新時期房地產(chǎn)工程造價的管理創(chuàng)新及模式探討

文/張茗棟 青島海信房地產(chǎn)股份有限公司 山東青島 266000

1、房地產(chǎn)工程造價綜合管理模式的內(nèi)容

在實(shí)際情況中，房地產(chǎn)工程造價綜合管理模式就是指，通過科學(xué)合理的現(xiàn)代化管理手段，從房地產(chǎn)項(xiàng)目的項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、工程招標(biāo)階段、施工控制階段以及項(xiàng)目竣工階段的四個環(huán)節(jié)入手來對房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價進(jìn)行全方面的控制，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)成本的降低。具體的來說，房地產(chǎn)工程造價綜合管理模式具有以下特點(diǎn)。首先，房地產(chǎn)工程造價綜合管理具有全面性的特點(diǎn)，就是指房地產(chǎn)工程造價綜合管理工作是貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各個環(huán)節(jié)與各個部分的工作，造價綜合管理與房地產(chǎn)項(xiàng)目的各方面工作都應(yīng)該有效的結(jié)合起來；其次，房地產(chǎn)工程造價綜合管理模式具有系統(tǒng)性的特點(diǎn)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目造價控制過程中的四個階段，從項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段到工程招標(biāo)階段再到施工控制階段以及最后的項(xiàng)目竣工階段，這一過程是一個連續(xù)性的過程，每一環(huán)節(jié)都是一方面需要為本環(huán)節(jié)考慮造價控制，另一方面也需要為下一環(huán)節(jié)的工作開展奠定基礎(chǔ)。

2、房地產(chǎn)工程造價綜合管理模式的建立

2.1 設(shè)計(jì)階段的造價控制

設(shè)計(jì)階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目造價控制是工程造價綜合管理模式中的基礎(chǔ)性工作。首先，需要設(shè)計(jì)人員做好實(shí)地考察工作，隨著城市化建設(shè)的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)工建設(shè)往往需要面臨著越來越復(fù)雜的城市環(huán)境，因此對于房地產(chǎn)工程來說設(shè)計(jì)階段要與實(shí)際情況相適應(yīng)，這是控制工程造價的重要基礎(chǔ)；其次，設(shè)計(jì)人員要將房地產(chǎn)工程造價控制工作與房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程設(shè)計(jì)相結(jié)合，在設(shè)計(jì)過程中要立足于實(shí)際情況與發(fā)展需要來選擇最佳設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)過程中要堅(jiān)持可持續(xù)的原則，貫徹節(jié)能環(huán)保的設(shè)計(jì)理念；最后，還需要進(jìn)行技術(shù)設(shè)計(jì)工作，這一步驟主要是進(jìn)行工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)以及招標(biāo)文件的準(zhǔn)備，技術(shù)設(shè)計(jì)工作是影響工程造價的重要內(nèi)容，通過選擇合理的技術(shù)方案、施工設(shè)備、施工方案能夠有效實(shí)現(xiàn)工房地產(chǎn)程造價的合理降低。

2.2 招標(biāo)階段的造價控制措施

在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的招標(biāo)階段造價控制中，首先需要做好工程清單的編訂，相關(guān)工作人員要根據(jù)招標(biāo)文件中的具體要求與工程目標(biāo)來對整體工程項(xiàng)目的實(shí)施做好計(jì)算工作，對各項(xiàng)工程進(jìn)行中的各方面內(nèi)容，如設(shè)備使用情況、原材料使用情況等都要制定明確的清單，從而為招標(biāo)工作奠定決策基礎(chǔ)。其次，在完成招標(biāo)工作之后，要做好相關(guān)招標(biāo)合同的簽訂，提高合同管理質(zhì)量，明確工程造價預(yù)算和控制管理的相關(guān)條文，提高投資效率，嚴(yán)格控制施工現(xiàn)場，減少由于工程索賠造成的企業(yè)損失。

2.3 加強(qiáng)對施工階段的管理，降低工程造價

1) 加強(qiáng)工程量簽證的監(jiān)督和管理工作。現(xiàn)場簽證漏洞多，管理難度大、人為因素多、結(jié)算難度大，加強(qiáng)現(xiàn)場簽證的管理和審查是控制工程造價的重要環(huán)節(jié)。嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)場主管、駐現(xiàn)場代表、監(jiān)理工程師、造價工程師四方簽字的簽證程序，簽證工作必須按照確定的程序進(jìn)行，避免發(fā)生工程管理人員只管簽證，不算經(jīng)濟(jì)賬的問題，嚴(yán)肅變更簽證的真實(shí)性、合理性和經(jīng)濟(jì)性，避免弄虛作假現(xiàn)象和由此引出的糾紛。2) 加強(qiáng)工程項(xiàng)目實(shí)施階段項(xiàng)目管理方式的策劃。項(xiàng)目管理方式的合理選擇是控制工程質(zhì)量、進(jìn)度、投資三大目標(biāo)的主要保證。3) 審查優(yōu)化施工方案及施工順序。審查及優(yōu)化施工方案是控制投資最有效的手段之一。4) 嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理。及時做好施工現(xiàn)場記錄，制定現(xiàn)場簽證的管理程序，加強(qiáng)現(xiàn)場簽證的管理，工程簽證隨做隨簽，避免“一攬子”及日后簽證。5) 制定索賠程序，妥善處理各種事項(xiàng)，準(zhǔn)確及時處理工程索賠事件。6) 控制材料用量，合理確定材料價格。在工程造價的控制中材料價格的控制是主要的，材料費(fèi)在工程中往往占有很大的比重，一般占預(yù)算費(fèi)用的 70% ，占直接費(fèi)的 80%左右。因此，必須在施工階段嚴(yán)格按照合同中的材料用量控制，合理確定材料價格，從而有效地控制工程造價。7) 技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合，加強(qiáng)投資控制。切實(shí)有效的投資控制必須從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同等多方面采取措施。負(fù)責(zé)項(xiàng)目的工程技術(shù)人員應(yīng)與經(jīng)濟(jì)人員相結(jié)合，從工程招標(biāo)、合同談判、造價預(yù)算、支付進(jìn)度款到竣工決算、造價分析等，實(shí)行全過程管理，嚴(yán)格控制工程造價。

2.4 工程竣工的造價成本控制

竣工驗(yàn)收工作是工程施工的最終階段，是對整個工程施行情況的總結(jié)與結(jié)算，屬于收尾工作，但是在工程造價控制管理中依然發(fā)揮著重要的作用。工程竣工時充分考驗(yàn)了各方的工作能力，也是對工程方與開放方之間信任情況的重要體現(xiàn)。在處理竣工的相關(guān)事宜時，針對具體的施工情況，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)仔細(xì)檢查工程中出現(xiàn)的各種現(xiàn)象，如果發(fā)現(xiàn)問題與施工方及時溝通解決。在進(jìn)行階段與審計(jì)時，嚴(yán)格按照國家房地產(chǎn)工程結(jié)算的相關(guān)法律法規(guī)，以減少可能產(chǎn)生的糾紛問題。

結(jié)語：

房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系到百姓住房問題的重要的民生問題，工程施工的質(zhì)量關(guān)系到人民群眾的生活質(zhì)量。因此加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)工程施工的造價成本控制具有重要的意義，工程的造價控制是從工程的設(shè)計(jì)階段到招投標(biāo)階段與工程的施工和造價階段都需要進(jìn)行的，加強(qiáng)房地產(chǎn)工程造價管理控制體系的建設(shè)具有重要的意義，能夠增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。