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    房地產(chǎn)成本管理的認(rèn)識與分析

    2018-02-14 15:25:15
    建材與裝飾 2018年51期
    關(guān)鍵詞:動態(tài)資金成本

    石 瑤

    (西安經(jīng)發(fā)城市發(fā)展有限公司 陜西西安 710000)

    引言

    我國在房地產(chǎn)的成本管理方面有三個時期,即:從2003年開始成本核算時期,到2006年逐漸強(qiáng)調(diào)成本控制時期,至2009年發(fā)展為成本策劃時期,因此,通過各個時期,對成本管理現(xiàn)狀和對策進(jìn)行研究十分有必要。

    1 我國的房地產(chǎn)成本管理現(xiàn)狀

    (1)成本核算強(qiáng)調(diào)算得準(zhǔn),算得塊。目前大多數(shù)房地產(chǎn)公司在成本管理工作上還保持在核算階段水平,除了與整個行業(yè)在成本管理方面的重視程度不夠之外,更直接的原因是具備管理經(jīng)驗(yàn)和思維人才的缺乏。成本管理的重點(diǎn)為核算,如果不能有效控制成本,則不利于為企業(yè)在經(jīng)營過程提供有效的成本信息,從而實(shí)現(xiàn)正確決策。

    (2)在成本控制時期,主要強(qiáng)調(diào)對目標(biāo)成本的嚴(yán)格控制,使成本不超過目標(biāo)成本。目標(biāo)成本主要用在指導(dǎo)過程中,合同的簽訂以及變更,同時在此過程中,還應(yīng)定期將目標(biāo)成本和動態(tài)成本之間進(jìn)行對比??刂菩统杀竟芾硭悸肥窃谑潞笮统杀竞怂惚┞冻龀杀臼Э氐葐栴}后的一個思路轉(zhuǎn)型,這就要求成本人員對整個項(xiàng)目有一定的認(rèn)知和管理能力,不只針對成本控制,還要對設(shè)計及策劃階段有一定的把握。在項(xiàng)目推進(jìn)過程中通過目標(biāo)成本與動態(tài)成本的對比分析,找出差異,盡量防止成本超標(biāo),實(shí)現(xiàn)成本的過程管控。

    (3)成本策劃時期,主要解決前期合理設(shè)置目標(biāo)成本的問題,強(qiáng)調(diào)用好每分錢,追求結(jié)構(gòu)的最優(yōu)化。成本策劃階段意味著房地產(chǎn)成本管理已經(jīng)趨于成熟。該階段的成本管理是根據(jù)項(xiàng)目收益作為最終的目的,從而進(jìn)行對產(chǎn)品策劃與設(shè)計,已經(jīng)跳出固定的成本管理思維,而產(chǎn)品策劃和成本控制同時進(jìn)行,最終從設(shè)計、銷售、成本、工程、財務(wù)等整體上解決項(xiàng)目收益問題。

    2 成本管理措施

    2.1 動態(tài)成本

    動態(tài)成本是項(xiàng)目實(shí)施過程中各個單項(xiàng)合同的實(shí)際成本與目標(biāo)成本的控制結(jié)果。目標(biāo)成本制定后,受人、材、機(jī)等因素的市場價格變化影響,以及設(shè)計變更、工程量變以及經(jīng)濟(jì)簽證等因素影響,它會發(fā)生變化,此變化應(yīng)通過動態(tài)成本變化反映出來,一直到項(xiàng)目結(jié)束。動態(tài)成本相當(dāng)于最終預(yù)期成本,最根本在“動態(tài)”兩字上,主要包含兩部分內(nèi)容:已發(fā)生和待發(fā)生。其中,已經(jīng)發(fā)生部分包括已發(fā)生合同和已經(jīng)確認(rèn)的變更簽證;待發(fā)生部分包括預(yù)估變更和即將發(fā)生的事項(xiàng),由此,我們得出:動態(tài)成本=已定合同+已定變更+預(yù)估變更+即將發(fā)生的事項(xiàng)。

