加強(qiáng)住房貸款權(quán)證歸行管理工作刻不容緩
——關(guān)注江蘇高院《關(guān)于執(zhí)行疑難問題的解答》對住房貸款管理帶來的影響

□ 楊長海 黃建軍

一、《解答》出臺的背景及主要內(nèi)容

2018年是最高人民法院提出的“基本解決執(zhí)行難”的決戰(zhàn)之年。為解決執(zhí)行工作中較為突出的疑難問題，統(tǒng)一全省執(zhí)行尺度，根據(jù)相關(guān)法律、司法解釋的規(guī)定及精神，結(jié)合執(zhí)行工作實際，江蘇省高級人民法院制定出臺了該《解答》。《解答》回答了“在集體土地上建造的房屋是否可以處置”、“在國有建設(shè)用地上建造的無證房屋是否可以處置”等11個疑難問題。具體要點如下：

（一）關(guān)于“在集體土地上建造的房屋是否可以處置”的問題?！督獯稹分赋觯瑢w土地上未經(jīng)批準(zhǔn)建造的房屋，可以進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”，在處置拍賣或變價時，法院須明示風(fēng)險，并由買受人或承受人自行負(fù)責(zé)后續(xù)產(chǎn)權(quán)登記、拆除拆遷等風(fēng)險；對在租賃的集體土地上建造的廠房及廠區(qū)內(nèi)的辦公樓、宿舍、倉庫等，可進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”，但處置前應(yīng)告知集體經(jīng)濟(jì)組織，處置時須尊重租賃合同的約定，并考慮租金支付等具體情況。

（二）關(guān)于“在國有建設(shè)用地上建造的無證房屋是否可以處置”的問題。《解答》指出，對無證房屋，具備或暫時不具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后向登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》，并由登記機(jī)構(gòu)按照《協(xié)助執(zhí)行通知書》予以登記；對不具備初始登記條件的，原則上進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”，后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項由買受人或承受人自行負(fù)責(zé)。

（三）關(guān)于“被執(zhí)行人購買的預(yù)售商品房如何執(zhí)行”的問題?！督獯稹分赋?，被執(zhí)行人已將房款全部支付給開放商（被執(zhí)行人自付一部分，銀行貸款一部分），銀行辦理了抵押預(yù)告登記，開發(fā)商在房產(chǎn)辦理抵押權(quán)登記之前對銀行貸款承擔(dān)階段性連帶擔(dān)保責(zé)任的商品房預(yù)售情形下，預(yù)售的商品房被法院預(yù)查封后，開發(fā)商或被執(zhí)行人以仲裁或訴訟方式解除合同的，不得對抗人民法院的執(zhí)行。法院依法處置后，對于開發(fā)商已退還銀行的相應(yīng)款項，在變價款中預(yù)先扣除支付給開發(fā)商。開發(fā)商尚未退還銀行相應(yīng)款項的，在變價款中預(yù)先扣除銀行貸款相應(yīng)款項支付給銀行，并通知開發(fā)商。

（四）關(guān)于“對于被執(zhí)行人與案外人(含配偶)共有的財產(chǎn)以及未成年子女名下財產(chǎn)如何執(zhí)行”的問題?！督獯稹分赋?，生效法律文書僅載明被執(zhí)行人個人為債務(wù)人，對以下財產(chǎn)執(zhí)行法院可以執(zhí)行：①對被執(zhí)行人配偶名下的存款、股權(quán)（股份）、金融理財產(chǎn)品等，婚后登記在被執(zhí)行人配偶單方名下的房產(chǎn)、車輛，以及婚后登記在被執(zhí)行人和其配偶雙方名下的房產(chǎn)、車輛等財產(chǎn)；②登記在被執(zhí)行人及其他人名下的共有財產(chǎn)，以及登記在案外人名下但案外人承認(rèn)屬于被執(zhí)行人財產(chǎn)或同意作為被執(zhí)行人財產(chǎn)接受強(qiáng)制執(zhí)行的財產(chǎn)；③對于被執(zhí)行人未成年子女名下與其收入明顯不相稱的較大數(shù)額存款，登記在被執(zhí)行人未成年子女單方名下的房產(chǎn)、車輛或者登記在被執(zhí)行人和其未成年子女名下的房產(chǎn)等。

（五）關(guān)于“房屋騰空過程中清理出的物品如何處置”的問題?！督獯稹分赋?，對騰空清理出的被執(zhí)行人及案外人的物品，執(zhí)行法院可指定申請執(zhí)行人或其他人保管，并通知權(quán)利人限期30日內(nèi)領(lǐng)取。權(quán)利人拒不領(lǐng)取或下落不明的，執(zhí)行法院可以處分該財產(chǎn)。依法不能處置或變價不成的物品經(jīng)通知領(lǐng)取拒不領(lǐng)取的，執(zhí)行法院可將物品向提存機(jī)構(gòu)提存等。

