共有產(chǎn)權(quán)房怎么“共”

邱明

31歲的張佳最近開始琢磨買房的事兒了。結(jié)婚滿兩年的她，目前和愛人租住在北京東三環(huán)邊的一個合租屋里。聽說北京未來五年內(nèi)將推出25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房的消息，她興奮不已，“看著政策一步一步地向我靠攏，感覺生活更有奔頭了”。

2017年9月20日，北京市住建委會同有關(guān)部門聯(lián)合發(fā)布（《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》），宣布自9月30日起正式實施，并明確了未來五年供應(yīng)25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房的目標，引發(fā)社會廣泛關(guān)注。在房價高企的現(xiàn)實下，共有產(chǎn)權(quán)房的橫空出世，無疑給眾多一線城市的年輕人帶來了購房希望。共有產(chǎn)權(quán)住房推出后，人們對樓市穩(wěn)定的信心是否有所提高？這能否對建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制起到作用？

共有產(chǎn)權(quán)好在哪兒

根據(jù)北京市此次發(fā)布的新政，共有產(chǎn)權(quán)住房是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價格低于同地段、同品質(zhì)商品住房價格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實行政府與購房人按份額共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。

新政發(fā)布后，有機構(gòu)進行相關(guān)調(diào)查顯示，85.3%的一線城市受訪者關(guān)注共有產(chǎn)權(quán)住房政策。55.4%的一線城市受訪者表示此舉提高了他們對樓市穩(wěn)定的信心，63.3%的一線城市受訪者認為這將對建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制起到作用。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池認為，共有產(chǎn)權(quán)住房是房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的內(nèi)容之一，對穩(wěn)定樓市有一定的作用?！案鶕?jù)北京市住房制度的安排，不同收入的家庭可以選擇不同的住房，即低端有保障，中端有支持，高端有調(diào)控。共有產(chǎn)權(quán)住房重點解決的是夾心層的住房保障問題。”趙秀池介紹，共有產(chǎn)權(quán)住房明確了購房人產(chǎn)權(quán)的持有份額，同時又把政府持有的“使用權(quán)”讓渡給了購房人，“共有產(chǎn)權(quán)降低了購房人的出資額，相當于提高了購房人的支付能力”。

其實，“共有產(chǎn)權(quán)”這種模式并非是一個新鮮事物。早在2D07年，江蘇省淮安市就大膽嘗試了共有產(chǎn)權(quán)住房模式。2013年12月24日舉行的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出：“鼓勵地方從本地實際出發(fā)，積極創(chuàng)新住房供應(yīng)模式，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。”2014年，政府工作報告中，“完善住房保障機制”部分首次寫入了“增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)”。截至2016年年底，上海市已供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)保障住房8.9萬套，著力改善了城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭的居住條件。

通過共有產(chǎn)權(quán)的方式，政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)的“使用權(quán)”讓渡給首次購房人，減輕其購房壓力，一方面表明了政府和百姓一起解決住房困難的初心，另一方面也透露出政府穩(wěn)定房價的決心。

共有產(chǎn)權(quán)如何劃分

借鑒之前的保障性住房措施，此次北京市在共有產(chǎn)權(quán)住房的持有、使用、退出、轉(zhuǎn)讓等各環(huán)節(jié)都做了較為細致的規(guī)定。

“共有產(chǎn)權(quán)住房以區(qū)為單位，當?shù)貞艏數(shù)鼐蜆I(yè)的家庭優(yōu)先購買，有利于職住平衡的實現(xiàn)，也有利于大城市病的解決?！壁w秀池認為，共有產(chǎn)權(quán)房是政策性商品房，準入條件非常嚴格，無房戶才能申請，因此也極大地保證了住房剛需人群的需要。

專家指出，這次北京新政除了準入門檻外，還設(shè)置了“負面清單”，就是一些情況的家庭不能購買共有產(chǎn)權(quán)住房。目的還是聚焦無房剛需家庭首次購房需求，符合回歸自住屬性、杜絕投資投機需求。

此外，在產(chǎn)權(quán)劃分方面，新政明確了購房人的產(chǎn)權(quán)份額，參照項目銷售均價占同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格的比例確定；政府產(chǎn)權(quán)份額，原則上由項目所在地區(qū)級代持機構(gòu)持有，也可由市級代持機構(gòu)持有。

