圍及費用標準，使目標成本具有預見性和可控性。

3.3 招標階段，比選出最佳的承包單位

引進競爭機制，盡可能通過公開招標或競談來選擇承包單位。在招標過程中，認真評價、比較投標方案的合理性與經(jīng)濟性。如在選擇設計單位時，通過設計招標與設計方案競賽比選出技術上先進、經(jīng)濟上合理、工程造價低的設計方案，進而確定出最合適的設計單位;在選擇施工單位時，通過攔標價控制和公開招標，選出最佳單位。

3.4 規(guī)劃設計階段，有效預控規(guī)劃設計成本

在這一階段，實施限額設計和設計質量獎罰制度可有效預控規(guī)劃設計成本。

限額設計即要求設計單位在工程設計中將經(jīng)濟與技術相結合，在設計時應充分考慮技術的可能性和經(jīng)濟的合理性，采用標準化的設計，各專業(yè)設計嚴格遵循建筑標準、建筑模數(shù)、設計規(guī)范、技術規(guī)程等，嚴格控制技術和施工圖設計方面的不合理變更，保證總投資額不被突破。

實施設計質量獎罰制度就是在原有設計計費的基礎上，對因設計而節(jié)約投資的，按節(jié)約部分給予提成獎勵;因設計變更而增加投資的，按增加部分扣除一定比例的設計費，實行優(yōu)質優(yōu)價的計費方法，這樣有利于激勵設計人員精益求精地進行設計，增強設計人員的經(jīng)濟意識，從而達到于設計中控制工程造價的目的。

3.5 施工階段，加強合同管理，嚴控施工現(xiàn)場

施工階段在項目建設全過程中占用的時間較長，施工成本在整個成本構造中占比也較大，因此，這一階段的成本管控較為重要，不僅要加強合同管理，還要加強施工現(xiàn)場管控[3]。

首先，在擬寫施工合同時要用嚴密的文字明確合同的內(nèi)容、范圍以及合同文件的組成，避免出現(xiàn)含糊其辭和前后矛盾的情況，預防合同糾紛，避免施工索賠，減少工程費用。在合同實施過程中嚴格合同變更確認批準程序，健全合同履約跟蹤檢查制度，加強監(jiān)督，及時糾正合同履約過程中出現(xiàn)的問題，從而更有效地控制工程造價。

其次，在施工現(xiàn)場管控時，選擇技術先進、經(jīng)濟合理的施工方案，盡可能減少設計變更，并嚴格控制現(xiàn)場工程量變更簽證。

3.6 竣工驗收階段，杜絕未來不必要的費用發(fā)生

工程完工后及時組織各相關部門和單位依據(jù)合同、圖紙對工程進行詳細的檢查，全面試用各項使用功能，及時督促承包商修復質量缺陷，增補遺漏的工作量，以防止工程交付后發(fā)生爭議、糾紛，產(chǎn)生不必要的費用[4]。

3.7 工程交付后，制定有效的銷售方案，綜合分析各項經(jīng)濟指標

工程交付預售時，密切關注房地產(chǎn)市場的變化，制定切實有效的銷售方案，提高銷售增長率和市場占有率，增強項目回款能力，及時回籠資金，同時對該工程的各項經(jīng)濟技術指標進行剖析，以此檢驗整個項目的盈利情況，對照目標計劃以及房地產(chǎn)開發(fā)項目各環(huán)節(jié)的實際控制水平，總結經(jīng)驗教訓，并按照市場慣例完善對相關人員的激勵機制。

4 結語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本是決定房地產(chǎn)價格的關鍵因素，而房地產(chǎn)價格又是影響國民經(jīng)濟的重要因素，因此，要根據(jù)不同時期、不同社會經(jīng)濟環(huán)境要求，加強成本監(jiān)控，降低企業(yè)經(jīng)營成本。在保質保量的前提下，嚴控項目開發(fā)成本，實現(xiàn)項目經(jīng)濟效益與社會效益的最大化。

【參考文獻】

【1】王玉紅.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計[M].大連：東北財經(jīng)大學出版社，2003.

【2】顧學扣.論房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的主要措施[J].中國新技術新產(chǎn)品，2011（18）：212-213.

【3】顧鐳，陳浩.淺論房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本控制的重點與措施[J].江蘇建材，2007（2）：72-75.

【4】鄒偉.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的關鍵階段[J].施工技術，2006，35（12）：145-147.