    2.2 如何有效管控動態(tài)成本

    (1)動態(tài)成本重點(diǎn)在于對未發(fā)生成本的控制,首先,企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況設(shè)定控制目標(biāo),比如,普通高層的建安費(fèi)用和別墅的建安費(fèi)用相差較大,必須分別設(shè)定,而且要和市場情況相吻合,只有目標(biāo)成本設(shè)定的準(zhǔn)確,成本控制的第一步就做好了。第二步,編制動態(tài)成本月報,月報的內(nèi)容要包含編制說明,成本完整信息、簽證變更、成本明細(xì)、招投標(biāo)、合同付款等內(nèi)容。比如:本人在編制本公司項(xiàng)目成本月報時,合同未簽訂時,按預(yù)估造價計入月報,合同簽訂后,按合同價款計入月報,發(fā)生變更簽證后將估算的變更簽證造價計入月報,工程結(jié)算后,按結(jié)算審定造價計入月報,每月按發(fā)生情況更新,預(yù)警,達(dá)到成本控制的目的。

    (2)合同預(yù)警和控制雖然形成了成本過程的事前管控,但更多是成本已經(jīng)進(jìn)入即將超支和正在超支的階段,因此還需要建立成本月報表,通過成本控制月報表來回顧成本發(fā)生情況。要想真正做好成本月報表,單純依靠成本人員是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,還必須要業(yè)務(wù)相關(guān)部門全面深入?yún)⑴c進(jìn)來,提前發(fā)現(xiàn)潛在的成本風(fēng)險,并針對問題提出解決對策。比如:設(shè)計要回顧設(shè)計的成本,營銷要回顧營銷的成本,工程的要回顧工程的成本。只有業(yè)務(wù)部門也參與進(jìn)來,才能從源頭進(jìn)行成本審視。中海地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)中,其成本控制工作做得非常出色,此地產(chǎn)公司在成本控制上有獨(dú)特的方案,即在每個項(xiàng)目的開始階段,以項(xiàng)目成本預(yù)算為根據(jù),快速制定成本的控制目標(biāo),然后將目標(biāo)進(jìn)行分解,便于制定出不同部分的具體控制目標(biāo),將具體的責(zé)任落實(shí)在企業(yè)的各個部門。在公司成立控制成本責(zé)任小組,由部門領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任組長,對每個項(xiàng)目在開發(fā)時期的成本展開綜合評估、商討以及分析,對成本出現(xiàn)的異常情況作出預(yù)警,同時擬定出解決對策,這樣更有效的進(jìn)行成本控制,而不是讓成本控制成為一紙空文。

    (3)在實(shí)際動態(tài)成本回顧中,有可能需要對目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整,如總動態(tài)成本大于目標(biāo)成本時,需要發(fā)起目標(biāo)成本調(diào)整審批。

    (4)建立跟成本有關(guān)的數(shù)據(jù)庫。房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈,房地產(chǎn)商多項(xiàng)目、規(guī)?;陌l(fā)展,科學(xué)理性拿地做項(xiàng)目成為房地產(chǎn)效益管控的重要環(huán)節(jié),成本的難點(diǎn)在于總測不準(zhǔn),不是測高就是估低,沒有施工圖紙作為依據(jù),工程量難估,單價估算也難,這就需要平時將日常經(jīng)驗(yàn)累積下來,形成豐富的知識庫,從而構(gòu)建成本數(shù)據(jù)體系,主要分為:建安成本(土方、樁基、鋼筋混凝土、砌筑、抹灰、門窗、電梯、水、暖、電等都要分類進(jìn)行統(tǒng)計)、當(dāng)?shù)氐牡胤叫砸?guī)費(fèi)、主材價格(建立材料數(shù)據(jù)庫,定期進(jìn)行市場詢價)、主材含量,最后形成單方造價指標(biāo)。

    (5)房地產(chǎn)企業(yè)涉及到巨大的資金流入流出,如果能做到資金的合理運(yùn)作,可以大大降低資金成本,提高企業(yè)利潤。在資金成本控制中,要注意如下重點(diǎn):

    ①根據(jù)工程的實(shí)際預(yù)算制定資金計劃,從而確定各個階段的資金用量,并根據(jù)實(shí)際需求量,籌集項(xiàng)目資金,在此過程中,應(yīng)科學(xué)選擇融資渠道以及融資時間,以最小的成本籌集最多的資金,提高資金的利用效率,最大限度降低大筆資金的投入,降低成本。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身需要不斷擴(kuò)大自身的融資渠道,以合理的方式籌集到更多的資金。如果是上市公司,還可以通過發(fā)行股票的方式籌集資金,以公司債券的發(fā)行,向銀行進(jìn)行貸款或者融資租賃等。

