存量房網(wǎng)上合同備案系統(tǒng)的研究

文/王瑩瑩　衡水市房地產(chǎn)市場管理處　河北衡水　053000

在網(wǎng)絡(luò)化時代，電子政務(wù)已經(jīng)在社會很多領(lǐng)域中普及，目前房地產(chǎn)市場也逐漸實(shí)現(xiàn)了電子政務(wù)，這對房地產(chǎn)行業(yè)與管理提出了更高的要求。原本不對稱的信息發(fā)布與采集模式，導(dǎo)致存量房市場交易信息流通與管理出現(xiàn)缺位，從而制約房地產(chǎn)管理工作，房地產(chǎn)市場交易中的問題由此更加凸顯，比如信息重復(fù)發(fā)布、交易價格模糊等等，為此，制定和完善存量房網(wǎng)上合同備案系統(tǒng)，進(jìn)一步滿足房地產(chǎn)行政管理的需求，落實(shí)網(wǎng)上備案管理系統(tǒng)，迫在眉睫。

1、存量房網(wǎng)上備案管理系統(tǒng)的重點(diǎn)

為避免出現(xiàn)不必要的合同糾紛，加大關(guān)于存量房網(wǎng)上備案系統(tǒng)的關(guān)注力度，可以有效解決存量房網(wǎng)上備案問題。該系統(tǒng)以解決經(jīng)濟(jì)合同、買賣合同和租賃合同等糾紛問題為主。在網(wǎng)上進(jìn)行合同信息核對和備案，通過經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行數(shù)據(jù)的收集和定性，此時需要房屋權(quán)利人或者代理人同時參與，才能完成合同的擬定；對于租賃系統(tǒng)，合同的擬定需要在租賃時進(jìn)行備案，并按章程打印。備案的內(nèi)容以合同的簽訂、變更和注銷為主。在該系統(tǒng)中，能夠避免同一房屋被多次買賣（簽），如某一房屋已被簽訂買賣合同，則不允許再被簽訂租賃合同，而在租賃的過程中則允許簽訂買賣合同。為了避免合同雙方出現(xiàn)單方面的合同內(nèi)容修改問題，需要在合同簽訂以后，各自設(shè)置獨(dú)立保護(hù)密碼，如需對合同內(nèi)容進(jìn)行修改或撤銷，需要由雙方同時出面才能完成。

2、存量房網(wǎng)上備案管理系統(tǒng)應(yīng)采用在線方式

為避免重要的信息出現(xiàn)泄露問題，在進(jìn)行信息內(nèi)容查詢時，登錄界面只承認(rèn)在網(wǎng)上有注冊資質(zhì)的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，也只有這些機(jī)構(gòu)才能完成存量房的網(wǎng)上備案。該系統(tǒng)的存在，可以讓經(jīng)濟(jì)合同、買賣合同或租賃合同受到法律的保護(hù)和看管，讓使用者的權(quán)益不被侵害。同時，利用在線信息存儲的方式，讓數(shù)據(jù)的更改和登記過程更加便捷，方便進(jìn)行數(shù)據(jù)的交換和維護(hù)：1）進(jìn)行網(wǎng)上備案需要使用管理子系統(tǒng)中的相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)才能完成；2）利用網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行登記數(shù)據(jù)交換，此時進(jìn)行提交信息的核對與檢索，確保了交易過程的安全和合同簽訂時業(yè)務(wù)的有效性。

3、系統(tǒng)應(yīng)預(yù)留資金監(jiān)管接口

在有中介機(jī)構(gòu)參與或經(jīng)紀(jì)人參與時，往往存在較大的交易風(fēng)險。某些中介機(jī)構(gòu)利用職權(quán)上的便利，在房屋買賣雙方都不知情的前提下，利用不良手段進(jìn)行交易，雖然看似房屋買賣雙方已完成合同的簽訂，但實(shí)際資金卻流入中介公司，該公司利用這部分資金進(jìn)行房屋的收購或其他用途，而不按規(guī)定將房屋交還給賣方或者買方，存在欺詐行為，對他人利益造成侵害。

在系統(tǒng)應(yīng)用中為實(shí)現(xiàn)與銀行方數(shù)據(jù)交互統(tǒng)一交互方式、數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)制定了接口標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)的制作參照與建設(shè)銀行在測試階段進(jìn)行數(shù)據(jù)交互的方式以及數(shù)據(jù)傳遞的標(biāo)準(zhǔn)。

