工程造價在房地產(chǎn)評估中的運用探索

文/姜傳林 江蘇東華土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司 江蘇蘇州 215500

土地是人們生存所必須的自然資源，土地資源在人們生活和生產(chǎn)中都發(fā)揮著十分重要的作用，因此近些年來我國在房地產(chǎn)工程建設(shè)方面投入的資源越來越多。一般情況下，房地產(chǎn)工程建設(shè)所需的資金大多是由國家財政撥付，為了節(jié)省資金消耗、提高資金利用率，在房地產(chǎn)工程建設(shè)中，必須做好工程造價的評估和管理工作，為工程施工按時按量的完成奠定堅實的基礎(chǔ)，促進我國房地產(chǎn)工程建設(shè)的長遠發(fā)展。

1、工程造價在房地產(chǎn)評估中的運用依依研究

1.1 為房地產(chǎn)工程決策提供科學(xué)依據(jù)

工程實施可行性和經(jīng)濟性是房地產(chǎn)工程決策中需要重點關(guān)注的兩個要點，其中經(jīng)濟性則和工程造價存在著緊密聯(lián)系。在開展工程造價全過程管理時，投資估算是其中的環(huán)節(jié)之一，其可以當(dāng)作工程項目決策的依據(jù)，用于判斷工程項目的經(jīng)濟性。此外，工程造價全過程管控還需考慮到一些動態(tài)因素的影響，這則可以為工程造價的評估提供一定的參考，提升工程決策的科學(xué)性。

1.2 為工程宏觀評估目標(biāo)和投資規(guī)模的確定提供依據(jù)

一般情況下，投資人會將工程設(shè)計概算作為投資計算的重要依據(jù)，因此在工程建設(shè)過程中概算一般不會發(fā)生變動。這就需要相關(guān)人員在施工前采取一切措施提升設(shè)計概算的精確度，從而為工程建設(shè)提供充足的物資和資金支持。由此可見，一旦設(shè)計概算計算出現(xiàn)偏差，將有可能造成工程資金超預(yù)算、工程建設(shè)規(guī)模失控等現(xiàn)象，今日影響到房地產(chǎn)工程的工期和質(zhì)量，損害其整體效益。

1.3 提供科學(xué)合理的資金方案

當(dāng)前階段，我國在房地產(chǎn)工程建設(shè)中已經(jīng)初步形成了政府財政為主導(dǎo)、廣泛吸納社會資本的投資體系，除政府投資外，比較常見的投資模式有民營投資、外資或是銀行貸款等。在多元化的投資體系下，針對工程經(jīng)濟指標(biāo)的評價以及工程項目的評估就顯得至關(guān)重要。做好工程造價管控工作在房地產(chǎn)工程總投資確定和建設(shè)資金籌措中都有著較為積極的作用。

1.4 促進房地產(chǎn)工程整體效益提升

當(dāng)前階段，我國房地產(chǎn)工程普遍呈現(xiàn)出復(fù)雜化和規(guī)?；奶攸c，加之其投資的多元化發(fā)展，都為工程造價評估帶來了巨大的挑戰(zhàn)。因此將工程造價管控落實到工程項目實施的全過程之中，可以為工程實際造價提供科學(xué)的依據(jù)，實現(xiàn)工程建設(shè)的有效協(xié)調(diào)，進而促進房地產(chǎn)工程整體效益的提升。

2、工程造價在房地產(chǎn)評估中的運用問題研究

2.1 工程決策結(jié)算造價評估缺乏可靠依據(jù)

現(xiàn)階段，我國很多房地產(chǎn)工程都存在無法按時按量完成的現(xiàn)象，工期的延長必然需要更多的資金投入，進而造成工程造價的提高。這一問題的根本原因就是工程決策階段缺乏充實可靠的依據(jù)，導(dǎo)致工程造價評估缺乏針對性和科學(xué)性，對后續(xù)的工程造價評估和管理帶來了嚴重的負面影響。

2.2 工程設(shè)計階段造價評估力度不夠

工程質(zhì)量是衡量房地產(chǎn)工程綜合效益的重要指標(biāo)之一，工程造價同樣不可忽視。但是在很多工程實踐中，都存在著過度重視質(zhì)量反而忽視工程造價的情況，導(dǎo)致房地產(chǎn)工程的性價比處于一個較低的層次。這種單純的重視某一方面的情況很容易使其它方面難以兼顧。只有將質(zhì)量和造價有機結(jié)合起來，才能實現(xiàn)二者的協(xié)調(diào)發(fā)展。

2.3 工程造價管理力度不足

由于缺乏完善的工程造價管理體制，很多房地產(chǎn)工程在建設(shè)施工的過程中，造價管理人員都無法嚴格按照規(guī)范要求對各項管理工作進行落實，導(dǎo)致違規(guī)操作、隨意更改工程設(shè)計的情況十分常見。尤其是后者，一旦出現(xiàn)設(shè)計變更，必然會牽扯到工程費用，進而對工程造價管控帶來不可預(yù)知的惡劣后果。

2.4 工程結(jié)算階段造價評估管理不足

房地產(chǎn)工程結(jié)算階段，施工單位和委托單位常常會出于自身的利益進行長時間的討價還價，造成工程結(jié)算長期延宕，對工程造價帶來一定的不利影響。

