房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理模式與風險研究

文/唐曉華 麗水新湖置業(yè)有限公司 浙江麗水 323000

在房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理中，管理者根據(jù)預先設置的項目目標，對工程投資、工程建設、項目交付和項目售后過程進行計劃編制、組織開展、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和全程控制，從而更高效地運用人力、財力、物力、時間和空間進行建設，進而實現(xiàn)以最低的成本和代價獲得最高的社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的主要模式及特點

1.1 設計招標建設模式

設計招標建設模式是按照傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項目開發(fā)模式進行管理，即開發(fā)商委托專業(yè)機構(gòu)進行前期設計，而后通過競標的方式選擇承包商，最后選擇監(jiān)理機構(gòu)進行項目監(jiān)理。這種模式的優(yōu)點在于可以有效節(jié)約資金，同時能夠?qū)こ探ㄔO進行控制。通過競標的方式選擇承包商不僅可以選擇資質(zhì)好的企業(yè)進行建設，還可以大大降低成本。

1.2 代理型模式

代理型模式是指開發(fā)商選擇專業(yè)的代理人代替其監(jiān)督設計方、建設方和監(jiān)理方。代理人為開發(fā)商提供全程或者某階段的代理服務，全權(quán)代表開發(fā)商協(xié)調(diào)與各方的關系。這種模式的優(yōu)點在于能夠為房地產(chǎn)企業(yè)有效縮短工程建設時間，從而節(jié)約資金。同時，開發(fā)商可以自主選擇代理人進行管理，其自主性得到大大增強，可以滿足其對管理與技術的專業(yè)需求。

1.3 經(jīng)理人型模式

在經(jīng)理人型模式中，開發(fā)商在進行項目管理前，選擇專業(yè)經(jīng)理人幫助其進行項目前期管理，并負責項目建設的全過程管理。經(jīng)理人可以根據(jù)開發(fā)商的要求，自行設計管理模式進行管理。開發(fā)商與經(jīng)理人簽訂合同，經(jīng)理人對開發(fā)商負責，開發(fā)商可以在建設中調(diào)整要求，其擁有較大的自主權(quán)。這種模式可以有效縮短建設時間，降低開發(fā)成本，控制工程進度，但相對而言，由于具有一定的不確定性，所以造價較高，經(jīng)理人選擇較為不易。

2、房地產(chǎn)項目管理模式風險分析

2.1 項目質(zhì)量管理風險

在我國當前的房地產(chǎn)項目管理中，多數(shù)項目采用的是項目承包制，這就給許多資質(zhì)不好、水平不高的建設方提供了許多便利，也使項目建設中的風險和隱患大大增多。此外，當下國內(nèi)很多從事建設行業(yè)工作的工人都來自于農(nóng)村，不僅沒有接受過高校的正規(guī)教育，也沒有接受過技術院校的技能教育，而一些項目管理者也缺乏相關的管理資質(zhì)，如建造師、建筑師等，所以，工程項目的管理質(zhì)量有所下降，無法有效把控工程的建設質(zhì)量與標準，安全事故頻頻發(fā)生。

2.2 項目管理制度風險

從現(xiàn)行的管理制度看，當前的房地產(chǎn)項目管理制度無法有效支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，尤其是在國家宏觀調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)業(yè)對于項目的精細化管理要求越來越高，有所缺失的房地產(chǎn)項目管理制度不能有效滿足項目日常管理的需要，難以適應如今風險頻出的房地產(chǎn)項目管理現(xiàn)狀。

2.3 項目合同管理風險

由于受到宏觀調(diào)控的影響，開發(fā)商為了降低成本、提高利潤，而強行將自身風險通過不平等合同轉(zhuǎn)嫁給建設方、承包商以謀求用最小的成本實現(xiàn)效益的最大化。而建設方和承包商為了獲得工程的承包權(quán)，在接受合同的同時，會選擇將項目工程非法轉(zhuǎn)包、分包甚至降低工程質(zhì)量偷工減料等，這會給項目的管理帶來巨大的問題和矛盾，也會使項目的建設與管理形成許多風險和隱患。

