淺談地產(chǎn)景觀精細化管理要點
——以中建新悅城A-2項目為例

文/吳良仁　上海中建東孚投資發(fā)展有限公司　上海　200122

隨著房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，目前地產(chǎn)行業(yè)已進入了“白銀”時代，據(jù)統(tǒng)計，影響房屋購買的因素，除了房型、房價、地段這三大剛性因素外，優(yōu)美的環(huán)境景觀成為影響顧客是否購買的重要因素之一[1]。做出高標準的景觀作品，已經(jīng)成為龍湖、金茂、融創(chuàng)等知名地產(chǎn)公司“景觀品牌化”戰(zhàn)略之一。目前地產(chǎn)景觀的施工周期不斷壓縮，施工條件變得越來越惡劣、各種交叉施工、日夜趕工成為新常態(tài)。而如何將景觀設(shè)計效果落地,做出好的作品，就需要甲方對景觀工程進行精細化的管理，結(jié)合筆者多年的景觀管理工作經(jīng)驗，以中建新悅城A-2項目景觀管理為例，從景觀管理的設(shè)計階段、前期準備階段、實施階段及維保階段的管理要點分別進行論述。

1、設(shè)計階段階段管理要點

一般來說，景觀設(shè)計師設(shè)計作品更加注重設(shè)計風格和美感[2]，對施工的可行性考慮不多，而施工單位往往從施工角度出發(fā)，對圖紙中施工難以實現(xiàn)的部分加以調(diào)整，實施后的景觀效果與原設(shè)計效果出現(xiàn)偏差，不能完全表達原設(shè)計韻味。作為甲方的管理者，應(yīng)當具有全局意識，要帶著工程的角度去做設(shè)計，帶著設(shè)計的視覺去做工程，帶做思考和管理意識去工作。

1.1　研讀圖紙

1.1.1作為地產(chǎn)的景觀管理者，要從景觀設(shè)計方案開始閱讀，要了解設(shè)計師的思路，同時結(jié)合現(xiàn)場實際情況，參考效果圖，在相應(yīng)場景中感受設(shè)計的空間效果，特別是入口、中心景觀區(qū)的效果。

1.1.2在對景觀擴初圖閱讀時，可重點關(guān)注室外采光井、人防等構(gòu)筑物的平面位置，設(shè)計豎向標高和建筑底層標高的關(guān)系，植物設(shè)計要核實是否適地適樹等；

1.1.3在施工圖階段，重點要對景觀綜合管線疊圖(景觀平面總圖、室外管線圖合并，調(diào)整窨井位置，避免道路鋪裝上出現(xiàn)井蓋，將重點喬木和管線位置放樣，便于現(xiàn)場做出調(diào)整，重點喬灌木與市政管線的沖突)。

1.2　結(jié)合實際，設(shè)計優(yōu)化

設(shè)計的圖紙要具有科學合理性、施工可操作性，作為景觀實施的保障，設(shè)計優(yōu)化必須要遵守施工的可行性、效果的合理性、經(jīng)濟性和統(tǒng)一性的原則[3]，要從現(xiàn)場實際條件出發(fā)，從不同的角度進行考慮，以便達到最優(yōu)的實際效果。比如在中建新悅城A-2項目的地形設(shè)計中，將原設(shè)計的“均勻等高微地形”優(yōu)化為有高點有主、次峰變化，體現(xiàn)出主峰景觀中心點的作用，讓景觀顯得更加有層次感。

2、前期準備階段管理要點

2.1　多專業(yè)溝通、協(xié)調(diào)

要建立溝通、協(xié)調(diào)機制和流程，與各專業(yè)的溝通、協(xié)調(diào)順通是項目能否成為的條件之一。中建新悅城A-2項目在實施前，就協(xié)調(diào)公司設(shè)計管理部、公司領(lǐng)導等對景觀硬質(zhì)鋪裝材料定版、材料樣板的評審；協(xié)調(diào)招采合約部門對主要鋪裝石材和PC磚、大型喬木的市場調(diào)研。根據(jù)需要適當加大重點部位的投入，不重要位置的相對弱化，保證甲供材料的采購進度。協(xié)調(diào)土建總包單位的施工場地具備移交時間、移交條件等。帶著雙贏的思維模式去溝通，能夠更順利推動工作。

