我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及其未來發(fā)展趨勢

文/孔令峰 黑龍江省寧安市國土資源局 黑龍江安寧 157499

新時期下，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展呈現(xiàn)多元化趨勢，這與城市化發(fā)展以及消費指數(shù)的上升有著必然的聯(lián)系。從房地產(chǎn)經(jīng)濟的角度來看，土地成本的增長、房屋價格的上升、房改政策的頒布、限購令的出臺、不動產(chǎn)登記等相關(guān)政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展都起到了直接影響，同時房地產(chǎn)企業(yè)面臨著產(chǎn)品的同質(zhì)化、利潤的周期化、開發(fā)的過度化等問題，也形成了不穩(wěn)定的房地產(chǎn)經(jīng)濟，所以我們有必要對新時期的房地產(chǎn)經(jīng)濟進行系統(tǒng)的分析，以此來推動房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

1、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展迅速，國家為提高我國房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟管理水平制定了一系列管理措施，但這些措施在實施階段并沒有得到落實，使得房地產(chǎn)項目經(jīng)濟管理發(fā)展水平停滯不前，在一定程度上阻礙了我國經(jīng)濟的發(fā)展，加上土地價格上漲，直接造成了房地產(chǎn)經(jīng)濟市場中房價居高不下的態(tài)勢。總體來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢較為樂觀，房地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)濟管理還需不斷加強，進一步解決經(jīng)濟管理中出現(xiàn)的問題規(guī)避風(fēng)險，為我國國民經(jīng)濟健康發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

2、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟在發(fā)展中所面臨的主要問題

2.1 房地產(chǎn)市場還不夠成熟

土地作為房地產(chǎn)經(jīng)濟的重要組成部分，其價格波動政策影響較大，無法正確、客觀地體現(xiàn)出我國土地的真實價格與國民對于土地和房屋的正常需求。同時，受我國國情限制，由于政府對土地供給和市場交易的嚴(yán)格管控，也使得土地市場供不應(yīng)求，一些地區(qū)的土地價格上升速度明顯加快，在一定程度上導(dǎo)致房地產(chǎn)價格非理性上漲。

2.2 房地產(chǎn)經(jīng)濟投資結(jié)構(gòu)不合理

在我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的過程中，投資收益不均衡，收益率受不確定性因素影響較大，這也打擊到了一些企業(yè)的投資興趣與積極性，使得房地產(chǎn)無法得到足夠的投資，使其在經(jīng)濟增長的過程中突然出現(xiàn)中斷現(xiàn)象，進而無法得到有效發(fā)展。同時，目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟投資領(lǐng)域相關(guān)制度還不夠健全，地方政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展引導(dǎo)用作還未完全顯現(xiàn)。

3、健全我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展相應(yīng)的措施

3.1 融資渠道的多元化

房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中，資金與土地作為基本要素，只有將其合理運用才能夠使房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展得到有效提升。實踐證明房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展依賴于資金的融通和使用效率，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展應(yīng)建立相應(yīng)的融資平臺，以確保房地產(chǎn)項目建設(shè)得到有效的資金保障。從實際操作來看，除了銀行的信貸方式外還可以通過房地產(chǎn)信托管理進行融資，這為房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展提供支持和保障。

3.2 建立健全的房地產(chǎn)管理機制

第一，強化基層政府職能，按照行政區(qū)劃進一步明確監(jiān)管責(zé)任，落實監(jiān)管制度。第二，深化財務(wù)稅收制度改革，使房地產(chǎn)經(jīng)濟在享受國家政策支持的同時，通過稅收來嚴(yán)格規(guī)范其發(fā)展行為。第三，完善經(jīng)濟管理體系，根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的實際情況，構(gòu)建房地產(chǎn)市場預(yù)警的體系，依法對房地產(chǎn)經(jīng)濟經(jīng)營與增長速度進行密切監(jiān)測，掌握其變化規(guī)律，對發(fā)現(xiàn)的非正常性波動，及時進行調(diào)控。

3.3 確立房地產(chǎn)經(jīng)濟管理發(fā)展計劃

時代是不斷發(fā)展和變化的，房地產(chǎn)領(lǐng)域也在不斷變化，為確保房地產(chǎn)經(jīng)濟健康、可持續(xù)發(fā)展，就需要地方政府找準(zhǔn)定位、明確目標(biāo)、清晰路徑，制定房地產(chǎn)經(jīng)濟長遠發(fā)展規(guī)劃，繼續(xù)推進房產(chǎn)地業(yè)保持穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢。例如，2017年11月15日成都市政府辦公廳發(fā)布了《成都市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)成都市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展五年規(guī)劃（2017-2021年）的通知》，明確發(fā)成都市未來五年房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)，進一步健全市場機制、優(yōu)化了發(fā)展環(huán)境、維護了市場秩序。

4、房地產(chǎn)經(jīng)濟未來發(fā)展趨勢

4.1 房地產(chǎn)泡沫將平緩下降

隨著國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的不斷深入，促使房地產(chǎn)市場良性發(fā)展，目前已經(jīng)取得初步成效，有效的抑制了房價的上漲，各地區(qū)房價基本持平，這是一個良好的開端。從數(shù)據(jù)上看，在經(jīng)歷了國家的宏觀調(diào)控之后，部分存量市場出現(xiàn)拋售現(xiàn)象，各地區(qū)成交量均出現(xiàn)回落，甚至個別地區(qū)如上海、深圳等一線城市，房地產(chǎn)成交量竟然出現(xiàn)了負(fù)增長。同時，目前二手房買賣關(guān)系也正在發(fā)生著變化，賣方對于成交價的預(yù)期發(fā)生改變，導(dǎo)致買方更加猶豫，是成交量負(fù)增長的主要動因。從目前情況來看，房地產(chǎn)泡沫已平緩下降并得到了有效的控制，從長期來看，這一趨勢會在日后的國家經(jīng)濟調(diào)控中日益明顯。

4.2 房地產(chǎn)建設(shè)將日趨向高端化、宜居化過渡

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸由賣方市場向買方市場過渡，由于供大于求，使得房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)更加趨于成熟。城市居民購房需求，已經(jīng)從保障性住房轉(zhuǎn)向改善型住房，這就要求地產(chǎn)開展企業(yè)建設(shè)的住房更加高端、更加宜居，才能滿足人們的需求，而對于高端住宅的定義，已不再聚焦于傳統(tǒng)意義上的面積更大、裝修更豪華等，而是更趨向住宅產(chǎn)品的品質(zhì)、附加值及人文情懷這些維度，種種跡象表明，一場高端住宅產(chǎn)品的“品質(zhì)革命”正悄然而至，星河灣集團董事長黃文仔，在2016年年末房產(chǎn)行業(yè)峰會上所道：“我們要多做一些好房子，做好房子，做好服務(wù)，企業(yè)的生命力才更強?！边@些話，很簡單樸素，但道理卻是尤其深刻。的確，做房子、做服務(wù)，宜居安居樂居應(yīng)該成為未來開發(fā)商追求的最高境界。

綜上所述，雖然我國房產(chǎn)市場還不夠成成熟，相關(guān)配套機制還不夠善，但我們清晰地看到，近年來我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展迅速，對提升人民群眾的生活質(zhì)量起到了積極作用。未來通過各級政府的正確引導(dǎo)和宏觀調(diào)控，我國房地產(chǎn)市場將更加穩(wěn)定，價格將更加理性，體制將更加完善。