新形勢(shì)下房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制分析

文/郭桂華、王曉鑫 石河子大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 新疆石河子 832000

在國民經(jīng)濟(jì)獲得快速發(fā)展及人們生活水平不斷提高的大背景下，我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也獲得了飛速的發(fā)展并逐漸發(fā)展為我國的一項(xiàng)支柱性產(chǎn)業(yè)。因此，要想使房地產(chǎn)行業(yè)能更好地帶動(dòng)并促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我們必須認(rèn)識(shí)到一個(gè)大前提那就是：房產(chǎn)企業(yè)自身必須要有一個(gè)很好的發(fā)展。而衡量一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展程度的關(guān)鍵因素就是這個(gè)企業(yè)獲取的利潤(rùn)，獲得的利潤(rùn)越多，說明企業(yè)發(fā)展也越好。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理概述

近幾年，我國的房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，專業(yè)化程度不斷提高，而我國的房地產(chǎn)控制卻沒有同市場(chǎng)規(guī)模以及專業(yè)化程度并駕齊驅(qū)，反而遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)要求資金量大，資金線長(zhǎng)并且回收周期長(zhǎng)的一個(gè)行業(yè)，并且行業(yè)內(nèi)部之間又面臨著激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，而房地產(chǎn)成本的管理方面卻遠(yuǎn)比不上我國制造業(yè)、建筑業(yè)等行業(yè)的成本管理精細(xì)。

2、我國房地產(chǎn)開發(fā)成本控制存在的問題

2.1 開發(fā)前期的成本控制意識(shí)不高

在項(xiàng)目的成本控制過程中決策階段是一個(gè)十分重要的環(huán)節(jié)，在成本控制中發(fā)揮著重要的作用。在現(xiàn)實(shí)生活中不少房產(chǎn)企業(yè)對(duì)施工階段的成本管理十分重視，往往容易忽略掉對(duì)前期設(shè)計(jì)階段進(jìn)行有效的成本控制。同時(shí)，在不少房地產(chǎn)企業(yè)中普遍存在缺乏設(shè)計(jì)階段成本控制的有關(guān)規(guī)章制度，最終導(dǎo)致當(dāng)設(shè)計(jì)費(fèi)用超額時(shí)房產(chǎn)企業(yè)無法采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略。容易出現(xiàn)權(quán)責(zé)和利益不明確的現(xiàn)象，使得企業(yè)的管理人員失去了對(duì)于成本控制的積極性。再加上不少公司里的設(shè)計(jì)人員不具備預(yù)算概念和知識(shí)，更不了解市場(chǎng)上建材價(jià)格及預(yù)算價(jià)格，會(huì)使得他們無法對(duì)項(xiàng)目做出有效的具有參考價(jià)值的預(yù)算。

2.2 對(duì)目標(biāo)成本的測(cè)算不具備規(guī)范性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身涉及到的內(nèi)容比較多，并且施工周期較長(zhǎng)，具有一定的繁瑣性。面對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目中眾多的生產(chǎn)環(huán)節(jié)，管理人員并沒有實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)流程的優(yōu)化和完善，也沒有對(duì)產(chǎn)品的銷售以及物業(yè)管理環(huán)節(jié)引起足夠的重視。因?yàn)槊總€(gè)環(huán)節(jié)的工作內(nèi)容不同，產(chǎn)生的費(fèi)用也存在差異，可能會(huì)對(duì)總體成本費(fèi)用產(chǎn)生影響，在對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行明確的過程中還存在不規(guī)范性，這將對(duì)成本管理工作的有效開展造成影響。

2.3 項(xiàng)目建設(shè)階段成本控制機(jī)制不完善

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有建設(shè)周期長(zhǎng)、不可逆等一系列的特點(diǎn)，使得在項(xiàng)目建設(shè)過程中會(huì)常常出現(xiàn)諸如返工、停工等增加項(xiàng)目成本的事件發(fā)生。同時(shí)，由于我國大部分房產(chǎn)企業(yè)缺乏一套完整的關(guān)于項(xiàng)目變更的申請(qǐng)、測(cè)量及審核制度，使得在項(xiàng)目的變更上容易出現(xiàn)權(quán)責(zé)不清、執(zhí)行不力、變更隨意性大等一系列的問題。最終導(dǎo)致在現(xiàn)實(shí)工作中雖然不少的房產(chǎn)企業(yè)都非常重視項(xiàng)目建設(shè)成本，但他們都是重視監(jiān)控項(xiàng)目質(zhì)量以及材料使用方面，而在很大程度忽略了關(guān)于項(xiàng)目變更方面的成本控制。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的解決對(duì)策

3.1 科學(xué)的策劃設(shè)計(jì)

