第一百貨商業(yè)中心機電改造項目管理

黃頌強（上海市工程建設咨詢監(jiān)理有限公司，上海200433）

1 項目概況

上海第一百貨商業(yè)中心位于上海市黃浦區(qū)南京東路步行街和西藏中路交叉路口的最繁華地段，占地面積 1.2萬m2，總建筑面積 14.7萬m2。上海第一百貨商業(yè)中心是 1936年竣工開業(yè)的，1989 年被列為上海市首批優(yōu)秀近代保護建筑。機電設備的改造是這次工程項目改造的重要組成部分，機電設備改造內(nèi)容包括電氣設備的配電箱和控制箱、照明燈光設備、弱電智能化設備、電梯設備、空調(diào)系統(tǒng)設備、冷凍機設備、給排水系統(tǒng)設備、消防系統(tǒng)設備等。改造后的機電設備系統(tǒng)符合現(xiàn)代大型商業(yè)建筑規(guī)范標準要求，采用具有先進性、智能化程度更高、綠色環(huán)保節(jié)能的機電設備材料。通過改造更新使第一百貨商業(yè)中心成為集現(xiàn)代商業(yè)、藝術、餐飲、零售、生活、休閑、文化娛樂等于一體的大型多元化功能的城市商業(yè)綜合體新地標。

2 機電改造項目管理內(nèi)容

本次機電項目改造管理內(nèi)容可分為：機電改造項目前期對老設備進行排摸管理；機電改造項目設計管理；機電改造設備采購管理；機電改造項目施工過程管理。

2.1 機電改造項目前期對老設備進行排摸管理

機電改造項目前期對老設備進行排摸管理是指對原有老的機電系統(tǒng)設備使用運行情況進行全面了解的過程。由于一些機電設備已經(jīng)年久老化，有些機電設備材料已經(jīng)不能符合現(xiàn)代智能化控制和綠色環(huán)保節(jié)能的要求，某些機電系統(tǒng)已經(jīng)不能滿足現(xiàn)行國家機電設計技術規(guī)范標準要求，只有對老建筑物原有機電系統(tǒng)的設備材料進行實地排摸、檢查、測試后才能充分了解老的機電系統(tǒng)設備的實際運行和使用情況，對機電設備材料的更新?lián)Q代做出判斷：哪些機電設備材料還可以繼續(xù)使用，哪些機電設備材料需要維修，哪些機電設備系統(tǒng)必須改造更新。機電改造項目管理對老的機電設備使用情況進行現(xiàn)場排摸、檢查、測試是非常必要的。我們項目管理公司組織了設計院和安裝公司的機電工程師對老的機電設備名稱、設備編號、生產(chǎn)安裝日期、設備技術參數(shù)、安裝位置、數(shù)量、外觀、使用狀況進行現(xiàn)場排摸、檢查、測試，并拍攝現(xiàn)場照片收集技術資料，對不能繼續(xù)使用的老機電設備出具更新?lián)Q代的建議報告。通過對老的機電設備排摸得出這次需要更新改造的機電設備材料，例如：電氣配電設備材料包括配電箱和控制箱及用電計量系統(tǒng)、開關插座、電線電纜等，照明設備材料包括商場燈具、消防應急燈、誘導燈、泛光照明等，冷凍機和空調(diào)設備包括屋頂風冷熱泵機組、冷凍機組、空調(diào)冷凍水泵等，消防設備包括消防水泵、噴淋水泵、消防報警控制系統(tǒng)等，弱電智能化設備包括綜合布線、電話網(wǎng)絡系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、收銀系統(tǒng)、無線WIFI(AP)點位等，使改造后采用的機電設備材料體現(xiàn)其先進性、智能化和綠色環(huán)保節(jié)能。

2.2 機電改造項目設計管理

機電改造項目設計管理的主要內(nèi)容是設計進度和設計質(zhì)量管理，審閱設計圖紙以滿足業(yè)主提出的招商技術條件需求，組織施工圖會審和設計交底，對施工圖設計變更進行有效管理，對機電設備技術參數(shù)進行核定等工作。機電改造項目設計管理分以下三個階段進行。

第一階段是方案設計。我們項目管理公司要求設計院的電氣專業(yè)、暖通專業(yè)、給排水專業(yè)、弱電智能化專業(yè)的機電設計工程師，向第一百貨商業(yè)中心的業(yè)主和建筑設計專業(yè)收集各層樓商業(yè)的業(yè)態(tài)布置圖和機電設計技術需求參數(shù)等內(nèi)容。由于在方案設計階段時業(yè)主正在進行招商工作，還不能提供完整的招商租戶機電設備實際的使用技術參數(shù)，所以設計院機電設計工程師只能根據(jù)對老的機電設備和系統(tǒng)排摸情況及通常國家商業(yè)綜合體的機電設計標準和技術參數(shù)來估算各樓層的機電設備技術數(shù)據(jù)，設計出機電相關專業(yè)的系統(tǒng)配置方案；繪制機電系統(tǒng)圖、機電設備布置圖、公共區(qū)域的機電方案圖；編寫機電技術設計說明等。