共有產(chǎn)權(quán)住房之所以能走向前臺，是因為經(jīng)適房出現(xiàn)大量尋租行為，而公租房又不能滿足人們對于私有產(chǎn)權(quán)的要求。經(jīng)適房只需補繳少量土地收益價款，即可獲得巨額轉(zhuǎn)正收益，這是經(jīng)適房制度缺失的原因。但是按照共有產(chǎn)權(quán)模式，比如上海當?shù)卣脊灿挟a(chǎn)權(quán)房30%～40%的產(chǎn)權(quán)，60%～70%的產(chǎn)權(quán)歸個人，使得溢價大幅縮小，杜絕了共有產(chǎn)權(quán)房的尋租現(xiàn)象。

“與公租房比，共有產(chǎn)權(quán)住房有利于減少政府財政支出和對有限財政資金的長期占用，提高住房保障體系運行效率和可持續(xù)性?！鼻迦A大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉指出，共有產(chǎn)權(quán)住房“產(chǎn)權(quán)清晰”的特點，為家庭持續(xù)增持產(chǎn)權(quán)份額提供了空間和路徑，有助于鼓勵家庭通過自身努力逐步積累財富，避免福利陷阱；“責權(quán)明晰”的特點，對家庭是否具有轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)租權(quán)利，以及如何分配由此產(chǎn)生的收益做出了清晰界定，壓縮了尋租空間，改善了住房保障制度的公平性。

離推向全國還有多遠

“像買企業(yè)股票一樣，去買房屋股權(quán)。你只是股東之一，卻可享受董事長的待遇?！痹谏虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長楊紅旭看來，在大都市，共有產(chǎn)權(quán)模式值得推廣，但相關(guān)制度無疑還需要完善。

在規(guī)范退出機制方面，北京市在充分征求意見的基礎(chǔ)上確定，共有產(chǎn)權(quán)住房購買5年后可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。同等價格條件下，代持機構(gòu)可優(yōu)先購買，繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用；代持機構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)的，購房人轉(zhuǎn)讓對象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。此舉有利于實現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)住房循環(huán)使用，更大程度上發(fā)揮保障作用。

“共有產(chǎn)權(quán)住房制度，對于完善住房保障體系、完善住房制度，建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，支持中端購房、抑制投機、促進公平，具有重大意義?！北本┦蟹繀f(xié)秘書長陳志認為，北京的共有產(chǎn)權(quán)住房，應(yīng)該是長效機制的重要組成部分之一，有許多創(chuàng)新點。“它兼顧了公平，突出以保障為主，而且從使用人的角度上看，有同質(zhì)同權(quán)的創(chuàng)新，房屋的質(zhì)量、環(huán)境以及將來物業(yè)費的繳納等，各個方面都透露出同質(zhì)同權(quán)的意圖?！?/p>

9月21日，住建部發(fā)布《關(guān)于支持北京市、上海市開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點的意見》（以下簡稱《意見》），支持北京市、上海市深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點工作，鼓勵兩市以制度創(chuàng)新為核心，結(jié)合本地實際，在共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)模式、產(chǎn)權(quán)劃分、使用管理、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面進行大膽探索，力爭形成可復(fù)制、可推廣的試點經(jīng)驗。

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認為，北京市的共有產(chǎn)權(quán)住房制度體現(xiàn)了居?。ㄉ鐣┕δ?、保障屬性與財產(chǎn)權(quán)利的有機統(tǒng)一。居?。ㄉ鐣┕δ?、保障屬性與財產(chǎn)權(quán)利“三位一體”，使得共有產(chǎn)權(quán)住房在制度上具有早期的保障性住房所沒有的稟賦。其財產(chǎn)屬性為共有產(chǎn)權(quán)住房的管理、運作提供了更多的靈活性。

“從政府的角度看，共有產(chǎn)權(quán)房除了行政手段管理，未來還可以通過民法手段管理，更便于貫徹落實共有產(chǎn)權(quán)房最基本的功能——保障居住?！睒墙ú◤娬{(diào)，歸根結(jié)底，“房子是用來住的，不是用來炒的”，“三位一體”的根本還是其居住（社會）屬性。