對城市郊區(qū)大型封閉社區(qū)的現(xiàn)狀調(diào)研與思考
——以天津市中北鎮(zhèn)為例

文/孫曉亮 天津華匯工程建筑設(shè)計有限公司 天津 300384

1、引言

隨著上世紀(jì)末期我國城市化進程的加速以及房地產(chǎn)業(yè)的逐步成熟，在一些大中城市的城郊相繼出現(xiàn)了大規(guī)模、甚至超大規(guī)模的住區(qū)開發(fā)項目，原有的封閉住區(qū)模式己經(jīng)不能適應(yīng)大型住區(qū)的開發(fā)。大型封閉住區(qū)不僅需要面對更嚴峻的自身管理問題，同時還帶來整個社區(qū)缺乏活力、街區(qū)價值丟失、交通擁堵、安全憂患等一系列矛盾。此類住區(qū)在近郊區(qū)優(yōu)勢地段空間集聚，其帶來的規(guī)模效應(yīng)對城市邊緣的居住環(huán)境質(zhì)量、城市形態(tài)結(jié)構(gòu)以及整體運行等方面都造成了一定的影響。針對這一現(xiàn)狀進行分析，歸納總結(jié)出其基本成因，并提出相應(yīng)的應(yīng)對策略具有一定的迫切性和現(xiàn)實意義。

2、調(diào)研案例分析

2.1 居住區(qū)概況

中北鎮(zhèn)居住區(qū)是天津生態(tài)小城鎮(zhèn)發(fā)展的試點，也是各外圍組團中第一個啟動的小城鎮(zhèn)開發(fā)項目。位于天津市西青區(qū)，東至六號路，南至新津楊公路，西至東北東大道（東大道是貫穿中北鎮(zhèn)南北的主干道、東大道北起曹莊花市、穿越新津楊公路、南部與華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)相連），北至南運河，東南方毗鄰大學(xué)城，驅(qū)車僅需要短短10幾分鐘。此外，天津地鐵2號線的終點站將設(shè)在曹莊花市，周邊的外環(huán)線、西縱、西橫快速路等道路擴建后，這一地區(qū)的交通條件還將得到進一步提升。該區(qū)域規(guī)劃總用地為88.55公頃，規(guī)劃總建筑面積400萬平米。目前由萬科、招商地產(chǎn)、上投、金廈、樂康等開發(fā)商參與開發(fā)。

2.2 居住區(qū)內(nèi)的典型住宅項目

（1）假日風(fēng)景：由天津萬科房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，位于天津市區(qū)西部西青區(qū)中北鎮(zhèn)，外環(huán)線以外，西面毗鄰楊柳青鎮(zhèn)。該地東距外環(huán)線1.5千米，距海光路約700米。

（2）云錦世家：地處天津市西城居住板塊，是十二五計劃天津市重點打造的生態(tài)居住區(qū)域，緊鄰?fù)猸h(huán)線。位于西青區(qū)中北鎮(zhèn)侯臺風(fēng)景區(qū)西行2公里，卉康道陰暗，東方紅西大道以西，海光路以東，海泰北路以北。

2.3 封閉管理現(xiàn)狀評價

封閉居住區(qū)的入?yún)^(qū)管理制度較為嚴明，對于居住區(qū)內(nèi)部居民、居住區(qū)內(nèi)部車輛、外來訪客、外來車輛都有不同的入?yún)^(qū)管理制度。一般來說采用居住區(qū)內(nèi)部居民和居住區(qū)內(nèi)部車輛憑卡進入、外來人員登記入內(nèi)、外來車輛登記入內(nèi)或禁止入內(nèi)的入?yún)^(qū)管理。這樣的管理方式能夠?qū)碓L人員的身份進行篩查，在保證居住區(qū)的住戶安全以及設(shè)施和資源專屬性的基礎(chǔ)上為管理帶來便利，但是在實際過程中也引發(fā)了很多問題。

城市交通方面，封閉式管理造成了早晚高峰短時間內(nèi)的車輛和人員在有限出入口的集中聚集。城市空間方面，周圍居民難以穿行，造成繞行和城市肌理的割裂。行人訪客方面，進入居住區(qū)時等待時間被延長，且登記設(shè)置存在漏洞，不能完全保證詳細、真實地記錄訪客身份。外來車輛只能在路邊非法停車，或者交納高昂的停車費，造成了小區(qū)門口的停車管理混亂。社區(qū)生活方面，外來社區(qū)服務(wù)者進入時存在很大阻礙等等。以上問題都是對封閉居住區(qū)的開放模式進行研究時需要關(guān)注的問題。

