淺析房產(chǎn)交付測(cè)繪工作及“三測(cè)合一”改進(jìn)措施

文/常文廣 上海城欣測(cè)繪有限公司 上海 201204

對(duì)于房產(chǎn)交付前的測(cè)繪工作，此前通行的做法是，規(guī)劃、國(guó)土、房管等部門(mén)根據(jù)各自要求，分頭組織測(cè)繪工作。這種模式耗時(shí)長(zhǎng)，且存在重復(fù)測(cè)繪的現(xiàn)象?，F(xiàn)在所謂的“三測(cè)合一”是指工程基本完工且交付前，建設(shè)單位可以委托一家同時(shí)具有規(guī)劃竣工測(cè)繪、地籍測(cè)繪、房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的單位進(jìn)行測(cè)繪，然后分別向規(guī)劃、國(guó)土、房管等部門(mén)提供測(cè)繪數(shù)據(jù)和成果，以優(yōu)化流程、提高服務(wù)效率、加快不動(dòng)產(chǎn)證書(shū)的辦理，也可減輕項(xiàng)目建設(shè)單位的負(fù)擔(dān)。

1、房產(chǎn)交付測(cè)繪工作概述

1.1 竣工、地籍與房產(chǎn)測(cè)繪的特征

在我國(guó)的城市化過(guò)程中，城鎮(zhèn)項(xiàng)目的規(guī)劃竣工、地籍和房產(chǎn)測(cè)繪為城市化建設(shè)提供了極為可靠的數(shù)據(jù)支持。例如測(cè)繪大比例尺數(shù)字地形圖，可以直觀清晰地呈現(xiàn)整個(gè)地區(qū)的地貌特征，為城市規(guī)劃提供可靠依據(jù)；而進(jìn)行地籍測(cè)繪時(shí)，主要參考對(duì)象的土地質(zhì)量?jī)r(jià)值和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度，應(yīng)當(dāng)因地制宜；房地產(chǎn)測(cè)繪則更加偏重于對(duì)象的綜合情況，即房產(chǎn)綜合管理、界址點(diǎn)與測(cè)量控制點(diǎn)等。

1.2 測(cè)繪工作的主要內(nèi)容

三種測(cè)繪工作具有不同的測(cè)繪內(nèi)容，其測(cè)繪動(dòng)機(jī)也各有不同。地形測(cè)繪主要為了繪制城市的大比例地形圖，需要對(duì)整座城市進(jìn)行實(shí)地測(cè)量并對(duì)地面建筑、植物分布和地面坡度等信息進(jìn)行詳細(xì)標(biāo)注，因此通常由多個(gè)部門(mén)配合完成；地籍圖測(cè)繪則需要關(guān)注某一地區(qū)的面積、界址和位置等信息，根據(jù)國(guó)家對(duì)地籍圖權(quán)屬管理的要求，對(duì)地面建筑和土地規(guī)劃、利用等相關(guān)信息進(jìn)行調(diào)查，為土地資源管理工作的優(yōu)化提供參考依據(jù)；房產(chǎn)測(cè)繪則關(guān)注城市內(nèi)部房屋的使用情況，為產(chǎn)權(quán)管理、城區(qū)改造等工作提供依據(jù)，有利于提高土地資源的利用率。

1.3 三項(xiàng)測(cè)繪工作的主要流程

地形測(cè)繪包含基本控制測(cè)量和圖根控制碎部測(cè)量等，是地形圖繪制的依據(jù)，包括對(duì)地形圖進(jìn)行完善和補(bǔ)測(cè)；地籍測(cè)繪則使用圖解、解析與部分解析的方法進(jìn)行；房產(chǎn)測(cè)繪既可以實(shí)測(cè)成圖，也可以編繪成圖。

2、“三測(cè)合一”措施的特點(diǎn)及實(shí)施方法

在三測(cè)合一工作實(shí)施之前，各地的規(guī)劃、國(guó)土和房管部門(mén)只能根據(jù)各自對(duì)測(cè)繪工作的要求，分別組織和進(jìn)行測(cè)繪工作，且要按照先后順序進(jìn)行。上一個(gè)單位沒(méi)有測(cè)繪完成之前，下一個(gè)單位無(wú)法跟進(jìn)。這樣的測(cè)繪安排，使得測(cè)繪過(guò)程中出現(xiàn)了大量時(shí)間拖延、壟斷和測(cè)繪數(shù)據(jù)不統(tǒng)一的問(wèn)題，且造成了許多重復(fù)工作。所謂“三測(cè)合一”，就是指在工程項(xiàng)目基本完工以后，由一家具有相應(yīng)測(cè)繪資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)按照相關(guān)的技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)對(duì)地形、地籍和房產(chǎn)等信息進(jìn)行統(tǒng)一測(cè)繪，并測(cè)算出三套測(cè)繪成果，再分別提交給規(guī)劃、國(guó)土和房管部門(mén)用以實(shí)施工作。

2.1 “三測(cè)合一”的主要優(yōu)點(diǎn)

“三測(cè)合一”的主要優(yōu)點(diǎn)在于，其整合了原來(lái)分散于規(guī)劃、國(guó)土和房管等不同部門(mén)和行業(yè)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)測(cè)繪行為，測(cè)繪單位具有擁有較強(qiáng)的資源整合能力，可為項(xiàng)目業(yè)主提供更完善的服務(wù)。在實(shí)際實(shí)施過(guò)程中，業(yè)主通?？梢赃x擇一家或多家測(cè)繪單位，聯(lián)合承擔(dān)三測(cè)工作，將數(shù)據(jù)成果按照規(guī)范整理后分別提交給規(guī)劃、國(guó)土和房管部門(mén)。這樣的工作模式有效地解決了傳統(tǒng)測(cè)量工作中測(cè)繪單位分散、測(cè)繪資源浪費(fèi)的情況，不僅強(qiáng)化了中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)效率，也有利于實(shí)現(xiàn)資源共享，建立了有效的公平競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)平臺(tái)。

