臨沂市老舊居住小區(qū)改造探索

文/張好、袁忠 臨沂大學(xué)土木工程與建筑學(xué)院 山東臨沂 276005

老舊小區(qū)規(guī)劃建設(shè)年代早，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較低，不同程度地存在著管線老化、設(shè)備年久失修、道路破損、樓體飾面脫落等諸多問(wèn)題，已無(wú)法滿足居住環(huán)境和市容美觀要求。最近十多年，臨沂城市面積不斷增大，城市人口不斷增加，城市居住環(huán)境的改造對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著越來(lái)越重要的作用。老舊居住小區(qū)環(huán)境質(zhì)量的提高是現(xiàn)代城市建設(shè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容，對(duì)于曾獲“生態(tài)宜居典范城市”的臨沂更是如此。

1、老舊居住小區(qū)概念

老舊居住小區(qū)是指建設(shè)年代久遠(yuǎn)至今仍在居住使用建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高、使用功能不全、配套設(shè)施不齊、年久失修存在安全隱患、缺乏物業(yè)服務(wù)不能滿足人們正?；蜉^高生活需求的居住小區(qū)(含單棟住宅樓)[1]。

2、臨沂市老舊居住小區(qū)改造總體概況

2.1 臨沂市老舊居住小區(qū)改造范圍

《臨沂市老舊住宅小區(qū)綜合整治改造實(shí)施方案》中明確：1995年以前建成投入使用的老舊住宅小區(qū)，位于城鎮(zhèn)建成區(qū)內(nèi)的國(guó)有土地上，住宅由樓房組成，主體建筑基本完好，并且未納入棚戶區(qū)、城中村改造及重大項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃[1]。

2.2 臨沂市老舊居住小區(qū)改造內(nèi)容

老舊住宅小區(qū)綜合整治改造的要求是干凈整潔、設(shè)施完備、秩序良好，讓居民住得安心、舒心。主要內(nèi)容包括：完善治安防控設(shè)施，健全環(huán)衛(wèi)消防設(shè)施，改善小區(qū)環(huán)境設(shè)施，改造小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及其居民反映比較強(qiáng)烈、確需整治改造的其他設(shè)施。

2016年，蘭山區(qū)整治了143個(gè)老舊小區(qū)，到2017.1.20為止，這143個(gè)老舊小區(qū)整治已全部完成，徹底改善了部分居民的人居環(huán)境。2017年，蘭山區(qū)整治78個(gè)老舊小區(qū)，改造居民樓385棟，整治建筑總面積122.19萬(wàn)平方米[2]。

3、臨沂市老舊住宅小區(qū)改造中存在問(wèn)題

在臨沂市老舊居住小區(qū)改造工作的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)老舊小區(qū)綜合改造面臨的一些共性問(wèn)題。

3.1 相關(guān)改造政策不完善，工程標(biāo)準(zhǔn)和后期維護(hù)缺乏

在老舊小區(qū)改造工作中，是通過(guò)市政府干預(yù)的方式推進(jìn)的。雖制定了有關(guān)改造的政策，但在實(shí)際中其可操作性還是存在差距的。例如對(duì)改造規(guī)模過(guò)大致使改造過(guò)程簡(jiǎn)單化，實(shí)際工作執(zhí)法不嚴(yán)、有法不依，規(guī)劃控制不嚴(yán)等問(wèn)題。舊區(qū)改造工作出現(xiàn)嚴(yán)重的片段化現(xiàn)象。相關(guān)改造內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、程序、資金管理等方面的規(guī)范均未出臺(tái)。對(duì)改造后的成果缺乏有效管理，比如有的小區(qū)改造后缺乏支持和推進(jìn)物業(yè)管理的手段，致使改造效果降低。

3.2 融資模式單一，改造資金有限

臨沂市當(dāng)前老舊小區(qū)改造工作的大部分資金來(lái)自地方財(cái)政，沒(méi)有國(guó)家政策支持，與其他民生工程相比推進(jìn)難度大；由于工作面廣且較分散，監(jiān)管不力，存在改造重復(fù)施工的情況，造成資金浪費(fèi)。同時(shí)，房屋維修基金(包括房屋公用設(shè)施專用和房屋本體維護(hù)基金)屬于物業(yè)部門(mén)，由于規(guī)定屬于物業(yè)用部分，雖然改造內(nèi)容符合，但不能用來(lái)進(jìn)行老舊小區(qū)改造；可持續(xù)的市場(chǎng)化推進(jìn)改造模式和融資方式尚未建立。

3.3 改造過(guò)程中忽視現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，缺乏公眾參與性

目前的改造工作中，由政府和專家制定、實(shí)施舊區(qū)改造設(shè)計(jì)。在舊區(qū)改造專業(yè)決策方面，社會(huì)公眾并沒(méi)有充分參與其中。住區(qū)的改造建設(shè)中由于一般民眾對(duì)建筑設(shè)計(jì)知識(shí)了解甚少，因此只能依法執(zhí)行。決策者往往只理論上做出公眾參與的承諾而實(shí)際中公眾真正參與工作很少。居民在很多情況下只是事后參與或間接參與，在老舊小區(qū)改造工作中，改造前征詢居民意見(jiàn)不普及。政府應(yīng)該加強(qiáng)宣傳培訓(xùn)，發(fā)揮群眾力量，讓百姓真正意識(shí)到老舊小區(qū)改造既是民生工程，又是投資機(jī)會(huì)，自發(fā)推進(jìn)老舊小區(qū)改造。

