縣級(jí)城市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展機(jī)遇

文/秦云艷 莒縣國(guó)土資源局 山東莒縣 276500

應(yīng)當(dāng)看到，近年來隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加速，縣級(jí)城市房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)生推動(dòng)力加大，同時(shí)伴隨著一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷收緊，縣域城市商業(yè)地產(chǎn)迎來井噴式的成長(zhǎng)機(jī)遇，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入熱潮期。在此情形下，縣級(jí)城市商業(yè)地產(chǎn)商應(yīng)順應(yīng)社會(huì)發(fā)展潮流，采取切實(shí)有效的應(yīng)對(duì)策略，壯大縣級(jí)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

1、縣級(jí)城市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀

1.1 縣級(jí)城市承擔(dān)更多人口分布

截至2017年，我國(guó)城市化率為百分之五十六。隨著城鎮(zhèn)化浪潮的到來，以每年一個(gè)點(diǎn)的增速，未來三十年將達(dá)到百分之八十以上。就大型城市群而言不足以支撐未來城市人口的聚集，從現(xiàn)狀和未來發(fā)展看，縣級(jí)市將會(huì)承擔(dān)更多人口分布及生態(tài)發(fā)展任務(wù)，特別是作為高鐵及交通發(fā)達(dá)、有特色生態(tài)產(chǎn)業(yè)支撐的縣級(jí)市，作為商業(yè)地產(chǎn)核心要素的人口逐漸具備了發(fā)展?jié)摿Α?/p>

1.2 存在的問題

據(jù)商務(wù)部二零一七年統(tǒng)計(jì)，縣級(jí)行政區(qū)劃單位一年待建待銷售商業(yè)地產(chǎn)以目前常規(guī)計(jì)算，去化周期在五十個(gè)月以上；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)以本地或本省住宅或以相關(guān)政治資源起家的開發(fā)商為主，政企關(guān)系強(qiáng)，拿地有優(yōu)勢(shì)，但資金實(shí)力有限，缺乏對(duì)商業(yè)的理解，缺乏商業(yè)招商及運(yùn)營(yíng)能力；項(xiàng)目頻換將，人才短缺，公司由不懂行的自己人掌管，外行管理內(nèi)行，專業(yè)人才進(jìn)入難、進(jìn)入發(fā)揮空間小。開發(fā)商面臨理念、人口導(dǎo)入和人才等諸多問題。

2、縣級(jí)城市商業(yè)地產(chǎn)面臨的發(fā)展機(jī)遇

2.1 消費(fèi)者量級(jí)增加，消費(fèi)理念更新

在大城市過度膨脹和逐漸飽和、交通網(wǎng)絡(luò)設(shè)施不斷完善的背景下，沿高鐵沿線縣級(jí)城市迎來新的發(fā)展機(jī)遇，新的城鎮(zhèn)規(guī)劃確定未來縣級(jí)市承擔(dān)的人口規(guī)模在60-80萬；與此同時(shí)，城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)觀念及結(jié)構(gòu)也在轉(zhuǎn)變。消費(fèi)結(jié)構(gòu)向發(fā)展性和享受性方向轉(zhuǎn)變，他們對(duì)購物環(huán)境的需求、品牌的需求在逐步提升，隨著城市化進(jìn)程的加快，縣城城市逐漸在擴(kuò)大，發(fā)展新城區(qū)，從“一核”向“雙核”甚至“多核”轉(zhuǎn)變，新城區(qū)的發(fā)展將帶來又一個(gè)商業(yè)發(fā)展契機(jī)。

2.2 開發(fā)商成本投入與利潤(rùn)比占據(jù)優(yōu)勢(shì)

大城市商業(yè)投資門檻越來越高，商鋪價(jià)格高不可攀，而周邊縣級(jí)市商業(yè)投資門檻低，使得投資客戶轉(zhuǎn)戰(zhàn)周邊小縣城的商鋪，從而引得縣城商鋪一片火爆，從財(cái)務(wù)成本、人力成本、建安成本等方面縣級(jí)市具有很大的優(yōu)勢(shì)。

2.3 品牌下沉趨勢(shì)明顯

隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)和城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，城市人口聚集效應(yīng)明顯，縣級(jí)城市居民收入和消費(fèi)水平穩(wěn)步提高，社會(huì)消費(fèi)品零售額不斷擴(kuò)大，居民消費(fèi)意識(shí)逐漸增強(qiáng)；部分國(guó)際國(guó)內(nèi)品牌商經(jīng)過多年市場(chǎng)培育，一二線城市市場(chǎng)空間日趨飽和，入駐三四線城市的意愿強(qiáng)烈。這對(duì)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)頗為有利。

