商業(yè)地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范

胡潔瓊

【摘 要】 目前，得益于世界經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展，我國商業(yè)地產(chǎn)金融也有了一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境。在這方面，雖然國家采取了一系列宏觀調(diào)控手段確保我國金融市場得到穩(wěn)定、健康地發(fā)展，但是仍然存在很多問題，當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。本文從商業(yè)地產(chǎn)金融市場中存在的風(fēng)險(xiǎn)問題出發(fā)，提出了若干應(yīng)對這些金融風(fēng)險(xiǎn)的意見與建議。

【關(guān)鍵詞】 商業(yè)地產(chǎn) 金融風(fēng)險(xiǎn) 互聯(lián)網(wǎng)金融 利率 風(fēng)險(xiǎn)防范

一、商業(yè)地產(chǎn)金融發(fā)展中存在的風(fēng)險(xiǎn)問題

商業(yè)地產(chǎn)金融發(fā)展中存在的風(fēng)險(xiǎn)問題主要包括缺乏完善的金融市場監(jiān)管體制;商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者高度依賴金融銀行;缺乏健全的商業(yè)者個(gè)人信貸體系。

（一）缺乏完善的金融市場監(jiān)管體制

當(dāng)下，我國商業(yè)地產(chǎn)在其發(fā)展的進(jìn)程中，面臨的最主要的問題是：金融體系單一、金融結(jié)構(gòu)缺乏多樣化選擇。而且，與國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的金融市場缺乏清晰的法律界限、監(jiān)管力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。這兩方面，導(dǎo)致了我國商業(yè)地產(chǎn)缺乏完善的金融市場監(jiān)管體制。

商業(yè)地產(chǎn)與金融機(jī)構(gòu)，是靠資金關(guān)聯(lián)起來進(jìn)行運(yùn)作的。監(jiān)管體制的模糊性，使得商業(yè)地產(chǎn)與金融機(jī)構(gòu)的正常運(yùn)作，存在不可小覷的風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)最大的不足在于，對金融機(jī)構(gòu)乃至國家金融市場帶來負(fù)面影響，阻礙國家金融市場的進(jìn)步。因此，對于完善的金融監(jiān)管體制的需求越來越大。

（二）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者高度依賴金融銀行

我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展正在逐步走向穩(wěn)定、繁榮，金融市場作為國家經(jīng)濟(jì)市場的一部分，也在進(jìn)行一些轉(zhuǎn)變——跳出原來傳統(tǒng)發(fā)展模式，結(jié)合時(shí)代需求，向新型模式發(fā)展。于是，互聯(lián)網(wǎng)金融誕生了。然而，這種跳躍性的轉(zhuǎn)變也帶來了一些問題，限制了傳統(tǒng)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型：（1）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者高度依賴金融銀行，大部分資金來源均為銀行貸款，然而，由于商業(yè)地產(chǎn)的高復(fù)雜性，一些上游企業(yè)和一些下游客戶之間關(guān)系復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)自然也隨之增加;（2）金融中介作為互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展進(jìn)程中的媒介機(jī)構(gòu)，也一定程度地增加了商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn);（3）商業(yè)地產(chǎn)與金融中介機(jī)構(gòu)在合作過程中的某些環(huán)節(jié)出現(xiàn)疊加風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，會加倍地加大商業(yè)地產(chǎn)泡沫，產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)無法預(yù)估的。因此，為了能實(shí)現(xiàn)降低金融風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)，豐富商業(yè)地產(chǎn)的資金結(jié)構(gòu)、加大力度建設(shè)互聯(lián)網(wǎng)金融，成了穩(wěn)定國家金融市場長期、健康發(fā)展的重中之重。

（三）缺乏健全的商業(yè)者個(gè)人信貸體系

全球經(jīng)濟(jì)一體化，是當(dāng)下世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向與潮流。隨著這個(gè)發(fā)展進(jìn)程的不斷推進(jìn)，金融市場的開放程度也隨之增加，中國的金融產(chǎn)業(yè)也與世界互動(dòng)聯(lián)系，得到了國際上的諸多扶持。同時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，也給互聯(lián)網(wǎng)金融的孕育與發(fā)展提供了一個(gè)良好的環(huán)境與平臺。在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代金融背景下，最重要的是個(gè)人信用問題。因此，相關(guān)機(jī)構(gòu)務(wù)必建設(shè)健全完善的個(gè)人信用監(jiān)督體系。

