租購并舉中公共服務均等化路徑選擇研究

劉金祥，邢遠閣

(華東理工大學　馬克思主義學院，上?！?00237)

十九大報告在加強社會保障體系建設中提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，租購并舉已成為我國今后深化住房制度改革的核心。為確保人民基本居住權益，近年來中央多次提出“房子是用來住的不是用來炒的”，深化住房供給制度，住房制度建設重新定位成為近年來政府工作核心任務之一。

目前學術界對于租購并舉政策分析已經(jīng)取得了一定的成果，基本認同目前我國租購并舉中的核心舉措是租房市場的規(guī)范化和擴大化，但研究對租房市場發(fā)展的分析視角較為單一，缺乏對租購并舉中租房市場的相關配套政策研究。租房市場僅僅依靠市場的發(fā)展并不能解決核心問題，我國之所以出現(xiàn)較強的購房熱情與當前房屋所附屬的公共服務權益分不開。

“十三五”規(guī)劃綱要明確了建立租購并舉的住房制度為主要方向，深化住房制度改革，租購并舉作為住房市場發(fā)展的重要舉措被正式確立，在具體規(guī)劃實施過程中，部分城市和地區(qū)開始逐步嘗試“租購同權”。

租購并舉中住房所有權與使用權之間的公共服務差距關注度還不夠，現(xiàn)購房和租房公共服務的均等化是新一輪租房市場發(fā)展的破冰之舉。

一、租購并舉中公共服務權益范圍

在討論租購并舉中公共服務之前，需要重新審定和梳理與房屋相關的公共服務的范圍和內(nèi)涵，目前學術界還沒有對于住房所涉及的公共服務權益進行明確劃分，但從現(xiàn)實出發(fā)，對比出租者和承租人之間的公共服務可以發(fā)現(xiàn)主要存在以下幾個層面的差異：戶籍權益、教育權益、社區(qū)服務權益、公積金使用權益。

(一)戶籍權益

戶籍制度以及戶籍所涉及的市民權益是我國一項重要的社會治理政策，單純從戶籍本身來看，戶籍僅僅只是一種人口管理的政策，但由于我國目前人口流動性增強，區(qū)域間公共服務差異等原因導致戶籍不再簡單地代表本地居民，更重要的是與戶籍相關的各項市民權益。購房與戶籍之間存在著較為密切的聯(lián)系，目前除了北京、上海、深圳等城市已經(jīng)逐步放開了購房落戶的條件，多數(shù)城市仍舊是將購房作為落戶的核心條件之一。戶籍目前與當?shù)鼗竟卜諕煦^，戶籍所涉及的基本公共服務包括：教育、衛(wèi)生、文化、就業(yè)及再就業(yè)、社會保障、生態(tài)環(huán)境、公共基礎設施、社會治安等領域，這些基本公共服務組成了戶籍權益。公共服務的普惠程度及水平與當?shù)氐呢斦杖搿⒔?jīng)濟發(fā)展水平具有較為直接的關聯(lián)，因而從整體意義上來說，城市的戶籍權益要比農(nóng)村戶籍更加具有優(yōu)勢，所享有的公共服務內(nèi)容更多，質(zhì)量也相對較高，這也是當前人們更愿意在城市購房的主要原因。

(二)教育權益

戶籍制度是公共服務的門檻，教育權益則是目前城市公共服務的核心，對于尖端教育資源的爭奪是多數(shù)家庭必須面臨的一次挑戰(zhàn)。教育具有公共產(chǎn)品和準公共產(chǎn)品的雙重屬性，就公共產(chǎn)品屬性來說，目前學校能夠基本達到為每個入學兒童提供相應的受教育機會，但作為準公共產(chǎn)品來說，教育資源存在一定的競爭性，而目前城市中與住房相關的教育權益，也就是學區(qū)，其存在的實質(zhì)是對于優(yōu)勢教育資源的競爭。學區(qū)的劃分是根據(jù)戶籍和房屋所在地為基礎進行劃分。根據(jù)就近上學的原則，學區(qū)一般是以學校為核心對周邊居民區(qū)進行學區(qū)劃分，包含在學區(qū)內(nèi)的居民，原則上都可以在該學校入學。事實上，官方從來沒有明確給出相應的重點學校、學區(qū)的名單，目前優(yōu)勢學區(qū)的劃分是人們根據(jù)學校的師資力量、教學成果排名、學生素質(zhì)等多重因素綜合評價的結果，并且核心參考指標就是學生期末考試成績、重點學校升學率等能夠明顯做出比較和判斷的指標。指標的評估結果并非一成不變，評估結果會根據(jù)學校的實際教學水平發(fā)生相應的改變，因而就會出現(xiàn)本來不是熱門的學區(qū)，由于某一年學生升學率提高造成學區(qū)房價格上升。

