城市更新與房地產(chǎn)市場(chǎng)的互動(dòng)效應(yīng)

文/李玲　衡水市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處　河北衡水　053000

在城市現(xiàn)代化建設(shè)及發(fā)展的過(guò)程中，其城市更新的目的主要是對(duì)城市中一些陳舊的元素及建設(shè)進(jìn)行淘汰及替換，而這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)需要面對(duì)新的城市環(huán)境，為其發(fā)展帶來(lái)了機(jī)遇及挑戰(zhàn)。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中其規(guī)模也在不斷的擴(kuò)大，而這也使得城市更新速度加快。為此本文從多角度分析了城市更新與房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的聯(lián)系，立足于此對(duì)二者之間的互動(dòng)效應(yīng)進(jìn)行深入探究。

1、城市更新及房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)

1.1　城市更新的特點(diǎn)

城市更新簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是對(duì)城市中以往的建筑形式進(jìn)行改建的過(guò)程，以此來(lái)打造更加宜居的城市環(huán)境。在城市更新中其會(huì)對(duì)改造區(qū)域的建筑、道路等進(jìn)行重新布局及調(diào)整，以此來(lái)達(dá)到現(xiàn)代化城市的發(fā)展要求。在城市更新中其主要受經(jīng)濟(jì)及社會(huì)的發(fā)展水平所影響，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快的地區(qū)，其城市更新速度也呈現(xiàn)著明顯的變化特點(diǎn)，相應(yīng)的城市在建筑及環(huán)境上也會(huì)得到更好的優(yōu)化，使城市可以體現(xiàn)出現(xiàn)代化城市的特點(diǎn)。

1.2　房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是對(duì)與房產(chǎn)有關(guān)的產(chǎn)品進(jìn)行交易的場(chǎng)所，其在實(shí)際中屬于現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中重要的組成部分，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中其所涉及的交易內(nèi)容較多，如土地使用、房產(chǎn)流通、資金市場(chǎng)、勞務(wù)雇傭及技術(shù)交易等內(nèi)容，這些要素組成了完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)，而需要注意的是這些房地產(chǎn)市場(chǎng)組成要素在實(shí)際中會(huì)受到城市環(huán)境變化的影響而出現(xiàn)波動(dòng)，尤其是在人們對(duì)建筑及環(huán)境要求不斷增多的情況下，必定會(huì)促使城市更新加快，而這也會(huì)為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定的影響作用。

2、城市更新與房地產(chǎn)市場(chǎng)互動(dòng)效應(yīng)分析

2.1　城市更新對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)所起到的作用分析

第一，使得城市中土地資源得到更好的開發(fā)及利用，城市更新的主要背景是其實(shí)際的功能已經(jīng)逐漸無(wú)法適應(yīng)現(xiàn)代化城市的發(fā)展要求，為此必須要采用合理的規(guī)劃方式來(lái)對(duì)區(qū)域進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃，保證在城市改建中可以對(duì)以往的城市進(jìn)行有效的完善。而在城市更新中其為了滿足城市發(fā)展不斷增多的要求必定會(huì)對(duì)一些較為落后的區(qū)域及規(guī)劃布局不合理的區(qū)域進(jìn)行重新開發(fā)，此種翻新及整改的方式可以將以往沒有得到充分利用的土地資源所具備的價(jià)值更好的挖掘出來(lái)。而此種對(duì)土地資源的重新開發(fā)及利用必定會(huì)提升房地產(chǎn)市場(chǎng)中土地的價(jià)值，并且在城市更新后區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)生活及功能條件也必定會(huì)向著更加完善的方向發(fā)展，使得土地資源的價(jià)值可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)中進(jìn)一步的提升。

第二，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量不斷的提升，在城市更新中其主要的目的是對(duì)城市環(huán)境及城市功能進(jìn)行改善，以此來(lái)保證其可以適應(yīng)現(xiàn)代化城市發(fā)展的要求，在城市更新后如道路、綠化、交通的進(jìn)一步改善可以營(yíng)造更好的城市生活環(huán)境，而這不僅會(huì)推動(dòng)城市本地人在實(shí)際中對(duì)房地產(chǎn)的需求量增加，還會(huì)吸引更多的外來(lái)人口，而這些外來(lái)人口的停駐也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有較高的需求度，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易更加活躍，帶動(dòng)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)需。