4、臨沂市老舊住宅小區(qū)改造的策略

4.1 完善相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，建立改造標(biāo)準(zhǔn)體系

建立和完善相關(guān)的法律法規(guī)體系，保證老舊住宅小區(qū)改造的順利實(shí)施，設(shè)立專門(mén)的組織機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)規(guī)劃、組織和總體協(xié)調(diào)工作，區(qū)和街道應(yīng)該發(fā)揮好監(jiān)督作用。老舊住宅小區(qū)改造中須有長(zhǎng)遠(yuǎn)的總體目標(biāo)與全面規(guī)劃、分期實(shí)施的計(jì)劃和步驟。

評(píng)定舊小區(qū)改造標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)有綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)銜接，使改造后的老舊住宅小區(qū)應(yīng)不低于同期新建小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。除了整體面貌煥然一新外，在建筑安全性、節(jié)能性等方面應(yīng)達(dá)到最新標(biāo)準(zhǔn)，改造后住宅區(qū)應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施完善，配套功能齊全，并能滿足一定年限的良好運(yùn)行狀況。同時(shí)，具體項(xiàng)目具體分析，允許改造項(xiàng)目的多樣性。

4.2 創(chuàng)新融資模式，拓展資金來(lái)源

可以采取PPP模式，PPP模式作為一種融資方式[3]，能有效結(jié)合社會(huì)資金和政府財(cái)政投入，充分利用政府和私營(yíng)機(jī)構(gòu)各自的優(yōu)勢(shì)。臨沂市政府可以通過(guò)PPP模式拓寬融資渠道，開(kāi)展多元化的投資主體，將政府的社會(huì)責(zé)任和民間私營(yíng)機(jī)構(gòu)的資金技術(shù)支持相結(jié)合，這樣也可以減輕市政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)。

比如中央財(cái)政可以獎(jiǎng)勵(lì)的形式對(duì)已完成改造的工程給予獎(jiǎng)勵(lì)，緩解地方財(cái)政壓力，實(shí)現(xiàn)以較少的投入吸引更多的市場(chǎng)融資，推進(jìn)改造工作可持續(xù)發(fā)展。整合中央、地方和相關(guān)受益主體資金，實(shí)現(xiàn)資金最大化利用。同時(shí)，可出臺(tái)優(yōu)惠政策吸引企業(yè)參與惠民工程，力爭(zhēng)更多的資金來(lái)源于市場(chǎng)和居民，使老舊小區(qū)改造形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)[4]。

政府要有優(yōu)惠的政策，鼓勵(lì)城市更新改造，通過(guò)減免地塊出讓金，地價(jià)評(píng)估費(fèi)，市政設(shè)施配套等各項(xiàng)稅費(fèi)，減輕開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)過(guò)重的困擾，從而加快改造的步伐。

4.3 開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，加強(qiáng)公眾的參與性

對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行整治、改造前，應(yīng)該先進(jìn)行老舊小區(qū)調(diào)查，掌握其建筑質(zhì)量、居住人口、基礎(chǔ)設(shè)施的完損等基本情況，同時(shí)考察居民在住房面積、改造意愿、配套設(shè)施等幾方面的實(shí)際愿望，制定各小區(qū)改造整治的規(guī)劃方案，并廣泛征求居民意見(jiàn)。

公眾參與實(shí)際上是一個(gè)居民、建筑師、政府、投資者之間反復(fù)合作的過(guò)程。居民作為改造的主體是改造的實(shí)施者，甚至是投資者，參與改造的全過(guò)程。讓居民主動(dòng)參與小區(qū)的整治提升和管理。在整治提升中要讓居民參與建設(shè)和監(jiān)督,改造項(xiàng)目完成后可讓居民參與驗(yàn)收和評(píng)價(jià)。

結(jié)語(yǔ)：

老舊居住小區(qū)改造不僅是一個(gè)研究課題，更是一個(gè)復(fù)雜的城市系統(tǒng)問(wèn)題。在我們提倡的尊重社區(qū)文化和重構(gòu)鄰里關(guān)系的同時(shí)，還要尊重城市的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步。住區(qū)中和諧融合的氛圍和多年來(lái)形成的宜人的住區(qū)環(huán)境，比新建住區(qū)更有優(yōu)勢(shì)。希望相關(guān)的改造可以真正保護(hù)居民的利益，建設(shè)城市的同時(shí)，回歸住區(qū)的本質(zhì)。

隨著城市居民的生活水平不斷提高，居民對(duì)于自身居住環(huán)境的要求不斷提高，臨沂市舊居住區(qū)改造更需要在從建筑的居住功能轉(zhuǎn)向建筑的健康、美觀、更人性化方面進(jìn)行嘗試。