對(duì)“三供一業(yè)”中物業(yè)移交的思考和探討

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(山西二建集團(tuán)有限公司，山西 太原 030031)

引言

目前，國內(nèi)國有企業(yè)職工家屬區(qū)供水、供電、供暖和物業(yè)管理(簡稱“三供一業(yè)”)的分離移交工作在如期進(jìn)行著，但其涉及到的因素和問題也隨之出現(xiàn)，其中居民對(duì)物業(yè)管理提出了更多的期望和要求。本文結(jié)合政策要求及工程實(shí)際，對(duì)現(xiàn)有國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”的優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行了分析，對(duì)其改造和維修方案進(jìn)行了論述，并提出了相應(yīng)的處理方法，以解決在使用和施工中遇到的相應(yīng)問題。

1 基本情況及要求

1.1 小區(qū)概況

以某電力國企多層住宅小區(qū)為例，小區(qū)有12幢，共916戶，退休人員居多，屬于房改房性質(zhì)。使用年限20～30年不等，層數(shù)不同，結(jié)構(gòu)形式不一，外墻涂料不統(tǒng)一，小區(qū)違建較多(尤其是底層)，小區(qū)整體呈臟亂差、管理難狀態(tài)。物業(yè)管理差且不收物業(yè)費(fèi)，不收電費(fèi)，不收采暖費(fèi)(電熱)，幾乎由該企業(yè)來補(bǔ)貼。

1.2 工作目標(biāo)

“三供一業(yè)”分離移交工作，對(duì)相關(guān)設(shè)施需進(jìn)行必要的維修改造，達(dá)到城市基礎(chǔ)設(shè)施的平均水平，分戶設(shè)表、按戶收費(fèi)，然后交由專業(yè)化企業(yè)或機(jī)構(gòu)實(shí)行社會(huì)化管理和運(yùn)營，提高服務(wù)質(zhì)量和運(yùn)營效率。這是國家的政策性要求。

1.3 工作要求

到2018年底，國有企業(yè)不再承擔(dān)與業(yè)主發(fā)展方向不符的公共服務(wù)職能，也不再對(duì)職業(yè)家屬進(jìn)行補(bǔ)貼，以切實(shí)減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。原則上先確認(rèn)移交，再維修改造，以維修為主、改造為輔。

2 物業(yè)接收單位確定

為防止移交后發(fā)生“棄管”等短期短板現(xiàn)象及國有資產(chǎn)流失，最好是將物業(yè)移交給有實(shí)力和運(yùn)營能力強(qiáng)的國有物業(yè)公司。其主要承擔(dān)以下職能：

(1)接收：按照中央的有關(guān)文件精神，有序接收移交企業(yè)的非經(jīng)營資產(chǎn)，包括配套設(shè)施的所有權(quán)、國有土地使用權(quán)、相關(guān)檔案資料及公共維修基金等，無償劃轉(zhuǎn)給接收企業(yè)。

(2)維修：對(duì)接收的物業(yè)進(jìn)行必要的維修改造，達(dá)到城市基礎(chǔ)設(shè)施的平均水平。

(3)管理：維修改造后，為提高居民的生活品質(zhì)，相應(yīng)地必須加強(qiáng)小區(qū)的各項(xiàng)管理制度。

(4)運(yùn)營：加強(qiáng)對(duì)接收的非經(jīng)營性資產(chǎn)的運(yùn)營管理，通過探索發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老、商業(yè)等便民服務(wù)項(xiàng)目，在更好地服務(wù)社區(qū)居民的同時(shí)，積極盤活資產(chǎn)，形成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。

3 物業(yè)接收過程中的問題與探討

3.1 調(diào)研摸排

通過人員訪談、資料查閱、走進(jìn)項(xiàng)目等多種方式，進(jìn)行系統(tǒng)的調(diào)研摸排。

3.1.1 資料資產(chǎn)摸排

原始資料相對(duì)而言較容易調(diào)查，但資產(chǎn)由于涉及到移交單位的收益較難摸排，包括含軟硬件設(shè)施、周邊配套、樓座信息、業(yè)主信息、權(quán)屬信息、現(xiàn)存問題和管理需求等，作為后續(xù)整體規(guī)劃、經(jīng)營模式調(diào)整、物業(yè)服務(wù)提升的基礎(chǔ)。例如，樓座信息包括：層數(shù)(地上/地下)、建筑結(jié)構(gòu)、單元數(shù)、梯戶、總建筑面積、房屋類型、建筑年代、戶型數(shù)、底商數(shù)、有無房產(chǎn)證、土地證編號(hào)、產(chǎn)權(quán)說明、辦證情況(規(guī)劃證、施工許可證、竣工驗(yàn)收備案)等。其他信息同理也例出不同的事項(xiàng)進(jìn)行列表，形成統(tǒng)一的模板交給移交單位逐一進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，其統(tǒng)計(jì)量相當(dāng)大，相當(dāng)雜，也有相當(dāng)?shù)碾y度，需要政府部門及居民的配合。

3.1.2 現(xiàn)狀物業(yè)調(diào)研

由于該小區(qū)屬老舊小區(qū)，老職工較多，單位福利較好，很少繳納水電暖及物業(yè)費(fèi)，因此掌握小區(qū)物業(yè)的基本情況是必不可少的。包括小區(qū)及周邊物業(yè)費(fèi)、四至范圍、水電暖收取情況、是否獨(dú)立小區(qū)等。