第二階段是施工圖設計。在機電設計方案得到業(yè)主等各部門認可以后，業(yè)主的招商工作也有了一些進展。部分商業(yè)租戶與業(yè)主簽訂了租賃協(xié)議并提出了具體的機電使用需求技術參數(shù)，設計院的機電工程師開始設計機電各專業(yè)的各項施工圖。由于該項目是著名老建筑，現(xiàn)場老的機電管線非常復雜，資料也不完整，所以需要設計院的各位機電工程師經(jīng)常到工程現(xiàn)場實地了解情況，現(xiàn)場查看相關機電管線安裝位置和管線走向等，收集相關機電設計實際技術資料，然后進行機電施工圖設計，包括電氣設備布置、配電管線、電氣照明布置、暖通設備布置、暖通管道、給排水設備布置、給排水管道、消防設備布置、消防管道、弱電智能化設備布置、綜合布線等。完整的機電施工圖設計完成后由設計審圖公司專家進行審圖。

第三階段是精裝修設計。隨著工程施工的進展，大部分商業(yè)招商租戶也得以確定，各租戶與業(yè)主也簽訂了租賃合同，開始進行項目的精裝修設計工作。機電設計工程師需要配合精裝修公司的設計部門進行機電末端設備布置設計，由于某些招商租戶調(diào)整平面布置位置，機電設計隨著二次精裝修布置圖設計的修改必須重新調(diào)整機電設計圖紙和繪制機電修改施工圖。為了滿足招商客戶的要求，我們管理公司和業(yè)主要求機電設計工程師必須到工程施工現(xiàn)場辦公設計圖紙，在項目施工過程中發(fā)現(xiàn)問題及時處理解決，滿足工程項目施工質(zhì)量和施工進度的要求。

2.3 機電改造設備采購管理

機電改造設備采購管理的主要工作是技術、質(zhì)量、價格、供貨進度等的管理，首先必須審閱機電設備的招標采購技術文件，確認機電設備采購的各項技術參數(shù)均符合機電設計要求，機電設備的質(zhì)量、價格和供應進度等必須滿足改造項目施工安裝和使用要求。由于第一百貨商業(yè)中心是著名老建筑改造項目，原有機電設備布置房間面積較小，為了滿足機電設備現(xiàn)場安裝的需要，要求機電設備供應商的技術人員對項目現(xiàn)場進行實地勘察，充分了解施工項目現(xiàn)場的實際情況，并由設計院的機電設計工程師向機電設備生產(chǎn)單位的技術人員進行技術交底。我們還組織了設計、監(jiān)理、施工安裝工程師對機電設備供應單位的生產(chǎn)工廠進行考察，考察設備的生產(chǎn)制造工藝流程工廠生產(chǎn)情況，并對機電設備生產(chǎn)質(zhì)量進行監(jiān)督，確保機電設備元器件的品牌必須符合招標技術要求等。我們對機電設備供貨周期進行了有效的監(jiān)管，要求機電設備的供貨進度必須滿足工程施工安裝整個進度計劃的實施，并對大型機電設備運到現(xiàn)場吊裝就位等進行管理。

2.4 機電改造項目施工過程的管理

機電改造項目施工過程的管理主要是對施工質(zhì)量、進度、安全等方面進行管理。該項目的機電安裝工作由上海安裝工程集團有限公司承擔，并有機電分包單位的消防和弱電智能化專業(yè)施工單位參加。施工質(zhì)量和施工進度對于第一百貨商業(yè)中心機電改造項目極為關鍵。我們管理的主要內(nèi)容有審查承包商提交的施工組織設計和施工技術方案，對施工現(xiàn)場進行機電工程施工安裝的質(zhì)量、進度、安全等進行檢查。對于機電設備材料的安裝，要求施工單位必須嚴格按照設計院提供的施工設計圖紙內(nèi)容及施工技術規(guī)范要求進行機電設備材料的施工安裝，有效控制現(xiàn)場施工安裝的工程質(zhì)量和施工進度，并做到安全文明施工。管理總承包單位和各機電施工分包單位建立和完善施工管理制度和施工技術、質(zhì)量、進度計劃、安全保證體系，要求施工單位按照提交的施工進度計劃實施。由于在機電改造施工中遇到的現(xiàn)場施工問題比較多，我們要求設計院的機電工程師來現(xiàn)場指導。我們組織現(xiàn)場工程例會和各項技術專題會議，施工中發(fā)現(xiàn)的問題由管理公司、業(yè)主方、設計院、施工單位的工程師現(xiàn)場共同討論解決。我們在機電管理中要求每位機電安裝操作工人必須持證上崗，現(xiàn)場由機電安裝項目經(jīng)理和項目機電專業(yè)工程師負責，機電設備和管線施工要求必須符合國家設計和施工驗收的規(guī)范。

