房屋建筑面積計算中的若干問題分析

文/江妙軍 寧波市測繪設計研究院 浙江寧波 315042

近年，在房屋買賣交易中，出現(xiàn)了許多與房屋建筑面積相關的糾紛案例，究其原因，多與房屋建筑面積計算不準確、規(guī)定不明確相關。當前，國家相關部門為了能夠更好的解決因規(guī)定模糊或存在多種解釋引發(fā)的矛盾，頒布了諸多法律文件。但是在實際執(zhí)行過程中，部分開發(fā)商仍感其操作不足。實際上，業(yè)主與開發(fā)商間的矛盾，管理機構與開發(fā)商間的糾紛，仍時常會出現(xiàn)。本文就房屋建筑面積計算中的若干問題作一剖析。

1、非共有建筑面積的計算問題

1.1 房地產(chǎn)面積精度等級的明確

最新修訂的《房產(chǎn)測量規(guī)范》將房產(chǎn)面積精度劃分成3個等級，且對各等級面積的中誤差、限差進行了明確固定，即等級一：中誤差0.01+0.0003S，限差0.02 +0.0006S；等級二：中誤差0.02 +0.0001S，限差0.04 +0.0002S；等級三：中誤差0.04 +0.003S，限差0.08+0.006S；S表示的是房地產(chǎn)面積。

在現(xiàn)實操作中，究竟該選用或執(zhí)行哪一等級的精度標準，《房產(chǎn)測量規(guī)范》當中對此并未做出詳實規(guī)定，僅指出各地區(qū)房產(chǎn)行政主管單位需依據(jù)本地區(qū)實況而定。筆者認為，可理解為如下內(nèi)容：各城市需依據(jù)本地區(qū)實況及現(xiàn)實需要，執(zhí)行符合本地區(qū)要求的精度標準，但如果處于同一城市，那么需執(zhí)行統(tǒng)一的精度標準，不可因價格、地段等方面的差異，而執(zhí)行不同的標準，這對于消費者而言，實為不公正、不公平的。結合當前規(guī)范化、標準化的慣例，考慮當前需求及量邊器具、技術等實況與條件，結合今后發(fā)展需要，針對固定誤差，將其精度等級系數(shù)劃定為2，而將比例誤差相應比例系數(shù)的精度等級系數(shù)設定為3，最后便可進行處理與湊整操作。

1.2 陽臺面積的計算

我國地域廣闊，因各地區(qū)位置差異大，尤其是南北方的房屋，存在著比較大的建筑結構差異。受氣候條件等因素影響，北方商品房的陽臺以封閉式陽臺居多。最新修訂的《房產(chǎn)測量規(guī)范》指出，針對封閉式陽臺，則依據(jù)其外圍水平投影的面積，對其全部建筑面積進行計算；而對于不封閉的陽臺，則依據(jù)其外圍水平相應投影面積的一半，對其建筑面積進行計算。但需指出的是，對于封閉式陽臺，究竟是以現(xiàn)狀封閉為準，還是以設計文件為準，在整個規(guī)范中并未明確。因規(guī)范當中所存在的不確定性以及政策的持續(xù)調(diào)整，在房產(chǎn)測量當中，針對其中與陽臺面積相關的計算來講，通常會出現(xiàn)一些矛盾。針對此情況，可以先對封閉陽臺相應面積加以確認，然后再作詳細說明，在還未明確前，按設計圖紙來明確其是否為全封閉陽臺。

1.3 地下車位面積的計算

隨著汽車數(shù)量的增多，地下車位增加了購房者興趣與目光，許多車位擁有者希望車位能夠單獨交易，并辦理與房產(chǎn)一樣的產(chǎn)權，等待其升值。針對地下車位這一特殊產(chǎn)權，其有著諸多說法。其中最多的說法主要有兩點，其一，地下車位盡管位于地下，但其面積固定，僅需將其位置明確，便能出售，且可以參與分攤，可以為其單獨辦理產(chǎn)權；其二，認為其建于地下，四周無結構，易錯位，容易引起權屬糾紛，引發(fā)各種矛盾，因而不能辦理產(chǎn)權。筆者認為，在對車位相關合同以及擁有者合法證明的基礎上，通過界址點標志的埋設并測量，能夠從中得到坐標成果，便能將其交易，且還能辦理產(chǎn)權。

2、共有建筑面積計算與分攤中的問題分析

2.1 室外樓梯面積的計算

所謂室外樓梯，從根本上來講，就是獨立于房屋主體，僅有半截維護結構的樓梯，其有兩種類型，其一為無頂蓋樓梯，其二是頂蓋樓梯。最新修訂的《房產(chǎn)測量規(guī)范》指出，上蓋的室外樓梯為永久性結構，依據(jù)各個層的水平投影面積，進行其全面積的計算；另外，針對那些無頂蓋的室外樓梯，則依據(jù)各個層水平的投影面積的一半來計算。筆者認為，需對各層的概念加以理解：針對室外樓梯而言，其層次同于室內(nèi)樓梯，是根據(jù)建筑物層次來進行計算，也就是說，若某建筑有7層，則室外樓梯同樣是7層。此時，所計算的面積包含頂蓋室外樓梯的面積，“各層”均為7個層面；針對那些沒有頂蓋的室外樓梯，因其最上面一層并沒有頂，依據(jù)相關規(guī)定，不可計算建筑面積，此時，“各層”就變成了6個層面。由此可知，各規(guī)則中對“各層”有不同的界定，因此，需要，對其加以區(qū)分。

2.2 商住樓室外樓梯的計算

針對大多數(shù)沿街樓房而言，其最下面那幾層通常為商業(yè)用房，在其上面則為住宅房屋，有些樓房需要經(jīng)室外樓梯才能通往住宅房屋。因此，怎樣分攤此部分的共有面積呢？《房產(chǎn)測量規(guī)范》中指出，針對那些多功能綜合樓，在分攤其公有建筑面積時，需要依據(jù)各自的服務對象與功能不同來分攤，針對那些共用、同享的設施，則將其當作整體，并全樓分攤。因此，對于此問題，首先需要秉持誰使用、誰分攤的基本原則，做到整體性、全面性考慮。

結語：

綜上，在銷售商品房時，比較突出的糾紛就是面積計算問題；而通常以建筑面積來進行計價與核算，其準確與否與產(chǎn)權人的切身利益直接相關，因此，有關房屋建筑面積問題，始終是人們關注的重、熱點所在。