淺析人民幣貶值背景下房地產(chǎn)市場所受影響及其防范對策

李沈煒

摘 要 人民幣匯率波動一直是我國金融領域備受關注的問題，因為它涉及居民消費，也涉及進出口企業(yè)的發(fā)展，給房地產(chǎn)行業(yè)也帶來了不小壓力?；诖?，本文試探析人民幣貶值對我國房地產(chǎn)市場的影響，并提出解決的對策，希望能提供幫助。

關鍵詞 人民幣貶值 房地產(chǎn)市場 影響及對策

一、人民幣貶值的原因

一個國家貨幣匯率的變動是相對而言的，它需要與另一個國家的貨幣幣值進行比較才能得出“升值”或“貶值”的結論。而影響我國人民幣貶值的原因是多方面的，既有外部因素也有內(nèi)部因素。首先是國際經(jīng)濟環(huán)境的影響因素。我國的貨幣受到國際經(jīng)濟環(huán)境因素的影響比較明顯，若某經(jīng)濟大國采取一些政策主動提高本國貨幣價值，則貨幣會相對升值，而人民幣則相對貶值，使得人民幣處于“被動貶值”的狀態(tài)。我國的人民幣匯率變動幅度容易受歐美強國的貨幣政策變動而變動。在國際貿(mào)易中，若出口量常年小于進口量，進出口比例不平衡，一方的偏差將會造成人民匯率的降低。

其次便是國內(nèi)因素，主要包括市場供求關系和政府政策。人民幣貶值在一定程度上能促進我國企業(yè)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，但貶值帶來的是更多的不確定性。首先，若市場的供給小于需求，說明目前市場的供給量遠不能滿足目前的消費需求，此時商家會提升商品價格，原本10元能買到的一件商品現(xiàn)在要花15元才能買到，說明原來的錢變得沒那么“值錢”了，消費者需要花更多的人民幣才能買到同一件商品，這樣一來便造成人民幣貶值。另一個因素是政府的宏觀調(diào)控政策，政府會根據(jù)目前市場貨幣發(fā)行量、貨幣流通度以及國內(nèi)外宏觀市場環(huán)境來調(diào)整市場貨幣發(fā)行量，當人民幣發(fā)行量減少，則紙幣數(shù)量相對少，人民幣升值;反之，當貨幣發(fā)行量增加，則紙幣數(shù)量增加，人民幣貶值。市場上流通的貨幣交易頻繁度會降低。

因此，人民幣的貶值情況其實影響到了我國發(fā)展的各行各業(yè)。企業(yè)需要通過匯率波動來調(diào)整自身經(jīng)營策略，對于房地產(chǎn)行業(yè)亦是如此。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展需要貨幣支持，更需要相對穩(wěn)定的金融市場作為保障，而人民幣的貶值勢必會對我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生不可估量的損失與沖擊。

二、人民幣貶值背景下房地產(chǎn)市場所受影響分析

（一）房地產(chǎn)投機行為增加，加速泡沫經(jīng)濟

在人民幣貶值的背景下，市場的“熱錢”會大量流出，套利行為增加。所謂熱錢，指的是在金融交易市場中，為了追求短期收益，利用買賣差價賺取利潤的投資方式，其本質(zhì)就是一種商業(yè)投機。投機者利用匯率波動帶來的差價，獲取一定報酬，一般操作時間短，周期短，門檻低。但這種行為嚴重擾亂了房地產(chǎn)的市場經(jīng)濟秩序，其產(chǎn)生的經(jīng)濟價值具有不穩(wěn)定性。相關資料顯示，我國是房地產(chǎn)“熱錢”投資金額最高的國家，這也說明了在目前經(jīng)濟發(fā)展勢頭旺盛的時代，許多人為了追求短期利益而作出大量不合理不科學的投資行為?！盁徨X”的大范圍流出，為一些企業(yè)實現(xiàn)虛假報款提供了便利條件，他們在海關發(fā)票上進行技術修改，做一些信息偽造處理，從而瞞騙貨物出口信息，實現(xiàn)對大量金錢的“變身”。這是一種違法經(jīng)濟操作行為，卻很難被發(fā)現(xiàn)，如此行為必然會對我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展造成不良影響，一旦房地產(chǎn)開發(fā)商的資產(chǎn)價格出現(xiàn)了崩潰現(xiàn)象，就一定會通過財富效應進行消費轉(zhuǎn)移。