(三)社區(qū)服務權益

社區(qū)服務權益主要是指社區(qū)為生活在本社區(qū)內(nèi)的居民提供的基本公共服務，其內(nèi)容較為廣泛，包括基本的社區(qū)活動、社區(qū)福利等層面。社區(qū)活動主要包括社區(qū)所開展的日?；顒?，常見的有安全教育、社區(qū)文化活動等，社區(qū)一般會根據(jù)本社區(qū)的實際情況以及發(fā)展特色開展相應的活動。社區(qū)福利內(nèi)容豐富，通常以實物和服務兩者形式呈現(xiàn)。由于我國當前社會治理中心下移，社區(qū)承擔越來越多的社會治理責任，同時也掌握較多的社會資源，不同社區(qū)由于社區(qū)發(fā)展情況不一致，會出現(xiàn)在社區(qū)服務權益上差異較大的現(xiàn)象，比如部分社區(qū)由于距離醫(yī)院較近，社區(qū)內(nèi)的家庭醫(yī)生服務、居民個人健康檔案等建設相對較為完善。社區(qū)服務原則上是面向居住在本社區(qū)內(nèi)的居民，出租者和承租人之間不存在社區(qū)服務權益上的差異，但由于社區(qū)服務資源的差異性，導致部分社區(qū)資源出現(xiàn)了競爭現(xiàn)象，因而導致社會服務供給上優(yōu)先考慮本社區(qū)本戶籍的居民。

(四)公積金使用權益

原則上，租房和購房兩種行為都可以使用公積金，只是使用的手續(xù)和內(nèi)容上存在不一致。公積金在購房中具有兩點較大的優(yōu)勢，一方面可以使用公積金賬戶積累進行貸款抵扣，另一方面可以利用公積金進行貸款，且利率較低，因而對于購房者來說公積金是首要選擇；公積金同樣可以用于租房行為的使用，可以用于抵扣房租。實際上，我國公積金在租房和購房實際使用時存在一定的操作差距，使用公積金來抵扣房租的行為實施難度較高。部分原因在于國內(nèi)購房市場規(guī)范程度較高，公積金用于購房的相關手續(xù)都已經(jīng)成為程序，而租房市場則規(guī)則意識不強，多數(shù)都是個人出租給個人，有些甚至沒有簽署相應的租房協(xié)議，市場規(guī)范化水平較低，難以提供公積金用于租房的相關材料，因而造成租房者和購房者在公積金使用權益上的不對等。

二、租購并舉下公共服務均等化困境

目前租購并舉住房保障制度構建的核心在于如何解決好購房者和承租者之間的公共服務差距，增強公共服務對于租房者的吸引力，實現(xiàn)兩者之間的均衡。但事實上，目前租房者和購房者之間公共服務存在較大差距，戶籍制度門檻性、教育資源有限性、社區(qū)服務資源的針對性、住房公積金使用的限制性都造成租購并舉中公共服務供給困境。

(一)城市戶籍制度的門檻性

戶籍制度是我國對公民所實行的以戶為單位進行人口管理的一項制度，在我國，戶籍制度不僅僅出于人口管理目的，以戶籍為依據(jù)保障公民在就業(yè)、教育、社會福利等方面的權益，是目前我國戶籍制度的核心，也是戶籍制度門檻性的關鍵所在。目前我國人口流動性增強，但戶籍制度處于半開放的階段，這就造成了眾多人戶不一致的情況，尤其是城市外來務工人員想要獲得城市戶籍需要具備相應的條件，其中購房就是重要指標之一。多數(shù)城市進行積分落戶，其中購房就成為重要的積分指標，租房基本被排除在指標外，因此城市中存在兩類市民，一類是有戶籍的市民，一類是沒有戶籍的“市民”，前者享有市民權益，后者有限享有甚至不享有市民權益。