3、房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略

3.1 實(shí)現(xiàn)商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變

近年來，縣級(jí)城市商品房開發(fā)成本逐漸提高，開發(fā)商獲得的土地成本居高不下，房地產(chǎn)企業(yè)純開發(fā)利潤(rùn)會(huì)斷降，單純從商品房追求暴利的時(shí)代已經(jīng)過去。 縣級(jí)城市房地產(chǎn)開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，未來大量的社區(qū)、大規(guī)模的集中開發(fā)逐漸占據(jù)市場(chǎng)。縣級(jí)城市商業(yè)發(fā)展、服務(wù)集中于此；從城鎮(zhèn)化角度，城市居民消費(fèi)需求會(huì)有數(shù)倍提升，他們要求開發(fā)商從傳統(tǒng)的售房盈利模式，向基于社區(qū)服務(wù)、居民消費(fèi)需求上轉(zhuǎn)變；從單純的商品房開發(fā)建造，到打造小區(qū)居民居住配套的消費(fèi)、服務(wù)的全系統(tǒng)的價(jià)值鏈，唯有如此，才能使企業(yè)持久發(fā)展。

3.2 理性儲(chǔ)備土地

新形勢(shì)下，新農(nóng)村建設(shè)供應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)用地模式將成為主流，縣級(jí)城市房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過村民安置房的建設(shè)置換開發(fā)用地；房地產(chǎn)開發(fā)商擁有足夠的土地儲(chǔ)備，依靠舊城改造、工廠搬遷等方式；另一方面，開發(fā)商必須以商品房市場(chǎng)的需求為本， 根據(jù)縣級(jí)城市總體人口、城區(qū)人口，消費(fèi)者購買水平，縣級(jí)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況，消費(fèi)者進(jìn)城購房增長(zhǎng)進(jìn)度等做出判斷，決策儲(chǔ)備的土地規(guī)模，做出理性的系統(tǒng)方案。

3.3 改進(jìn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

原有商品房購房者對(duì)居住需求會(huì)升級(jí)，很多人會(huì)產(chǎn)生改善住房條件的需求，“二手房”市場(chǎng)逐漸旺盛，使得不少人賣掉老商品房，購買新商品房。一部分人選擇當(dāng)?shù)仄焚|(zhì)較好、生活設(shè)施配套完善的小區(qū)重新購買住宅，另一部分人在具備條件時(shí)，直接選擇在臨近城市的市區(qū)購買商品房；縣級(jí)城市房地產(chǎn)開發(fā)的商品房，除了建筑質(zhì)量、戶型、配套、物業(yè)管理之外，要在軟環(huán)境方面給予居住者更多的認(rèn)同，將是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵。

3.4 樹立經(jīng)營(yíng)新理念

縣級(jí)城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要順應(yīng)時(shí)代發(fā)展變化，更新經(jīng)營(yíng)理念，實(shí)現(xiàn)資本與開發(fā)的分離、實(shí)現(xiàn)開發(fā)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)分離、實(shí)現(xiàn)商業(yè)本身的運(yùn)營(yíng)溢價(jià)；資本、資產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)者會(huì)之間，會(huì)形成一個(gè)新的生態(tài)鏈，這是未來縣級(jí)市的商業(yè)地產(chǎn)趨勢(shì)，開發(fā)方式的變遷會(huì)導(dǎo)致縣級(jí)市商業(yè)地產(chǎn)的再造，達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、優(yōu)勢(shì)融合、共同受益，發(fā)揮本土開發(fā)商的政治、地緣優(yōu)勢(shì)；發(fā)揮資本財(cái)務(wù)成本低、長(zhǎng)期受益的特征；發(fā)揮成熟運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)自主決策、實(shí)現(xiàn)受益；三個(gè)維度的因素缺一不可；最終實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)商、交易商和服務(wù)商各自成熟運(yùn)營(yíng)受益；開發(fā)企業(yè)要借雞生蛋，實(shí)現(xiàn)共贏的局面。隨著商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)時(shí)代的來臨，縣級(jí)市商業(yè)地產(chǎn)的解決方案越來具有更多的可能性，無論拿地階段控建分成合作，還是購物中心多元化入股合作，越來越多的開發(fā)商開始進(jìn)入到輕資產(chǎn)多元化經(jīng)營(yíng)階段，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)期可持續(xù)性發(fā)展。

綜上所述，在社會(huì)主義建設(shè)新時(shí)期，縣級(jí)城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要順應(yīng)時(shí)代和社會(huì)發(fā)展變化，更新經(jīng)營(yíng)理念，改進(jìn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，把握機(jī)遇，采取切實(shí)有效的措施，實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)性發(fā)展，從而壯大縣級(jí)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。