淺析市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的作用

文/史廣新 南京鑫土地信息技術(shù)有限公司 江蘇南京 210000

現(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升，這些和國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展是違背的。不斷上漲的房?jī)r(jià)雖然和供求關(guān)系有很大關(guān)系，但是和各個(gè)地方政府的各種直接市場(chǎng)干預(yù)行為也是密不可分的。因此地方政府一定要認(rèn)識(shí)到自己在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的作用，政府參與越少市場(chǎng)越健康。

1、地方政府角色的背景

現(xiàn)在社會(huì)不斷發(fā)展，同時(shí)人口流動(dòng)性增加，我國(guó)政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境產(chǎn)生重大變化，政府地域性逐漸凸顯出來(lái)?，F(xiàn)在地方政府自己的權(quán)限不斷擴(kuò)大，在社會(huì)發(fā)展過(guò)程中地方政府權(quán)限逐漸增加，單單依靠中央集權(quán)已經(jīng)不可能完成龐雜的事物。因此在不斷改革中地方政府的財(cái)政和人事以及自主管理這些權(quán)限都在提高。改革之后經(jīng)濟(jì)利益取代了傳統(tǒng)方法，同時(shí)也是衡量地方政府的重要標(biāo)準(zhǔn)。這樣地方政府便要發(fā)揮自身能動(dòng)性為居民爭(zhēng)取利益。

地方政府制定制度的權(quán)利逐漸增加。我國(guó)地域?qū)掗?，每個(gè)地域都有自己的情況，因此中央政府只能在宏觀上進(jìn)行調(diào)控，具體的執(zhí)行要下放到地方政府。這樣每個(gè)地方政府要依靠自己的選擇找到合適的發(fā)展途徑，也會(huì)讓他們更重視自己的競(jìng)爭(zhēng)力。因此在需求中地方政府自我創(chuàng)新能力得到不斷提高。

地方政府執(zhí)政能力逐漸提升。因?yàn)樽灾鳈?quán)限的提升，地方政府要追求效益最大化，這時(shí)便會(huì)提升自己的執(zhí)政能力。其中政績(jī)主要是取決于整合能力以及管理能力、應(yīng)變能力，所有這些都為政府的執(zhí)政提供重要能力。

2、地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)干預(yù)現(xiàn)狀

在正常狀態(tài)下，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)主要是因?yàn)槭袌?chǎng)出了問(wèn)題，主要是對(duì)市場(chǎng)問(wèn)題進(jìn)行彌補(bǔ)。但是在發(fā)展過(guò)程中發(fā)現(xiàn)政府的干預(yù)更多的是為了自己利益最大化?，F(xiàn)在地方政府是獨(dú)立的GDP核算體，因此一定要保證收支平衡。但是我國(guó)在進(jìn)行稅制改革后地方政府事權(quán)逐漸增加但是財(cái)政權(quán)逐漸減少，這樣便使得事權(quán)跟財(cái)政之間的失衡，地方財(cái)政經(jīng)常十分困難。同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展飛快，城市中的土地出讓逐漸成為地方財(cái)政重要來(lái)源。不斷推動(dòng)財(cái)政收支平衡成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的目的，因此政府更加希望看到房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。

政府對(duì)經(jīng)濟(jì)的追求造成地方政府工作中心逐漸轉(zhuǎn)移，產(chǎn)生將政績(jī)作為核心追求的市場(chǎng)干預(yù)行為。這樣造成地方政府不僅是市場(chǎng)監(jiān)管人員同時(shí)也是參與者。地方政府有重要的土地供應(yīng)，同時(shí)還可以通過(guò)舊城改造不斷制造需求。因此政府身份發(fā)生變化便會(huì)產(chǎn)生尋租，推動(dòng)房?jī)r(jià)逐漸提高。

3、地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用

地方政府使用城市建設(shè)以及土地出讓?zhuān)ㄔO(shè)廉租房，制定各種政策，使用各種方式干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

地方政府在舊城改造和新城建設(shè)過(guò)程中的作用。地方政府對(duì)政績(jī)的追求中使用公共資源的決定權(quán)，提出很多形象工程。使用舊城改造的方式進(jìn)行拆遷，這樣也為市場(chǎng)提供購(gòu)買(mǎi)需求。