(二)尖端教育資源的有限性

對尖端教育資源的爭奪是城市家庭所面臨的一種普遍現(xiàn)狀，為了獲得良好的學區(qū)，購房時一般會優(yōu)先考慮學區(qū)好的地段，多數(shù)家庭在兒童出生之前就已經(jīng)開始考慮幾年后的學區(qū)問題。租購并舉中尖端教育資源的開放存在兩方面的矛盾：學區(qū)資源的有限性與實際需求的強烈性。學區(qū)內(nèi)達到入學年齡的兒童也并非全部都能正常就讀，首先根據(jù)學區(qū)的劃分，人戶一致的排在第一順位，有戶籍沒房的排在第二順位，租房有戶籍的排在第三順位。目前學區(qū)普遍出現(xiàn)入學兒童人數(shù)遠多于學校招生人數(shù)的情況，這也就意味著，如果不能排在第一順位入學，那么排在二、三順位的兒童將很難擁有入學資格，最終不得不放棄在該校就讀機會，轉向其他學校。

學區(qū)教育資源對租房者開放時需要考慮多方因素，因而存在一定程度上的操作困難。首先是學區(qū)租賃困難。一般來說，租房上小學需要簽署6年租房協(xié)議，中學需要3年，相對于一般房屋租賃一年的周期來說，3～6年租賃周期太長。對出租者來說，長時間的學區(qū)房租賃會隱形造成房屋價值屬性降低，購買學區(qū)房基本都是出于學區(qū)需求考慮，既然該房的學區(qū)已被占用，那么購買市場將會大幅縮減，這就導致租賃出去的學區(qū)房無法賣到相應的價格，且市場狹窄。其次是實際學位有限性導致入學仍需排隊。學區(qū)的劃分計劃招生人數(shù)要大于學校實際招生人數(shù)，因而學區(qū)內(nèi)通過購房上學的學生人數(shù)本就多于招生人數(shù)，教育資源對租房者開放后，會出現(xiàn)學區(qū)內(nèi)入學兒童數(shù)量擴大，從而導致學校在挑選學生時仍舊按照原本的入學順位，人戶一致優(yōu)先入學。

(三)社區(qū)服務資源的針對性

原則上社區(qū)服務并不對租房者和購房者具有嚴格的劃分，但優(yōu)勢的社區(qū)服務資源仍是有限服務資源，在供給上需要考慮供給對象的優(yōu)先順序。社區(qū)作為基層治理中心，開展面向本社區(qū)的多項服務和活動，其中為老服務和幼兒托管服務是當前社區(qū)服務中的優(yōu)勢服務項目。就為老服務而言，上海、廣州等城市陸續(xù)開始探索以社區(qū)為基礎的小微型養(yǎng)老模式，如社區(qū)養(yǎng)老、嵌入式養(yǎng)老等，服務內(nèi)容主要有日?？醋o、家庭醫(yī)生、生活料理等。其中社區(qū)所提供的老年人生活料理服務受到較多關注，社區(qū)敬老院、老年人日托中心等是迫切需要的服務類型。當前社區(qū)養(yǎng)老服務不僅內(nèi)容多樣，價格相對較低，且社區(qū)為老服務具有政策支持和監(jiān)督，能夠做到讓人放心，因而一般來說優(yōu)先社區(qū)養(yǎng)老服務。在租購并舉背景下，具備優(yōu)勢社區(qū)服務的社區(qū)將會成為熱門，而社區(qū)內(nèi)養(yǎng)老資源有限和規(guī)模一般都是中小型， 開放租房也可以享受優(yōu)質(zhì)的社區(qū)服務就意味著出現(xiàn)更多的老年人入住，社區(qū)資源難以滿足相應的社會需求，根據(jù)經(jīng)濟學理論，需求過大必然導致溢價，社區(qū)房價也會出現(xiàn)相應的水漲船高的現(xiàn)象。

