淺談我國業(yè)主權(quán)利與物業(yè)管理之間的關(guān)系

羅彩華

（長春理工大學(xué)，吉林 長春 130000）

《漢書·元帝紀(jì)》說：“安土重遷，黎民之性；骨肉相附，人情所愿也?！笨梢娭袊藢?duì)房子有著特殊的情結(jié)，將之視為最基本的安身立命之本。近年來，隨著物質(zhì)文明和精神文明的飛速提升，大中城市高檔商業(yè)小區(qū)鱗次櫛比，為了提升居民生活環(huán)境，提高城市管理水平，物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)運(yùn)而生。但是由于物業(yè)管理是新生事物，物業(yè)管理中存在的諸多問題也隨之凸顯，部分業(yè)主與物業(yè)管理公司的糾紛多次報(bào)諸于媒體，成為社會(huì)生活中不和諧的音符。

鑒于此民生焦點(diǎn)問題，國家立法層面高度重視，繼2003年頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）后，2007年又頒布了《物權(quán)法》,明確了業(yè)主的權(quán)利及物業(yè)職能。然而，與新加坡、香港或是其他西方發(fā)達(dá)國家和地區(qū)比起來，我國在物業(yè)管理方面制定的法律法規(guī)并不完善。雖然在《物權(quán)法》中形成了一套確認(rèn)與保護(hù)財(cái)產(chǎn)利益的規(guī)則，為業(yè)主權(quán)利保護(hù)提供了一定的法律幫助，但對(duì)于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主自治權(quán)利等關(guān)鍵性問題并沒有提出具有可操作性的規(guī)定內(nèi)容，這使得廣大業(yè)主在與物業(yè)的矛盾糾紛中始終處于弱勢，對(duì)業(yè)主維權(quán)非常不利。因此筆者認(rèn)為，探討如何完善物業(yè)管理，保障業(yè)主權(quán)利問題具有積極意義。

一、物業(yè)管理公司存在的主要問題

1.管理理念落后。我國長期的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制為房屋所有及管理抹上了濃重的權(quán)利色彩。在市場經(jīng)濟(jì)下因需產(chǎn)生的物業(yè)管理服務(wù)，本應(yīng)是物業(yè)管理者受業(yè)主委托管理房屋財(cái)產(chǎn)并提供居住服務(wù)，卻變成了“房客”必須按照物業(yè)管理者的要求承擔(dān)義務(wù)，這種扭曲的認(rèn)識(shí)使物業(yè)與業(yè)主形成了倒置的服務(wù)關(guān)系，物業(yè)常常以管理者自居，理論上本該與與業(yè)主之間有良好的互動(dòng)和溝通，實(shí)際卻絲毫不顧慮業(yè)主權(quán)益，遇事只采取貼通知等“無情化”管理，動(dòng)輒就采取斷水?dāng)嚯?、罰款等強(qiáng)制性措施，致使業(yè)主負(fù)面情緒上升，形成與物業(yè)的對(duì)立情緒。長此以往，矛盾愈演愈烈，本該為業(yè)主生活錦上添花的物業(yè)服務(wù)，變成了業(yè)主的眼中釘，在抵觸情緒下，經(jīng)常會(huì)有拒交物業(yè)費(fèi)的舉動(dòng)，兩者之間陷入惡性循環(huán)，物業(yè)管理陷入十分尷尬的境地，致使物業(yè)服務(wù)難以為繼。

2.管理人員素質(zhì)良莠不齊。由于物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè)，各種問題層出不窮，因此行業(yè)認(rèn)同度較低，社會(huì)聲譽(yù)不高，難以招到合適的高端人才。大部分物業(yè)管理公司招聘的人員學(xué)歷較低，綜合素質(zhì)并不高；再加上社會(huì)對(duì)于物業(yè)管理的專業(yè)性人才培養(yǎng)不夠重視，一般只在中?；蛘叽髮Ｖ虚_設(shè)物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)，導(dǎo)致行業(yè)高端人才奇缺。目前的物業(yè)公司服務(wù)優(yōu)秀人員，多是在多年實(shí)踐中摸索成長，難以樹立正確行業(yè)理念。綜上因素直接導(dǎo)致了實(shí)踐中物業(yè)管理服務(wù)水平參差不齊。

二、物業(yè)管理中業(yè)主權(quán)利存在缺陷的表現(xiàn)

1.業(yè)主委員會(huì)沒有明確的法律地位。根據(jù)《條例》中關(guān)于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成并代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益的組織，履行制訂、修改業(yè)主公約；選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)：決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施等一系列職責(zé)。同時(shí)在《條例》第15條中對(duì)業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)也作出了明確規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行以下職責(zé)：召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施：業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)?！?/p>