同時(shí)地方政府的作用也表現(xiàn)在土地出讓上。現(xiàn)在的土地制度中，政府是土地唯一供應(yīng)者，因此也是壟斷者。政府使用控制土地的方式干預(yù)市場(chǎng)，但是內(nèi)部問(wèn)題也會(huì)造成開(kāi)發(fā)成本的不斷提高。

使用經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房的方式發(fā)揮自己作用。經(jīng)濟(jì)適用房是政府劃撥的方式進(jìn)行建設(shè)，因此沒(méi)有土地出讓金，在限制開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率后經(jīng)濟(jì)適用房在價(jià)格上遠(yuǎn)低于商品房。政府可以使用經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房對(duì)商品房進(jìn)行控制。

同時(shí)政府也可以使用戶口準(zhǔn)入以及移民等這些方式不斷刺激外部居民進(jìn)行購(gòu)房，同時(shí)也增加了市場(chǎng)需求。

4、正確發(fā)揮地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的作用

4.1 地方政府明確自己的職責(zé)。在市場(chǎng)定位上地方政府一定要有明確的權(quán)限。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使得房地產(chǎn)成為地方政府的主要財(cái)政來(lái)源以及支柱產(chǎn)業(yè)。地方政府的利益最大化沖動(dòng)會(huì)形成城市和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。因此中央政府在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整時(shí)一定是在宏觀制度上的調(diào)整，主要是針對(duì)房屋需求。地方政府調(diào)控時(shí)一定要站在直接控制和基礎(chǔ)性調(diào)整，也是對(duì)房地產(chǎn)供給進(jìn)行控制。同時(shí)因?yàn)榉康禺a(chǎn)的區(qū)域性也使得房?jī)r(jià)調(diào)控不能像股票一樣進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)控，只能是區(qū)域調(diào)控。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有重要地位，也是城市規(guī)劃重要部分，在政府監(jiān)管中最嚴(yán)厲。地方政府可以從土地供應(yīng)和規(guī)劃這些方面對(duì)本地房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行控制。樓盤(pán)在選址以及設(shè)計(jì)過(guò)程中都要在政府控制中。從這些方面來(lái)講這些都應(yīng)當(dāng)是屬于地方政府自己的職責(zé)范圍。

4.2 地方政府發(fā)揮自己更多的作用。地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的作用是自身特征決定的。對(duì)整個(gè)市場(chǎng)來(lái)講也是分散區(qū)域性的市場(chǎng)。因?yàn)槲覈?guó)在地理位置上的不平衡以及市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的不同會(huì)造成，供求關(guān)系以及文化背景的不同。地方政府在對(duì)土地進(jìn)行控制時(shí)一定要規(guī)劃好住房發(fā)展模式。

4.3 界定好中央政府和地方政府不同的權(quán)責(zé)。規(guī)定各級(jí)政府的法人地位，這樣使得政府行為實(shí)現(xiàn)人格化，不斷做好政府權(quán)力以及義務(wù)之間的協(xié)調(diào)。這種方式也可以為地方政府在履行自己的職能時(shí)有法律支持。同時(shí)可以使得中央政府和地方政府在關(guān)系上會(huì)更加協(xié)調(diào)，權(quán)力的劃分更加明確，形成有序的調(diào)控制度。

4.4 完善領(lǐng)導(dǎo)干部考核制度。在城市發(fā)展過(guò)程中一定要重視協(xié)調(diào)發(fā)展，同時(shí)將注意力要放在公眾服務(wù)能力以及群眾滿意上。同時(shí)要逐漸減少地方政府的干預(yù)行為，重新完善干部考核制度。只有這種方式才可以讓干部考核從GDP發(fā)展偏好，轉(zhuǎn)移到同時(shí)重視廉政、綜合職能、依法執(zhí)政等這些關(guān)系群眾生活的方向上。

小結(jié)：

通過(guò)分析可以看出，地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中有著重要作用，同時(shí)又會(huì)出現(xiàn)各種過(guò)度干預(yù)的問(wèn)題。因此地方政府一定要定位好自己的角色，規(guī)劃合理的發(fā)展方式，明確自己的職責(zé)，使用這種方式完成城市的科學(xué)發(fā)展。