(四)住房公積金使用的限制性

住房公積金使用的限制性主要源自我國房屋租賃市場化和規(guī)范化程度不高，我國目前市場中的租賃房屋主要掌握在個人手里，市場化程度低，承租人權利得不到良好保障。我國公積金制度原則上允許租房使用，但需要較為復雜的手續(xù)和規(guī)范化的房屋租賃行為，需要房主提供相應的材料和進行配合，但在實際辦理過程中由于承租人和出租人存在實際地位不平等，房主很可能推脫配合辦理手續(xù)，部分承租人是從房主代理人的手里進行房屋租賃，甚至無法接觸到房主本人，也就無法辦理相關手續(xù)。這也就意味著，公積金用于租房是建立在租賃市場規(guī)范化的基礎上，而我國目前租房市場管理相對混亂，個人行為居多，導致很難實現(xiàn)公積金租房。

三、租購并舉下公共服務均等化困境的實質(zhì)

十九大提出構建租購并舉的住房制度后多地相繼開展政策實施，從目前各地實踐來看，出現(xiàn)較大的阻礙和困境，其中公共服務資源的稀缺性是出現(xiàn)問題的本質(zhì)原因。在此基礎上不同地區(qū)、不同主體之間資源分配不均，資源競爭激烈等因素交織導致租購并舉下公共服務均衡化困難重重。

(一)公共服務供給稀缺性與需求強烈性之間的矛盾

首先，公共服務供給稀缺性。租購并舉中包含了多項公共服務，如教育服務、社區(qū)公共服務等具有準公共產(chǎn)品的性質(zhì)，因而具有有限的非競爭性或有限的非排他性特征，這表明公共服務所享有的主體之間存在一定程度上的排他性。準公共產(chǎn)品的供給主要是由政府和市場共同出資建設，但我國市場主體在準公共產(chǎn)品供給上具有一定的限制性和門檻性，市場主體參與準公共產(chǎn)品供給渠道并未完全打開，直接導致我國公共服務供給不足。

其次，公共服務需求強烈性。十九大指出我國的主要矛盾是人民對于美好生活的向往與不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾，主要矛盾的轉化可以看出，我國社會需求層次和需求結構都已轉型，尤其在需求層次上對于優(yōu)質(zhì)公共服務的需求增加。公共服務的需求不僅表現(xiàn)在需求層次轉型，還表現(xiàn)在需求的“剛性化”趨勢，如良好的學區(qū)、優(yōu)勢的社區(qū)服務資源等在以往并不是非有不可的公共服務，隨著人們生活水平的提高，以及城市與城市之間、人與人之間的橫向比較，對于公共服務需求出現(xiàn)了“上得去下不來”的情況。

(二)公共服務主體少數(shù)性與擴充性之間的矛盾

首先，公共服務主體少數(shù)性。由于租購并舉中所涉及的公共服務以準公共產(chǎn)品為主，就存在一定的享有主體，同時公共服務資源供給明顯稀缺，因而對于公共服務供給主體必然存在一定的選擇性，而目前采取的措施是將有限的公共服務資源以房屋所有權為基礎進行分配。在不擴大公共服務供給的基礎上，公共服務主體的少數(shù)性特征將一直存在，同時對于優(yōu)勢公共服務資源的獲取只能通過競爭的方式。

其次，公共服務主體擴充性。公共服務作為我國社會福利制度的內(nèi)容之一，本質(zhì)上應該具有普惠性的特征，也就是說房屋產(chǎn)權人和承租人在理論上應該平等地享有公共服務，這也就意味著公共服務主體需要從房屋產(chǎn)權人擴大到產(chǎn)權人和承租人共同享有。而事實上，對于已經(jīng)享有公共服務的市民主體來說，公共服務主體的擴大化并不是他們所樂于看見的，一方面公共服務享有可以帶來一定意義上的“優(yōu)越感”，另一方面，主體的擴大必然意味著加劇公共服務資源的緊張，擴充公共服務享有主體，一定程度上導致一些原本充足的服務變成需要競爭才能獲得，而競爭則意味著更高的成本支出，當公共服務由于他人的介入而變得緊張，將會給現(xiàn)有服務享有者帶來不滿。

