論我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在的問(wèn)題與對(duì)策

■洪國(guó)定

紹興春風(fēng)投資有限公司

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與建設(shè)，對(duì)城市現(xiàn)代化建設(shè)做出了很大的貢獻(xiàn)，也有效改善了人們的工作與生活環(huán)境，但是也不可避免地存在規(guī)劃不合理、運(yùn)營(yíng)不善、形象工程等方面的問(wèn)題。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資較大，近年來(lái)存在著較大的“泡沫”，隨著我國(guó)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)調(diào)控與監(jiān)督力度的加大，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也開(kāi)始面臨更多的潛在風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，必須針對(duì)當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在的主要問(wèn)題，采取更加有效的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策略。

1 當(dāng)前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在的主要問(wèn)題

1.1 開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)缺乏準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與建設(shè)，由于與商業(yè)經(jīng)營(yíng)存在著十分密切的聯(lián)系，所以在對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)和建設(shè)時(shí)，一定要加強(qiáng)科學(xué)規(guī)劃和系統(tǒng)設(shè)計(jì)，做出準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，這樣才能為后期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)奠定良好的基礎(chǔ)。但是我國(guó)很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與建設(shè)，都是將精力集中在了開(kāi)發(fā)與建設(shè)環(huán)節(jié)，對(duì)后期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)沒(méi)有進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研和準(zhǔn)確的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，所以在市場(chǎng)定位上很難保證準(zhǔn)確與合理。例如，有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，在開(kāi)發(fā)與設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，過(guò)于追求建設(shè)成本的控制和使用面積的最大化，或者就是為了便于出租或銷(xiāo)售，所以在商業(yè)功能的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)上存在“貪大求全”方面的問(wèn)題，在項(xiàng)目建成后再進(jìn)行功能改造或物業(yè)形態(tài)的改變，就會(huì)造成很多的資源浪費(fèi)。

1.2 開(kāi)發(fā)建設(shè)缺乏與招商經(jīng)營(yíng)的有效對(duì)接

商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，國(guó)內(nèi)與國(guó)外存在著比較大的差異，由于國(guó)外土地私有化的屬性，很多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后常常是只租不售，看重的是長(zhǎng)期收益，反觀國(guó)內(nèi)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與建設(shè)，由于受到開(kāi)發(fā)投入、建設(shè)成本等因素的影響，所以主要是看重短期效益，有的開(kāi)發(fā)商只關(guān)注自身在開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)中的經(jīng)濟(jì)收益，對(duì)于后期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)則是較少關(guān)注，或者直接不參與后期的招商經(jīng)營(yíng)，這就容易造成商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)與后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)之間的脫節(jié)，最終會(huì)影響到商業(yè)地產(chǎn)綜合效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

1.3 商業(yè)規(guī)模與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不適應(yīng)

近年來(lái)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)如火如荼，投資規(guī)模在整體上保持著很高的發(fā)展速度，但是由于電子商務(wù)的發(fā)展，實(shí)體零售經(jīng)營(yíng)的發(fā)展壓力在不斷增大，所以未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)需求存在很大的不確定性。如果商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模和增長(zhǎng)速度，無(wú)法實(shí)現(xiàn)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和增長(zhǎng)速度的充分適應(yīng)，就容易出現(xiàn)投資過(guò)剩和社會(huì)資源的浪費(fèi)等問(wèn)題，這對(duì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的健康、可持續(xù)發(fā)展將是非常不利的。

2 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的有效開(kāi)發(fā)策略

2.1 實(shí)施準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位

在考核一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，不僅僅是看商業(yè)規(guī)模、區(qū)域位置，更主要是要看其市場(chǎng)定位的準(zhǔn)確度和后期運(yùn)營(yíng)的高效益，所以商業(yè)地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段，一定要對(duì)入駐商家、運(yùn)營(yíng)品牌、業(yè)態(tài)選擇、功能設(shè)計(jì)等進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，為后期的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)奠定一個(gè)良好的基礎(chǔ)。對(duì)此，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)部門(mén)，一定要加強(qiáng)對(duì)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、消費(fèi)能力、消費(fèi)偏好、消費(fèi)習(xí)慣等方面的市場(chǎng)調(diào)研，以此確定開(kāi)發(fā)規(guī)模、業(yè)態(tài)組合和目標(biāo)市場(chǎng)，減少商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建設(shè)中的盲目性，對(duì)可能存在的投資運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效規(guī)避。在此基礎(chǔ)上，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)還要突出特色與個(gè)性，避免在商業(yè)區(qū)出現(xiàn)“同質(zhì)化”的競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象，進(jìn)而在錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)和異質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)中提升自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