縱觀傳統(tǒng)銀行發(fā)展模式進(jìn)程，我們不難發(fā)現(xiàn)，個(gè)人商業(yè)貸款與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者之間存在著若干聯(lián)系。但是，為了在多元化的金融市場環(huán)境中對國家金融市場予以支持，細(xì)化金融風(fēng)險(xiǎn)管控體系顯得尤為重要。假設(shè)某一消費(fèi)者當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)狀況不足以滿足現(xiàn)階段的商業(yè)價(jià)格，購買力下降;當(dāng)該消費(fèi)者貸款后若商業(yè)價(jià)格產(chǎn)生較大波動(dòng)，與會對該消費(fèi)者未來還款能力大打折扣。這種影響，加劇了商業(yè)地產(chǎn)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

二、商業(yè)地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范的若干意見與建議

綜上所述，本文提出如下商業(yè)地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范的若干意見與建議：設(shè)置完善的金融市場監(jiān)管體制;豐富商業(yè)地產(chǎn)金融融資途徑;建立健全的商業(yè)者個(gè)人信用體系;促進(jìn)利率市場化進(jìn)程，穩(wěn)定利率波動(dòng)范圍。

（一）設(shè)置完善的金融市場監(jiān)管體制

由于商業(yè)地產(chǎn)與一般地方存在差異，因此，原本的地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)無法對商業(yè)地產(chǎn)形成相應(yīng)的約束。造成這種缺乏約束力的原因之一是：目前我國商業(yè)地產(chǎn)市場涉及政府部門、商業(yè)銀行、金融機(jī)構(gòu)各方面的利益，影響范圍較大。當(dāng)這些相關(guān)利益團(tuán)體都加入到地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)中時(shí)，某種程度上對金融市場經(jīng)濟(jì)控制力造成了威脅，各利益團(tuán)體之間的溝通難度愈發(fā)增大。在這種多團(tuán)體利益相關(guān)的經(jīng)濟(jì)模式下，商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)成本節(jié)節(jié)攀升、風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，這些成本和風(fēng)險(xiǎn)，最終轉(zhuǎn)接到大眾購買者上。這種金融風(fēng)險(xiǎn)，如果不消除，對整個(gè)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展將構(gòu)成重大威脅。為最大程度的降低這些風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)置完善的金融市場監(jiān)管體制顯得尤為重要。同時(shí)，保障各利益團(tuán)體的合理利益，既達(dá)到了市場利益最大化的目的，又可以促進(jìn)金融市場乃至國家經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。另外，為了給商業(yè)地產(chǎn)各相關(guān)利益團(tuán)體的良好溝通創(chuàng)造可能，政府也應(yīng)加強(qiáng)對商業(yè)金融市場的控制。

（二）豐富商業(yè)地產(chǎn)金融融資途徑

在市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的背景下，國家土地轉(zhuǎn)讓政策對商業(yè)市場發(fā)展動(dòng)向的影響越來越大。同時(shí)，傳統(tǒng)商業(yè)銀行也在一定程度上受到了商業(yè)地產(chǎn)在投資、建設(shè)、轉(zhuǎn)讓過程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)影響。前文提到，商業(yè)地產(chǎn)投資是高度依賴金融銀行的。因此，為化解這些風(fēng)險(xiǎn)，務(wù)必豐富商業(yè)地產(chǎn)金融融資途徑。目前，為分散、降低商業(yè)地產(chǎn)和土地轉(zhuǎn)讓過程中所帶來的金融融資風(fēng)險(xiǎn)，政府也采取了一些舉措，比如，加大如此互聯(lián)網(wǎng)金融和小額貸款、拓寬金融融資途徑。通過豐富的金融融資途徑，也可以進(jìn)一步完善商業(yè)地產(chǎn)市場系統(tǒng)。同時(shí)，完善商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者的貸款融資制度和個(gè)人貸款融資制度，更深入地加強(qiáng)互聯(lián)網(wǎng)金融與二、三級市場的通力合作，進(jìn)一步推動(dòng)我國金融市場的發(fā)展。此外，將金融融資工具或者基金信托等有效地融合到互聯(lián)網(wǎng)金融中，既可以滿足消費(fèi)者日益增長的市場需求，也可以有效的防范商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者自身的金融風(fēng)險(xiǎn)。