(三)公共服務資源普惠性與競爭性之間的矛盾

首先，公共服務資源普惠性。普惠性是我國福利發(fā)展的重要價值取向，中央多次提出社會福利應具有普惠性特征，因此公共服務作為社會福利制度的內(nèi)容之一，也應該具有普惠性。租購并舉中公共服務均等化實質(zhì)上就是公共服務普惠性的表征，公共服務資源的普惠性表現(xiàn)在兩方面：一方面是群體普惠，即公共服務資源的享有不應該存在群體之間的差異，應保障大多數(shù)人能夠享有；另一方面是內(nèi)容普惠，公共服務在保證群體之間平等享有公共服務權益的基礎上，對于群體間的公共項目和內(nèi)容上也應保持一致。因此公共服務的普惠性特征需要將更多的主體納入到服務框架中，實現(xiàn)從主體到內(nèi)容上的雙重擴充。

其次，公共服務資源競爭性。競爭性源于稀缺性，之所以出現(xiàn)競爭性主要是我國公共服務供給量不足，在社會需求遠大于社會供給的情況下，供給長期低于需求，只能選擇限制性措施來抑制需求以實現(xiàn)供需平衡。理論上公共服務是一項社會福利制度，具有普惠性特征，但理論上的普惠性難以在現(xiàn)實中得以實行，公共服務需求的不斷轉型升級以及剛性特征決定了我國公共服務資源競爭性的現(xiàn)實。租購并舉中，一方面需要逐步擴大公共服務主體以促進租房市場的發(fā)展，另一方面擴大公共服務享有主體則將意味著競爭升級，從而導致公共服務供給走入兩難局面。

(四)公共服務本質(zhì)區(qū)域性與均衡性之間的矛盾

首先，公共服務本質(zhì)區(qū)域性。我國公共服務區(qū)域性特征明顯，中東西部城市、大中小型城市、城鄉(xiāng)之間都具有較大的差異，區(qū)域之間公共服務的質(zhì)量和數(shù)量都具有明顯區(qū)別。經(jīng)濟發(fā)展較為良好的地區(qū)如北京、上海等城市公共服務財政投入較多，公共服務質(zhì)量較好，經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)公共服務無論是數(shù)量還是質(zhì)量上與發(fā)達地區(qū)都存在較大差異。區(qū)域性差異是我國當前公共服務的特征之一，縮小區(qū)域發(fā)展差距需要從中央到地方、從財政投入到轉移支付等多方面考慮，涉及頂層制度設計、利益均衡等問題，現(xiàn)階段內(nèi)很難短期實現(xiàn)。

其次，公共服務均衡性。公共服務的區(qū)域性特征不僅僅表現(xiàn)在地域之間，地域范圍內(nèi)也普遍存在差異，這就對公共服務均衡性提出挑戰(zhàn)。公共服務理論上應該具備均衡性特征，不同區(qū)域之間，不同人群之間所享有的公共服務應大致均衡，但在我國公共服務的區(qū)域性特征產(chǎn)生了“優(yōu)勢集聚”效應，這也就意味著擁有良好公共服務資源的地區(qū)會吸引更多的人，會導致該地區(qū)公共服務需求劇增，進而產(chǎn)生競爭，而劣勢公共服務地區(qū)則供過于求，區(qū)域性差異加大，進而導致不平衡性，不平衡性導致競爭性，競爭下會產(chǎn)生擠出效應，再次產(chǎn)生不平衡。這就表明，理論上的均衡在區(qū)域性條件下根本無法實現(xiàn)，反而不斷循環(huán)。租購并舉下，實現(xiàn)租購同權需要實現(xiàn)公共服務資源在購房者和租房者之間產(chǎn)生均衡，而區(qū)域性特征很難達到均衡性要求，這樣一來，租房者就會相對集中到優(yōu)勢公共服務資源地區(qū)，進而導致該地區(qū)租房價格上升，公共服務供給成為租購并舉的掣肘。

五、租購并舉下公共服務均等化路徑選擇

租購并舉下公共服務均等化意味著實現(xiàn)或逐步實現(xiàn)房屋承租者和產(chǎn)權所有者之間在公共服務上的均等，是推進租購并舉住房保障制度的關鍵一步，需要從理念、機制、目標三個層面進行路徑規(guī)劃。