2.2　房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)城市更新所起到的作用分析

第一，對(duì)舊城區(qū)的開發(fā)推動(dòng)了城市更新的發(fā)展速度，以城市更新的內(nèi)容來(lái)看，采用對(duì)舊城區(qū)進(jìn)行開發(fā)的方式是一種提升其更新效率的有效手段，許多城市經(jīng)濟(jì)在發(fā)展的過(guò)程中離不開房地產(chǎn)的開發(fā)及運(yùn)行，而房地產(chǎn)的開發(fā)必定要依托房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行，可以說(shuō)在現(xiàn)代城市發(fā)展的過(guò)程中其更新離不開房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀態(tài)也在一定程度上決定了城市更新的質(zhì)量。針對(duì)舊城區(qū)，它占據(jù)指著較大的城市用地，而舊城區(qū)的再開發(fā)可以對(duì)其用地結(jié)構(gòu)、布局形態(tài)以及功能分區(qū)等進(jìn)行重新調(diào)整，可以形成城市建成區(qū)的空間重構(gòu)和空間擴(kuò)產(chǎn)，達(dá)到城市更新的目的。

第二，增加了城市的融資渠道，城市更新作為一種活動(dòng)，這種活動(dòng)的開展需要資金來(lái)提供保障，只有保障城市更新所需的資金充足，城市更新工作才能順利開展。而房地產(chǎn)行業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著重大作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大，使得城市房地產(chǎn)稅收收入不斷增加，房產(chǎn)稅收等收入的增加擴(kuò)大了城市更新的融資方式，為城市更新項(xiàng)目的順利開展提供了重要保障。

3、提升城市更新與房地產(chǎn)市場(chǎng)互動(dòng)效應(yīng)的措施

3.1　加強(qiáng)對(duì)城市的規(guī)劃及管理

對(duì)于現(xiàn)代化城市的發(fā)展來(lái)說(shuō)，必須要有完善及健全的規(guī)劃管理來(lái)對(duì)城市運(yùn)行中所涉及的內(nèi)容進(jìn)行全面的調(diào)控，采用科學(xué)的管理方式可以對(duì)城市更新及房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效的控制，并且在完善的城市規(guī)劃背景下可以為二者的發(fā)展創(chuàng)造良好的空間條件，進(jìn)而推動(dòng)城市更新與房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行良性互動(dòng)，降低二者存在的負(fù)面互動(dòng)效應(yīng)的影響。首先，在城市規(guī)劃中需要對(duì)城市的空間布局進(jìn)行重新確定，保證其布局的科學(xué)性；其次，規(guī)劃要確保開發(fā)區(qū)，土地的充分利用，既要節(jié)約土地，又要能保證房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)土地的要求，從而實(shí)現(xiàn)城市的良性發(fā)展。

3.2　加大政策扶持

城市更新與房地產(chǎn)開發(fā)作為城市發(fā)展兩項(xiàng)重要活動(dòng)，要想保證兩項(xiàng)活動(dòng)順利、高效開展，政府部門就必須加大政策扶植，要從政策上給予支持，為其提供依據(jù)和保障。政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)前城市發(fā)展現(xiàn)場(chǎng)加快完善成與城市更新與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)規(guī)章制度，從政策上給予優(yōu)惠，以制度來(lái)約束相關(guān)行為的開展，從而更好地實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)發(fā)展，共同促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

結(jié)論：

通過(guò)以上分析可以對(duì)城市更新與房地產(chǎn)市場(chǎng)在城市現(xiàn)代化發(fā)展過(guò)程中所起到的作用有一定的了解，同時(shí)在實(shí)際中二者之間的互動(dòng)效應(yīng)也有效的推動(dòng)了城市的發(fā)展進(jìn)程，為此在實(shí)際中必須要對(duì)二者之間進(jìn)行有效協(xié)調(diào)，以此來(lái)推動(dòng)二者形成良性互動(dòng)的關(guān)系。

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