實(shí)施“三測(cè)合一”測(cè)繪服務(wù)的測(cè)繪單位原則上應(yīng)同時(shí)具備規(guī)劃測(cè)量、地籍測(cè)繪和房產(chǎn)測(cè)繪的資質(zhì)，且具有良好的信用記錄，也可以由一家主導(dǎo)組成聯(lián)合體進(jìn)行實(shí)施。

2.2 “三測(cè)合一”的責(zé)任劃分

“三測(cè)合一”工作將原本分散的測(cè)繪工作進(jìn)行合并，為避免責(zé)任不清，應(yīng)對(duì)各項(xiàng)工作進(jìn)行明確的責(zé)任劃分。通常由市政服務(wù)中心的專門(mén)單位對(duì)“三測(cè)合一”的工作進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃協(xié)調(diào)，由城市規(guī)劃部門(mén)監(jiān)督指導(dǎo)“三測(cè)合一”工作的進(jìn)行。建設(shè)單位在進(jìn)行“三測(cè)合一”前，必須保證建設(shè)工程已經(jīng)完成建筑主體與配套公共設(shè)施的建設(shè)，相關(guān)道路硬化、綠化和給排水工程也已完成，建設(shè)施工場(chǎng)地已經(jīng)清理完畢并具備完全的用地審批手續(xù)。

2.3 “三測(cè)合一”的業(yè)務(wù)流程

根據(jù)已經(jīng)實(shí)施“三測(cè)合一”地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，三測(cè)合一的業(yè)務(wù)流程具有以下一些特點(diǎn)：測(cè)繪的階段性，即基本建設(shè)項(xiàng)目的測(cè)繪工作將分別在審核復(fù)批和竣工驗(yàn)收兩個(gè)階段進(jìn)行。審核復(fù)批階段對(duì)測(cè)繪工作進(jìn)行預(yù)測(cè)繪與規(guī)劃放線，并進(jìn)行建筑工程復(fù)測(cè)；竣工驗(yàn)收階段是主要測(cè)繪階段，包含了竣工測(cè)繪、地籍測(cè)繪和房產(chǎn)實(shí)測(cè)等。各個(gè)階段的測(cè)繪工作需要分階段統(tǒng)一受理并整合材料，盡量不收取重復(fù)材料；對(duì)于測(cè)繪工作的時(shí)限要求上，為了提高工作效率，第一階段的工作時(shí)間不應(yīng)超過(guò)20個(gè)工作日，第二階段三項(xiàng)測(cè)繪合并以后，總時(shí)長(zhǎng)應(yīng)控制在15個(gè)工作日以內(nèi)，高難度大型項(xiàng)目除外；合并測(cè)繪工作以后，由于減少了大量重復(fù)工作，測(cè)繪服務(wù)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)有一定的調(diào)整，一般下浮5-20個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)行“三測(cè)合一”后，測(cè)繪機(jī)構(gòu)應(yīng)將各部分測(cè)量結(jié)果及時(shí)提供給相關(guān)部門(mén)。

2.4 “三測(cè)合一”的應(yīng)用案例分析

根據(jù)已有的“三測(cè)合一”應(yīng)用項(xiàng)目案例來(lái)看，該制度可以大幅度降低測(cè)繪費(fèi)用和時(shí)間，對(duì)提高工作效率具有積極意義。寧波某家居公司的項(xiàng)目在實(shí)施竣工驗(yàn)收時(shí)，選擇某測(cè)繪單位實(shí)施“三測(cè)合一”工作，該測(cè)繪單位按照測(cè)繪技術(shù)規(guī)范對(duì)竣工、地籍和房產(chǎn)等信息進(jìn)行測(cè)繪，并實(shí)行一次收費(fèi)，從最后的實(shí)際情況看，實(shí)行“三測(cè)合一”以后，該項(xiàng)目測(cè)繪工作的總費(fèi)用下降了20%以上，而總的工作時(shí)長(zhǎng)減少了近%30；某地區(qū)整體推廣“三測(cè)合一”工作以后，建立了信息共享平臺(tái)和統(tǒng)一的信息數(shù)據(jù)庫(kù)，使得總體測(cè)繪成本減少了30%以上。

結(jié)語(yǔ)：

總而言之，“三測(cè)合一”工作作為優(yōu)化房地產(chǎn)建設(shè)工程行政服務(wù)效率的重點(diǎn)工作，其在優(yōu)化測(cè)繪成本、提高測(cè)繪效率、整合數(shù)據(jù)資源等方面均有極大的優(yōu)勢(shì)。根據(jù)已有的應(yīng)用經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，“三測(cè)合一”模式適合在快速城市化的地區(qū)進(jìn)行大范圍推廣。本文僅針對(duì)“三測(cè)合一”工作的服務(wù)流程和應(yīng)用特點(diǎn)進(jìn)行簡(jiǎn)要分析，對(duì)相關(guān)工作的落實(shí)具有一定的參考意義。

[1]唐霞霄.房產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程中有效的質(zhì)量控制解析[J].住宅與房地產(chǎn),2015（22）.

[2]俞烈.竣工測(cè)繪在規(guī)劃驗(yàn)收中發(fā)揮的作用分析及討論[J].經(jīng)營(yíng)管理者,2017（11）.