(一)“租購同權”理念確立為前提

理念是行動的主導，首先要從觀念上確立租購同權的相關理念。目前廣州、上海等城市已經(jīng)率先開展租購同權實踐試點，從現(xiàn)有的實踐經(jīng)驗來看，社會對于租購同權政策仍處于觀望態(tài)度，政策支持度不高，究其原因一方面是租購并舉政策推進力度不夠，其次是租購同權理念宣傳較少。參考發(fā)達國家租房市場發(fā)展經(jīng)驗可以明顯發(fā)現(xiàn)，基本不區(qū)分產(chǎn)權人和承租人之間的公共服務權益差別，無論是教育還是社區(qū)服務等社會福利項目基本可以做到兩者同權，人們可以在租房和購房兩者間進行自由選擇，不受公共服務的限制。

其次，堅持租購同權政策定力。從現(xiàn)實出發(fā)，租購同權理念確立必然有一定的政策阻力，實現(xiàn)類似于美國等國的租購完全同權需要分步實施和政策定力，但基本的政策理念仍要確立，也就是說租購同權理念確立應先行。租購同權理念確立需明確兩點：首先，考慮到我國現(xiàn)實狀況，短時間內(nèi)難以實現(xiàn)從租購不同權到全面同權，原有的政策慣性所給予的預期會形成較大的政策阻力，因此可以分步實現(xiàn)租購同權，先對租購同權理念進行宣傳和支持；其次，在給予人們基本理念預期的基礎上，逐步或分步實現(xiàn)同權，由于全面租購同權需要良好的政策規(guī)劃，現(xiàn)實可行的路徑是從不同權到理念上的同權，從單項同權到多項同權。

(二)公共服務均等化為實現(xiàn)機制

在基本理念確立的基礎上需考慮具體實現(xiàn)機制問題，公共服務均等化設計多層面的制度安排，可以 “三步走”：制度層面，強化規(guī)劃設計；實施層面，擴大公共服務供給；保障層面，完善政策和法律支持。

1.強化規(guī)劃設計為基礎

租購并舉制度實施，縱向上涉及中央、地方、基層三個主體，橫向上涉及財政、民生、保障等多個部門和層級，沒有全面的政策規(guī)劃設計難以實現(xiàn)全盤統(tǒng)籌。從國家層面來說，目前租購并舉相關政策文件規(guī)范較為籠統(tǒng)和概括，對于如何實施，何種程度上實施并沒有明確的制度安排，同樣對于租購同權理念的確立和實踐，缺乏強有力的政策支持。參與租購并舉制度建設的12個試點城市，在具體實踐過程中也是千差萬別，政策連貫性不強，如上海、廣州等城市已經(jīng)開始逐步推進租購同權，而部分城市還停留在政策觀望階段，沒有采取實質(zhì)性的政策舉動。

實現(xiàn)公共服務均等化在政策設計上應堅持基本的原則，主要是堅持均等化原則。政策上的均等化應包含兩個方面：一方面公共服務權益享有主體均等，也就是堅持租購同權理念，承認和認可租房者和購房者在公共服務上的無差別；其次是公共服務內(nèi)容上的均等，內(nèi)容均等的相關政策難度顯然高于主體均等，這是改革過程中的難以避免的陣痛，可以考慮優(yōu)先或逐步開放租房者的公共服務權益，尤其是教育權益，通過具體制度安排，先有條件地向租房者開放，然后逐步過渡到完全開放。均等原則不僅體現(xiàn)在租購雙方主體上的均等，還要考慮區(qū)域間的均等，公共服務之所以出現(xiàn)優(yōu)勢集聚效應，主要是由于資源分配的不均衡，保持區(qū)域間公共服務資源的大致均衡，增加劣勢公共服務地區(qū)的投入，同時擴大對于優(yōu)勢公共服務區(qū)域的輻射范圍，減小區(qū)域間公共服務對比差異。