（六）關(guān)于“被執(zhí)行人的股權(quán)（股份）如何處置”的問題。《解答》指出，執(zhí)行被執(zhí)行人所持上市公司流通股（股票）時，執(zhí)行法院可以責(zé)令被執(zhí)行人限期30日內(nèi)自行處置，也可以直接指令證券公司限期拋售（強(qiáng)制平倉）或者按照收盤價直接抵債給債權(quán)人并辦理過戶手續(xù)。執(zhí)行被執(zhí)行人所持上市公司限售流通股（股票），可以先將限售流通股強(qiáng)制扣劃至申請執(zhí)行人賬戶，待限售股辦理解禁手續(xù)轉(zhuǎn)為流通股后再行處置。執(zhí)行被執(zhí)行人所持其他股權(quán)或股份，應(yīng)當(dāng)采用拍賣方式。

（七）關(guān)于“拍賣股權(quán)時保留價如何確定”的問題?！督獯稹分赋觯馁u股權(quán)（上市公司國有股和社會法人股除外）時，保留價可以由當(dāng)事人協(xié)商確定；也可以根據(jù)最近三個月成交價、股權(quán)所在公司出具的價格意見（向股權(quán)所在公司的詢價）確定；同時，還可以參照在稅務(wù)、工商部門備案或提交的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、凈資產(chǎn)表以及該公司公布的年度報表等確定股權(quán)價值。必要時，可以就確定價格征詢評估公司、會計事務(wù)所、審計部門等有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)或人士的意見。以上方式無法確定保留價的，委托評估機(jī)構(gòu)對股權(quán)進(jìn)行評估。

（八）關(guān)于“拍定人未在拍賣公告確定的期限內(nèi)支付余款如何處理”的問題?！督獯稹分赋?，拍定人明確表示放棄買受或明確表示拒絕支付余款的，以及執(zhí)行法院責(zé)令限期（以不超過15日為宜）支付余款逾期仍未支付的，視為“悔拍”，可以沒收保證金，并裁定重新拍賣，但債權(quán)人同意延遲付款的除外。執(zhí)行法院支持銀行貸款的拍賣，因銀行放款方面原因?qū)е掠嗫钸t延支付的，原則上不視為“悔拍”。

（九）關(guān)于“評估報告已超過有效期能否使用”的問題。《解答》指出，評估報告的有效期按照評估報告載明的期限確定。評估報告是否超過有效期的判斷節(jié)點為拍賣公告發(fā)布時間。發(fā)布拍賣公告時評估報告沒有超過有效期，處置過程中評估報告有效期屆滿不影響拍賣、變賣和以物抵債程序的繼續(xù)進(jìn)行。評估報告已超過有效期的，除超期時間過長或市場行情發(fā)生重大變化外，原則上可以依該評估報告確定保留價。

（十）關(guān)于“執(zhí)行程序中如何送達(dá)相關(guān)法律文書”的問題?！督獯稹分赋?，當(dāng)事人未確認(rèn)送達(dá)地址或以拒接電話、避而不見送達(dá)人員、搬離原住所等躲避、規(guī)避送達(dá)，人民法院不能或無法要求其確認(rèn)送達(dá)地址的，可以根據(jù)具體情形確定送達(dá)地址，比如以當(dāng)事人在訴訟所涉及的合同和往來函件中約定的地址、當(dāng)事人在執(zhí)行立案時或執(zhí)行程序中提交的書面材枓中載明的地址、當(dāng)事人一年內(nèi)進(jìn)行其他訴訟仲裁執(zhí)行案件中提供的地址或以當(dāng)事人一年內(nèi)進(jìn)行民事活動時經(jīng)常使用的地址為送達(dá)地址。依上述方式仍不能確認(rèn)送達(dá)地址的，自然人以其戶籍登記的住所或者在經(jīng)常居住地登記的住址為送達(dá)地址，法人或者其他組織以其工商登記或其他依法登記、備案的住所地為送達(dá)地址。以上述地址送達(dá)的為有效送達(dá)，無需公告送達(dá)。

（十一）關(guān)于“被執(zhí)行人送達(dá)地址不明如何送達(dá)詢價或評估報告”的問題?！督獯稹分赋?，因被執(zhí)行人拒不提供送達(dá)地址或因被執(zhí)行人下落不明無法獲知送達(dá)地址的，詢價或評估報告無需公告送達(dá)，可采取被執(zhí)行人的近親屬轉(zhuǎn)交、張貼在被執(zhí)行人所在自然村或小區(qū)公共活動場所、郵寄至生效法律文書載明的被執(zhí)行人住所地等方式送達(dá)。

二、銀行的應(yīng)對措施

《解答》的出臺統(tǒng)一了執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，為依法執(zhí)行提供了依據(jù)，將大大有利于促進(jìn)銀行等債權(quán)人債權(quán)資產(chǎn)的處置工作。同時，《解答》對于國有建設(shè)用地上建造的無證房屋以及預(yù)售商品房的處置意見，對銀行住房貸款貸后管理工作提出了更高的要求，加強(qiáng)住房貸款的貸后管理特別是權(quán)證歸行刻不容緩。