（三）建立健全的商業(yè)者個(gè)人信用體系

人作為經(jīng)濟(jì)市場的參與者，在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，必須建立健全的商業(yè)者個(gè)人信用體系。如果缺乏對個(gè)人信用的有效控制，在特殊時(shí)期，比如金融危機(jī)爆發(fā)時(shí)，信用體系往往會崩潰，并誘發(fā)新的次貸危機(jī)。發(fā)達(dá)國家由于發(fā)展市場經(jīng)濟(jì)的時(shí)間較長，經(jīng)驗(yàn)較豐富，個(gè)人信用體系較成熟，因此，我國在建立商業(yè)者個(gè)人信用體系的時(shí)候，可以借鑒發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步健全體系。比如，可以利用現(xiàn)代信息技術(shù)發(fā)展帶來的便利，打造互聯(lián)網(wǎng)個(gè)人信用平臺，建立個(gè)人電子檔案，對個(gè)人信用情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)評估與監(jiān)督。基于個(gè)人信用動(dòng)態(tài)評估結(jié)果，調(diào)整個(gè)人可貸款額度，可以在某種程度上加強(qiáng)民眾對自身信用體系的建設(shè)，有效降低商業(yè)地產(chǎn)因個(gè)人信用問題而帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)。互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的不斷發(fā)展、互聯(lián)網(wǎng)金融到來的時(shí)代背景下，得益于互聯(lián)網(wǎng)的高效、動(dòng)態(tài)、實(shí)時(shí)，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)在管控個(gè)人信用的時(shí)候，也可以根據(jù)不同的信用狀況進(jìn)行信用等級劃分，分配不同等級的融資貸款客戶。同時(shí)，為健全商業(yè)者個(gè)人信用體系，也應(yīng)設(shè)立相應(yīng)的信用監(jiān)控機(jī)構(gòu)，對個(gè)人信用狀況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)督。無法否認(rèn)的是，商業(yè)地方投資周期較長，這種長期性也導(dǎo)致了相關(guān)金融投資活動(dòng)的周期也較長，而長期的金融資本交易也導(dǎo)致了更大的資金流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，如果相關(guān)金融機(jī)構(gòu)失去有力的資金支持，便會出現(xiàn)巨大的資金流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)債務(wù)人無法按時(shí)償還資金的時(shí)候，也會加大金融風(fēng)險(xiǎn)。另外，這種長期性也導(dǎo)致了，資金大部分流向項(xiàng)目建設(shè)的基本資金池。如果商業(yè)地產(chǎn)的銷售狀況不佳，未達(dá)預(yù)期，將會帶來短期的還貸困難，從而增加金融風(fēng)險(xiǎn)。而且，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者通常將其所建設(shè)的商業(yè)地產(chǎn)作為抵押物來向銀行申請貸款，當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者無法償還貸款時(shí)，銀行往往依據(jù)估值將該地產(chǎn)收回。倘若在這個(gè)過程中，商業(yè)地產(chǎn)市場價(jià)格波動(dòng)較大，也會給銀行帶來一些資金流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）促進(jìn)利率市場化進(jìn)程，穩(wěn)定利率波動(dòng)范圍

一般情況下，利率是由市場的貨幣供給與貨幣需求共同作用形成的。有時(shí)，商業(yè)銀行也會與金融機(jī)構(gòu)由于貨幣（資金）而產(chǎn)生聯(lián)結(jié)，形成借貸關(guān)系。對于雙方而言，都存在一定的利率風(fēng)險(xiǎn)，利率無論是提高還是降低，都會對借款方和貸款方產(chǎn)生一定影響。我們先來看一下利率降低的情況：通常在這種情況下，債務(wù)人按照規(guī)定時(shí)間償還債務(wù)，很少存在提前還款的情況。利率過低，勢必減少銀行收入。當(dāng)利率跌幅較大的時(shí)候，對銀行收入的影響也較大。反之，當(dāng)利率處于較高水平時(shí)，大部分債務(wù)人只要條件允許，均會在規(guī)定時(shí)間之前提前還款，減少利息支出，降低成本，銀行部分信貸業(yè)務(wù)也由于債務(wù)人提前還款而受到影響。因此，務(wù)必以市場規(guī)律為準(zhǔn)，穩(wěn)定利率的波動(dòng)范圍。目前我國正處于利率市場化進(jìn)程的初級階段，雖然在這個(gè)逐步推進(jìn)的過程中也存在著不少問題，但利率市場化的大方向沒有變，利率市場化正朝著健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展。

三、小結(jié)

總而言之，在經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展背景下，我國金融市場作為世界金融的一部分，目前仍存在很多不足。金融市場監(jiān)管體制有待完善、商業(yè)地產(chǎn)投資高度依賴傳統(tǒng)商業(yè)銀行、缺乏健全的商業(yè)者個(gè)人信用體系已成為發(fā)展進(jìn)程中不可忽視的問題。為最大程度的降低風(fēng)險(xiǎn)，可以相應(yīng)的采取設(shè)置完善的金融市場監(jiān)管體制、豐富商業(yè)地產(chǎn)金融融資途徑、建立健全的商業(yè)者個(gè)人信用體系、穩(wěn)定利率波動(dòng)等措施，促進(jìn)國家乃至世界的金融市場健康、持續(xù)的發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

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