土地出讓市場化如何促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長

文/郭潔 天津土地交易中心 天津 300042

資源配置效率的提高對經(jīng)濟(jì)增長有非常重要影響，當(dāng)前我國專家學(xué)者在資本和勞動力配置效率對經(jīng)濟(jì)增長方面的影響和作用展開了大量的研究分析，但是在土地配置方面影響相對較少。在城市化進(jìn)程發(fā)展過程中，土地資源配置效率會很大程度上影響到經(jīng)濟(jì)增長。改革開放后，我國在城市土地供應(yīng)制度方面不斷改革和更新，為土地要素配置對經(jīng)濟(jì)增長影響方面研究提供了條件方面支撐。計劃經(jīng)濟(jì)時代，我國很多城市用地都是由政府無償劃撥配置的，自上世紀(jì)八十年代開始，我國城市經(jīng)營性建設(shè)用地逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橛袃敵鲎?，自此我國城市?jīng)營性建設(shè)用地出讓進(jìn)入全面市場化階段。土地出讓市場化對經(jīng)濟(jì)增長有非常重要影響，本文就此展開了研究分析。

1、土地出讓市場化制度背景

1.1 土地出讓市場化改革歷程

上世紀(jì)九十年代，我國城市土地有償出讓，但是多為協(xié)議方式，協(xié)議本身缺乏公開性和透明性，非常容易有覆蓋等情況出現(xiàn)，造成土地利用的嚴(yán)重浪費(fèi)，無法取得理想的利用效果。與商住用地相比，工業(yè)用地在出讓秩序方面表現(xiàn)的更為混亂，很多政府通過低價甚至負(fù)低價等方式招商引資，最終導(dǎo)致全國范圍內(nèi)工業(yè)用地價值十分低廉，存在有非常嚴(yán)重的浪費(fèi)情況。為了實現(xiàn)對土地出讓領(lǐng)域腐敗等情況的有效控制，更好的保護(hù)耕地資源，促進(jìn)土地的集約化利用，我國政府在土地出讓方面開展了一系列的市場化改革。但是因為不同地方在土地出讓市場化要求方面的落實程度存在有非常大差異，實際改革效果也存在明顯區(qū)別。

1.2 土地出讓市場化改革效果

城市土地出讓存在有協(xié)議、招標(biāo)、掛牌以及拍賣等不同方式，土地出讓市場化改革初期階段，政府規(guī)定土地出讓只能通過拍賣和招標(biāo)方式，之后引入掛牌出讓方式。相比于拍賣，掛牌出讓方式要求相對較低，不需要超過三個競拍方，成交率高。雖然相關(guān)文件中在土地出讓方式的選擇方面沒有明確規(guī)定，但是自掛牌方式引入后，成為一種非常受歡迎出讓方式，在土地招拍掛中的比例越來越高。在工業(yè)用地出讓市場化改革后，土地市場化出讓水平有了跳躍式改變。

土地出讓市場化在經(jīng)濟(jì)增長方面的影響機(jī)制十分復(fù)雜，一方面土地出讓市場化能夠使房價和地價有明顯提升，增強(qiáng)政府融資能力，增加政府土地出讓收入，最終提高土地抵押融資能力。在企業(yè)方面，房價和地價的上漲能夠增大企業(yè)房產(chǎn)和土地抵押價值，實現(xiàn)對融資約束的有效緩解。在部分金融投資不夠發(fā)達(dá)區(qū)域，隨著房價的上漲，會產(chǎn)生有利經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資產(chǎn)泡沫，減少資本外流，提高投資效益。根據(jù)相應(yīng)增長方程，隨著投資的增加，會促進(jìn)資本增加，獲取更多的產(chǎn)出。

2、土地出讓市場化促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長方式

2.1 土地出讓市場化緩解融資約束，擴(kuò)大城市融資規(guī)模，進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長

