城市綜合體成本控制路徑研究

文/張景全 山東魯能亙富開發(fā)有限公司 山東濟(jì)南 250003

1、現(xiàn)階段綜合體項(xiàng)目成本控制問題研究

1.1 輕設(shè)計(jì)重施工

在現(xiàn)階段綜合體項(xiàng)目成本的控制工作中，部分管理人員只重視施工進(jìn)度，對于設(shè)計(jì)方案和圖紙沒有深入的分析，使得實(shí)際施工中狀況頻出，工程建設(shè)出現(xiàn)重大問題，并最終導(dǎo)致成本控制工作難以進(jìn)行。

1.2 缺乏成本管理意識

隨著市場競爭的愈發(fā)殘酷，企業(yè)間競爭從根源上來講就是把控企業(yè)成本，用最小的資金投入換取最大程度的利潤空間，但需要注意的是，有很大一部分企業(yè)管理人員還沒有充分理解成本管理的重要性，對于成本管理和企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益之間的關(guān)系沒有足夠的了解，很多管理人員認(rèn)為成本控制與自身關(guān)系不大，成本管理工作應(yīng)由造價(jià)工程師負(fù)責(zé)，成本管理出現(xiàn)空白也會致使建設(shè)企業(yè)成本管理失去控制。

1.3 成本控制體系并不完善

成本控制體系不完善，管理制度和工作流程存在缺陷就會導(dǎo)致企業(yè)員工在遇到狀況時(shí)互相推卸責(zé)任，各部門間缺乏及時(shí)的溝通，總部與項(xiàng)目之間、職能部門之間存在配合上的障礙，也會使得項(xiàng)目的成本管理出現(xiàn)問題。

2、關(guān)于城市綜合體項(xiàng)目成本把控研究

綜合上面的城市綜合體項(xiàng)目成本把控的若干狀況，則需要對此類工程項(xiàng)目的展開進(jìn)行全面的預(yù)防工作，具體來說，主要可以采取以下手段：

2.1 初始階段的工程成本控制

（1）項(xiàng)目決策階段的成本把控。在項(xiàng)目投資剛開始進(jìn)行決策時(shí)，專業(yè)策劃人員有必要研究好市場的大方向，全面的了解項(xiàng)目相關(guān)因素，對項(xiàng)目成本、土地、費(fèi)用展開初始計(jì)算，通過SWOT分析、風(fēng)險(xiǎn)分析工具等展開研究，對于項(xiàng)目的可行性進(jìn)行大致的判斷。此階段，土地總成本預(yù)估、項(xiàng)目用地選擇、設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量能夠在很大程度上左右綜合體項(xiàng)目能夠順利進(jìn)行，具體來講，土地總成本大概占百分之三十，用地選擇的大概占百分之四十，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案質(zhì)量大概占百分之三十。由此我們能夠得知項(xiàng)目土地成本評價(jià)屬于判斷綜合體項(xiàng)目可行性的關(guān)鍵指標(biāo)。

（2）設(shè)計(jì)階段成本控制。設(shè)計(jì)階段相當(dāng)于投資的前期，不一樣的構(gòu)思或設(shè)計(jì)方案對于工程項(xiàng)目會造成差異化的作用。故而設(shè)計(jì)階段不僅要確定技術(shù)與經(jīng)濟(jì)互相結(jié)合的設(shè)計(jì)思路，還有必要關(guān)注下面幾點(diǎn)：

①完善商業(yè)MD策劃設(shè)計(jì)：總所周知，設(shè)計(jì)規(guī)劃決定著百分之八十的工程造價(jià)，會在很大程度上決定著項(xiàng)目成本控制的整體效果，可以說，設(shè)計(jì)階段成本控制工作的優(yōu)劣可能會直接影響著項(xiàng)目最終的成敗。例如，項(xiàng)目最開始的建筑形態(tài)屬于小商品市場，在展開綜合性商業(yè)設(shè)施變更是，MD 計(jì)劃出現(xiàn)了問題，使得非常多的原建筑物受到了功能性的拆除，土建安裝工程成本遠(yuǎn)超預(yù)期。所以項(xiàng)目推進(jìn)有必要按照科學(xué)規(guī)范的進(jìn)行與開展，保障各部門可以順利地進(jìn)行溝通與配合。

②落實(shí)設(shè)計(jì)招投標(biāo)制：不光能夠完善設(shè)計(jì)方案，并且可以有效地提高設(shè)計(jì)單位的積極性，強(qiáng)化設(shè)計(jì)質(zhì)量和減少工程造價(jià)。例如說對于建筑造型、公共區(qū)域布置等進(jìn)行完善，能夠提升建筑應(yīng)用效率；對電梯空調(diào)弱電系統(tǒng)等進(jìn)行相應(yīng)的完善，能夠節(jié)約許多投資，減少工程造價(jià)。

③開展價(jià)值工程的應(yīng)用：價(jià)值工程屬于非常先進(jìn)的設(shè)計(jì)方法，也是相當(dāng)科學(xué)的管理技術(shù)，主要的作用就是把功能和成本、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)、企業(yè)利益和用戶需求進(jìn)行融合展開定量研究，加強(qiáng)產(chǎn)品的應(yīng)用價(jià)值。在此項(xiàng)目里，在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的時(shí)候挑選價(jià)值工程完善方案，在確保規(guī)劃用地面積不會出現(xiàn)改變的前提下，提升樓宇高度、商業(yè)內(nèi)街，加大住宅標(biāo)準(zhǔn)層面積等辦法提升了項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)收入。

