網(wǎng)絡(luò)不動(dòng)產(chǎn)眾籌問題研究

陳偉巍

摘 要：近年來，隨著“眾籌”平臺(tái)在互聯(lián)網(wǎng)的急劇增長(zhǎng)以及各金融機(jī)構(gòu)和電商的牽引，眾籌模式發(fā)展迅猛，而作為眾籌領(lǐng)域中運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)思維嵌套傳統(tǒng)營(yíng)銷模式的新型項(xiàng)目，房地產(chǎn)眾籌異軍突起。相關(guān)資料顯示，到2015年上半年為止，其累計(jì)的整體眾籌規(guī)模達(dá)到了20億元左右。針對(duì)這種現(xiàn)象，本文介紹了房地產(chǎn)眾籌“融資+營(yíng)銷”模式在國(guó)內(nèi)外基本發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合其發(fā)展現(xiàn)狀，分析房地產(chǎn)眾籌模式存在的法律和現(xiàn)實(shí)問題，并對(duì)其提供了針對(duì)性的建議。

關(guān)鍵字：房產(chǎn)眾籌；“融資+營(yíng)銷”；法律問題

一、 房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)眾籌模式的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)眾籌起步于2012年，由美國(guó)的Fundrise公司發(fā)起，目前規(guī)模較大的眾籌平臺(tái)有Realty Mogul、Realty Shares、Fundrise、IFunding等。國(guó)外房地產(chǎn)眾籌發(fā)展至今，已然形成了系統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)發(fā)展機(jī)制，從2012年開始僅兩年時(shí)間，全球房地產(chǎn)眾籌累計(jì)融資金額已經(jīng)突破了10億美元，作為眾籌細(xì)分領(lǐng)域當(dāng)中起步較晚的一個(gè)分支，其發(fā)展速度十分迅猛。

二、 房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)眾籌模式的發(fā)展

（一）房地產(chǎn)眾籌的早期模式

早期房地產(chǎn)眾籌模式主要分為股權(quán)型、債券型。以Fundrise公司為例，該公司最早搭建眾籌平臺(tái)，以現(xiàn)金流為主，通過貸款發(fā)放作為重要的收入來源，其眾籌模式具體劃分為：（1）房地產(chǎn)夾層債權(quán)眾籌；（2）房地產(chǎn)優(yōu)先股眾籌；（3）房地產(chǎn)優(yōu)先債眾籌；（4）房地產(chǎn)普通股眾籌。以房地產(chǎn)的普通股眾籌為例，所采用的方式是為投資者搭建一個(gè)有限合伙公司，投資者按照出資額獲得該有限合伙公司的部分股份。

（二）房地產(chǎn)眾籌新型模式

隨著房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目的不斷擴(kuò)增，以簡(jiǎn)單的股權(quán)、債券等形式為主的眾籌模式已經(jīng)不再適用，于是在該眾籌領(lǐng)域下形成了“兩維度四象限”分類準(zhǔn)則下的新型模式?！皟删S度”即“房地產(chǎn)企業(yè)眾籌目的”和“投資人出資參與訴求”。形成了四個(gè)象限，分為融資開發(fā)型、營(yíng)銷推廣型、開發(fā)理財(cái)型和運(yùn)營(yíng)理財(cái)型四大類。

（三）房地產(chǎn)眾籌的商業(yè)模式優(yōu)勢(shì)分析

作為互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境下誕生的新型營(yíng)銷模式和融資方式，房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目發(fā)展迅速，受關(guān)注度高，其優(yōu)勢(shì)主要有以下幾個(gè)方面：

（1）通過互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)分析，推動(dòng)營(yíng)銷模式創(chuàng)新

（2）投資門檻較低，投資者可以小額分散投資

（3）樓市前景依然低迷，眾籌模式有利于資金回籠

三、 我國(guó)房地產(chǎn)眾籌在實(shí)際推行過程中的風(fēng)險(xiǎn)問題

（一）房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)的法律風(fēng)險(xiǎn)

國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在2014年國(guó)務(wù)院常務(wù)委員會(huì)上，首次提出“開展股權(quán)眾籌融資試點(diǎn)“的相關(guān)意見。2016年，證監(jiān)會(huì)副主席方星海在國(guó)務(wù)院新聞辦公室會(huì)議上提出，2016年將開展股權(quán)融資試點(diǎn)，正式明確了試點(diǎn)工作的展開。在經(jīng)歷兩年多的發(fā)展，各眾籌項(xiàng)目得到了各大企業(yè)家和網(wǎng)絡(luò)站點(diǎn)的支持。然而，與之相應(yīng)的監(jiān)管政策卻遲遲未能推行，在當(dāng)前的立法框架下沒有明確的法律法規(guī)進(jìn)行指導(dǎo)和規(guī)范，相關(guān)法律部門在眾籌項(xiàng)目相關(guān)制度建設(shè)的進(jìn)程上難以跟進(jìn)眾籌的發(fā)展速度，這也使得各眾籌活動(dòng)，尤其是房地產(chǎn)眾籌這類長(zhǎng)期被質(zhì)疑非法融資的項(xiàng)目，其合法性難以得到保證。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)商的法律風(fēng)險(xiǎn)