我們通過對(duì)以上條文的解讀可以看出，業(yè)主委員會(huì)雖然是依法成立，并被賦予了很多切實(shí)有利的職責(zé)和權(quán)利。但是在實(shí)踐中，由于其無法通過正常的登記取得法人資格，權(quán)利能力及行為能力不被認(rèn)可，作為一般自治性組織，業(yè)主委員會(huì)的地位形同虛設(shè)，與物業(yè)之間簽訂的合同根本無法切實(shí)維護(hù)業(yè)主權(quán)利。這成為我國業(yè)主權(quán)益保護(hù)中存在的首要缺陷。

2.業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利難以保障。《條例》第3條規(guī)定“:國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)?！痹摋l雖然規(guī)定了業(yè)主選擇物業(yè)管理者的權(quán)利,但在實(shí)踐中不易操作。大多數(shù)的物業(yè)管理公司早在房地產(chǎn)開發(fā)商建筑房屋時(shí)就與其簽訂了合同，房地產(chǎn)開發(fā)商利用自身天然的優(yōu)勢，搶先與物業(yè)管理公司達(dá)成合作關(guān)系，進(jìn)行利益聯(lián)合，以最大程度保證自身的利益。業(yè)主在買房時(shí)，物業(yè)公司已經(jīng)作為固有的附加條款存在，如房屋園區(qū)規(guī)劃，戶型設(shè)計(jì)一樣，是商品內(nèi)容無法切割的一部分，根本談不到對(duì)物業(yè)公司的選擇權(quán)。

3.業(yè)主在自治中困難重重。雖然我國在《條例》和《物權(quán)法》中很大程度上明確了業(yè)主自治的核心地位，但在實(shí)際操作中不難發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有法律法規(guī)還存在一些漏洞，在諸如業(yè)主委員會(huì)的選舉產(chǎn)生以及實(shí)際運(yùn)作等方面，都沒有具體可行性的規(guī)定。雖然業(yè)主群體人數(shù)眾多，但是素質(zhì)層次良莠不齊，社會(huì)人情的淡漠，鄰里之間溝通甚少，使得很多業(yè)主對(duì)于業(yè)主委員會(huì)不信任，出現(xiàn)侵害自己權(quán)利事件時(shí)，寧愿敵對(duì)抵觸物業(yè)，也不會(huì)求助于業(yè)主委員會(huì)妥善解決。更有甚者對(duì)業(yè)主大會(huì)是什么，為什么成立及其具體職責(zé)是什么都毫不了解。因此，小區(qū)內(nèi)即使成立了業(yè)主委員會(huì)，也難以起到應(yīng)有的維權(quán)效果。

4.業(yè)主維權(quán)道路不暢?，F(xiàn)行《物權(quán)法》和《條例》僅從整體上規(guī)定了雙方的權(quán)利和義務(wù)，但是對(duì)于出現(xiàn)問題時(shí)具體的法律責(zé)任及糾紛解決路徑并沒有進(jìn)行相應(yīng)規(guī)定。比如《物權(quán)法》和《條例》都規(guī)定了業(yè)主對(duì)物業(yè)管理具有監(jiān)督權(quán)利，但具體如何監(jiān)督、監(jiān)督權(quán)利如何行使、一旦出現(xiàn)與業(yè)主要求相悖的行為如何處理，均沒有任何細(xì)化規(guī)定。隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步，物業(yè)管理的不斷發(fā)展，人們對(duì)于物業(yè)法律法規(guī)的認(rèn)知必將不斷加深，維權(quán)意識(shí)也會(huì)逐步增強(qiáng)。因此，缺乏法律法規(guī)的細(xì)化規(guī)定，責(zé)任人不明確，解決途徑不明確，這些維權(quán)路上的阻礙勢必引發(fā)更深層次的矛盾。這是物業(yè)管理中業(yè)主權(quán)利保護(hù)方面存在的重要缺陷。

三、完善物業(yè)管理與業(yè)主權(quán)利的辦法

1.明確業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的法律地位

在我國現(xiàn)行《物權(quán)法》和《條例》中都認(rèn)可了業(yè)主委員會(huì)的溝通紐帶作用，在維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的職能上，其舉足輕重的地位可見一斑。既然如此，就應(yīng)該賦予業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格，一旦業(yè)主權(quán)益遭受侵犯，業(yè)主委員會(huì)即可代替業(yè)主向人民法院提起訴訟。因此我認(rèn)為，可以借鑒國外發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，把業(yè)主大會(huì)的法律地位予以明確。在法國《住宅分層所有權(quán)法》中明確規(guī)定有2名以上擁有建筑物不同部分的區(qū)分所有者，即應(yīng)該存在業(yè)主管理團(tuán)體，且管理團(tuán)體具有參與請(qǐng)求和防御為內(nèi)容的訴訟資格。在美國各州的區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)法中，也在業(yè)主協(xié)會(huì)的職責(zé)和權(quán)利條款中寫入了“業(yè)主協(xié)會(huì)享有起訴和被起訴的權(quán)利?！?/p>