2.4 公共設(shè)施現(xiàn)狀評價

居住區(qū)配套的公共服務(wù)設(shè)施可以分為兩類，一類是為居住區(qū)內(nèi)部服務(wù)的，包括托幼所、小型零售和居委會等，這些較為適宜設(shè)置在居住區(qū)內(nèi)部供住戶使用。另一類是為區(qū)域服務(wù)的，包括商業(yè)設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、康體設(shè)施、銀行郵局、社區(qū)診所等，這些則較為適宜開放，供城市居民共同使用。封閉居住區(qū)大多將商業(yè)設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、康體設(shè)施和公共活動場地封閉在居住區(qū)內(nèi)部，公共設(shè)施不能共享就造成了設(shè)施的重復(fù)建設(shè)和資源浪費。

另外，由于每個封閉居住區(qū)的空間限制，現(xiàn)有的公共設(shè)施也難以滿足居民需求。以小型商業(yè)分布舉例來說，開放居住區(qū)能夠吸引更多的商戶聚集并形成良好的商業(yè)氣氛，而封閉居住區(qū)內(nèi)的商業(yè)很難形成氣候，大多商戶都在經(jīng)營過程中被淘汰。商業(yè)在開放居住區(qū)的密集也造成了使用過度的問題，對開放社區(qū)的環(huán)境、交通各方面都造成影響。

2.5 社區(qū)生活現(xiàn)狀評價

（1）街道安全與安全：街道安全主要靠鄰里監(jiān)視來實現(xiàn)，足夠數(shù)量的步行者和豐富的街道生活是保證住宅區(qū)外道路安全的主要手段。而封閉社區(qū)的邊界多用圍墻和欄桿與城市隔離，缺少友好的界面以及鄰里監(jiān)視發(fā)生的基礎(chǔ)。此外，封閉社區(qū)尺度較大，通常一條500～600m的封閉邊界上，只有一兩個出入口，甚至沒有，很難形成活躍的街道生活。

（2）社區(qū)生活：割裂的城市空間衍生出了居住區(qū)之間的社會隔離和排擠。開放的居住區(qū)，承載了居住片區(qū)內(nèi)的很多功能，但是其他居住區(qū)的住戶在分享該居住區(qū)的資源的同時，也對這種開放式的居住區(qū)存在一定的心理排擠。這種既在客觀上需要又在主觀上排擠的矛盾心理，引發(fā)了很多住戶之間的矛盾與不滿?！霸椒忾]，越高檔，只占有，不付出”成為了住戶的普遍心理。

3、城市郊區(qū)封閉社區(qū)規(guī)劃模式探究

通過對郊區(qū)大型封閉社區(qū)的成因及典型案例的現(xiàn)狀分析，本文試圖在規(guī)劃層面上提出相應(yīng)的應(yīng)對策略。首先就是要建立開放的街坊支路系統(tǒng)，對住區(qū)用地進行進一步的分割，堅持小尺度封閉、大尺度開放的原則，與此同時引入社區(qū)綜合開發(fā)的管理模式，對城市邊緣區(qū)封閉式住區(qū)進行規(guī)劃引導(dǎo)，使之逐步融入城市發(fā)展的總體脈絡(luò)中來。

3.1 建立開放的街坊支路系統(tǒng)

3.1.1 劃分居住單元——建立良性社區(qū)

亞歷山大指出人的認知鄰里范圍在米的范圍在274m以內(nèi)，即居民可以接受的理想的居住單元的規(guī)模應(yīng)小于5萬平米。由此可見，城市郊區(qū)的大型封閉社區(qū)明顯超出了良性的鄰里認知范圍。通過街坊支路系統(tǒng)的分割，將大塊的居住用地劃分為若干個面積在4～6公頃左右的居住組團，各組團內(nèi)部仍舊采用封閉管理模式，而分割出來的城市空間界面則成為了鄰里交往得以進行的物質(zhì)載體。

