成品房精裝修管理思路及建議研究

曹永威

鄭州美好藝境置業(yè)有限公司 河南 鄭州 451450

引言

伴隨經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們生活水平的提高，人們對(duì)物質(zhì)生活的需求也不斷增多。成品房精裝修作為建筑業(yè)發(fā)展的重要舉措，不僅滿(mǎn)足了人們省錢(qián)、省時(shí)、省力的要求，還符合國(guó)家節(jié)能降耗、低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展方針，能夠有效減少重復(fù)裝修造成的資源浪費(fèi)。由于成品房精裝修建設(shè)在我國(guó)出現(xiàn)時(shí)間相對(duì)較晚，其施工管理尚不成熟，相關(guān)單位有必要探索有效的管理措施來(lái)提升成品房精裝修管理水平和管理質(zhì)量，從而為人們提供高質(zhì)量的居住環(huán)境。

1 成品房精裝修管理思路

1.1 明確質(zhì)量責(zé)任主體

在成品房交付的實(shí)踐中，部分開(kāi)發(fā)商和小業(yè)主有著各種各樣的約定，有菜單式裝修、毛坯房局部裝修、成品房局部毛坯，無(wú)論哪種約定，必須明確交付后的質(zhì)量責(zé)任。成品房精裝修項(xiàng)目的具體界定可由設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)變更進(jìn)行明確，若沒(méi)有其他合同約定，則將原設(shè)計(jì)圖紙作為竣工交付依據(jù)。建設(shè)單位需承擔(dān)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)中所包含內(nèi)容的質(zhì)量義務(wù)，不能在具體裝修內(nèi)容上模糊責(zé)任主體。在精裝修過(guò)程中若實(shí)施主體責(zé)任不明確，則不能進(jìn)行竣工驗(yàn)收和交付。

1.2 裝修圖紙管理

設(shè)計(jì)部門(mén)出施工藍(lán)圖前，先組織總包、監(jiān)理、分包和設(shè)計(jì)等相關(guān)單位進(jìn)行會(huì)審，結(jié)合建筑、結(jié)構(gòu)施工圖紙，對(duì)一些可以提升品質(zhì)的地方補(bǔ)充到圖紙里；完善節(jié)點(diǎn)圖，并參與到設(shè)計(jì)材料的選樣和封樣過(guò)程中，從成品房精裝修項(xiàng)目角度出發(fā)提出相關(guān)建議，例如成品房精裝修項(xiàng)目的安全管理、相關(guān)施工工藝、維護(hù)管理等。

1.3 裝修材料管理

材料下單進(jìn)場(chǎng)前，按施工藍(lán)圖分類(lèi)別進(jìn)行封樣，在現(xiàn)場(chǎng)建立專(zhuān)門(mén)存放材料封樣的倉(cāng)庫(kù)，實(shí)行專(zhuān)人管理，每批次材料進(jìn)場(chǎng)前嚴(yán)格按封樣的規(guī)格進(jìn)行細(xì)致核對(duì)檢查，不符合要求的進(jìn)行退場(chǎng)處理，從源頭上杜絕影響裝修品質(zhì)的材料進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)。材料進(jìn)場(chǎng)后，在正式施工前需要對(duì)每批次的材料，從尺寸、規(guī)格、顏色等方面進(jìn)行品質(zhì)分揀，確保材料的品質(zhì)，若品質(zhì)不好則需進(jìn)行退場(chǎng)處理。此外，在施工使用前，每批次材料需要進(jìn)行取樣送檢，不符合要求的不準(zhǔn)使用，只有符合圖紙?jiān)O(shè)計(jì)和規(guī)范要求的材料才能投入使用。

1.4 樣板段施工階段管理

首先，成品房精裝修在大面積施工前，需要選定有代表性的位置作為樣板段進(jìn)行施工，避免大面積整改返工；其次，在選定樣板段位置后，需要組織相關(guān)單位到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行施工界面交接，劃分各個(gè)單位施工范圍，各施工單位需根據(jù)樣板段實(shí)際情況制定施工計(jì)劃，并安排專(zhuān)人對(duì)施工階段進(jìn)行跟蹤監(jiān)督，保證樣板段的施工質(zhì)量；最后，在現(xiàn)場(chǎng)樣板段施工結(jié)束后，需要組織相關(guān)單位進(jìn)行樣板段驗(yàn)收，提出提升品質(zhì)的整改項(xiàng)，按要求整改完成驗(yàn)收后，在進(jìn)行大面積施工，從而保障成品房精裝修質(zhì)量[1]。

