房地產(chǎn)開發(fā)中工程造價(jià)具有的重要作用分析

文/王中 重慶益欣實(shí)業(yè)集團(tuán) 重慶 401120

張鵬 重慶城建集團(tuán) 重慶 400015

在房地產(chǎn)中，房屋的銷售、工程的施工、相關(guān)的房屋設(shè)計(jì)、施工前的策劃工作以及后期的辦理手續(xù)等都或多或少的會(huì)用到工程造價(jià)的一些知識。我國的棚戶區(qū)改造工作也與工程造價(jià)有著密切的關(guān)系。不得不說，盡管我國的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)取得了較大的成就，但是由于現(xiàn)實(shí)中存在的一些不良競爭等現(xiàn)象，與一些發(fā)達(dá)國家相比，我國的房地產(chǎn)開發(fā)中還存在許多的問題需要解決。如何克服這些問題，使我國的房地產(chǎn)行業(yè)獲得進(jìn)一步的發(fā)展就成為相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)商需要重點(diǎn)研究的課題。本文探討的是房地產(chǎn)中有關(guān)工程造價(jià)的作用的一些分析。

1、房地產(chǎn)開發(fā)中工程造價(jià)在工程的策劃階段的重要性分析

相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)商之所以重視前期的策劃工作是因?yàn)橐獙?shí)現(xiàn)工程利益的最大化【1】。前期的策劃包括整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施的條件、可行性的分析工作以及工程中的一些其它問題。在進(jìn)行策劃的時(shí)候，最關(guān)鍵的需要研究的部分就是工程造價(jià)。一般情況下，測算工程的造價(jià)需要考慮多種因素，客觀因素和主觀因素都需要考慮。在進(jìn)行施工的時(shí)候的地域和季節(jié)、天氣等因素以及人工成本、機(jī)械設(shè)備和施工材料等等要根據(jù)具體的施工環(huán)境具體考慮。工程造價(jià)和當(dāng)時(shí)市場的價(jià)格有著很大的關(guān)系，但是并不是全部受市場因素的制約。具體的工程造價(jià)需要綜合考慮多種因素，經(jīng)過仔細(xì)的比較和分析得出利潤最大的一套方案，增加房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤。

2、工程造價(jià)和房屋的建造、設(shè)計(jì)之間的關(guān)系分析

2.1 房屋建造中的主觀因素對工程造價(jià)的影響分析

在工程施工的設(shè)計(jì)圖紙里，一些具體的施工方法和施工的方案一般都不會(huì)顯示，只有項(xiàng)目工程的具體的一些負(fù)責(zé)人知道。這種操作的方式就會(huì)在一定程度刪導(dǎo)致施工中的一些問題的出現(xiàn)。比如說編制施工的清單或者在套用一定的金額的時(shí)候出現(xiàn)問題【2】。尤其是在工程中管道的施工過程中，一些設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)在圖紙上都不會(huì)體現(xiàn)，這就要求相關(guān)的部門做好溝通工作，也十分考驗(yàn)施工的技術(shù)人員的技術(shù)能力。舉個(gè)例子來說，當(dāng)進(jìn)行熱力管道的焊接的時(shí)候，就需要注意很多問題，比如焊接的方式的選擇，還是安裝的時(shí)候采用的連接的方式，還是塑料結(jié)構(gòu)的方式等等，盡管這些在設(shè)計(jì)的圖紙中都不會(huì)被提到，但是在施工中卻是非常重要的。如果應(yīng)該采用法蘭連接卻應(yīng)用了螺紋連接，在塑料檢查井和PE管的連接時(shí)應(yīng)該采用外接卻用了內(nèi)接，這都會(huì)對工程造成極大的影響【3】。相關(guān)的造價(jià)的人員一定需要注意這些問題，在進(jìn)行具體的施工的時(shí)候不能只考慮經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益也是非常重要的。相關(guān)的設(shè)計(jì)人員一定要做好協(xié)商和溝通工作，避免在施工的過程中出現(xiàn)紕漏。