（一）切實加強(qiáng)權(quán)證歸行管理工作。一是要正視權(quán)證歸行工作的重要性。權(quán)證歸行是有效防范住房貸款風(fēng)險的關(guān)鍵且重要的措施。不能因為合同有約定“在沒有辦好房屋抵押登記前，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任”，而忽視了權(quán)證歸行管理，忽視了開發(fā)商擔(dān)保能力減弱或喪失等風(fēng)險，“撿了芝麻，丟了西瓜”，得不償失。二是要進(jìn)一步明確銀行和開發(fā)商辦理權(quán)證的責(zé)任和義務(wù)。農(nóng)行現(xiàn)行《一手住房貸款業(yè)務(wù)銀企合作協(xié)議》僅有關(guān)于開發(fā)商辦理抵押登記配合義務(wù)的約定，其中7.1約定開發(fā)商有義務(wù)配合購房人及銀行辦理房屋銷售登記備案、抵押預(yù)告登記和正式抵押登記；7.2約定開發(fā)商代購房人辦理時房地產(chǎn)權(quán)利證書時，有義務(wù)在辦妥后向銀行移交房地產(chǎn)權(quán)利證書。目前大多數(shù)機(jī)構(gòu)簽訂的合作協(xié)議中對于開發(fā)商的辦證義務(wù)約定也不甚明確，比如具體到合作樓盤沒有明確是否對上述約定“二選一”等。三是要積極落實權(quán)證歸行管理工作。辦理抵押登記是貸款銀行的第一責(zé)任和義務(wù)，是有效防控住房貸款風(fēng)險的重要措施之一。要切實消除權(quán)證歸行工作中的不作為、慢作為的錯誤做法，貸款銀行不能將開發(fā)商協(xié)助配合辦證的義務(wù)等同于開發(fā)商基于其階段性擔(dān)保責(zé)任所應(yīng)盡的義務(wù)而“不作為”，也不能將借款人正常按期還款視為權(quán)證歸行可以“慢作為”的一大理由，更不能以為“預(yù)售商品房、無證商品房法院無法處置”的過時認(rèn)知而疏于權(quán)證歸行管理工作。要積極落實責(zé)任，加大管理力度，加快推進(jìn)權(quán)證歸行。

（二）積極爭取不動產(chǎn)登記部門“抵押預(yù)登記”機(jī)制的落地?！督獯稹分赋鲱A(yù)售商品房處置過程中銀行的優(yōu)先受償權(quán)的前提條件是“抵押預(yù)登記”，但目前江蘇省內(nèi)各地區(qū)不動產(chǎn)登記部門對于“抵押預(yù)登記”機(jī)制的執(zhí)行不一，如泰州地區(qū)不動產(chǎn)登記部門尚不受理房屋“抵押預(yù)登記”。銀行等金融機(jī)構(gòu)應(yīng)積極向金融監(jiān)管部門、人民法院以及不動產(chǎn)登記部門提出建議，爭取不動產(chǎn)登記部門早日開辦“抵押預(yù)登記”。需要注意的是，《物權(quán)法》第二十條規(guī)定，“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效”。因此，即使是辦理了“抵押預(yù)登記”的房產(chǎn)，也并非“高枕無憂”了，在抵押房產(chǎn)具備辦理登記條件時，應(yīng)當(dāng)及時辦理抵押權(quán)登記手續(xù)，否則預(yù)登記自動失效。

（三）加強(qiáng)與開發(fā)商的工作對接和溝通，推進(jìn)權(quán)證歸行等貸后管理工作。一是在“抵押預(yù)登記”制度暫不能落地的情況下，爭取開發(fā)商在備案購房合同時，明確按揭貸款及銀行抵押等情況，以這種公示方式為后期爭取法院對優(yōu)先受償權(quán)的認(rèn)可提供依據(jù)。二是應(yīng)在合同中進(jìn)一步明確銀行與開發(fā)商關(guān)于產(chǎn)權(quán)及抵押權(quán)登記的責(zé)任和義務(wù)，明晰相關(guān)工作流程，避免雙方責(zé)任和義務(wù)的推托。三是定期通過當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)主管部門官網(wǎng)核查商品房買賣合同備案情況，了解商品房買賣合同是否存在被確認(rèn)無效、變更、撤銷、解除等情形。要定期與開發(fā)商溝通聯(lián)絡(luò)，了解借款人預(yù)售商品房合同狀態(tài)是否正常、權(quán)證初始登記條件是否具備等情況，并及時采取相應(yīng)的貸后管理措施。

（四）積極運用法律手段維權(quán)，督促合同相對方切實履行辦證義務(wù)。對于擬抵押的房產(chǎn)已交付借款人且已具備產(chǎn)權(quán)登記條件，但購房人（抵押人）拒不配合辦理權(quán)證的，貸款銀行應(yīng)根據(jù)雙方簽訂的《個人購房擔(dān)保借款合同》第九條和第十一條的相關(guān)約定，向法院提起訴訟，運用法律手段督促合同相對方履行辦理權(quán)證的義務(wù)，切實維護(hù)銀行信貸資產(chǎn)的安全。