（二）影響我國經(jīng)濟發(fā)展，觸發(fā)金融危機

如上一點所說，熱錢的大量轉(zhuǎn)移會影響房地產(chǎn)開發(fā)商的投資，而在世界經(jīng)濟發(fā)展史上，因市場經(jīng)濟泡沫產(chǎn)生的房地產(chǎn)不良影響也是存在的。如在1990年，日本就曾因此遭受了有史以來房地產(chǎn)市場的重創(chuàng)，在此后花費了十幾年時間去修復經(jīng)濟，這不僅使日本的房地產(chǎn)商面臨破產(chǎn)舉債危機，還使日本股價整體大幅下跌，產(chǎn)生大量壞賬，從而造成整個國家的經(jīng)濟萎靡，失業(yè)率上升，社會發(fā)展秩序遭到嚴重破壞。而此后許多國家也吸取了日本的發(fā)展經(jīng)驗，加大政府對市場經(jīng)濟的調(diào)控力度，但是由于市場經(jīng)濟發(fā)展本身具有很大的不確定性，因此仍然難以保持長期穩(wěn)定發(fā)展，2008年的金融危機就是最好代表，那次的危機波及面比日本更廣，觸發(fā)了全球性的危機風險，使得整個全球市場面臨嚴重震蕩乃至崩盤。

（三）一線城市房價成倍增長

人民幣貶值對我國房地產(chǎn)行業(yè)的又一大影響便是對我國經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的房價的影響。目前，我國的房產(chǎn)開發(fā)的投資增速在逐年提高，近幾年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速雖低于全社會固定資產(chǎn)投資增速，但增速都在逐年提升。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示：從2015年至2017年，全社會固定資產(chǎn)投資增速分別為10%、8.1%、7.2%，增速在下降;國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速分別為6.0%、6.9%、7.0%，增速在上升。房產(chǎn)開發(fā)的投資增速提高值得我們關注：一方面，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的提升，會對上游的鋼鐵、建材需求產(chǎn)生較大影響，會增加上游產(chǎn)品價格上漲的需求動力，甚至使相關的上游產(chǎn)品價格上升;另一方面，近幾年投資增長速度明顯放緩，基本保持平穩(wěn)態(tài)勢，說明“限購令”等措施取得了一定成果。另一個問題便是房價收入比過高。假如一套房子300萬，夫婦倆一個月的稅前收入為2萬，則一年收入為24萬，房價收入比就是300︰4，即12.5︰1，這樣的指標是過高的。一般國際公認的標準是3︰1至6︰1，房價收入比能夠從宏觀上看出家庭收入與房價的關系，從而評判家庭中購買住宅的能力上升還是下降。西歐國家房價收入比約為3︰1，日本約5︰1，美國約6︰1，而中國是10︰1至15︰1。另外，我國房價收入比地域差異大，大中城市在6︰1以上。大城市的房價收入比超過世界公認值，是比較危險的信號，需引起重視。

三、人民幣貶值背景下房地產(chǎn)市場所受影響的對策分析

（一）增強房地產(chǎn)企業(yè)資金管理能力

針對貨幣貶值，房地產(chǎn)商要增強安全防范意識。第一，拓寬籌資渠道，完善籌資體系，建議鼓勵多種籌資方式，減少對銀行貸款的依賴，滿足不同企業(yè)的多樣需求。如建立專業(yè)的信貸機構，加速企業(yè)資金籌集，做到規(guī)范化。第二，慎重選擇開發(fā)項目，合理調(diào)整戰(zhàn)略。針對間接融資過多的問題，房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)自身資金流量情況量力而行，避免因過度擴張而盲目籌集民間資本，高額的利息只會加大債務風險。在選擇項目時，應做好調(diào)查研究工作，對地區(qū)的用房需求進行預算，結合自身實力來決定是否開發(fā)。第三，制定合理的償債計劃。房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)借款金額、借款期限、可承受的利率等要素，結合自身企業(yè)現(xiàn)實情況，將各種舉債方式的利弊一一列出，選出最合適的償債方案。只有做到量入為出，才能有備無患。另外，償債計劃應體現(xiàn)預測性和前瞻性，企業(yè)不僅要對當下時間點的償債能力進行分析，還要做好償債預算表，對下一月度、季度甚至年度可能產(chǎn)生的債務進行預算，保證到時有足夠的資金償還。