街坊支路劃分出的多個封閉的居住單元，生活在內(nèi)的居民會產(chǎn)生一定的空間領(lǐng)域感，從而間接帶給居民一定的歸屬感。空間領(lǐng)域感是產(chǎn)生社區(qū)歸屬感的重要條件。在居民的日常生活活動中，經(jīng)常性的非正式會面可以促進鄰里間的交往，使居民在一種輕松地氛圍中建立良性的鄰里關(guān)系并保持下去。封閉式的居住組團便于營造自己內(nèi)部的生活空間氛圍，強化了居民的領(lǐng)域感和歸屬感，同時也便于各住戶之間的相互交叉滲透，便于住區(qū)內(nèi)部鄰里關(guān)系的建立。

3.1.2 豐富邊界設(shè)計——激發(fā)社區(qū)活力

居住區(qū)邊界的設(shè)計會直接影響到內(nèi)外資源、信息和情感的交流與交換。邊界設(shè)計可以拓展為以下三種形式：一是以實墻、滲透墻、玻璃墻或三種形式為主的邊界形式；二是以樹、水、坡、人行道、公園和廣場等景觀形式為主的邊界形式；三是以為社區(qū)服務(wù)的公共設(shè)施與公共建筑為居住區(qū)邊界的設(shè)計形式以上的邊界[5]。設(shè)計手法可以根據(jù)實際情況單獨或者結(jié)合使用,這樣有利于營造出豐富且具有韻律的圍合形式。

3.2 各組團內(nèi)部“小尺度”封閉，社區(qū)整體“大尺度”開放

小尺度的封閉組團，其規(guī)模是居民可接受的步行范圍之內(nèi)的封閉的小尺度空間，有利于居民領(lǐng)域感和歸屬感的建立；其次，小規(guī)模的封閉便于物業(yè)對住區(qū)進行監(jiān)控，增強了住區(qū)的安全性；再次，小規(guī)模的適宜步行的封閉空間可以促進居民之間交往活動的發(fā)生，提高交往頻率，利于鄰里關(guān)系的良性發(fā)展。

大尺度的開放空間，如沿街商鋪、鄰里公園、生活配套設(shè)施以及開敞綠地等公共空間。獨立的封閉片區(qū)無法形成人群集聚所必需的規(guī)模效應(yīng)，缺乏活力，難以形成濃郁的生活氛圍，而大范圍開放的空間的出現(xiàn)，增加了不同居住單元、不同社會階層之間交往的機會，為社區(qū)混合發(fā)展提供了平臺。

3.3 綜合開發(fā)，有利于社區(qū)配套設(shè)施的有效利用和管理

郊區(qū)大型住區(qū)的開發(fā)應(yīng)在市域規(guī)劃和城市總體規(guī)劃指導(dǎo)下進行，對地塊的規(guī)劃設(shè)計條件進行調(diào)控，這樣便于開發(fā)商按照規(guī)劃要求進行合理開發(fā)，對出入口、學(xué)校、商業(yè)網(wǎng)點和景觀環(huán)境等進行合理布局，并且可以規(guī)劃高檔住區(qū)與經(jīng)濟實用型住區(qū)按照一定的比例進行混合開發(fā)，一定程度上可以降低居住分異程度。居民的收入水平逐步提高，他們對居住空間環(huán)境的要求也越來越高，住區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施情況也是購房者首要的考慮因素之一，盲目的進行住區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)極易造成公共資源的重復(fù)配置，使得使用效率低下。因此也就要求我們在進行住區(qū)開發(fā)的時候，以項目用地所處的城市區(qū)域為統(tǒng)籌對象，綜合考慮其交通、景觀、服務(wù)設(shè)施等客觀條件并加以利用，這樣可以更加合理高效的對住區(qū)進行規(guī)劃設(shè)計，更加合理的滿足了購房者的物質(zhì)需求，同時也實現(xiàn)了社區(qū)公共資源的高效利用。

結(jié)語：

在對封閉社區(qū)理論研究的基礎(chǔ)上，通過對天津市郊區(qū)中較具有特色的住區(qū)進行實例研究，對突出問題進行重點分析，對城市郊區(qū)大型居住區(qū)的規(guī)劃模式提出了針對性的建議。然而許多問題的解決也無法一蹴而就，因此，在規(guī)劃階段還是需要堅持以人為本，因地制宜，打造片區(qū)中的具有自身特色的居住生活空間，并努力使郊區(qū)大型住區(qū)向著可持續(xù)的、良性的方向發(fā)展，使之成為一個人與自然和諧相處的、充滿生機和活力的生活型綜合社區(qū)。