3、工程造價在房地產(chǎn)評估中的運用改善方案研究

進行工程造價在房地產(chǎn)評估中的運用改善方案研究，針對程造價在房地產(chǎn)評估中的運用問題，主要可以將研究內(nèi)容總結(jié)為做好工程設(shè)計階段的造價管控、工程招標(biāo)階段的造價評估和管理、房地產(chǎn)工程施工階段的造價評估和管理和工程竣工結(jié)算階段的造價評估和管理三點，具體研究內(nèi)容如下：

3.1 做好工程設(shè)計階段的造價管控

在房地產(chǎn)工程設(shè)計階段，工程造價的評估管理措施主要包括以下兩種，首先，優(yōu)化完善工程設(shè)計方案。工程設(shè)計方案是房地產(chǎn)工程建設(shè)施工的重要依據(jù)，其中涉及到了材料、技術(shù)、工藝等許多方面的內(nèi)容，都和工程造價存在緊密的聯(lián)系。在對其進行優(yōu)化時，應(yīng)該重點關(guān)注方案在經(jīng)濟、技術(shù)以及使用方面的可行性，這項工作必須在保障設(shè)計方案滿足工程建設(shè)需求的基礎(chǔ)上開展。比較常用的方法為投標(biāo)競選。其次，加強對設(shè)計變更的評估。上文中提到，設(shè)計變更會造成工程費用的變動，同時一部分已經(jīng)完成的工程將會被廢棄，造成工程造價的增加。因此，在設(shè)計階段，應(yīng)該結(jié)合工程實際情況對設(shè)計方案的應(yīng)用效果進行科學(xué)預(yù)測和評估，從而最大可能的避免設(shè)計的變更的出現(xiàn)。此外，一旦工程施工中出現(xiàn)設(shè)計變更，可以采用造價變更的方法盡可能減少其對工程的負面影響。

3.2 工程招標(biāo)階段的造價評估和管理

在房地產(chǎn)工程的招標(biāo)階段，工程造價評估和管理可以選用以下兩項措施：首先，對施工單位進行全面嚴格的審查。施工單位的綜合能力決定了工程設(shè)計方案能否得到順利的落實。因此在招標(biāo)階段，建設(shè)單位應(yīng)該對所有施工單位的資質(zhì)以及能力進行全面審查。尤其需要重點關(guān)注施工單位提交的建設(shè)方案，考察其內(nèi)容是否和工程現(xiàn)場實際情況相符。同時還需對技術(shù)以及機械設(shè)備的使用情況進行檢查，保障其和工程施工的需求相適應(yīng)。其次，完善招標(biāo)文件編制。招標(biāo)文件的質(zhì)量很大程度上影響著工程造價，因此應(yīng)該盡可能的避免出現(xiàn)錯誤。房地產(chǎn)工程的復(fù)雜性和影響因素的多樣性決定了其成本計算很難做到完全精確，對此可以適當(dāng)?shù)膮⒖计骄杀?，在招?biāo)文件中對國家、招標(biāo)方以及投標(biāo)方的利益進行協(xié)調(diào)，同時最大程度的排除外部因素的影響。

3.3 房地產(chǎn)工程施工階段的造價評估和管理

施工階段是房地產(chǎn)工程造價評估和管理的關(guān)鍵時期，因為其中涉及到了人員、技術(shù)、材料等多方面的因素，在這一階段中，想要實現(xiàn)對工程造價的有效評估和管理，應(yīng)該從以下兩點入手：首先，將管理和評估有機結(jié)合。在工程建設(shè)施工中，評估和管理均對工程的修改和完善具有一定的積極意義。因此管理人員應(yīng)該結(jié)合時代發(fā)展趨勢對工程管理評估方法進行創(chuàng)新改革，如對編制項目進行預(yù)算、加強對工程增加量的評估、和設(shè)計單位簽訂限制合同等。此外，還可以采用購買工程保險或是預(yù)留出一定數(shù)量的備用資金以應(yīng)對突發(fā)事件等措施，最大程度的降低工程施工中的造價風(fēng)險。其次，對工程變更和索賠進行系統(tǒng)化管理。工程變更是導(dǎo)致工程造價提高的主要原因，因此必須強化變更管理，所有變更必須由設(shè)計單位、建設(shè)單位以及監(jiān)理單位共同審批同意之后才能實施，在審批過程中，必須對變更方案進行造價評估。

3.4 工程竣工結(jié)算階段的造價評估和管理

在房地產(chǎn)工程項目實施過程中，工程竣工結(jié)算階段的造價評估和管理常常遭到忽視，但是必須要意識到，竣工結(jié)算是工程項目造價考核的重要依據(jù)，其中主要涉及到了合同價和調(diào)整價、項目管理預(yù)算、設(shè)計概算和最后結(jié)算等方面的文件。在這一階段的工作中，結(jié)算人員必須秉持嚴謹認真的工作態(tài)度，對所有與工程造價有關(guān)的內(nèi)容進行系統(tǒng)性核算，避免出現(xiàn)遺漏，如此才能實現(xiàn)對工程整體造價的有效評估。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)工程是我國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要組成部分，房地產(chǎn)工程造價全過程評估和管理的主要目的就是實現(xiàn)工程經(jīng)濟效益和社會效益的最大化。由于房地產(chǎn)工程日趨復(fù)雜，且工程造價影響因素眾多，導(dǎo)致造價管控中存在許多問題。本文對這些問題產(chǎn)生的原因和危害進行了簡單的介紹，并針對性提出了相應(yīng)的策略，希望可以為我國房地產(chǎn)事業(yè)的持續(xù)發(fā)展做出一定的貢獻。