第一，違反預(yù)售相關(guān)規(guī)定的風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)人民銀行制定了《關(guān)于促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)金融健康發(fā)展的指導(dǎo)意見》，在這樣的背景下，眾籌的金融資產(chǎn)該如何管理。

第二，合同無效的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商在沒有取得預(yù)售無可證就與購(gòu)房人簽署認(rèn)購(gòu)合同，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，“出賣人未取得的商品房預(yù)售許可證明，與買受人簽訂的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，前期和買受人簽訂的定金將返還?！?/p>

（三）投資者面臨一系列法律風(fēng)險(xiǎn)

投資者在獲得眾籌房產(chǎn)后，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)有以下幾個(gè)方面：

第一，收益權(quán)出讓或被視為無效；第二，房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)存在難度；第三，產(chǎn)權(quán)代持的風(fēng)險(xiǎn)；第四，房地產(chǎn)眾籌的投資者受眾多范圍廣?；谶@樣的特殊情況，眾籌采取是電子合同的交易憑證，這樣的電子憑證是否具有真實(shí)性，如何保障擁有電子憑證的眾籌股東的權(quán)益這些問題也關(guān)系到合同詐欺風(fēng)險(xiǎn)的存在。

四、 我國(guó)房地產(chǎn)眾籌可持續(xù)發(fā)展的相關(guān)建議

（一）制定相關(guān)法規(guī)完成房地產(chǎn)眾籌合法化

2014年12月18日，中國(guó)證券業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布了《私募股權(quán)眾籌融資管理辦法》。此對(duì)股權(quán)眾籌的合法合規(guī)性予以明確確認(rèn)，將股權(quán)眾籌發(fā)行界定為非公開發(fā)行，并就股權(quán)眾籌平臺(tái)的定位、投資者的界定和保護(hù)、融資者的義務(wù)等作出規(guī)定。監(jiān)管部門出臺(tái)監(jiān)管規(guī)則，在準(zhǔn)確界定眾籌股份合格投資者標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范信息披露制度、建立健全社會(huì)征信體系、加強(qiáng)信息安全監(jiān)管方面還需探索現(xiàn)階段地產(chǎn)眾籌立法及監(jiān)管路徑。

（二）明確房地產(chǎn)眾籌的主體責(zé)任

要規(guī)范和明確融資發(fā)行商的責(zé)任。目前我國(guó)房地產(chǎn)眾籌的面向?qū)ο髱缀鯚o門檻限制，例如前文提到的投資理財(cái)型房地產(chǎn)眾籌中，無論是承諾固定回報(bào)的債權(quán)型眾籌，還是要求投資者參與到資產(chǎn)管理決策的股權(quán)型眾籌，都存在欺詐的可能性，因而也極有可能使投資者承擔(dān)遠(yuǎn)超出自己知識(shí)水平和承受能力的投資風(fēng)險(xiǎn)。為了使投資者合理理性選擇投資項(xiàng)目，避免集中在房地產(chǎn)類型，我國(guó)應(yīng)規(guī)定單一房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目的融資上限，根據(jù)融資方的資本情況、信用等級(jí)來確定具體金額。

（三）構(gòu)建房地產(chǎn)眾籌的風(fēng)控機(jī)制

（1）為防止收益權(quán)出讓行為無效，應(yīng)當(dāng)建立相應(yīng)規(guī)則，在眾籌投資者需要轉(zhuǎn)售或出租眾籌所得房產(chǎn)的情況下，可以由房地產(chǎn)商向投資者回購(gòu)其眾籌份額，投資者則實(shí)現(xiàn)退出。

（2）在房產(chǎn)抵押權(quán)方面，需要事先評(píng)估債權(quán)人的資產(chǎn)狀況并掌握房屋抵押的相關(guān)細(xì)則，保障房地產(chǎn)抵押后的資產(chǎn)順利分割，解決權(quán)利沖突問題。

（3）為降低產(chǎn)權(quán)代持風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)選取信譽(yù)良好的人員作為代持人，可以選擇委托共有房屋產(chǎn)權(quán)的其他投資者保管房產(chǎn)證及相關(guān)權(quán)利憑證，盡量避免產(chǎn)權(quán)代持人擅自轉(zhuǎn)賣房屋，另外要及時(shí)掌握代持人的個(gè)人債務(wù)狀況，防止因債務(wù)清償問題轉(zhuǎn)賣、抵押其房產(chǎn)。

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