房產(chǎn)企業(yè)要對(duì)本企業(yè)的成本控制實(shí)行科學(xué)的策劃設(shè)計(jì)，這一工作主要包含以下四個(gè)方面的內(nèi)容：首先，要實(shí)行限額設(shè)計(jì)。目前，在不少房產(chǎn)企業(yè)都普遍存在著項(xiàng)目開發(fā)周期緊迫，設(shè)計(jì)過程中能夠投入的時(shí)間相對(duì)較少，使得最終的設(shè)計(jì)成果缺乏精準(zhǔn)性，繼而給工程預(yù)算編制等環(huán)節(jié)增加了一些不穩(wěn)定的因素。同時(shí)，在設(shè)計(jì)過程中如果出現(xiàn)頻繁的設(shè)計(jì)變更，也會(huì)使得項(xiàng)目的造價(jià)成本不斷地增加。因此，在項(xiàng)目的開發(fā)過程中，一定要要求設(shè)計(jì)方提供與設(shè)計(jì)相符的設(shè)計(jì)概算，以盡可能做到限額設(shè)計(jì)的精準(zhǔn)，并且要綜合考慮多方面的因素，諸如：結(jié)構(gòu)、材料設(shè)備、建筑裝飾等。還要保持與設(shè)計(jì)人員的充分溝通，只有這樣才能把限額設(shè)計(jì)工作做到最優(yōu)水平；其次，房產(chǎn)企業(yè)可以實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)制度。如土地規(guī)劃、項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)以及最終的工程設(shè)計(jì)，最好都采取招投標(biāo)的方式進(jìn)行，通過這個(gè)渠道選擇達(dá)到單位要求、性價(jià)比最高的設(shè)計(jì)；再次，在對(duì)圖紙進(jìn)行審核這一環(huán)節(jié)也要做到嚴(yán)謹(jǐn)。在設(shè)計(jì)出圖的時(shí)候，要嚴(yán)格審核充分溝通，多比較多修改，使最終的設(shè)計(jì)成果更加經(jīng)濟(jì)合理，減少設(shè)計(jì)變更的發(fā)生；最后，要選擇合理的策劃營(yíng)銷手段。也就是說在項(xiàng)目的推廣階段，企業(yè)要能夠在廣告、活動(dòng)策劃、銷售推廣等環(huán)節(jié)進(jìn)行合理的費(fèi)用分配。要善于挖掘項(xiàng)目所具備的區(qū)位、交通及配套等優(yōu)勢(shì)，并放大這些優(yōu)勢(shì)效應(yīng)，建立規(guī)范的預(yù)算制度，合理地分配日常銷售支出。

3.2 編制有效的成本目標(biāo)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對(duì)成本目標(biāo)進(jìn)行編制的過程中，首先應(yīng)該對(duì)成本管理目的進(jìn)行規(guī)范，在目前測(cè)算流程基礎(chǔ)上進(jìn)行不斷的完善和優(yōu)化，使測(cè)算的準(zhǔn)確性得到明顯的提升，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)信息的有效共享，通過對(duì)數(shù)據(jù)的合理分析，可以完善目前成本控制工作中存在的缺陷；其次，對(duì)于相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)小組而言，應(yīng)該建立出完善的規(guī)范方法，對(duì)目前的成本結(jié)構(gòu)進(jìn)行不斷的優(yōu)化，對(duì)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行全面的了解，從而為成本控制工作的開展提供良好的參考依據(jù)；最后，將成本測(cè)算作為主要內(nèi)容，結(jié)合工程設(shè)計(jì)、施工以及竣工等各方面的資料，對(duì)工程進(jìn)行統(tǒng)一把控，將采購以及施工業(yè)務(wù)活動(dòng)作為成本費(fèi)用管理的重要依據(jù)。

3.3 建立完善的成本控制體系

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中需要對(duì)影響成本的各項(xiàng)因素實(shí)現(xiàn)有效的控制，從而才能保證各項(xiàng)資金的合理使用，實(shí)現(xiàn)投資過程的不斷循環(huán)。項(xiàng)目施工開展之間的成本控制工作就是對(duì)前期的費(fèi)用、成本以及利潤(rùn)進(jìn)行有效的估算，嚴(yán)格審查項(xiàng)目的可行性，準(zhǔn)確進(jìn)行項(xiàng)目決策，防止因決策失誤而給企業(yè)資金造成不必要的浪費(fèi)現(xiàn)象。在項(xiàng)目開展之前可以對(duì)多種方案設(shè)計(jì)進(jìn)行合理的選擇，結(jié)合具體的項(xiàng)目要求以及企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，選出最合適的方案。另外，一定要充分考慮項(xiàng)目的可實(shí)施性，才能創(chuàng)造出最大的經(jīng)濟(jì)效益。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制必須在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的全過程組織、管理、經(jīng)濟(jì)及技術(shù)等各項(xiàng)措施上予以高度重視,然而因不同的企業(yè)制度、文化以及項(xiàng)目特點(diǎn)，企業(yè)必須根據(jù)自身特點(diǎn)并結(jié)合實(shí)際適當(dāng)側(cè)重運(yùn)用。