2.擴大公共服務供給力度為根本

公共服務供給不足導致供給過分小于需求是目前我國公共服務供給中普遍出現(xiàn)的問題，完善我國公共服務供給體系，增加公共服務供給力度是推進租購并舉制度的必經(jīng)之路。隨著近年來社會治理理念的發(fā)展，服務型政府構建，公共服務供給中可以充分考慮和利用市場和社會資本進行公共服務建設。完善我國公共服務供給應拓寬市場進入渠道，根據(jù)不同公共服務項目、內(nèi)容的特點，以公共服務需求為導向，支持、鼓勵組織和個人參與到公共服務供給中形成政府主導、市場支持、社會參與的公共服務供給模式，為我國公共服務短板問題提供切實可行的來源渠道，有效解決我國公共服務供給不足問題。

可以借鑒PPP模式在有效解決政府財政問題和基礎設施建設中的做法，發(fā)揮社會資本對于公共服務的效率優(yōu)勢，實現(xiàn)公共服務多樣化供給。在具體推進過程中要協(xié)調(diào)和把握好政府、市場、社會主體之間的互動關系，市場雖具有高效優(yōu)勢，但同樣也有盲目性，政府需引導并監(jiān)督市場行為防止過度市場化，而導致公共服務變成社會“奢侈品”，同樣社會主體具有分散性特征，管理和鼓勵社會進入公共服務供給領域，相應的治理措施和監(jiān)督機制必不可少。

3.配套政策與法律為保障

從現(xiàn)行立法來看，無論是租購并舉還是租購同權，立法層次較低，法律保障力度不夠，現(xiàn)有的立法不能形成對主體利益的保護，也達不到推進政策實施的效果，所以目前租購并舉只是政府工作報告中所提出的工作要求，構建租購并舉的住房保障制度需要加快立法進程。以租購同權促租購并舉的核心是對于承租人法律權益的確定和保護，缺乏法律保護的權益只能是空談，目前我國對于租房租賃的相關法律規(guī)定，未能及時對承租人的相關法律權益進行明確和保障。我國當前出現(xiàn)購房熱的現(xiàn)象，一方面是追求房屋經(jīng)濟上的溢價效應，另一方面也受到租房行為權益保護機制失效的對比影響，租房行為缺乏相應的法律保護時常出現(xiàn)維權事件，而承租人和產(chǎn)權人實際地位的不平等導致維權成本高，結果不理想。法律對于租購同權的保護和明確不僅僅是我國租賃市場規(guī)范化的重要途徑，也是實現(xiàn)承租人權益保護的舉措。

租購同權并不是一句簡單的口號和宣傳標語，切實可行的政策規(guī)范是關鍵，社會對于租購并舉的政策信心同樣也是來源于權威性的政策規(guī)范。我國租購并舉住房保障制度已經(jīng)步入實踐階段，各個城市租賃地塊供應也在加速推進，作為我國住房市場的長效機制之一，應考慮相應的政策前景問題，租賃用地劃分、租賃房源確定之后，實現(xiàn)政策的“軟著陸”就需要相關配套政策安排和支持。租購同權的實現(xiàn)需要觸及部分主體的核心利益，必然會出現(xiàn)反對聲音，處理好既得利益主體與利益需求主體之間的關系，既能夠得到利益主體理解，也能夠實現(xiàn)更多主體的公共服務權益，政策支持是必然。

(三)租賃市場健康穩(wěn)定發(fā)展為目標

租購并舉的核心是租賃市場，無論是租購并舉還是租購同權，最終的發(fā)展目標是構建我國住房市場的健康長效機制，以租購同權作為租賃市場發(fā)展的相關配套措施可以有效增強租房行為的吸引力，通過構建良好的租賃環(huán)境以及租賃市場擴大化，鼓勵更多的企業(yè)參與到租賃住房供給中，逐步增強人們對租房行為的認可度，確保租房市場長期發(fā)展，最終實現(xiàn)我國住房結構優(yōu)化與轉型。目前我國購房市場發(fā)展完善，租房市場的完善和發(fā)展是當前的主要任務。十九大明確提出房子是用來住的不是用來炒的，租購并舉制度核心的意義是將房屋真正回歸居住本質(zhì)，削減與房屋相關的其他屬性。租賃市場的發(fā)展是將住房居住功能增強。我國房屋個人所有率較高，且在所有量上差異較大，必然會產(chǎn)生較大的房屋租賃市場，租賃市場的完善需要從市場發(fā)展和公共服務兩方面來完善。