我們對各機電施工單位進行有效的機電改造項目施工管理并充分發(fā)揮工程監(jiān)理的作用，由監(jiān)理工程師負責監(jiān)理現(xiàn)場的機電施工安裝質(zhì)量，要求機電監(jiān)理工程師對送到項目現(xiàn)場的機電設備和材料進行質(zhì)量檢查驗收，絕不允許使用不符合設計要求和國家標準的設備材料進場，對不符合要求的設備材料退貨處理。我們項目管理公司協(xié)同監(jiān)理單位的工程師對各項機電設備進行現(xiàn)場安裝調(diào)試監(jiān)管(包括配電箱、電氣控制箱、消防設備、空調(diào)設備、給排水設備、油煙處理設備等)，最終組織質(zhì)檢部門和設計院及監(jiān)理工程師進行機電設備安裝質(zhì)量檢查和驗收，通過檢查驗收提出整改意見，要求施工安裝單位按照預定的時間進行整改。我們還組織了上海建科檢驗有限公司對室內(nèi)商場的空氣質(zhì)量和水質(zhì)進行了檢測，均達到國家標準。

3 執(zhí)行新的國家規(guī)范和應用新型機電設備材料

我國新的建筑機電設計和施工驗收規(guī)范標準，對于著名歷史保護建筑的機電系統(tǒng)設備材料在設計、施工、運行方面也有了新的要求，要求機電設備材料向先進的智能化方向發(fā)展，要求使用更加節(jié)能、高效率、綠色環(huán)保、操作使用更加方便的機電設備材料，所以這次改造項目全部應用了現(xiàn)代新穎智能化、高效、綠色環(huán)保節(jié)能型的機電設備材料，例如：老的商業(yè)照明燈光是使用普通型熒光燈，改造后采用新穎綠色環(huán)保高效的 LED 節(jié)能燈，照明視覺效果和節(jié)能指標比以前有了很大的提高。老的監(jiān)控設備系統(tǒng)是使用模擬式系統(tǒng)，改造后的監(jiān)控設備系統(tǒng)采用數(shù)字式系統(tǒng)，實現(xiàn)了監(jiān)控系統(tǒng)的智能化，計算機圖像處理、便于查找、提高了監(jiān)控圖像的質(zhì)量與監(jiān)控效率等。改造后的空調(diào)機組采用新型綠色環(huán)保型機組，符合現(xiàn)代綠色環(huán)保要求。改造后商業(yè)建筑物內(nèi)的機電設備采用 BA 智能化系統(tǒng)管理，包括空調(diào)冷熱源、送排風、照明燈監(jiān)測控制，對第一百貨商業(yè)中心的機電設備系統(tǒng)實現(xiàn)了科學管理顯得尤為重要。我們在管理設計和施工單位時按照新的現(xiàn)行建筑機電規(guī)范和政府要求執(zhí)行，充分體現(xiàn)了機電設備的先進性和可靠性、節(jié)能和高效率、綠色環(huán)保、智能化運行。

4 結(jié)語

上海第一百貨商業(yè)中心的機電改造項目對老舊大型商業(yè)綜合體今后的科學智能化管理運行有著重大的影響。我們對機電改造工程的設計和各機電設備材料施工安裝調(diào)試等項目的工程技術質(zhì)量和投資控制、進度管理等，使得第一百貨商業(yè)中心建筑的機電設備(包括電氣設備的配電箱、控制箱等；照明燈光設備；弱電智能化設備、電梯設備、空調(diào)系統(tǒng)的設備、冷凍機設備、給排水系統(tǒng)的設備、消防系統(tǒng)的設備等)能夠達到國家現(xiàn)行的技術規(guī)范要求，并符合現(xiàn)代化大型商業(yè)綜合體項目的科學智能化運行的要求，進而促進第一百貨商業(yè)中心有了很大的發(fā)展。這個工程的土建及機電改造項目管理工作，使我們?yōu)榇笮屠仙虡I(yè)歷史保護建筑的土建及機電改造工程積累了豐富的經(jīng)驗。