2.2 房屋建造設(shè)計(jì)和定額套取、造價(jià)的規(guī)則之間的關(guān)系

通過具體的實(shí)踐我們可以發(fā)現(xiàn)，工程中相同的材料和配件以及施工方法等都會(huì)隨著施工的位置的不同而發(fā)生相應(yīng)的變化和改變。舉個(gè)例子來說，在建筑施工中，常用的一種施工材料叫做防水卷材，這種材料在應(yīng)用的時(shí)候有很多的要求，不管是應(yīng)用的位置方面還是排煙口的位置方面，都有著詳細(xì)的規(guī)定。在我國大部分地區(qū)的房屋建設(shè)施工中這些具體的內(nèi)容規(guī)定一般不會(huì)出現(xiàn)，出現(xiàn)的話也只是一小部分，因此負(fù)責(zé)造價(jià)的相關(guān)的工作人員應(yīng)該根據(jù)具體地區(qū)的具體情況來進(jìn)行分析和判斷，綜合標(biāo)準(zhǔn)的圖集和說明等來得出最后的分析結(jié)果。另外還需要注意的一點(diǎn)是，構(gòu)件所處的位置對工程造價(jià)的影響也非常大，有時(shí)候樓層內(nèi)部的框架柱和基礎(chǔ)的引柱的標(biāo)準(zhǔn)和位置是相同的，但是在具體的施工我們卻發(fā)現(xiàn)在周轉(zhuǎn)的材料的消耗方面卻是差別很大的【4】，周轉(zhuǎn)的材料消耗也比較大，因此綜合各種條件來確定好構(gòu)件的位置也是相關(guān)的工程造價(jià)人員的重要任務(wù)之一。

3、工程項(xiàng)目的評估對工程造價(jià)的重要作用分析

房地產(chǎn)罰款項(xiàng)目后期的一些評估的工作一般會(huì)從下面幾個(gè)方面著手：一是施工中出現(xiàn)的普遍問題，二是設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的一些紕漏，三是有效的銷售手段的探討等。對這幾個(gè)方面的研究和分析工作對房地產(chǎn)項(xiàng)目的一些后期的工作有著比較重要的影響，對工程的品質(zhì)的提升有著非常重要的作用。在工程施工的一些項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)工作也是非常重要的，統(tǒng)計(jì)工作關(guān)系著后期的工程造價(jià)問題。當(dāng)工程出現(xiàn)問題的時(shí)候相關(guān)的部門需要進(jìn)行反思，是當(dāng)下的工程單價(jià)出現(xiàn)了問題還是一些機(jī)械單價(jià)出現(xiàn)了紕漏，一定要具體的分析產(chǎn)生差價(jià)的原因，通過精確的分析和對比得出實(shí)際的材料的用量和預(yù)算的材料用量之間的差距，并且采取相對應(yīng)的改造措施。

4、工程計(jì)量的預(yù)結(jié)算和支付工作

我國許多的房地產(chǎn)開發(fā)商在承包工程的時(shí)候采用的方式都是總價(jià)包干的方式，他們認(rèn)為總價(jià)包干的方式能夠在一定程度上降低施工的風(fēng)險(xiǎn)，并且操作方式相比而言比較簡單。但是我們發(fā)現(xiàn)這種認(rèn)識其實(shí)是不正確的，因?yàn)檫@種方式會(huì)給施工的過程中帶來很多的困難，特別是在市政管網(wǎng)和單體總包等工程上都會(huì)帶來一定的不良的影響。因此根據(jù)具體的情況做好工程計(jì)量的預(yù)結(jié)算工作和支付工作也是相關(guān)的工作人員需要解決的重要問題。

結(jié)語：

通過上述的介紹和闡釋我們不難發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)中工程造價(jià)的重要作用。工程造價(jià)這項(xiàng)工作，不僅涉及到的專業(yè)知識非常多，內(nèi)容也比較駁雜，需要房地產(chǎn)的工作人員的高度的職業(yè)技能和修養(yǎng)。一份優(yōu)秀的工程造價(jià)分析，不僅關(guān)系著企業(yè)的在這項(xiàng)工程中的經(jīng)濟(jì)效益，更關(guān)系著企業(yè)的是否能夠取得長足的發(fā)展和進(jìn)步，關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)效益和社會(huì)聲譽(yù)。對一些房地產(chǎn)的開發(fā)人員而言，需要重視設(shè)計(jì)、施工和銷售等相關(guān)的步驟，把工程造價(jià)放在一個(gè)重要的位置上去研究和完善。只有把工程造價(jià)的工作做好了，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)才能取得更進(jìn)一步的發(fā)展。