土地出讓市場化配置有兩個方面優(yōu)勢，一方面能夠?qū)崿F(xiàn)對競爭性定價的篩選，增強(qiáng)土地配置對要素的評價，因為市場反映存在有非常大靈敏性，能夠更快速實現(xiàn)供需平衡，避免資源過多閑置；另一方面利用市場化降低尋租所產(chǎn)生的租金消耗，在市場配置情況下，信息公開透明性有了明顯提高，實現(xiàn)對社會無意義資源損耗的有效控制。土地出讓市場化改革還會產(chǎn)生積極影響，首先，能夠控制尋租腐敗，降低各類腐敗等行為發(fā)生率；其次，能夠利用公開競爭等方式，提高土地資源和使用者方面配置有效性，提高資源配置效率。

2.2 土地出讓市場化能夠?qū)崿F(xiàn)對城市生產(chǎn)資源配置效率的改善，進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長

土地出讓市場化所產(chǎn)生的融資效應(yīng)會對配置效應(yīng)產(chǎn)生非常大影響。具體表現(xiàn)在兩個方面，一方面利用融資效應(yīng)強(qiáng)化配置效應(yīng)，土地融資如果應(yīng)用在城市基礎(chǔ)建設(shè)的擴(kuò)大和企業(yè)投資研發(fā)方面，利用融資效應(yīng)，可以在緩解生產(chǎn)融資約束的同時提高資源配置效率。隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善以及補(bǔ)貼的增加，能夠吸引更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)，使經(jīng)濟(jì)全要素生產(chǎn)效率得到提升。城市現(xiàn)有的企業(yè)可以利用融資約束緩解，加大生產(chǎn)性投資力度，進(jìn)而更好的提升自身生產(chǎn)效率。但是另外的，融資效應(yīng)還會對配置效應(yīng)產(chǎn)生一定的負(fù)面影響，有研究表明，隨著房價的增長，會使投資結(jié)構(gòu)發(fā)生一定的扭曲，導(dǎo)致地區(qū)技術(shù)創(chuàng)新水平受到抑制。當(dāng)經(jīng)濟(jì)中存在有過多流動性時，不僅會使房地產(chǎn)等部門表現(xiàn)出過熱情況，同時還容易提升制造業(yè)等部門的流動性。也就是說，當(dāng)土地融資產(chǎn)生的信貸無法得到科學(xué)合理利用時，隨著信貸資金供給的提高，將會有更多的生產(chǎn)企業(yè)等涌向房地產(chǎn)，導(dǎo)致資源配置效率有明顯下降，進(jìn)而不利于全要素生產(chǎn)率的提升。

3、深化土地利用制度改革策略

首先，從市場角度出發(fā)對土地出讓制度進(jìn)行完善，隨著土地出讓市場化程度的提高，能夠很大程度上提高資源配置效率和經(jīng)濟(jì)增長率，雖然土地出讓市場化會在短時間內(nèi)產(chǎn)生一定的負(fù)效應(yīng)，但是從長遠(yuǎn)角度而言，對經(jīng)濟(jì)增長會產(chǎn)生更多的有利之處；其次，對土地市場制度建設(shè)進(jìn)行完善，降低土地融資風(fēng)險，隨著政府 監(jiān)管干預(yù)，能夠?qū)崿F(xiàn)對市場失靈等情況的有效彌補(bǔ)，提高市場化負(fù)效應(yīng)控制有效性。重視土地二級市場建設(shè)，促進(jìn)土地供應(yīng)多元化發(fā)展，積極探索新的土地融資模式；最后。轉(zhuǎn)變地方政府職能，促進(jìn)財稅制度改革，受到地方政府權(quán)責(zé)和稅收不匹配等因素影響，政府對土地出讓收入和融資有非常大依賴性，可能會阻礙土地出讓市場化配置。適當(dāng)轉(zhuǎn)變政府職能，能夠避免政府對土地供應(yīng)和融資方面干預(yù)，將市場配置資源作用充分全面發(fā)揮出來，實現(xiàn)對土地融資風(fēng)險的有效緩解。

結(jié)語：

土地出讓市場化促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長主要表現(xiàn)在兩個方面，一方面土地出讓市場化緩解融資約束，擴(kuò)大城市融資規(guī)模，另一方面土地出讓市場化能夠?qū)崿F(xiàn)對城市生產(chǎn)資源配置效率的改善，進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。未來土地出讓市場化發(fā)展還需要提高土地利用制度改革方面重視度。