2.4 項目人員管理風險

在一般的房地產(chǎn)開發(fā)項目中，缺少專業(yè)水平高、工作技能強、管理經(jīng)驗豐富的一線管理人員已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。管理人員素質(zhì)低下、專業(yè)不對口也是日常項目管理中頻頻出現(xiàn)的問題，這些問題已經(jīng)嚴重影響了我國房地產(chǎn)項目的管理與發(fā)展。此外，國有企業(yè)在培訓、激勵機制等方面也有所欠缺，缺少專門從事人才隊伍管理和項目管理的人才，無法對項目管理的全過程派駐專門的管理人才，從而也很難提升項目全過程管理的水平與質(zhì)量。

3、加強房地產(chǎn)項目管理的對策

3.1 因地制宜，重視基礎管理和動態(tài)管理

在房地產(chǎn)項目建設與管理過程中，要充分認識每個項目自身的特點，準確把握項目的優(yōu)勢與劣勢，熟悉和掌握項目所處的環(huán)境、地點、時間等條件以及建設方或承包商的建設水平，從而因地制宜地通過科學、合理、合適的管理方法進行針對性管理，使科學管理貫穿于項目建設的始終，從而有效提升建設效率，減少建設成本，提高管理水平，降低風險隱患。此外，在項目的管理中，還要積極發(fā)揮基礎數(shù)據(jù)的作用，如企業(yè)的ERP管理系統(tǒng)等，通過對建設材料等的動態(tài)監(jiān)控、計量監(jiān)控，實現(xiàn)全方位、多層次、全過程的動態(tài)監(jiān)控，從而使現(xiàn)代項目管理理念在日常的項目建設管理中發(fā)揮應有的作用。

3.2 加強房地產(chǎn)行業(yè)法律法規(guī)建設

近年來，房地產(chǎn)開發(fā)商為了追求利益最大化，無視法律法規(guī)的束縛，為了降低成本無所不用其極，對項目的正常管理產(chǎn)生了極其惡劣的影響。因此，要切實制定全面完善的法律法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)項目管理。由于房地產(chǎn)項目管理偏重實務，所以在政策的制定過程中，要積極考慮法規(guī)條文落實的現(xiàn)實性，避免出現(xiàn)界定模糊的現(xiàn)象，使房地產(chǎn)項目管理的全過程落在陽光監(jiān)管之下，這樣才能徹底杜絕各種違規(guī)現(xiàn)象，使項目管理回歸應有之義。

3.3 加強人才培訓與激勵

對于企業(yè)而言，首先要加強對人才隊伍的培訓力度，加大培訓資金的投入力度，積極完善培訓形式，拓展培訓內(nèi)容，針對企業(yè)人才隊伍建設的現(xiàn)狀，有針對性地開展專題培訓，切實提高人才隊伍水平。對于一些骨干人才、核心人才，要加大激勵力度，對于一些青年人才、技能人才要加大扶持力度，設計形成一條完整的人才晉升通道，使人才能夠有充分的成長空間。只有做好專業(yè)管理人才的儲備與培訓，才能更好地提升項目管理水平與能級，使企業(yè)的項目管理邁上一個更高的臺階。

3.4 建立健全項目合同管理制度

加強房地產(chǎn)項目管理、降低管理風險，首先要對每個管理環(huán)節(jié)進行精細化管理，尤其是在合同的簽訂上，要做到責任細化、責任明確，使每個環(huán)節(jié)的管理責任都有據(jù)可查，切實將承包商和建設者的權(quán)利義務予以一一明確，從而降低在建設過程中的風險，減少建設的隱患。

結(jié)語：

房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理，是一項精細化的工作，是房地產(chǎn)項目順利進行的關鍵。而隨著各種新媒體、新技術、新系統(tǒng)的投入，房地產(chǎn)項目管理者可以充分運用新媒體媒介掌握工程建設各個環(huán)節(jié)的實際情況，并運用大數(shù)據(jù)技術上傳匯總給開發(fā)商，通過云計算技術及時進行調(diào)整和完善，從而在項目開發(fā)的各個流程環(huán)節(jié)進行全方位、多層次、全過程的有效管理，進而使房地產(chǎn)項目開發(fā)更加高效，幫助企業(yè)獲得更好的收益，也使房地產(chǎn)項目管理邁上一個更高的臺階。