可見，只有賦予業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)以明確的法律地位，才更有利于發(fā)揮其職能作用，更有效地幫助業(yè)主維護(hù)自身權(quán)利。

2.發(fā)揮政府職能積極引導(dǎo)

我國目前城市居民住宅的主要形式多為高層建筑，因此，必須明確建筑物區(qū)分所有權(quán)。建立高效的物業(yè)管理制度是涉及民生的大事，應(yīng)引起政府相關(guān)部門的高度重視，從源頭上妥善處理。

房地產(chǎn)開發(fā)商在構(gòu)建小區(qū)之前，政府要充分發(fā)揮審批職能，對(duì)其建筑用地及“五證”加以審核，以保障未來業(yè)主的合法權(quán)益。同時(shí)對(duì)其掌握的建筑商等相關(guān)信息在互聯(lián)網(wǎng)上予以公布，保證信息的準(zhǔn)確及完整，供社會(huì)群眾參考、查閱。在小區(qū)建成之后，政府相關(guān)部門應(yīng)對(duì)小區(qū)各項(xiàng)情況進(jìn)行驗(yàn)收，然后監(jiān)督房地產(chǎn)商，將小區(qū)管理權(quán)轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)，鑒于我國實(shí)際情況，部門應(yīng)給予適當(dāng)指導(dǎo)，明確告知其權(quán)力與義務(wù)，并協(xié)助形成正式文件，以保證業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的順利成立，保障其職能作用切實(shí)履行。

同時(shí)，政府相關(guān)部門應(yīng)通過互聯(lián)網(wǎng)、大眾媒體、社區(qū)宣傳、定期講座等多種線上與線下相結(jié)合的方式，加強(qiáng)法律宣傳力度，暢通信息渠道，減少物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的矛盾糾紛。

3.加強(qiáng)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)

在今后的實(shí)踐中，可以借鑒國外先進(jìn)的理念和模式，培養(yǎng)專業(yè)理論強(qiáng)，服務(wù)能力強(qiáng)，管理理念強(qiáng)的知識(shí)型員工，提升物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體素質(zhì)。在服務(wù)的高層次上與業(yè)主建立良好的業(yè)務(wù)關(guān)系和人情關(guān)系，以雙贏、多贏的價(jià)值取向處理問題，把物業(yè)管理的服務(wù)理念帶給業(yè)主，實(shí)現(xiàn)互相理解，工作共贏。建立定期學(xué)習(xí)制度和考核淘汰制度，強(qiáng)化專業(yè)人才的組織培訓(xùn)，促使員工不斷學(xué)習(xí)、不斷進(jìn)步，以此保證公司服務(wù)質(zhì)量的不斷上升，推動(dòng)整個(gè)行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

4、加快相關(guān)法律法規(guī)的完善

筆者認(rèn)為，鑒于目前情勢，應(yīng)在現(xiàn)行的《條例》基礎(chǔ)上，快速制定出臺(tái)單行法——《物業(yè)管理法》，明確對(duì)業(yè)主權(quán)的保護(hù),提出具體應(yīng)用性管理辦法，使物業(yè)管理在實(shí)踐中具有更強(qiáng)的實(shí)操性，把物業(yè)管理進(jìn)一步納入到法治化、規(guī)范化、程序化的軌道。

結(jié)語

綜上所述，現(xiàn)行《物權(quán)法》和《條例》的法律條文中針對(duì)業(yè)主權(quán)利保護(hù)的規(guī)定過于簡單化、引導(dǎo)化，可操作性較弱，諸多缺陷導(dǎo)致其對(duì)業(yè)主權(quán)利的保護(hù)不力，業(yè)主與物業(yè)管理矛盾日益激化。我們必須對(duì)于這一層面的社會(huì)問題加以重視，不能聽之任之。政府作為社會(huì)管理的主導(dǎo)，應(yīng)積極發(fā)揮自身職能作用，完善相關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)。同時(shí)加大宣傳力度，深化業(yè)主及物業(yè)管理方對(duì)各自角色的認(rèn)知，通過合理穩(wěn)妥的方式，積極解決業(yè)主與物業(yè)管理方之間的矛盾與沖突，促其關(guān)系趨向良性發(fā)展。推動(dòng)社會(huì)主義民主法治建設(shè)，促進(jìn)和諧社會(huì)的構(gòu)建。