3.1參數(shù)是以In開頭以O(shè)ut開頭是返回值是返回的字符串?dāng)?shù)組中的元素。

3.2string:字符串（定義數(shù)據(jù)的類型）。

3.3返回的字符串?dāng)?shù)組元素的順序按下面出現(xiàn)的先后順序。

3.4協(xié)議撤銷方法暫時在監(jiān)管系統(tǒng)未使用。

3.5銀行方與監(jiān)管系統(tǒng)數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)通過子賬戶號。

4、存量房網(wǎng)上系統(tǒng)運(yùn)行后的優(yōu)點(diǎn)

4.1保證存量房的交易安全

在搭建了公平的網(wǎng)絡(luò)信息交流平臺以后，主要的房源信息會在網(wǎng)絡(luò)平臺上公布，這些信息都經(jīng)過了真實(shí)的核對、比較，不存在虛假信息或重復(fù)信息的情況。對于某些報價不實(shí)的房源信息，該系統(tǒng)能夠及時核對并修改，如在房源報價中出現(xiàn)哄抬房價或暗吃差價的情況，系統(tǒng)將會第一時間發(fā)現(xiàn)并制止，避免買賣雙方利益受到侵害。還有，該系統(tǒng)能夠完成房屋買賣信息的登記和管理任務(wù)，不會出現(xiàn)“跳單”情況。在交易資金問題上，該系統(tǒng)承擔(dān)了中介公司的資金管理事宜，強(qiáng)行的將資金存儲在指定銀行賬戶上，并由管理部門進(jìn)行資金看管和利用，有效的解決了資金流失和卷款問題，保護(hù)了當(dāng)事人交易的合法權(quán)益。

4.2有效的監(jiān)測與分析存量房市場

該系統(tǒng)存儲了大量的房源信息和數(shù)據(jù)，在進(jìn)行房源數(shù)據(jù)采集的過程中，對實(shí)際的房源進(jìn)行數(shù)據(jù)篩選和統(tǒng)計分析，給出真實(shí)準(zhǔn)確的房源報價，并對房源的實(shí)際狀況進(jìn)行信息公布，方便買賣雙方進(jìn)行房源的挑選和出售，有效的保證了房屋質(zhì)量。在合同擬定方面，由政府部門出資進(jìn)行資金的看管和房屋數(shù)據(jù)資料的監(jiān)督，及時與市場進(jìn)行協(xié)調(diào)，有效對房地產(chǎn)市場進(jìn)行監(jiān)督和管理，讓房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景更為廣闊，提高房地產(chǎn)市場的公信度。

4.3強(qiáng)化中介機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員的管理

在對存量房進(jìn)行網(wǎng)上數(shù)據(jù)備案時，該系統(tǒng)同時記錄了經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的相關(guān)數(shù)據(jù)信息，在對其提供的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行核對以后，才能給予相應(yīng)的權(quán)益。對于虛假信息，該系統(tǒng)會第一時間作出判斷，及時取消登錄權(quán)限，并將經(jīng)紀(jì)公司或經(jīng)紀(jì)人提交給相關(guān)部門進(jìn)行處理。對于某些誠信度較低的中介機(jī)構(gòu)，相關(guān)部門會加大懲辦力度，讓房地產(chǎn)市場擁有健康的發(fā)展前景，避免買賣雙方的個人利益受到侵害。執(zhí)法人員在對中介機(jī)構(gòu)的信息進(jìn)行管理的過程中，要求中介機(jī)構(gòu)配合執(zhí)法人員完成數(shù)據(jù)的比對與核算，在保留重要數(shù)據(jù)的前提下，配合執(zhí)法人員完成檢查工作。網(wǎng)上備案系統(tǒng)的出現(xiàn)，避免了非法信息的使用和傳播，讓房屋的買賣過程更加真實(shí)、安全、可靠。

結(jié)語：

在信息自動化辦公時代，房地產(chǎn)行業(yè)也逐漸實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)上辦公，存量房網(wǎng)上合同備案系統(tǒng)的研究，對我國房地產(chǎn)行業(yè)的信息化、自動化、現(xiàn)代化建設(shè)有著一定的研究與參考價值。本文從這個方面進(jìn)行了研究和討論。希望通過本文的研究，能夠?yàn)橄嚓P(guān)不同以及工作人員提供一些建議和參考，并對房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供助力。

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