2.2　前期材料準備控制

對圖紙范圍內(nèi)的大型、特殊苗木如叢生五角楓、造型黑松等，進行市場考察及苗木適應(yīng)性調(diào)查；對濟南青、銹石等花崗巖，會同成本相關(guān)人員對產(chǎn)地、價格，供貨能力等提前進行考察，并有計劃的開展囤苗工作；對地方性好的苗木喜好，了解禁忌避位樹種，避免非鄉(xiāng)土樹種的“水土不服”。

3、實施階段管理要點

3.1　技術(shù)交底

中建新悅城A-2項目，景觀施工單位進場的前一周，按照要求組織了公司相關(guān)部門（包括設(shè)計、成本、合約、裝飾景觀等）、設(shè)計單位、景觀施工單位、監(jiān)理單位等技術(shù)交底會。要求設(shè)計單位交底的內(nèi)容至少從設(shè)計方案開始講解，重點講解景觀需達到的設(shè)計效果，介紹設(shè)計意圖，并提供意向圖片，使施工單位人員對項目整體效果有所了解；對關(guān)鍵工序和重點節(jié)點做法要求、實施的難點等提出注意事項，并提供類似項目的參考圖片和參觀地點。項目景觀工程師交底的內(nèi)容包括建設(shè)單位對景觀管理標準流程、景觀工程觀感標準交底、景觀細部節(jié)點做法要求、對施工單位的組織管理要求、工程的安全進度等相關(guān)要求、材料進場要求（如材料封樣、進場檢驗）、硬質(zhì)景觀鋪裝工藝要求（重要節(jié)點處的排版，施工樣板驗收）、苗木種植工藝要求、隱蔽工程驗收要求、景觀水電施工要求以及其他注意事項（車庫頂板的土方、地形等）。并在會議后3個工作日內(nèi)將整理好的會議紀要，經(jīng)與會各方簽字后發(fā)送施工單位并抄送總部裝飾景觀部。

3.2　圖紙評審

由景觀設(shè)計師牽頭，景觀工程師、監(jiān)理工程師及施工單位共同參與，主要解決施工圖紙、效果、技術(shù)、現(xiàn)場等問題，如景觀圖紙與相關(guān)配套圖紙是否有沖突，圖紙的幾何尺寸、位置、標高與總平面圖是否一致等，形成圖紙審核記錄，并共同簽字留存，作為施工過程指導及成本結(jié)算依據(jù)。在中建新悅城A-2下場廣場施工審圖中，發(fā)現(xiàn)水池位于深層回填土上，而采用常規(guī)基礎(chǔ)做法，易發(fā)生下陷與斷裂，與設(shè)計單位商量后，變更為墩基礎(chǔ)，水池全部架空的做法。

3.3　樣板引路

在施工前，要求施工單位編制詳細的樣板引路計劃方案，對石材、燈具、座椅、木材等選型與定貨必須驗收樣板，經(jīng)景觀工程師和監(jiān)理方檢驗合格后材料方可進場。大批量施工前必須進行現(xiàn)場樣板施工，經(jīng)景觀工程師組織公司相關(guān)人員評審合格后方可進行大面積施工，通過樣板引路，確立了大面鋪裝材料的基調(diào)，統(tǒng)一了施工工藝標準。

3.4　設(shè)置過程驗收控制點

依據(jù)景觀工程不同階段設(shè)置驗收控制點，按景觀工序節(jié)點的重要性程度，由項目部、區(qū)域公司景裝部、總部裝飾景觀部等部門實行分層級驗收，分層級驗收下級部門完成驗收合格后方可申請上級部門驗收，最高責任層級驗收通過后，方可開展下步工序。通過項目部、景裝部、裝飾景觀部三層級管控，提升景觀效果，總部裝飾景觀部參加微地形、喬木種植效果、景觀樣板、整體效果評審四個過程進行評審并對評審結(jié)果負責。

3.4.1　微地形評審

在重點區(qū)域的土方造型完成時，項目部應(yīng)組織相關(guān)人員參加重點區(qū)域土方造型的現(xiàn)場分層級評審，評審要點包括：地形的高點、次高點位置是否合適，是否有等高或等距離排列現(xiàn)象；地形營造是否形成多個空間，是否形成主次分明的格局（高低變化），符合“不等邊大三角形，三個高點圍合一個大凹”的原則等內(nèi)容，評審后填寫《土方造型效果評審記錄表》附現(xiàn)場照片。