2 成品房精裝修管理建議

2.1 成品房精裝修實(shí)施前要有全面的統(tǒng)籌計(jì)劃安排

首先，公司及時(shí)組織項(xiàng)目各部門(mén)開(kāi)展施工調(diào)查，對(duì)項(xiàng)目概況及現(xiàn)有條件，施工方案的選擇、成本要素、項(xiàng)目管理策劃的基礎(chǔ)信息，材料供應(yīng)情況等進(jìn)行調(diào)查，形成施工調(diào)查報(bào)告，并對(duì)項(xiàng)目各部門(mén)進(jìn)行管理交底；其次，項(xiàng)目部根據(jù)合同、施工調(diào)查報(bào)告和管理交底，制定管理目標(biāo)、管理責(zé)任矩陣、管理模式、管理重點(diǎn)等內(nèi)容；最后，項(xiàng)目部組織人員對(duì)設(shè)計(jì)文件進(jìn)行審核，掌握設(shè)計(jì)意圖及工程重難點(diǎn)，規(guī)避設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，并提前籌劃變更設(shè)計(jì)，復(fù)核工程量。監(jiān)理工程量臺(tái)賬，編制主要物資需用量總計(jì)劃，定期履約考評(píng)，并建立管理臺(tái)賬。

2.2 精裝房裝修的物資材料管理

首先，通過(guò)招標(biāo)選擇合格的材料供應(yīng)商，采購(gòu)前編制物資需求總計(jì)劃、制定物限額數(shù)量計(jì)劃，建立完善的物資供貨、入庫(kù)檢驗(yàn)、復(fù)檢制度，并建立臺(tái)賬；其次，對(duì)合格物資供應(yīng)商定期考評(píng)，對(duì)勞務(wù)隊(duì)伍限額發(fā)放材料，實(shí)行材料領(lǐng)料權(quán)限制度，定期簽認(rèn)清單，對(duì)勞務(wù)隊(duì)伍施工用料進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，及時(shí)掌握現(xiàn)場(chǎng)材料消耗情況；最后，加強(qiáng)監(jiān)督控制，制定獎(jiǎng)罰制度及措施，定期對(duì)材料物資進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)、核算，分析超耗原因，落實(shí)責(zé)任。

2.3 施工過(guò)程質(zhì)量管理

第一，在主體階段，對(duì)總包提出提高結(jié)構(gòu)施工尺寸精度控制的要求，按精裝修標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行控制，在移交精裝修單位前，三方全面測(cè)量，不足的要求總包單位及時(shí)整改；第二，嚴(yán)格控制總包主體施工質(zhì)量，精裝修單位接收毛坯時(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行工序簽字移交手續(xù)，防止扯皮現(xiàn)象，保證與裝修單位的工作面移交進(jìn)展順利；第三，在主體施工階段，要求電梯層門(mén)口采用素混凝土澆筑或磚砌圍擋，裝修階段電梯層門(mén)門(mén)坎提高一定的標(biāo)高，高于樓梯口，并做成緩坡。電梯門(mén)安裝完畢后，其與結(jié)構(gòu)之間的縫隙，必須在井道內(nèi)用鍍鋅鐵皮包裹封口；第四，預(yù)埋室內(nèi)的管線(xiàn)，要求總包單位水電班組，必須在天棚上用醒目顏色標(biāo)明預(yù)埋管線(xiàn)走向，給裝修單位以明示，避免吊頂施工時(shí)打穿板內(nèi)的預(yù)埋管。

2.4 精裝房裝修的安全管理

首先應(yīng)建立完善的安全生產(chǎn)管理制度及辦法，落實(shí)安全管理責(zé)任及義務(wù)，強(qiáng)化安全生產(chǎn)管理意識(shí)，項(xiàng)目經(jīng)理、安全總監(jiān)、安質(zhì)部長(zhǎng)、安全員、質(zhì)檢員、特殊工種等必須持證上崗；其次，為項(xiàng)目安全生產(chǎn)建立完善的保障體系及措施。施工前，對(duì)所有進(jìn)場(chǎng)施工人員進(jìn)行安全教育培訓(xùn)和安全技術(shù)交底，同時(shí)，項(xiàng)目部應(yīng)對(duì)本項(xiàng)目安全風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行辨識(shí)及交底，落實(shí)防護(hù)措施，并加強(qiáng)防護(hù)措施的檢查、監(jiān)督、維護(hù)；最后，管理人員要組織項(xiàng)目的月度綜合安全檢查、專(zhuān)業(yè)安全檢查、息工前和復(fù)工前的安全檢查、季節(jié)安全檢查等，對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)落實(shí)責(zé)任及整改措施和時(shí)間，安全生產(chǎn)總監(jiān)、安全部長(zhǎng)則組織好日常安全檢查。

3 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，住宅項(xiàng)目精裝修是今后房地產(chǎn)發(fā)展的主要趨勢(shì)，文章主要對(duì)近年來(lái)房地產(chǎn)住宅精裝修項(xiàng)目的發(fā)展態(tài)勢(shì)和常見(jiàn)問(wèn)題等方面的分析，提出了幾點(diǎn)管理措施，以期促進(jìn)成品房精裝項(xiàng)目的快速、健康發(fā)展，提高裝修效果和居住滿(mǎn)意度。

[1] 韓耀澤,王德洪.房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目精裝修管理及相關(guān)問(wèn)題闡述[J].綠色環(huán)保建材,2017,(01):131.