④認(rèn)真完成圖紙的會審工作。認(rèn)真完成圖紙的會審工作，正式施工之前就處理好相應(yīng)問題，成本控制工作要做好，盡量不要在施工時(shí)出現(xiàn)變數(shù)。若是設(shè)計(jì)時(shí)出現(xiàn)了問題，只需要更改圖紙就可以，這樣則不會產(chǎn)生較大損失；如在采購時(shí)發(fā)生意外情況，則不僅要對圖紙進(jìn)行更改，還應(yīng)需要選購設(shè)備和材料；如果進(jìn)入到施工階段才發(fā)現(xiàn)問題，則不但要將之前的完工部分進(jìn)行拆除，還會使得企業(yè)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)上的較大損失。

2.2 項(xiàng)目建設(shè)期成本控制

（1）建設(shè)期成本控制的關(guān)鍵。①把控施工階段成本。應(yīng)盡量在主觀上進(jìn)行控制，而且最好要降低目標(biāo)值與實(shí)際值的差距。如此，就有必要認(rèn)真的檢驗(yàn)承包商在索賠方面的條件，并且還應(yīng)該準(zhǔn)備好材料設(shè)備的招投標(biāo)工作。②施工階段動態(tài)成本方面的監(jiān)管。既要注意控制好項(xiàng)目工程施工時(shí)候的現(xiàn)場簽證和設(shè)計(jì)變更，對于現(xiàn)場簽證及設(shè)計(jì)變更，一定要遵循相應(yīng)的規(guī)章制度實(shí)施報(bào)審，而且構(gòu)建清單明細(xì)；除此之外成本部門還要定期上報(bào)，集團(tuán)公司答復(fù)審核意見，完成審查之后在財(cái)務(wù)部進(jìn)行記錄，以此來分配下個(gè)月的撥款。值得留意的是在進(jìn)行上報(bào)的時(shí)候，有必要由成本部負(fù)責(zé)人進(jìn)行數(shù)據(jù)的匯總，進(jìn)行填報(bào)的時(shí)候要將支出的成本與項(xiàng)目進(jìn)行對比，如果發(fā)現(xiàn)有成本超支的情況，要及時(shí)處理。③認(rèn)真把控工程簽證。主要有以下幾點(diǎn)：控制好現(xiàn)場簽證，遇到關(guān)于費(fèi)用支出的情況有必要仔細(xì)的審查后簽證，而且標(biāo)注原因、部位等；應(yīng)該落實(shí)好時(shí)間方面的限制，通常遵循自發(fā)生日起三十天以內(nèi)解決的原則；施工圖以外的現(xiàn)場簽證，一定要標(biāo)注原名數(shù)據(jù)、事由，按照合同條款和相應(yīng)的制度展開簽證工程量和工程造價(jià)；合同中標(biāo)注出來的，不能存留于簽證的形式；遇到完成審批的施工組織方案，不能夠肆意的實(shí)施簽證方面的處理。

（2）建設(shè)期成本控制的方式。

①選擇招投標(biāo)展開成本把控。針對于項(xiàng)目施工的時(shí)候成本較高的工程類項(xiàng)目，進(jìn)行招標(biāo)是一定要秉承公開、公平競爭的原則，良性的競爭。主要有以下幾點(diǎn)：首先是小型單位工程承包制，單位工程選擇總價(jià)包干方式亦或是綜合單價(jià)包干；其次是甲供材料招投標(biāo)。此項(xiàng)工程如果要用到牽扯工程質(zhì)量的材料，統(tǒng)統(tǒng)由甲方提供，項(xiàng)目關(guān)鍵的機(jī)電設(shè)備，也需要由甲方自己購買；最后是智能化工程清單招標(biāo)。選擇清單報(bào)價(jià)的方法進(jìn)行招標(biāo)，合同價(jià)款需要遵循可調(diào)價(jià)方式。

②構(gòu)建超成本的預(yù)警制度。為了防止成本超支現(xiàn)象的出現(xiàn)，一定要認(rèn)真遵循提前預(yù)警、報(bào)審的理念，絕對不能先斬后奏。如果有員工違背了相應(yīng)的制度，集團(tuán)一定要嚴(yán)肅的處理，而且歸入KPI考核，犯錯誤的員工要接受相應(yīng)的處罰；除此之外需要對全部的細(xì)項(xiàng)展開精細(xì)化的管理對于超出成本的情況要進(jìn)行嚴(yán)格的控制。

結(jié)語：

綜上所述，城市綜合體項(xiàng)目的成本控制工作非常的難以進(jìn)行，不容易順利的把控，各個(gè)方面的種種因素都會對項(xiàng)目成本產(chǎn)生巨大的影響，加之條條框框互相限制著，管理工作更上難上加難?；诖?，城市綜合體項(xiàng)目的建設(shè)單位若想取得預(yù)期的工程效果，就需要仔細(xì)的鉆研工程各時(shí)期各階段的關(guān)鍵部分，有效地應(yīng)用成本控制工具，大力度的控制工程項(xiàng)目的成本，并協(xié)調(diào)好各相關(guān)單位，唯有如此，才可以有效的把控好項(xiàng)目成本，使得工程獲得優(yōu)秀的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，并為社會做出貢獻(xiàn)。

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