3.2 配套設(shè)施移交

小區(qū)配套設(shè)施的日常盈利較多，是不情愿交給接收單位的，例如商鋪。但如果物業(yè)公司沒有商鋪的收入，就意味著將來除了物業(yè)費(fèi)外，再?zèng)]有其他的額外收入，很難維持日益增長的各項(xiàng)維修費(fèi)用及人員費(fèi)用。尤其是國企居民在少繳或不繳物業(yè)費(fèi)的慣性思維影響下，物業(yè)公司更難以經(jīng)營，這使得商鋪成為移交與接收雙方的一個(gè)矛盾點(diǎn)。對(duì)此，可通過土地證的范圍來確定門面房的歸屬。

3.3 標(biāo)準(zhǔn)的確定

關(guān)于各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，無論對(duì)于政府部門或者各公司來講都是一個(gè)難點(diǎn)，況且各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)是相輔相成的，缺一不可。

3.3.1 費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)

費(fèi)用包括相關(guān)設(shè)施維修維護(hù)費(fèi)用、可研費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用、舊設(shè)備設(shè)施拆除費(fèi)用、施工費(fèi)用及監(jiān)理費(fèi)，通過現(xiàn)場測量得出數(shù)據(jù)后，經(jīng)過設(shè)計(jì)，可研、預(yù)算得到總額，經(jīng)雙方和政府部門確定后，一次性劃拔給接收單位，平均費(fèi)用不得低于國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的7 500元/戶。但對(duì)于不同小區(qū)，由于住宅的年限和小區(qū)道路的破損程度不一，很難確定一個(gè)固定費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。

3.3.2 改造標(biāo)準(zhǔn)

改造標(biāo)準(zhǔn)既與小區(qū)的時(shí)間長短有關(guān)，也與原國有企業(yè)的效益有關(guān)。有的國有企業(yè)效益較好，欲再最后一次“搭車”給自己的職工改善居住環(huán)境，因而會(huì)在國家的最低補(bǔ)償費(fèi)用的基礎(chǔ)上再另外多投入，勢必會(huì)造成改造標(biāo)準(zhǔn)的提高，當(dāng)然費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)也就會(huì)相應(yīng)地提高。

3.3.3 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

在上述兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)下，相應(yīng)地可確定將來物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。若費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和改造標(biāo)準(zhǔn)高，則相應(yīng)地服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)高，相反則低。當(dāng)然物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要與當(dāng)?shù)卣贫ǖ臉?biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)，在政府標(biāo)準(zhǔn)的前提下體現(xiàn)特色，體現(xiàn)新穎，體現(xiàn)優(yōu)先，例如智能停車、能源管控、微信鑰匙等，讓居民確實(shí)感受到溫暖舒適幸福。

3.4 過渡期的管理

由于“三供一業(yè)”涉及面廣、投資大、工期長，涉及到政府部門和自來水、熱力、電力、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工及物業(yè)等公司，交叉性和復(fù)雜性可想而知，預(yù)計(jì)過渡期約3年，這期間不可預(yù)見因素較多。首先，最明顯的是各小區(qū)在施工中較為雜亂，相應(yīng)地小區(qū)的管理也異常復(fù)雜，所以制定和實(shí)施過渡期的管理制度非常必要。其次，在居民物業(yè)費(fèi)的繳納方面，受長期依賴國企補(bǔ)貼的慣性思維影響，一部分居民不想繳納任何費(fèi)用，而現(xiàn)在改由自己繳納相關(guān)費(fèi)用，這無形中給物業(yè)公司的管理造成了一定困難。

3.5 掌握節(jié)點(diǎn)

在接收過程中，必須把握好兩個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)：一是正式協(xié)議的簽訂，若超過國家規(guī)定的期限，移交單位拿不到國撥資金；二是資產(chǎn)移交的時(shí)間，若資產(chǎn)不明了，會(huì)對(duì)將來的物業(yè)管理造成相當(dāng)大的困難。

4 物業(yè)接收方案思路

4.1 確定物業(yè)接收流程

物業(yè)接收內(nèi)容及流程包括：簽訂框架協(xié)議、現(xiàn)場勘測、方案設(shè)計(jì)、可行性研究報(bào)告、評(píng)審可行性研究報(bào)告、資產(chǎn)摸排、維修基金匯算、三年過渡期估算、擬定維修方案、費(fèi)用測算、簽訂正式移交協(xié)議、資金到位、施工圖設(shè)計(jì)、非經(jīng)營性資產(chǎn)移交、施工監(jiān)理招投標(biāo)、維修維護(hù)施工、驗(yàn)收審計(jì)等。

4.2 物業(yè)接收方案的實(shí)施

接收單位應(yīng)成立專項(xiàng)“三供一業(yè)”小組，參加國家組織的專業(yè)培訓(xùn)，在移交單位的配合下，群策群力，爭取在實(shí)施過程中不出現(xiàn)漏洞，平穩(wěn)過渡。在方案設(shè)計(jì)中，設(shè)計(jì)院應(yīng)采用先進(jìn)的理念，結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，包括小區(qū)功能分析、綠地分析、車位分布、消防分布、道路、景觀、弱電、室外排水、庭院照明等。對(duì)比改造前后的技術(shù)指標(biāo)，將小區(qū)提升的服務(wù)項(xiàng)目公布于眾，并做好宣傳冊(cè)和宣傳影像，把“臟亂差”的老舊小區(qū)規(guī)劃成滿足美觀、安全、周到、私密、智能等要求的現(xiàn)代化的舒適幸福小區(qū)。

5 結(jié)語

“三供一業(yè)”是一項(xiàng)利國利民的政策，會(huì)在全國成千上萬的小區(qū)開展，對(duì)于國企減負(fù)，改善居民環(huán)境，提高小區(qū)服務(wù)質(zhì)量以及保護(hù)環(huán)境等都有巨大幫助。因此，必須大力宣傳“三供一業(yè)”的文件精神，通過多方面的努力，務(wù)必做到物業(yè)可靠、方案可行、效果可喜。