（二）加強調(diào)控，保持人民幣匯率穩(wěn)定

央行要加強宏觀調(diào)控，要平衡好國家干預與市場自由的尺度，做好對企業(yè)和市場的監(jiān)管力度。同時，央行要制定完善的貨幣發(fā)行機制，對發(fā)行量、發(fā)行情況、信息披露等各方面都要做好完善工作，平衡好國家干預與市場自由的尺度，強化市場監(jiān)管力度;同時，完善我國的貨幣運行機制和各類結算方式，給予市場一定的自由度，這樣才能鼓勵中國企業(yè)更好地走出去，保證進出口企業(yè)能夠有更多的渠道融資、開拓市場方式、增加收益、提升國際影響力，實現(xiàn)真正的貨幣自由交易。自從中國加入全球經(jīng)濟活動以來，人民幣匯率波動幅度較大，這不利于我國企業(yè)走向國際市場競爭，因此要適當采取干預政策，重視人民幣的匯率變動，重視貨幣的國際管理活動，并依據(jù)匯率變動制定相應措施。

（三）強化風險安全監(jiān)管意識

當前人民幣升值無論是因為國內(nèi)因素還是國際因素影響，對房地產(chǎn)造成的影響都是復雜多變的。而作為房地產(chǎn)商，不僅要加大自身產(chǎn)品創(chuàng)新研發(fā)力度，更要注重自身內(nèi)部安全監(jiān)管。自金融危機爆發(fā)后，人民幣的發(fā)行量與國內(nèi)居民的消費能力并不匹配，并且大量人民幣的發(fā)行導致物價上漲，而此時居民收入并沒有跟著上漲，導致國內(nèi)居民生活成本變高，生活壓力加大。實現(xiàn)真正的貨幣自由交易，匹配好市場的供求關系，房地產(chǎn)商要適應國際經(jīng)濟條例，實時關注匯率變動情況，加快自身轉(zhuǎn)型升級，立足于自身發(fā)展，打造符合國際標準的產(chǎn)品。政府也要適當采取干預政策，重視人民幣的匯率變動，重視貨幣的國際管理活動，并依據(jù)匯率變動制定相應措施。

（四）提升營運能力，拓寬籌資渠道

針對中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的匯率波動問題，建議應加強自身建設，一旦發(fā)現(xiàn)問題，可以及時發(fā)出警告，綜合評價財務風險。另外，要建立專業(yè)的信息管理機構，面對市場作出積極反應，配備專業(yè)財務人員，做到準確性、及時性。要拓寬籌資渠道，償還資金，運用多種方式償債，增強償債能力，如通過增資擴股，將籌集到的資金用于償債;又如，與金融機構舉債，利用企業(yè)自身的商業(yè)信用可以籌集到較高的金額和較低的利息;再如與其他企業(yè)合作，合作拿地，合作建房，收益共享，降低企業(yè)還貸壓力。當然，企業(yè)也要根據(jù)自身情況合理規(guī)劃，在自己可承受的范圍內(nèi)合理籌資。

四、結語

人民幣貶值是目前我國經(jīng)濟發(fā)展中遇到的難題，也是急需引起關注的問題。我國房地產(chǎn)商作為行業(yè)巨頭，其發(fā)展容易受到人民幣匯率的波動而變化。因此，本文先是對人民幣貶值產(chǎn)生的問題做了一些分析，然后以我國房地產(chǎn)商作為研究對象，對中國房地產(chǎn)企業(yè)在人民幣貶值的環(huán)境下的發(fā)展提出一些中肯的建議。希望通過一系列的分析，能對中國房地產(chǎn)企業(yè)的管理提供一點幫助。

（作者單位為廈門大學）

參考文獻

[1] 曾導.人民幣貶值的原因及影響探討[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2018，39（33）：40-41.

[2] 吳東蔓.人民幣貶值對我國房地產(chǎn)市場的影響及對策[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2018（17）：383.

[3] 聶遙倩.人民幣匯率對我國房地產(chǎn)市場價格的影響研究[D].吉林大學，2018.