    ②做好資金管理工作,在工程施工期間,會涉及到不同項(xiàng)目資金的支出,因此涉及到工程款項(xiàng)的大量撥付,當(dāng)出現(xiàn)付款需要時,應(yīng)嚴(yán)格按照公司流程以及合同約定,對工程款嚴(yán)格審核,為資金的使用嚴(yán)格把關(guān)。

    ③財務(wù)部門也應(yīng)及時關(guān)注資金的使用情況,不但要控制現(xiàn)金的用量,而且還應(yīng)制定措施使資金快速回籠,在催收應(yīng)收款項(xiàng)的工作上增加力度,在符合合同,同時保證工程進(jìn)度的情況下,最大限度延遲工程各種款項(xiàng)的支付時間,從而減少資金的階段性流出。房地產(chǎn)企業(yè)的年繳稅數(shù)量較大,因此,企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時學(xué)習(xí)各種稅收政策以及財政法規(guī),以便對稅收優(yōu)惠進(jìn)行合理利用,從而減少各項(xiàng)納稅支出,降低企業(yè)的稅負(fù)成本。

    2.3 動態(tài)成本管理中的問題

    (1)動態(tài)成本控制的過程中對變更進(jìn)行預(yù)估將是難點(diǎn)之一,主要原因有精力顧及不到以及預(yù)測不準(zhǔn)等,需要提高成本人員的專業(yè)和經(jīng)驗(yàn)。

    (2)難點(diǎn)之二為預(yù)計要簽約的合同,這部分發(fā)生變動的可能性最大,特別是項(xiàng)目早期,受限于經(jīng)驗(yàn)不足,企業(yè)對后期的合約規(guī)劃金額預(yù)估不準(zhǔn)。這就需要在前期規(guī)劃時要充分考慮后期項(xiàng)目可能會發(fā)生的各種變化。

    (3)成本管理的關(guān)鍵,是對動態(tài)成本的控制程度,確保其和目標(biāo)成本相差不大,但往往事與愿違,很多時候由于前期預(yù)計不準(zhǔn)確,動態(tài)成本超出了目標(biāo)成本。因此,在前期制定目標(biāo)成本時,我們應(yīng)考慮規(guī)劃余量,余量即還沒有想清楚去處的目標(biāo)成本。比如:考慮適當(dāng)?shù)念A(yù)留金。

    (4)個別房地產(chǎn)企業(yè)沒有對施工前期成本控制給予高度的重視,對成本管理的范圍僅局限在施工階段,雖然在工程簽證以及結(jié)算方面取得了較好的結(jié)果,但是卻忽略了對設(shè)計階段成本的控制。在實(shí)際工作中,部分房地產(chǎn)商沒有對項(xiàng)目的可行性進(jìn)行深入的研究,而且做策劃報告的目的也僅是以籌資需要為目的,想要以包裝和策劃實(shí)現(xiàn)最終目的,導(dǎo)致策劃報告缺乏較強(qiáng)的操作性,無法滿足對投資決策進(jìn)行指導(dǎo)的要求。

    (5)在施工過程中,部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有合理預(yù)算有效控制成本,在招標(biāo)、采購、施工隊(duì)伍確定等環(huán)節(jié)缺乏嚴(yán)格的審核以及對可行性的研究,例如:部分企業(yè)過于依賴最低價來確定中標(biāo)單位,缺乏大量具備長遠(yuǎn)合作關(guān)系的供貨商,進(jìn)而對施工質(zhì)量、材料質(zhì)量、材料價格等方面不能產(chǎn)生較好的控制效果。這些因素都可導(dǎo)致施工過程不能對成本合理的控制,導(dǎo)致項(xiàng)目成本支出增加。

    (6)成本管理人員沒有發(fā)言權(quán),在多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)中,往往有一種誤解,認(rèn)為對成本的控制僅是成本部們的工作,與其他部門無關(guān),這就形成了各部門在成本管理過程中的不配合,成本管理人員很被動。

    3 結(jié)論

    近年來,在經(jīng)濟(jì)的發(fā)展下,促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展,其具有投入多、專業(yè)強(qiáng)、周期長、易受市場、政策影響等特點(diǎn)。當(dāng)前,房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制工作上意識不強(qiáng),體系不完善。因此,產(chǎn)企業(yè)要立足長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo),不斷更新管理觀念,建立科學(xué)的成本管理體系,培養(yǎng)優(yōu)秀的成本管理人員,創(chuàng)新管理機(jī)制,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)對成本合理控制,不斷提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

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