2.2 實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)與招商運(yùn)營(yíng)的有效對(duì)接

商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與建設(shè)，與后期的招商運(yùn)營(yíng)存在著十分緊密的聯(lián)系，所以是一個(gè)系統(tǒng)工程，要有全局思維和整體意識(shí)，注重商業(yè)地產(chǎn)科學(xué)而統(tǒng)一的規(guī)劃。首先，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，前期要進(jìn)行科學(xué)的評(píng)估，建立起商業(yè)飽和度指數(shù)的評(píng)價(jià)體系，對(duì)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)容量和網(wǎng)點(diǎn)布局進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，增強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整體性，減少主觀性和盲目性。其次，開(kāi)發(fā)商對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，應(yīng)當(dāng)全面考察資源形態(tài)和市場(chǎng)潛力，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的功能模塊進(jìn)行科學(xué)的劃分和建設(shè)，這樣更有助于提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，減少后期招商運(yùn)營(yíng)的阻力，從而有效提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。再次，要積極借鑒其他商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)、建設(shè)與運(yùn)營(yíng)上的成功經(jīng)驗(yàn)，積極引進(jìn)專(zhuān)業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)人才，創(chuàng)建一支能夠整合各類(lèi)資源、知識(shí)結(jié)構(gòu)合理的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供強(qiáng)有力的智力支持和人才保障。

2.3 對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)規(guī)模進(jìn)行科學(xué)確定

商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，是地產(chǎn)與商業(yè)的融合體，所以通常具備很好的投資價(jià)值和金融價(jià)值，但是如果不對(duì)其開(kāi)發(fā)規(guī)模進(jìn)行科學(xué)控制，又會(huì)增加很多的投資風(fēng)險(xiǎn)，在后期運(yùn)營(yíng)上也容易出現(xiàn)資源浪費(fèi)的情況。因此，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與建設(shè)，不能一味強(qiáng)調(diào)開(kāi)發(fā)規(guī)模和開(kāi)盤(pán)時(shí)的銷(xiāo)售價(jià)格，而是要在科學(xué)調(diào)研的基礎(chǔ)上，著眼于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展需要，科學(xué)確定商業(yè)地產(chǎn)的整體規(guī)模、經(jīng)營(yíng)模式、業(yè)態(tài)形式和招商對(duì)象，有針對(duì)性地進(jìn)行建筑規(guī)模的格局設(shè)計(jì)和功能劃分，降低后期的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和改造成本。例如大連萬(wàn)達(dá)提出的“訂單式”商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新模式，就有效實(shí)現(xiàn)了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與市場(chǎng)需求的有效對(duì)接，降低了融資難度，又可以盡可能地降低投資風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的健康、穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)會(huì)大有幫助，值得很多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商借鑒。

結(jié)語(yǔ)

總之，隨著我國(guó)進(jìn)入地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新常態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與建設(shè)也需要與時(shí)俱進(jìn)，及時(shí)轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)落后的開(kāi)發(fā)思路，加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)之間的聯(lián)系，在前期充分市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，積極拓寬融資渠道，引進(jìn)高素質(zhì)人才，改變商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的傳統(tǒng)模式，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)更高的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

[1] 李勁.新時(shí)代背景下商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展模式研究——以萬(wàn)達(dá)集團(tuán)為例[J]. 商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究，2016(23)

[2] 王國(guó)全.生活形態(tài)營(yíng)銷(xiāo)視角下商業(yè)地產(chǎn)定位與開(kāi)發(fā)[J]. 商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究，2015(15)

[3] 孫繼發(fā).淺析我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略[J]. 中華民居(下旬刊)，2013(12)

[4] 張躍威. 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模塊化計(jì)劃管理與實(shí)證研究[J].科技與企業(yè)，2016(06)