3.4.2　喬木效果評審

在骨架喬木種植完成70%時候，景觀工程師組織了項目部領(lǐng)導、景裝部、裝飾景觀部、景觀設(shè)計師、施工單位項目經(jīng)理及技術(shù)負責人和主要班組成員參加樣板效果評審會議，喬木種植位置是否合理（高處種高樹），是否有天際線的變化；在重要節(jié)點處如小區(qū)出入口、組團出入口、重要視線收頭等喬木種植是否符合標準化要求等，評審完成后填寫《骨架喬木種植效果評審記錄表》附現(xiàn)場照片，并形成會議紀要，請相關(guān)人員簽字確認。

3.4.3　樣板評審

（1）種植樣板效果評審

在喬木種植驗收合格后，施工單位選擇部分區(qū)域進行綠化樣板種植。綠化種植樣板完成后，項目部組織景裝部、裝飾景觀部等參加種植樣板效果評審，評審內(nèi)容至少包含應(yīng)是否和喬木進行有層次的組合，球類植物是否搭配合理，與景石搭配的主景樹體量是否協(xié)調(diào)、觀賞面自然美觀，地被種植密度是否合適等，并填寫《綠化種植樣板效果評審記錄表》，形成會議紀要，請相關(guān)人員簽字確認。

（2）硬質(zhì)鋪裝樣板評審

項目部組織景裝部、裝飾景觀部等參加鋪裝樣板效果評審，復核鋪裝材料是否符合設(shè)計要求、顏色是否協(xié)調(diào)、施工工藝是否到位、有無明顯缺陷、嵌縫寬度和深度是否等，并填寫《硬質(zhì)鋪裝樣板效果評審記錄表》附現(xiàn)場照片。

3.4.4　整體效果評審

景觀施工項目完成后，項目部在自查合格后，景觀工程師組織景裝部、裝飾景觀部等參加整體效果評審，評審內(nèi)容應(yīng)包含總體布局、與圖紙的響應(yīng)程度與理解程度、地形、喬灌木種植、鋪裝、園路、水體、燈具、景觀構(gòu)筑物、景觀小品、綜合管線、景觀標識、細部節(jié)點處理等方面進行綜合評審，形成《景觀工程整體效果驗收記錄表》附現(xiàn)場照片，評審合格后方可進行竣工驗收。

4、維保階段管理要點

俗話說“三分種，七分養(yǎng)” [4]，就是說景觀的后期養(yǎng)護重要性，對于景觀品質(zhì)保持的十分關(guān)鍵，采用科學的養(yǎng)護方法，能延續(xù)甚至能提升竣工后的景觀環(huán)境。

4.1　制定維護保養(yǎng)標準

參考濟南市的綠化養(yǎng)護管理標準，項目部制定了包括喬木、灌木、地被、草及其他項目維護保養(yǎng)標準，其中對苗木的長勢要求、病蟲害防治、灌溉施肥、修剪、補種栽植等項目進行了具體規(guī)定，要求施工單位按養(yǎng)護標準進行養(yǎng)護。

4.2　檢查評價

為使小區(qū)景觀品質(zhì)的持續(xù)維持，項目部制定檢查標準，每月定期對施工單位維護質(zhì)量進行檢查，作為對施工單位評價因素之一，對于在年度的綜合檢查不合格的單位，除進行經(jīng)濟處罰措施外，還將列入公司不合格的供應(yīng)商名錄，在后續(xù)景觀項目的招投標不讓其參與，從而提高居住區(qū)的景觀品質(zhì)。

結(jié)語：

綜上所述，地產(chǎn)公司對景觀工程的精細化管理是好的景觀作品重要因素 [5]，好的景觀作品才能在競爭中取得優(yōu)勢。要有好的景觀作品，應(yīng)從設(shè)計階段、準備階段、實施階段、維保階段入手，形成統(tǒng)一、協(xié)調(diào)、有序的地產(chǎn)景觀品質(zhì)管控體系，形成景觀工程管理精細化、標準化。

參考文獻：

[1]朱亞斕.營造高品質(zhì)住宅景觀產(chǎn)品的三大環(huán)節(jié)[J].中國城市林業(yè),2012,10(4)：26-28

[2]周講鵬.景觀施工過程管理要點及應(yīng)對方法[J].現(xiàn)代園藝,2014.（6）：210-211

[3]李景麗.地產(chǎn)景觀工程的施工管理探討[J].綠色科技,2012(08):52-53.

[4]孟孫楠.園林景觀工程施工管理分析[J].江西建材,2016,(10):211

[5]吳衡.如何提升住宅地產(chǎn)的景觀品質(zhì)[J].住宅科技,2011,31(6):34-36